仪轩休闲假日广场地产开发项目可行性投资论证建议报告word文档（35页）

无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府配合，政策想要贯彻实施就基本上是句空话，地方政府对土地财政依赖使得房地产调控政策执行大打折扣。

中国经济持续快速增长城市化进程稳步推进通胀压力人民币升值预期等因素，仍将支持中国房地产市场在未来较长时间内保持较快增长。

同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如地价过高房价过高投资过热调控效果欠佳刀切政策以及弱势群体意见大等等。

基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想认识，我们对年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。

乐观是对行业发展前景所产生，谨慎是我们要理性对待当前房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。

我们得出以下结论稳增长政策效果已显，十二五规划十八大报告均提出明确经济增长目标，中央经济工作会议继续强调年稳中求进基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据中央经济工作会议定调，年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求政策大方向不变。

市场趋势整体市场好于年，去年增速前高后低。

从经济环境基本向好背景下，预计年整体市场好于年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长，增幅略高于年，基数效应和市场惯性决定年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约，下半年增幅缩小至。

供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长房地产开发投资额同比增长，增速与年基本持平。

重点城市年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨，涨幅略有扩大。

不同城市和不同房企分化加剧方面，少数热点二线城市潜在需求热烈但供应不足，成交量在年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注另方面，龙头房企继续跑赢大市，小企业被收购，兼并可能性加大，行业集中度进步提高，在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时跟准市场和政策节奏，随行入市以合理价格提供适销产品。

第三章项目区域环境因素分析宏观经济方面房地产业经过黄金十年两位数高速发展，到达个高峰期。

自年开始，国家对房地产市场宏观调控，进行结构调整，国八条限购限价限贷政策陆续出台，年内三次加息六次上调存款准备金率，堪称史上最严厉组合拳。

同时，国家提出加大保障性住房建设力度，解决住房困难家庭住房问题。

年，遏制投机投资性购房需求和大力建设保障性住房成为这年房地产市场主题。

年，长春市房地产开发投资高位运行，商品房施工量开工量呈现增长势头。

房屋交易量持续萎缩，交易额增幅回落，体现了国家宏观调控政策对市场作用，取得了预期效果。

由于长春市处于二三线城市，基数低泡沫少，自住比例高，刚性需求占主力，房价始终在合理水平，受调控影响将远小于线主要城市。

虽然受到定冲击，总体看，还是保持了平稳健康发展势头。

商品房总体情况房地产投资房地产开发投资额持续增长。

房地产开发投资完成亿元，同比增长，其中住宅开发投资亿元，同比增长。

年年年年年长春市房地产投资情况年房地产投资亿元增长率房地产建设指标年长春市商品房施工量为万平方米，同比增长。

商品房新开工量为万平方米，同比增长。

年年年年年长春市商品房建设指标年施工面积万竣工面积万销售面积万房地产供应上升销售量下降随着开发投资高速增长，新房新建住房上市量刷新了历史高位。

年长春新上市楼盘个，新房上市量为万平方米，同比增长。

年新房登记销售套数为万套销售面积为万平方米，同比下降销售金额为亿元，同比微长。

商品住宅市场年整体商品住宅市场情况年整体商品住宅市场供求比为。

年长春市商品住宅新增供应为万平方米，同比增长，新增供应套数万套。

成交面积为万平方米，同比下降，成交套数万套销售金额为亿元，同比上升，成交均价元平方米，同比上升。

进入年，长春市继续执行限购政策，但从数据走向和市场态势来看，均价大幅度下降几率较小，房价涨跌主要从土地价格建安成本和需求客户决定，而长春作为三线城市，刚性购房者占主流地位，城市轨道交通商业地产医院学校等配套设施均在快速发展期，城市未来仍存在较大发展潜力。

千套长春市商品住宅供求分析图供应套数成交套数成交均价元年长春市各区市场情况各板块分布及特点各区商品住宅成交均价情况年月，长春商品住宅市场区域成交均价中，朝阳区成交均价最高，达到元，其次为净月区元和南关区元，成交均价介于元区域为高新区和经开区，在元区域为绿园区西新区二道区和宽城区，其中成交均价最低为宽城区元。

商业物业市场分析成交商业物业类型主要以底商商铺为主商业类型成交仍主要以底商商铺为主，其占绝大比重，占比达从现阶段长春市商业发展来看，仍处于起步阶段，商业发展主要以临街底商为主。

商住综合性用地出让较多，使得底商商铺供应量占较大比重，底商均属于社区商业，依托社区存在，有定客群支持，因此其市场接受度相对较高。

长春市年各商业类型成交面积分布图长春市年各商业类型成交情况商业物业成交情况与今年调控环境有关，商业地产受到越来越多市场青睐，年成交量为万，同比上升成交金额为亿元，同比上升，成交套数为套，同比上升。

商业物业分区域情况二道区成交量最大，其次为绿园区。

长春市年商业物业成交分区对比从年长春商业市场成交区域分布来看，成交量主要集中在二道区，成交万，占比绿园区成交量为万，占比为，两区供应量较多，并随着新开发小区业主不断入住，对社区商业需求度不断增加，促进了商业物业成交量提升。

其中汽贸区成交最少，仅有万，占总量。

长春市年各类商业物业成交均价商业商铺均价高于底商商铺，均价为元。

商业商铺高于底商商铺，比例达到，商业商铺般均为集中商业项目，并且集中在繁华商圈中，般属于城市级商业配套，其价格均较高，而底商商铺分布于各个区域住宅底层，属于社区配套商业，并且其商业价值与商业商铺对比参数不同，所以其价格比商业商铺低。

从各区成交均价来看，朝阳区成交均价最高，为元。

无论是商业还是普通住宅，朝阳区直是购房者关注热点区域，朝阳区是长春市最繁华最核心区域，真正城市中心区位，区域内配套成熟，人口居住密度较大，商业发展较快，几个较成熟商圈均位于朝阳区，因此朝阳区商业物业均价直居首其次是净月区，为元，净月区直是城市高端项目聚集地，随着区域不断发展，项目不断增多，加之大学城进驻，使得区域居住氛围逐渐浓厚，商业也随之崛起，商业价格也是不断上涨。

第三位为南关区，成交均价为元，南关区与朝阳区样，均位于市中心，各种配套设施较为完善。

土地使用情况土地市场概况年长春市出让建筑面积为万平米，同比下降，楼面均价元平米，同比下降年长春市出让建筑面积为万平米，同比增长，楼面均价元平米，同比降低。

土地用途土地宗数建设用地面积规划建设面积占全年建筑面积比例土地出让金占全年土地收入比例成交土地均价成交楼面均价平均溢价率小计住宅商业办公用地工业用地其他用地小计住宅商业办公用地工业用地其他用地小计住宅商业办公用地工业用地其他用地年土地出让以住宅为主，规划建筑面积万平米，占全年总出让面积商业办公用地建筑面积万平米，占全年总出让面积工业用地建筑面积万平米，占总出让面积。

住宅商业办公用地工业用地其他用地年成交土地用途比例项目区位分析南部新城中心区，同时也是未来新长春中心。

以现代服务业为特色，集中优势资源打造大商务大商业大文化为特征产业体系，建设服务全市全省乃至全东北东北亚现代服务业中心区。

本项目有着得天独厚地理位置，扼守十字路口，东近人民大街，西接南湖中街和前进大街，可快速直达老城区经开区净月区高新区和汽车产业开发区，临近雕塑公园和友谊公园。

优先启动核心区。

主要指中央重点区域，位于国道以南人民大街两侧。

优先启动，快速构建区域金融中心框架，尽快形成高端商务高端商业集聚重点区域，经济活力与对外交流集中区域，国际知名品牌聚集区域。

同步推进引导区。

位于卫星路以南，伊通河以西。

该区域与核心区同集多种功能于体综合空间里，享受高效率生活和工作。

同时促进了就业，提高了居民收入，改善了人民物质文化生活。

对远景发展影响基础设施和民生工程项目建设推动，使区域环境更美好，是竞争力提高，是生产力增强，是招商引资最大优势和品牌。

以房地产业为重要载体，重点发展金融业商务服务业文化创意产业现代商业，共同支撑南部新城未来产业发展第十三章环境分析项目建成后对环境影响生活垃圾产生生活垃圾需要及时处理。

废水污水城市生活中产生废水污水及时排放处理。

噪音无。

废气随着城市生活水平不断发展，汽车排放尾气会产生定影响。

第十四章风险分析政治风险分析房地产行业面临周期结构调整任何行业都存在个发展周期。

房地产行业也不例外，房地产行业经过十年黄金发展期，从年金融危机以来，实际上房地产行业就已经进入了个调整周期阶段，只是政府四万亿救市策略使得此轮房地产周期调整延期了，从以来限购令将房地产行业再次拉入结构调整周期中，周期调整是符合发展规律，行业内任何企业都无法避免。

限购令政策持续面临销售风险。

限购令带来直接效果销售量和成交价格直接下滑，方面，是因为限购抑制了部分投机性需求，另方面，限购令使得部分潜在购房者进入观望状态，期盼房价进步下跌。

两方面影响带来销量和成交价格下滑。

银行信贷收紧带来工程资金紧张银行上调存款准备金率。

限制二三套房贷款，提高首贷比率，这些影响到开发企业现金流。

二法律风险分析长春版国五条细则出台房价增幅低于收入增幅长春市年度房价控制目标是年度长春市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。

通知内容相对比较简短，此前普遍担心交易差额征收个人所得税并没有提及，对于其他些限购限贷政策也没有做出进步规定。

截止至年年末，长春市商品住宅均价元平，如果按照增长标准，控制目标下长春房价最高值将达到元平。

结合当前市场，仍然有万平库存，加之近三年长春市房价平均涨幅，由此来看，房价控制标准制定相对宽松。

住建部外来务工人员申请保障房条件年内出台将外来务工人员纳入到城市住房保障范围内，将有效缓解部分城市居民住房压力，在定程度上减少租房购房需求。

城市公布今年房价控制目标国务院要求除拉萨以外直辖市省会城市和计划单列市须在季度公布年度房价控制目标。

对比以往，今年各地房价控制目标，有两处新变化是在房价指标中，剔除了保障房，指向更为明确二是在居民收入增幅中，扣除了物价上涨因素，以实际涨幅为标准。

虽然控制目标更具体，但房价上涨势头仍然不可小觑。

房贷利率告别折扣长春首套房贷利率优惠缩小长春各大银行目前仍在执行之前