介休市绵山墅住宅区项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

四规模精品小区涌现改善了居民住房质量。

年以来，全市开工住宅项目为个，其中开发面积不足万平米项目仅为个，基本为单位集资建设住房个小区开发面积达到了万平米以上其中个开工面积超过了万平米，住户达到人以上。

相继建成盛华丽园绿都名苑福馨园世纪馨园彦泰花园宏顺家园等批建筑面积大配套设施完善高标准住宅小区，在建拟建包括嘉和园金汇海绿都名苑二期等。

这些规模小区都比较注重文化体育等配套设施建设，打造了批精品住宅，改善了广大市民住房质量，成为房地产项目亮点。

房地产业发展中存在问题城市总体规划和住房建设规划相对滞后。

随着介休市打造太原南部区域性中心城市提速，原城市总体规划和住房建设规划已不适应新发展需要。

现有规划存在总体布局不合理功能分区不明新旧城区发展不平衡问题日显突出。

片区详细规划覆盖率低，往往是因建设需要再行规划，缺乏前瞻性科学性和严肃性。

二房地产开发布局和结构不够合理。

些开发商受经济利益驱使，不顾城市规划和建筑分区总体要求，有开发密度过大，忽视环境和社会效益有开发不分主街巷道，临街律商铺，形成了住宅不集中，综合楼较多局面，造成规模布局不合理，种程度上制约了城市整体发展。

从住房供应来看，介休市目前市场供应住房以普通商品房为主，间有城中村改造和迁村移民建房。

经济适用住房廉租住房仅建成万平米套，在住房供应体系中比例太小。

三房价上涨较快。

年以来，全市商品房价格呈现较快上涨态势。

以多层砖混结构为例，目前，均价已达到元平方米，些优质小区和较好楼层已经突破元平方米，较年底上涨超过元平方米，上涨超过。

房价上涨主要原因是土地价格成本加大。

土地价格约占开发成本近，并逐渐上升。

特别是随着国家对土地严格控制，土地供应更加紧张，土地出让价格不断攀升，目前，城市新区土地出让价格全部突破万亩，较年上涨近，部分黄金地段上涨超过二是市场需求旺盛。

城市居住人口增加和住房制度改革深化，扩大了市场需求量，加之人们普遍存在买涨不买降消费心理，导致房地产市场销售异常火爆，也在定程度上刺激了房价上涨。

三是建筑材料价格上涨。

同时外墙保温坡屋顶塑钢窗外墙装饰等新材料新工艺等统要求使用也增加了建设成本。

四是经济适用房供应所占比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。

四部分开发商重视商品房建设，轻视后期物业管理。

虽然目前介休市物业管理有了定进步，但由于全市没有建立规范房产开发后期管理机制，导致些小区只管前期建设，后期物业管理不到位。

特别是些老居住小区，由于规模小硬件设施差等原因，物业管理推行难度大，小区住户怨言不断，在供热供气及住房维修上甚至引发物业管理纠纷，造成不稳定因素。

介休市房地产业发展趋势地价总体上升趋势不会改变。

从国家政策来看，土地仍将成为调控重点，土地供应量收紧，出让程序条件从严，这将使土地成为最宝贵资源。

因此，介休市商住用地上涨总体趋势不会改变，土地将逐渐成为房地产开发项目中主要成本之。

这就需要房地产企业认真做好每个项目定位包装，特别是要做好项目规划，通过规划提升品位要严格企业管理，最大限度地降低建设成本。

二房地产业成为煤焦企业追捧热点。

随着房地产业在介休市升温，很多煤焦企业开始涉足，目前，已有义棠煤业路鑫维群西海峰等煤焦企业注册房地产公司，并通过招拍挂取得土地，部分企业项目已经开始建设。

同时，还有些煤焦企业也有很大热情，其中不乏些刚刚从煤炭领域退出企业家。

针对这趋势，方面需要提高房地产市场准入门槛，合理整合现有企业，避免出现房地产业投资过热另方面应正面进行引导，使煤焦企业在装备制造煤化工商贸物流产业中谋求转型发展。

三住宅供需基本平衡。

目前，全市在建拟建商住面积达到万平米，其中已出让未进行规划设计土地约亩，按容积率计算，约新建万平米。

按各街道办事处人口摸底资料，到年底介休市城区现有居住人口含在城镇居住农业人口流动人口万人，城关宋古绵山等乡镇城中村人口为万人，介休市城区现有人口约万人。

通过推进市域城镇化，到年，介休市城区人口要将达到万人，每年需新增人口人。

按人均平米住房计算，每年需新增城市住宅面积万平米，加上现有城区无房户刚性需求和有房户改善性需求，全市住宅供需基本平衡。

四购房可选性加大，精品住宅成为首选。

随着商品房数量增多，未来几年，市民对商品房可选性将加大，这势必提高对居住条件要求，不仅要有房住，更强调居住舒适度，特别是对住宅环境地段管理设施等要求更加严格，环境优美交通便捷设施完善精品住宅将成为市民购房首选。

特别是紧临学校公园文化中心等公共设施小区将成为热点。

五房价过快上涨可能对房地产市场形成制约。

年出现房价过快上涨相对于介休市居民收入水平已明显偏高，住房消费压力增大，超出城镇居民承受能力，很多中低收入阶层买不起房。

由于房价过快上涨，出现了些以投资和炒作为目购房人，又无形中助推了房价上涨。

这种不正常房价上涨，不利于介休市房地产持续稳定健康发展。

房地产业发展对策措施大力培育和发展房地产业，事关城市经济发展和居民住房条件改善。

针对存在问题，必须以科学发展观为指导，把房地产业发展作为保障和改善民生拉动经济发展重要举措来抓。

围绕建设大太原都市圈南部区域性中心，打造宜人宜居城市定位，要加强房地产市场宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保市场供需基本平衡，市民住房得到有效保障。

加快推进市域城镇化进程，努力提升城市品位，培育房地市场潜在消费群体。

推进城镇化，增加城市人口，是介休市房地产业发展基础。

要以中心城区为核心，以三贤大道国道南同蒲铁路大西客运专线为依托，对现有城市总规中区带三片城镇空间结构进行完善，形成以城区为主体，义安循环经济园区非煤焦工业园区为支撑，融合义安义棠绵山等七个乡镇大城区。

有关部门预计到年，全市总人口达到万，其中城镇人口万，城镇化率达到，城市人口达到万人以上。

实施好城市供热供水供气供电污水处理中水回用工程建设，提高城市承载力进步完善城市路网，高标准实施城区至灵石孝义汾阳平遥道路和城北新区路网建设，拓展城市框架加快推进国家园林城市建设，增升城市口位，吸引邻近市县和农村人口到介休市城区居住。

二进步优化房地产供应结构，完善宏观调控体系，强化房地产市场监督管理。

是进步优化房地产供应结构。

以需求为导向，根据全市居民住房状况和收入水平变化，逐步完善住房供应政策，调整住房供应结构，规划建设批以低中高档结构合理生态环保智能型小区或组团，既要满足各阶层消费群体不同需求，又要形成特色，适应住宅产业发展要求。

二是进步完善宏观调控体系。

建立更加完善房地产信息系统和预警预报体系，形成对市场动态监控和反应机制。

同时，运用土地规划等调控手段，进步加强对房地产开发项目用地管理和规划管理。

严格执行城市总体规划和土地利用规划，从科学合理用地角度对未来定时期内土地利用开发和供应作出定时定量定位定序定向宏观部署和战略安排，努力保持房地产市场供求总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。

三是强化对房地产市场监督管理。

在公平市场准入和鼓励市场竞争同时，建立健全市场监管机制，逐步完善市场监管手段，提高市场监管水平，整顿和规范房地产市场秩序。

进步加强房地产市场中介组织资质管理，强化对有关从业人员执业资格审查。

加快对各类房地产企业及从业人员信用档案体系建设，加强年检和资质审查，营造良好生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。

在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。

雨水排放条件本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。

供热条件本项目利用城市集中供热系统做为热源。

燃气供应条件本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。

供电电讯条件本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内城市道路城市高压电缆均已建成，本社区设开闭所座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。

城市通讯及宽带网情况大致相同。

第四章工程规划设计方案工程规划规划布局规划原则项目最大利用价值就是基地为原先造纸厂，青砖混凝土厂房结实且厚重，厂区内绿树成荫。

在规划上，我们采用了西班牙托斯卡纳建筑类型，以最大限度和环境融合，以达到人与环境并存居住空间。

在设计中，我们尽量保留原有树木，对于影响小区规划树木，全部移植进中央景观绿地。

规划形态力求所有户型均有南向采光，家家户户都能享受入室阳光沐浴，所有户型朝向及组团形式均经过精心推敲。

总平面布局基地内道路环线将基地内划分为内外两个区域。

南边沿街商业与东西北侧高层公寓将低层住宅区包裹在内环，在高层住宅之间，预留了米东西向间距，并由此形成夹在高层建筑之间环形绿化带和步行走廊，在高层区和低层住宅区之间，以条米宽主要交通道路分隔，这种清晰功能划分为低居住区创造安静宜居空间。

在低层住宅之间，预留米宽公共绿化走廊，在其中形成环形绿带，并且在会所中间处形成扩大景观节点，以形成南侧会所周围景观节点。

而会所连带入口，形成了居民公共活动区域。

该区域不仅为居民提供了放松公共空间，并且大面积绿化起到调节微地形气候作用。

低层住宅组团布局灵活多变，采用尽端式布局与排式布局相结合，突破了般化低层住宅平淡无奇，给此项目建筑布局注入了新意和个性特色。

交通组织学校与住宅区分别设主入口。

居住区主入口开向金融路，在西环路与经路各设次入口。

小区内路网是由沿用地周边主要车行道，分隔高层住宅多层住宅主要车行道，会所周边主要车行道三组构成环状车行流线，并由东西两侧入口处将两环紧密联系起来。

小区内主要路与低层住宅区主要道路均为米双车道，连接高层公寓道路为米双车道。

低层住宅区内除环路与主要道路外，均采用尽端式车道引至各单体建筑，宽度为米，边设米人行道。

在高层住宅之间与低层住宅东西组团之间，我们设计了连贯步行系统，形成便捷步行体系，这体系也使人行车行完全分开。

为居民日常生活提供了极大便利。

建筑布局本规划中，低层住宅为排式布局与型向心围合式布局，所有户型均有充足南向采光面。

南侧沿街商业为三层建筑，东西两侧为高层公寓，北侧为高层公寓。

建筑外形简洁大方富于意大利托斯卡纳风情。

建筑定位严格按照日照间距布局，保证充足日照和通风要求。

环境设计绿化系统是以两条型景观带和围绕入口处景观为主，宅前绿化为辅助双环型景观体系，并通过多条景观带向四处延伸。

景观设计突出自然要素，极力营造舒适生活环境。

辅以灵活步行路径贯穿于各个绿化区域。

会所周边景观绿地既是景观焦点，又是住户休闲放松聚集地，并且为该小区微地形气候起到调节作用。

单体设计本方案设计中有多种类型住宅，低层住宅及合院为层，小高层层，高层层层。

层住宅单元以梯两户为主，层以梯三户为主，层以梯四户为主，每户均有两开间以上朝南房间，且尽端户型设有景观平台。

每户以大客厅为居室核心，居寝分隔，洁污分离动静分区，客厅与餐厅有分有合，南北通风，并分设景观露台及生活阳台。

大套户型设双卫生间。

住宅设计满足多样化和可变性要