人民广场改扩建项目可行性投资论证建议报告word文档（46页）

现有写字楼主要集中于市中心人民路周边，从城市核心人口来看，已经远远超出需求量。

如果用写字楼来解决高层业态填充问题，则销售和租赁都会出现问题项目层数单层面积总建面层户数总户租价售价秦峰座人民广场东米层写字楼平米平米户户元平米天均价元平米新华大厦人民广场西侧层写字楼平米平米户户元平米天均价元平米华瑞城市境界人民广场西米路南层商务商住平米平米户户元平米天均价元平米瑞和名座人民路团结路什口南层写字间平米平米余户户元平米天元平米住宅典型住宅分析项目名称位置层数层面积总户数售价购买主力人群主流单面积附注中宏座桐苑人民广场西米层平米每层套，约套元平米本地居民单套主力面积平米生态住宅，按揭或分期华泰怡景园世纪华城乐育南路号，人民广场南米层，栋花园洋房栋小高层平米每层套均售价元平米本地居民单套主力面积平米，其他面积区间平米复合型高尚住宅社区，按揭或分期，年月开始出售华宇御景名苑西兰路号栋层和栋层高层住宅平米共余套均售价元平米本地居民单套主力面积平米纯高层住宅，按揭或分期目前咸阳市已售在售项目约个，主要建筑形式为多层和板式小高层，有少量塔楼。

户型主力面积介于平米。

多数项目都设有住宅底商主力价位根据项目所处地点和位置各有不同，其中价格较高项目约为元平米咸阳市住宅市场尚处于初级开发阶段，产品中体现最多仍然是居住功能，有少量住宅产品仍然采用砖混结构另外，在社区中，对于绿化景观等涉及较少。

社区配套几乎处于空白状态，车位很少涉及结论目前咸阳市整体住宅市场正处于起步阶段，主要客群仍然以单位购买居多户型面积适中，但配套严重缺乏二咸阳市娱乐休闲市场分析主要分布在团结路安定路渭阳中路西兰路人民中路和乐育路整体娱乐休闲业以餐饮为主，有少量酒吧咖啡厅网吧等餐饮业发展势头良好，各种风味餐厅应俱全，城市内已经形成了几条风格各异种类众多餐饮街。

另外，虽然咸阳市有众多旅游景点，由于临近西安，导致整体旅游市场笼罩在西安之下，咸阳市四星酒店标准间实际成交价格仅为元，与四星级酒店需要支撑价格相差甚远咸阳市虽然城市较小，但学校众多，是陕西省内教学质量最好城市之。

但目前城市内对于学生业余生活供应基本处于空白，只有网吧较多，因此形成了现今网吧竞争激烈局面，而图书音像等学生较为需要业态则极度匮乏。

三咸阳市商业市场分析咸阳市商业地缘关系分析咸阳市沿渭河呈狭长状分布，市区道路纵横交叉，城市主要道路为人民路和西兰路。

从咸阳市辐射范围来看，他辐射区域和西安是相同方向，这样就会造成远距离辐射区域到达咸阳和到达西安距离致，随着西咸体化进程不断加快，西安和咸阳互动效应日益体现，目前新建并已开始运行西安国际机场就兴建在咸阳，能够充分说明西安和咸阳经济发展共繁荣趋势。

现状咸阳市商业主要集中在市中心位置，存在有大量商业街，说明当地对于商业街这种形式非常认可，市场需求大。

另外种比较常见商业就是住宅底商，受消费能力和水平限制，售价适中，通常约为元建筑面积。

商业分布对于咸阳市来说，人民路就是商业核心和中心，它是由咸阳特殊地缘关系和当地居民生活习惯逐渐形成。

因此，就位置来说，本案地理位置是唯，也是不可取代。

目前咸阳市整体商业分布以市中心人民路为中心，呈条状分布格局，其他商业零星分布，不成规模。

咸阳市整体商业分析为了便于同本项目定位进行对比分析，因此，我们把咸阳市所有商业，按照业态种类分为市场类商业街铺商业含内街商业和沿街商业百货类商业含百货店和购物中心及综合服务类商业餐饮娱乐等进行分析。

市场类商业嘉惠商业区嘉惠商业区位于市中心人民广场银泰购物中心南侧，总占地面积约万平米，大小余摊位，近年形成过程。

该商圈由恭惠服装城嘉惠商场欣惠市场咸阳招商楼北院市场东廊市场西廊商业街构成。

恭惠服装城地理位置嘉惠商业区西北进口区域规模总建筑面积约为万平米，总商铺数为个特点以平米实用面积店铺及平米实用面积摊位为主，进货渠道为西安，整体布局相对整齐，商品档次较低，出租转让者很少经营状况商品以服装为主，各店风格相似，产品类别混乱，客流量较大，平均日销售约元租金标准标准商铺为平米实用面积，租金元平米天，含水电工商税务等，押万元，租金月付，合同每年签，转让费为万业态组合商铺数量服装鞋饰品合计欣惠服装城地理位置嘉惠商业区西侧靠南规模总建筑面积约为万平米，总商铺数为个特点整体布局整齐，商店为两层结构，层店面，二层为库房居住，每栋约平米实用面积，出租转让者很少经营状况商品风格年轻前卫哈韩，装修陈列另类时尚，档次较高，租金标准标准商铺为平米两层实用面积，租金元平米天，不含水电工商税务等，押万元，租金半年付，合同每年签，转让费为万元业态组合商铺数量服装箱包鞋文化用品饰品化妆品美甲快餐合计嘉惠商场地理位置嘉惠商业区中部偏后规模总建筑面积约为万平米，总商铺数为个特点两层结构老商业楼，布局混乱，环境恶劣，经营状况商品以低端服装为主，由于租金较低，出租摊位寥寥无几，基本处于无管理状态租金标准两层结构，层为小摊位，单位面积平米，租金为元天平米，含水电工商税务，无押金，租金半年付二层半空置，半经营床上用品窗帘布匹，租金为元天平米，约家，单位面积平米业态组合商铺数量服装床上用品合计咸阳招商楼地理位置嘉惠商业区中前部规模总建筑面积约为万平米，总商铺数为个层，二层停业特点两层结构老商业楼，布局相对规整，由于商场位置优势，租金相对较高经营状况商品以中低端服装为主，出租摊位寥寥无几，商户生意较好租金标准层为小摊位，单位面积平米，租金为元天平米，含水电工商税务，押金元，租金三个月付，转让费万元二层以前是西服市场，现在未营业业态组合商铺数量服装鞋合计北院市场商业街地理位置盛世银泰购物广场与咸阳招商楼之间，直通该商业区东门规模总建筑面积约为万平米，总商铺数为个特点这条商业街分两部分，部分以中档服装为主个，单位面积平米另部分以日用百货家居床品大众服饰为主个，单位面积约平米，经营状况商品以中低端产品零售为主，日销售稳定，平日几百元，节假日可达千元以上，无出租商铺，无转让租金标准租金为元天平米，含水电工商税务，押金元，租金为月付业态组合商铺数量服装小百货用品鞋包皮具家居床品化妆品合计东廊服装市场地理位置嘉惠商业区东侧，直通该商业区南门规模总建筑面积约为万平米，总商铺数为个特点这条商业街以销售男女裤子牛仔裤为主，单位面积平米不等分布较为均匀经营状况由于市场南门主通路，有定客流，销售稳定，无出租商铺，无转让租金标准租金为元天平米，含水电工商税务，押金元，租金为季付，转让费万元业态组合商铺数量服装合计西廊副食品批发市场西廊副食品批发市场占地万平米，主要以经营副食品文化用品日杂小商品批发，单位面积平米，共多个摊位，无出租转让商铺。

表市场类商业业态数量统计表市场名称业态及数量经营状况服装箱包鞋床品百货化妆美甲快餐饰品恭惠服装为主，风格类似，产品混乱，客流大，日流水元欣惠风格年轻前卫，装修陈列另类，时尚，档次较高嘉惠低端服装为主，租金低，无管理，出租少招商楼中低端商品为主，出租少北院中低端零售为主，销售稳定，无转让出租东廊销售稳定，无转让出租西廊副食品为主，参照意义小合计共计个表二市场类商业出租价格汇总表市场名称租金元平天转让费万元主力面积平米租赁方式恭惠押金元，月付，合同年签欣惠押金千，半年付，合同年签嘉惠半年付招商楼押金千，季付北院押金千，月付东廊押金千，季付总结现有市场类商业业态比例中，按照数量和比例顺序排列，依次为服装个，占鞋类个，占百货类个，占饰品类个床上用品类化妆品，个快餐个箱包美甲个，。

西廊市场中，由于以副食品交易为主，与本项目关系不大，因此未作为考量对象。

另外，在上述个专业类市场中，有些经营产品过低商户，如元店等，也未计算在此。

根据对市场调查可以发现，目前市场主力摊位面积介于平米之间，主流租金为元平米天之间波动些租金偏高市场，主要是因为租金中含了工商税务等费用，直接导致租金偏高根据以上调查结果，咸阳市市场类商户有效数量约户，另外临街商铺只有个税后总收入总投入六第年内部收益率税后纯利润自有资金投入六盈亏平衡点当销售和出租收入完成时，可达到盈亏平衡，在不考虑后期经营费用前提下，在本项目运作到第三年时，将原有出租部分销售，将有亿税后收入。

十推广方案推广战略推广针对主体投资户和经营商户推广主题项目地理位置规划理念未来远景升值潜力等道具物料配置销售道具名片纸杯手提袋胸牌其他办公用品楼书单宣传道具围档道旗报纸报告公关活动电视广告售楼处装修媒体选择及理由平面报纸作为大众媒体，具有覆盖面广，传阅率高特点，因此可作为广告宣传主体。

咸阳当地可选择咸阳日报华商报等媒体。

由于内街品牌店和百货店需从外埠引进，因此，平面选择方面会涉及在外地媒体发布，特别是西安些媒体，具体媒体将根据实际推广状况进行选择。

电视广告电视是人们生活当中必不可少娱乐工具，电视广告具有定权威性，同时可覆盖面广，在推广时可作为报纸有效补充媒体，配合报纸广告，搭建立体化宣传网络，在短时间内达到告知目。

制作秒左右形象宣传片，在项目推广重要节点选择咸阳或西安主要电视台滚动播出。

户外是主要推广手段，因咸阳市城市较小，且本项目地处绝对城市中心，因此，户外宣传影响力应该是最大，特别是在搭建围挡时，可做米高异型围挡，吸引过路人群关注，达到宣传目。

主要以围挡和道旗为主，视推广情况和推广安排，更换画面，暂定更换次。

电台由于项目所在地点是咸阳市最主要干路，是市内外车辆必经之路，因此有户外形象宣传即可，不必以广播作为补充。

因此，暂不安排电台广告宣传。

网络广告鉴于咸阳市当地房地产方面对于网络宣传介入较少，因此，暂不考虑安排网络宣传。

二推广费用预算推广费用总体分配比例序号渠道具体物料费用万元总费用万元备注道具物料销售道具平面立体广告投入含硬软广告及电视广告由于涉及外埠招商，因此广告投入涉及外埠市场，外埠推广费暂定万元推广中涵盖招商和销售，因此在原有广告推广费用基础上增加万元道旗围挡含次画面更换和搭建费用售楼处含土建和内部装修公关活动办公及公关费用机动资金费用汇总万元道具物料预算明细表销售道具内容诉求诉求对象制作数量参考费用预算万系统名片所有商户随机含设计印刷费纸杯手提袋其他办公用品楼书两本人民路特殊商业文化氛围本商铺卖点招商要素经营前景商铺平面规划未来经营前景和升值潜力针对商业经营者本针对投资者形象楼书本单针对所有客户围挡形象咸阳市套约道旗约售楼处招商处土建与相结合项目形象套约内部装修合计硬广费用预算因广告宣传中涉及招商推广和销售推广两项内容，且招商中涉及到咸阳以外外埠市场招商，因此，费用会有定幅度浮动，暂定万元，视实际支出需要增减。

软文费用预算暂按每周期，重要节点发布两至三期计算，单期元，共约万元。

电视广告费用预算制作秒形象宣传广告片，以项目整体形象及未来发展潜力宣传为主，在项目推广重要节点反复播出，同平面广告形成交叉立体效应。

因电视广告单位报价波动较大，因此暂按万元进行计