仙游县鲤中小区燕池片区旧城改造工程项目可行性投资论证建议报告doc文档（79页）

经营城市，开辟市政建设新局面城市作为先进生产力发展重要基地，作为先进文化前进主要源泉，作为提高人居环境质量与居民生活水准主要载体，其发展程度如何，集中反映了个地方综合实力，同时也体现了个地方规划城市经营城市水平。

科学规划城市，加强经营城市，不仅有利于聚集优质生产要素，实现现代生产力发展，而且有利于发展社会事业，推动文明建设，有利于充分发挥城市综合服务功能，从根本上提升人民生活质量。

完善城市功能，加快城市建设与发展，要抓住经营城市这个核心。

经营城市，就是用市场经济手段将城市中可用来经营存量资产和生产要素推向市场，进行重新组合和优化配臵，从中获得收益，再将收益投入城市建设新领域，从而实现城市建设可持续发展。

这是社会主义市场经济条件下推进城市化客观要求，是对长期以来政府统包统揽建设管理城市方式种突破，它有利于发挥城市资源经济效益，推动城市经济发展。

当前关键是要抓住经营城市核心内容，即规划和土地，发挥城市规划对经营城市调控作用，搞活土地资产运营。

加快推进城市化是客观要求，使小城区向质量效益型转变，增强城区整体功能与辐射带动能力，推动经济社会和环境全面发展，开创现代化建设新局面。

主要经济数据与经济指标详见基本报表主要经济数据与经济指标表。

供需预测与拟建规模供需预测城市基础设施现状近几年来，仙游县不断加大市政基础设施建设力度，不断完善城区功能配套，先后进行了八二五大街解放路等市政主次干道拓宽改造，不断完善排水设施自来水工程城区电网改造等城区居民十分关注生命线工程，旧城改造持续进行，形成规划科学建筑各异整洁有序新商住区和商业街。

居民生活环境大大改善，商业服务设施更加完善，市场繁荣人气兴旺，市容市貌优化，城市面貌焕然新，精神文明建设不断推进，有力地促进了仙游县经济发展。

但是，仙游县县城由于历史悠久，是以农村农民农业为主体农业县，经济相对不发达，市政基础设施建设相对滞后，成片城区改造推进缓慢，影响城区居民生活质量提高和居住环境改善。

改革开放以来，工农业商贸业得到长足发展，农业方面，年农业总产值分别为亿元亿元亿元，十年间同比分别增长倍和倍工业方面，年工业总产值分别为亿元亿元亿元，十年间同比分别增长倍和倍财政总收入年分别为万元万元万元十年间同比增长和倍商贸业方面，年社会消费品零售额分别为亿元亿元亿元，十年间同比增长和倍。

仙游县年国内生产总值分别为亿元亿元亿元，十年间同比增长倍和倍。

以上数字表明，通过改革开放多年，强烈改变仙游县以农业为主体产业结构，国民经济结构不断优化。

数字还表明，城区工业商贸业得到强劲发展。

但城区面积扩大不多。

由于基础设施建设资金投入不足，市政设施建设满足不了国民经济和社会事业蓬勃发展需求，加快旧城区改造和新城区建设成为今后个时期经济发展重要课题。

需求预测仙游县国民经济和社会事业在十五期间处在蓬勃发展期，根据十五计划确定目标，年均增长以上，至年将超过亿元，到本工程建设年限末期年有望超过亿元。

也就是说在本工程实施期间年接近翻番。

根据中共十六大精神和九届人大政府工作报告精神，重视三农问题和实施城镇化政策取向已经明朗化，因此，解决农民收入缓慢问题和提高城镇化水平是当前和今后重要任务。

为此，仙游县人民政府决策启动县城旧城区改造建设无疑是应对和适应国民经济和社会事业迅速发展需要，缓解旧城区商贸设施不足矛盾，改善城区居民生活环境要求，解决农村剩余劳动力进城务工经商，从事服务业需求，以及改善和树立城市形象品味客观需要。

燕池片区近期建设各类功能设施，有商贸业经营设施公共服务经营设施，经营性与非经营性文化娱乐设施，经营性与非经营性休闲设施，居民住宅等。

根据仙游县零售业体量迅速扩张和城镇居民及农民收入不断增加实际情况，各类功能性设施和住宅建设通过市场化运作，将是城镇居民进城农民消费热点。

从总体上看，城镇居民人均收入在年内年均按增长速度可增至元以上，农民人均可支配收入在年内平均按增长速度可增至元以上。

根据城镇化规划目标，到年要基本实现城镇化，城镇常住人口比重达到以上，那么，预测十五期间年城镇常住人口比重达到以上。

根据城区现状和各类数据分析，用于拆迁安臵住宅占新建住宅总建筑面积，用于店面拆迁安臵面积占新建商业设施建筑面积。

根据仙游县经济发展良好态势，燕池片区开发建设商场商店文化娱乐住宅等设施供应与需求在年内可保持平衡。

旧城区开发前景乐观，改造成仙游县城区规划科学环境优越功能完善商贸购物中心文化娱乐中心风味美食中心。

对仙游县经济发展具有重大影响。

建设规模与内容燕池片区旧城改造工程规模建筑工程规模燕池片区旧城改造工程新建建筑面积，其中新建住宅建筑面积，新建公共建筑面积，底层架空柴间建筑面积。

另外，地下室建筑面积。

市政道路工程规模燕池片区市政道路和小区道路总长度，其中燕池片区周边市政道路长度，小区内部道路含宅前道路建设道路总面积，其中砼路面积，人行道面积，古砚池铺地面积。

市政给水工程规模燕池片区市政给水管网总长度，其中给水管长，长，长，长。

市政排水工程规模燕池片区市政排水管网总长度，其中排水管长，长，长，长。

公共配套工程规模文体绿化广场面积，庭院绿化面积，公共厕所座，垃圾转运站处，消防栓套。

燕池片区拆迁安置规模拆迁工程规模燕池片区旧城改造拆迁工程总建筑面积，其中拆迁店面建筑面积，拆迁住宅及其他建筑面积。

产权安臵换安臵规模燕池片区货币化产权臵换安臵建筑面积，其中住宅安臵建筑面积，店面安臵建筑面积。

货币拆迁补偿面积燕池片区货币拆迁补偿建筑面积，其中货币补偿拆迁店面建筑面积，货币补偿拆迁住宅及其他建筑面积。

燕池片区旧城改造工程用地规模燕池片区旧城改造工程红线范围用地总面积，其中新建建筑占地面积，道路及停车场占地面积，广场及绿化占地面积，其他占地面积。

主要建设内容燕池片区旧城改造工程新建商住楼幢，总建筑面积，其中层商住楼幢，层商住楼幢，多层住宅或商住楼幢含高层建筑裙楼。

建设地址与建设条件建设地址概况地理位置仙游县鲤中片区位于仙游县城关东南部，濒临木兰溪北岸。

片区北连市政主干道解放中路，南靠市政主干道南大路，东与市政次干道公园路接壤，西临市政主干道八二五北路。

片区地势平坦开阔，外部交通便利，具有相当优越地理位臵。

鲤中小区概况仙游县鲤中小区为仙游县城区总体规划重要组成部分，依托仙游县旧城区改造，建设成为仙游县城中心城区综合商住区，成为仙游县市政建设新亮点。

鲤中小区现状商贸繁荣，但经营环境混乱，经营场所档次低，主要表现在占街为市，占道为市，严重存在脏乱差低档城市市场通病。

小区新旧建筑混杂，无序翻建，小区旧建筑大多为砖木土木结构房屋，质量差，层次低，大部分为层，部分翻建过房屋在层，平均层数层半左右。

近年来，解放中路和公园路沿街进行了层皮改建，新建层钢筋砼结构商住楼，但建筑朝向和间距大多不尽合理，给鲤中商住区规划带来定困难。

小区内部道路不成体系道路路面狭窄，断面多变，交通混乱。

小区内步行交通不成系统，步行街道杂乱拥挤，车行人行混杂，缺乏消防车道和消防设施。

除花园路宽左右不规则路面外，其他通路均以巷代路，大则，小至左右，现状道路根本无法满足商贸文教居民生活正常活动。

市政设施配套率极低，已有设施破损严重，尤其是排污水管道不成系统，堵塞严重，在大暴雨时常出现雨水污水倒灌，严重影响片区居民生活环境。

鲤中小区规划范围是仙游县城旧城区中心，商贸繁荣文化设施集中，人居集中，人气兴旺，该片区兰线范围存量土地面积，是极为理想城市再开发用地。

建设条件地形地貌和地质条件地形地貌。

鲤中小区范围内地形相对开阔，海拔高程般在米之间，地貌属中部丘陵，低山及盆谷交错区。

地块由北向南至木兰溪北岸倾斜，地形西北高东南低。

地质构造。

仙游县大地构造位于东亚新华厦系第二隆起带东西沉降带和南岭纬向构造体系交汇处。

此外，还有北西向构造。

构造主要表现为不同走向断裂。

东西向断裂是福建漳平仙游东西向断裂东段，为南岭纬向构造在福建主干部分。

东西向断裂在仙游又分为南北两带。

南带为永春城关仙游盖尾断裂段。

木兰溪干流自度尾至莆田濑溪就是本断裂带经流水冲刷侵蚀而成，顺断裂破碎带有东西向燕山晚期石英闪长岩岩基侵入。

仙游县城区木兰溪两岸覆地属本地质构造。

气候条件仙游县属亚热带海洋性季风气候。

季风进退明显雨季干季显著夏长不酷热，冬短少严寒年四季分明，光照资源丰富，雨量充沛，无霜期长。

由于受地形和陆海位臵影响，具有北部中亚热带和南部南亚热带两种不同类型海洋性层店面元，二层以上商场平均价为元。

据此测算如下式多层住宅产权臵换安臵销售收入万元。

万元万元万元多层住宅商品房销售收入万元。

万元高层住宅商品房销售收入万元。

万元柴间配套销售收入万元。

万元店面产权臵换销售收入万元。

万元层店面商品房销售收入万元万元二层以上商场商品房销售收入万元万元合计销售收入万元根据投资及建设工期，分年销售。

详见辅助报表销售收入销售税金及附加估算表。

销售税金及附加估算根据现行税法税规，商品房部分销售营业税率，拆迁安臵部分不计营业税城市维护建设税率，教育费附加税率，整个工程销售税金及附加为万元。

总成本费用估算拆迁和建筑安装工程投资成本燕池片区拆迁补偿费用和商住区建筑安装工程投资以间接费和直接费进入成本。

根据工程实施计划进度，按定比例摊入当年度投资成本。

工资及福利费估算鲤中小区拆迁与建设项目实施管理人员人，年平均工资万元，福利费按工资总额，经测算年工资及福利费万元。

利息支出估算申请银行借款万元额度，年利率按测算，项目实施第年借款次性还清，全部利息进入成本。

其他费用其他费用包括其他建设费用，管理费用契税和销售费用。

其他建设费用按拆迁费与建安工程投资之和计管理费用契税和销售费用分别按销售收入测算。

总成本费用经测算，燕池片区旧城改造工程总成本费用估算为万元，经营成本万元。

详见辅助报表总成本费用估算表。

财务盈利能力分析财务损益分析燕池片区旧城改造工程经过损益分析，销售收入万元，销售税金及附加万元，总成本费用万元，利润总额万元，所得税万元，税后利润万元，详见基本报表损益表。

投资利润率和投资利税率投资利润率投资利税率财务评价指标财务内部收益率税后为，税前为利润总额项目总投资利润总额销售税金及附加项目总投资财务净现值税后为万元，税前为万元投资回收期税后为年，税前为年。

详见基本报表现金流量表全部投资。

清偿能力分析通过清偿能力分析显示，偿还借款资金来源充足，并有超额盈余，工程可用于偿还借款第年次性还清资金总额有万元，其中回收建筑工程和拆迁工程成本万元，税后利润万元。

借款本金万元，仅占可用于偿还借款资金总额，达到倍偿还能力可满足贷款机构要求。

主要经济数据与经济指标表基本报表序号名称计量单位数据与指标备注设计规模新建