休闲会所、水疗会所、四星级宾馆及KTV歌城项目可行性投资论证建议报告word文档（46页）

区域内配套设施完善交通便利。

凯里市位于贵州省东南部，地理坐标东经，北纬。

处于贵州省黄金休闲娱乐圈内，地理位置十分优越。

建址土地权属本项目承办单位建设用地已征用，取得土地使用权证，使用年限年。

工程地质水文地质条件工程地质条件建址场地地基土岩性自上而下构成情况为层杂填土杂色灰黑色，结构松散，稍湿饱和。

局部地段表部为耕土，下为风化基岩碎片混粘性土。

其层厚般为，层底标高为。

层角砾碎石土灰黄色，稍密状态，湿饱和。

碎石层呈次圆状，主要为风化碎石充填为粉质粘土，混少量中粗砂。

局部地段夹有淤泥质粘土或砂土，层厚般为，层底标高为。

层板岩强风化褐黄色，硬坚硬状态，本次勘察钻至强风化带，风化物呈强风化状，遇水易软化。

层面标高为。

据本地经验和相关资料推断此层下即进入中风化带。

场地勘察区内埋藏地下水为层杂填土中上部滞水水量不大，对砼般无侵蚀性。

建址场地各层地基土承截力特征值和压缩模量取值如下层角砾碎石土层板岩强风化压缩性微小中风化压缩性微小地基基础设计与施工建议因拟建场地勘察区内埋藏地基土分布不均，层角砾碎石土局部地段夹淤泥质粘土或砂土，基岩埋深高差较大，故建议以层板岩强风化作为本工程天然地基，采用柱基础因层板岩强风化埋深高差较大，基岩面坡度相对较大，故应做好建筑物抗滑措施。

根据建筑抗震设计规范附录我国主要城镇抗震设防烈度设计基本地震加速度和设计地震分组第条，拟建场区抗震设防烈度度区。

气象条件本项目区域地处中纬度，属亚热带湿润季风气候区。

气候温和，四季分明，春暖夏热，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季长，雨量充沛，无霜期长。

年平均气温月份最低平均气温极端最低气温七月份最高平均气温极端最高气温平均无霜期天年平均气压毫巴最低气压夏季毫巴最高气压冬季毫巴年平均相对湿度年最大降雨量年最小降雨量年平均降雨量日最大降雨量最大积雪厚度常年主导风向西南风交通条件凯里市位于贵州省东南部，交通便捷，距凯里市城区公里，距贵阳公里距都匀公里距湘西公里年凯里市国内生产总值亿元，财政收入万元，年二三产比重为凯里市旅游业资源十分丰富。

旅游产业主体地位在不断增强，年旅游接待万人次，年接待万人次，年接待万人次公共设施条件供电高压线路在场址附近通过，本项目自建变配电站，安装变压器台，以满足本项目用电需要。

供水本项目用水由凯里市自来水厂供给，水质优，水量能满足本项目需要。

凯里市自来水厂供水主管在本项目建址附近通过。

排水场区内辅设排水管网，实行雨污分流，各类生活污水经地埋式微动力生活污水处理装置处理达标排放。

空调及供热本项目设置冰蓄冷中央空调系统，夏天制冷，同时回收废热加热洗浴用水。

冬天利用蓄热电锅炉供暖。

表建构筑物览表序号名称面积层数结构类型层高备注塔楼紫荆苑框剪郁金园框剪水晶阁框剪二裙楼框剪停车场二主要设备表主要设备明细表序号设备名称型号规格数量用电量用水量用汽量单价万元总额万元备注中央空调及电锅炉系统均采用环保蓄能产品基载风冷热泵机组制冷量，制热量台佳双工况机组制冷，制冰工况制冷台佳蓄冰装置有效容积美国冷却塔流量良机金日风机盘管凯泉，创新水泵，凯泉，创新供冷板式换热器换热量维克斯供暖板式换热器换热量换热温差瑞典舒瑞普电蒸汽锅炉广州贝龙燃油蒸汽锅炉广州贝龙备用蓄能卫生热水箱钢制内置铜盘管立式全自动控制系统自动控制触摸屏套德国西门子，美国自备柴油发电机组小计二其它设备全自动洗衣机套上海航星智能化监控系统套会议音响系统通讯设备变压器及配电信息中心含软件小计合计三配套设施给排水给水用水量本项目设计日最大用水量为吨。

水源本项目所需生活用水由凯里市自来水公司供应。

水质水压要求水质要求职工生活用水及生产用水应符合生活饮用水卫生标准要求。

水压要求依据上述水质水压水量要求，按照公司生产区供水能力设计采用生活生产消防联合供水管网形式。

自来水公司管网场区管网消防水池用水点室内消防管网室外消火栓火点排水项目排水采用雨污分流制。

大部分地面雨水经过地形自然排放水系，不易自然排水处可设置雨水口，将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域。

生活污水经有动力污水处理装置处理达到级标准后部分排入附近排污井，排放量本项目用水量吨天，污水排放系数为，则废水产生量吨天，年废水发生量为万吨。

排水分为污水排放及防洪排水二个系统。

生活污水生活污水包括餐饮污水，客房卫生间污水等。

景区内排水问题十分重要，不能因景区开发而污染环境，因此，所有污水必须经污水处理设施处理达到污水综合排放标准级标准后，部分中水回用，作为绿化和冲洗用水。

生活污水处理按以下流程进行污水化粪池小型体化污水处理设备中水回用。

本项目新建污水处理池立方米。

供电供电设计用电负荷等级按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按二级负荷考虑供电系统本项目用电均由变配电房供给。

电缆可架空或埋地引至用电点电力线路敷设应考虑场区内照明电力防爆防腐方面要求设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素采用变压计量，在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。

过电压及接地保护为了使变电房及各用电设备安全运行，在变电房设工作接地及过电压接地保护，并连成体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。

各建筑物进户线距变电房距离大于米均设置重复接地装置。

进户后采用系统。

变电房接地电阻。

电力设计负荷计算及变压器容量选择根据各专业所需用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。

动力安装容量生活照明安装容量合计取负荷系数，装机容量为，本项目设置台变压器。

变配电房平方米。

通讯设施通讯设施包括电话通讯，有线电视，数据网络和消防监控。

在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。

有线电视系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富宾客文化生活。

场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。

所有客房和娱乐活动场所都装设感烟感温等火情探测装置和消防设施，设置完善声光报警讯号和通风排烟，喷淋等自动控制设施。

场区内设置有线电视监视系统。

在各个建筑门口走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。

通讯设施费用分别计入工艺设备，消防费用中。

五组织机构与人力资源配置组织机构本项目承办单位为黔东南州锐红房地产开发有限责任公司，该公司实行董事会领导下总经理负责制，组织机构完善，规章制度健全，本项目基本建设由黔东南州锐红房地产开发有限责任公司现有机构管理。

工程竣工后，委托国内知名娱乐管理公司负责运营。

组织机构详见管理机构图。

管理机构图董事会运转总经理副总经理常务副总经理办公室文秘档案资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待员工培训行政部环卫水电通讯设备维修基建职工食堂节能安全生产安全保卫部安全保卫消防防盗门卫保安大队餐饮部中西餐饮中西餐厅特色餐饮财务部会计统计出纳财税营销部营销策划市场开拓驻外营销会议接待客房部接待大厅各楼层清洁卫生服务质量用品配备防疫医疗服务会所物歌舞厅洗浴中心健身娱乐项目策划项目组织总经理管理机构图二人力资源配置生产作业班次三班制年工作日年工作日天，每班工作小时。

劳动定员本项目劳动定员人。

休闲娱乐旺季视需要聘请临时工人。

表劳动定员表序号岗位班次人数序号岗位班次人数管理人员客房部总经理餐饮班副总经理餐饮服务员办公室餐饮传菜员财务部餐饮厨师客房部三辅助人员行政部司炉工销售部机修工餐饮部维修电工娱乐部司机二服务人员保安前厅合计员工来源及招聘方案本项目员工实行全员聘用制。

管理人员应具有相应专业大专以上文化水平，中高管理层由黔东南州锐红房地产开发有限责任公司在现有员工中精英和管理公司骨干，其余通过贵州人才交流中心在应届大学毕业生中招聘。

客房部服务员在旅游学校应届毕业生中招聘，。

招聘人员送上海南京杭州实习。

全体员工上岗前需经过不少于星期安全培训。

三经营管理品牌建设是服务品牌命名。

在服务品牌发展过程中，服务品牌命名经历了个由同质到差异由普通到个性由直白到概念由行为到理念过程。

优秀服务品牌同样始于命名，既要容易识别和突出行业特色，又要个性化，还要易于传播，如可以采用主品牌辅品牌形式，或者是主品牌服务品牌形式。

二是专业服务形象体系。

品牌识别系统是形成品牌差异并塑造鲜明个性基础，基本可以分为三个组成部分理念识别，包括服务宗旨服务方针服务哲学传播定位等视觉识别，包括标准色标准字卡通形象服务车辆人员着装等基础要素应用要素系统行为识别，包括服务语言服务动作规范等。

企业可以把服务品牌化理解为服务营销上次变革，首先要变就是理念部分，以及其他基础部分如，然后才是组织流好更加准确到位服务业务能力要求服务员对基本酒店业务知识和专业技能熟练掌握，并运用自如容忍能力在服务当中难免会遇到客人误会和刁难，服务人员定要具有宽阔胸怀和忍让能力，时时事事处处为宾客着想，达到宾客满意体力服务工作是项持续性很强和繁琐工作，特别是体力消耗很大，所以要求服务员要具备良好身体素质，才能胜任本职工作魅力服务行为同时也是你赢得宾客信赖和信任过程，服务人员良好素质会转化为个人魅力，成为宾客向导和朋友做到优质服务法则顾客第，因为我们产品服务对象是高消费者，因此只要你服务好，他们才会付钱。

这样，把顾客看作能为我们不断带来更多利润和工资就十分重要了。

微笑。

微笑是种各国宾客都理解和喜欢世界性欢迎语言。

真诚，诚实友好。

这要求服务员定尽力为顾客服务，定要用友好积极态度和语言与客人沟通。

提供快速敏捷服务。

服务员要根据顾客服务要求和投诉问题，及时采取服务行动，以表示你在时刻关心客人。

至少要经常使用两句有魔力话语。

当客人向你走来时，你要说我能帮你吗当客人向你道谢时，你要说不用谢，佩戴好你工牌。

主要为了便于宾客和你联系。

要有和其他人相互工作团队精神。

每位服务员都要为自己修饰容貌而骄傲。

这样，就要求每位员工都要注意清洁卫生，制服必须平整干净。

在顾客问候你之前，先用尊称向顾客问候。

这是因为，世界上最亲切悦耳声音就是听到自己名字，我们以顾客姓，再加上尊称问候客人，就会给客人种宾至如归感觉。

服务人员要熟悉自己工作，熟悉自己公司和相关信息。

对员工服务要求舒适，宾客来消费首先是要求有个舒适环境，所以服务人员定要创造个温馨洁净待客环境，达到顾客满意。

清洁，舒适环境来自于卫生洁净程度和物品摆设，要求服务员按照酒店要求对所辖区域进行清理和维护，创造流环境卫生。

礼貌，顾客到店消费有求尊重感，服务人员良好礼貌行为和礼节，会让宾客感到特别礼遇而对酒店留下美好印象。

细心，顾客每方面，都力求完美，要求大家对待每项工作务必认真观察，谨慎对待，让客人满意。

沟通，人是情感动物，需要别人理解和帮助，作为服务人员，更应该掌握与顾客沟通技巧，时刻关注宾客，提高快速服务，令客人满意。

安全，客人选择酒店消费首先是考虑安全，所以安全环节特别重要。

要求服务人员要保守客人隐私，保护好客人财产和生命安全，是赢得宾客保障。

安全战略落实安全岗位责任制，制定本岗位财产防火防盗预案。

实行领导检查，保安部督查，两级岗位检查