休闲农业观光园项目可行性投资论证建议报告127页（doc文档）

从不同角度告诉人们，县建置虽然较晚，其历史渊源却久远这里没有海，大部分地区属于南渡江流域，土地肥沃，环境独具好处这里经济虽然发展缓慢，其人文却灿烂辉煌这里居住着几个民族，相处相当融洽，共同孕育出朴实敦厚民风这里经济基础虽然较差，全县人民却始终奋发图强，努力发展生产，造福社会，为促进经济文化等各项事业发展做出了有口皆碑贡献。

县地理情况县地势南高北低，属于丘陵半丘陵地带，土地肥沃，纬度较低气候温和，年平均气温度热量丰富，阳光充足，年平均日照时数小时。

水资源丰富，除了雨量充沛，年平均降水量毫米外，境内河流不少，流域面积在平方公里以上河流有条，总流域面积达平方公里，是三高优农业开发宝地。

县自然资源县辖有定城雷鸣龙门龙湖龙河岭口翰林富文新竹黄竹个镇，个国营农场。

辖区东西宽公里，南北长公里，总面积平方公里，总人口万。

辖区内资源蕴藏丰富水资源水资源丰富，集雨面积平方公里以上河流有条，呈网状分布，各类水库宗，山塘宗，拥有琼北地区最大人工湖。

水蕴藏量大，适宜发展淡水养殖。

矿产资源境内矿产资源丰富，已探明具有开采价值主要矿产多种有金银铜钴铅铝铀铁石墨石英石高岭土等。

植物资源粮食作物以水稻为主，其次是蕃薯大豆黑豆黄豆绿豆红豆粟玉米等。

油料作物以花生为主，次之芝麻。

水果主要品种为荔枝龙眼香焦菠萝西瓜菠萝蜜等，其次有芒果橙木瓜油皮山竹石榴杨桃等各类品种。

热带经济作物有橡胶槟榔胡椒。

糖料作物主要是糖蔗和果蔗。

瓜菜种类繁多，有圣女果青龙丝瓜大丁苦瓜南瓜冬瓜豆角尖椒园椒等，种植生产以较有规模化，已趋基地化。

动物资源已知野生动物主要有坡鹿刺猬果子狸穿山甲金钱龟蟒蛇鹧鸪等多种，主要水生动物则拥有水獭鳖水龟等。

经济养殖动物主要有肉牛三元杂交肉猪山羊家免肉鸡四季鹅樱桃鸭等。

淡水产养殖品种有四大家罗非鱼攀鲈尖嘴鱼角虾对虾淡水龙虾等。

旅游资源主要旅游区和景点有风景名胜区文笔峰道教文化旅游区古城探花郎张岳崧故居见龙塔明代尚书王弘诲故居八角楼母瑞山革命纪念园。

其中古城门见龙塔太史坊八角殿清潭亭是明清两代琼州建筑杰作，对乃至明清历史研究颇有价值，如今已分别被列入省县级保护文物。

作物资源县素有槟榔之乡美称，全县现有槟榔万亩，且还呈迅猛增长趋势。

岭口镇龙门镇和龙塘镇等南部乡镇是海南省较大槟榔初加工基地和干果集散地，年加工槟榔吨，槟榔产业已逐渐发展成为县支柱产业。

其他经济作物植有橡胶万亩，胡椒万亩，荔枝万亩。

冬季瓜菜万亩。

社会经济情况在海南国际旅游岛建设中，发挥了中部城市重要作用，经济发展势头良好，产业结构进步优化。

年全县生产总值完成亿元，比上年增长下同。

其中第产业完成亿元，增长第二产业完成亿元，增长第三产业完成亿元，增长。

三次产业比重为。

地方财政收入亿元，增长，首次突破亿元大关。

城镇居民人均可支配收入元，增长，比全省平均增速高个百分点。

农民人均纯收入元，增长。

社会消费品零售总额亿元，增长。

农业产业结构调整力度不断加大，热带高效农业质量和效益大幅提升，农产品两出两进取得可喜成绩，全县瓜菜出岛万吨，增长，农民收入大幅度增长，农民人均纯收入比上年增加元。

塔岭工业园区建设步伐明显加快，已入园区工业企业家，其中已建成投产家，在建家，已批待建家，塔岭工业园区已成为拉动工业经济增长主要支撑。

旅游经济健康发展，全县各景点接待旅游过夜人数万人次，比上年增长实现旅游收入亿元，增长。

基础设施建设情况基础设施建设力度加大，发展环境明显改善。

年全社会固定资产投资总额完成亿元，增长，其中，城镇固定资产投资总额亿元，增长，比全省平均增速高个百分点。

全县投资额在万元以上项目有个，比上年增加个，其中投资万元以上有个。

基本完成了塔岭新区行政大楼宣传文化中心大楼就业大厦法院审判大楼检察院办公大楼人武部新办公区等大项目建设，启动了老城区条道路改造文体广场文化公园项目及潭榄河休闲带项目建设。

积极培育房地产市场，引进房地产开发项目个。

完成了岭口水尾洋等个国家级土地整理项目南扶水库除险加固工程项目等重点水利工程项目建设。

基本完成总里程公里农村公路通畅工程项目建设，改造建设了新竹大桥新竹更生桥和雷鸣担干桥。

强化规划指导作用，完成了塔岭新区老城区潭榄河休闲带仙沟片区控制性规划及翰林镇等个镇总体规划。

县旅游发展定位县围绕构建国际旅游岛，加快旅游业转型升级，提升现代服务业发展水平，努力以打造琼北旅游强县为目标加快发展旅游业。

是加大旅游业开放力度。

高水平编制县旅游产业总体规划。

以旅游开放新政策和北京举办年奥运会为契机，精心策划系列旅游促销活动，对吃住行游购娱等旅游要素实施国际化改造，提升现有高尔夫球场规模档次，启动新高尔夫球场和家五星级酒店会所建设，开拓国际国内高端旅游市场，发展高尔夫休闲旅游经济。

二是加快精品旅游项目建设。

启动风景名胜区基础设施建设和丁湖路改造，推动我县旅游基础设施上规模上档次。

制订督促机制，促使华田昌炜水木金华中国基建集团等公司加快注资，将策划理念转变为实质开发，推动核心区和外围区协同发展。

采取有效措施，提升文笔峰接待软硬环境，增加游客流量。

全面启动仙沟康体休闲度假村项目动工建设，打造海口郊外第旅游休闲胜地。

加快创建百里百村乡村生态休闲游和母瑞山红色旅游项目，招商引资开发久温塘冷泉，完善接待设施建设，争取将南部旅游列入我省特色旅游定点线路之。

三是加强旅游市场规范管理。

积极采取措施融入琼北湛江旅游经济圈，推进旅游市场全面开放。

加强旅游市场监管，建立和完善旅游投诉及应急处理机制，实行旅游联合执法。

四是扶持发展现代服务业。

重点围绕旅游业，科学规划有序推进旅游房地产业健康发展。

以仙沟休闲康体度假村海南文化博览园幸福城为载体，加快发展休闲养生运动产业，高标准建设适应中外游客需要中医保健设施。

以和文笔峰为主要平台，高水平策划招揽和举办批国际国内会议体育文化赛事活动和大型节庆活动，推动会议经济向专业化和品牌化方向发展。

进步推进餐饮商贸银行保险通信运输物流等服务业加快发展。

招商引资情况年共有意向到县投资项目个，已落户项目个，计划投资额亿元。

拟投资额在亿元上项目有幸福城项目拟投资亿元丁湖路海南文化博览园项目拟投资亿元北京天行九州集团南部百里百村母瑞山红色旅游资源开发项目计划投资亿元南山集团龙门镇项目昌茂集团十里长廊项目等。

其中昌茂集团十里长廊项目，计划从中润温泉水城开始，直延伸至十里长廊项目，规划用地万亩，总投资约亿元，布局了住宅区旅馆街区商业街区影视基地酒吧街区以及主题公园等。

整个项目定位为县休闲高档旅游地产产业带。

北京中科恒通投资有限公司大黄竹合作开发项，约投资亿元，用三到五年时间，优化配置黄竹镇生态文化及靠近琼海区位优势资源，打造高规模上档次风情小镇和国际知名休闲娱乐健康养生生态度假基地，亮化南大门形象。

交通县陆路交通十分便捷，海口至三亚东线高速贯穿境内，县城镇距省会海口公里距三亚市公里，县内公路四通八达，全县各镇已全部实现公路通车。

第四章海南休闲度假地产分析海南休闲度假地产背景分析海南建省余年成为旅游业为支柱产业旅游目地，在全球财富重新分配大背景下，其休闲地产市场方兴未艾。

近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游海南更以其独特自然资源气候条件成为度假首选地。

海南对北京东北两地人群拥有极大吸引力，是理想第二居所，特别是老人会选它。

百企千析，本测算按年统折旧。

损益分析由于项目包括经营型营业项目和销售物业型项目收入，本测算分类进行测算销售型物业项目损益分析休闲农业观光园项目销售型物业项目损益表序号项目计算依据合计万元备注总收入，为计算方便，未考虑分期建设和分期销售影响未考虑财务费用销售收入，经营收入二项目成本费用，总投资成本费用项目总投资，经营成本按经营收入估算经营税金及附加按经营收入估算销售税金及附加按销售收入估算，土地增值税按销售收入估算，销售管理费用按销售收入估算，三利润总额，四所得税按利润总额计算，五税后利润，项目整体指标年度指标所得税后投资利润率所得税前投资利润率投资利税率经营型物业项目损益分析休闲农业观光园项目经营型物业项目损益表序号项目计算依据合计万元备注总收入，按计算方便，未考虑分期建设和分期投产影响固定资产投资按年摊销销售收入经营收入，二项目成本费用，总投资成本费用摊销项目总投资万元，按年摊销，每年计入成本万元，经营成本按经营收入估算，经营税金及附加按经营收入估算，销售税金及附加按销售收入估算土地增值税按销售收入估算销售管理费用按销售收入估算三利润总额，四所得税按利润总额计算，五税后利润，年度指标所得税前投资利润率所得税后投资利润率投资利税率经济效益分析经估算，本项目销售型地产税前投资利润率整体指标为，年度指标为，经济效益好。

本项目经营型项目税前投资利润率整体指标为，经济效益好。

项目年共上缴国家税收近亿元，具有良好社会效益。

六农场与投资方合作分成分析销售分成型物业项目农场分成农场可分得税后利润万元，折合每亩产出为万元，远远高于评估地价万元每亩。

休闲农业观光园项目销售分成型物业项目农场分成表序号项目计算依据项目整体万元农场分成万元备注总收入按合作协议农场需要支付资金按分成比例办理所分成房产过户所应缴纳营业税印花税企业所得税税费，按分成比例缴纳土地增值税。

在项目规划报建面积中，农销售收入分得商业房产经营收入二项目成本费用总投资成本费用项目总投资，经营成本按经营收入估算经营税金及附加按经营收入估算销售税金及附加按销售收入估算土地增值税按销售收入估算销售管理费用按销售收入估算三利润总额场分配商业房产，投资方分配商业房产四所得税按利润总额计算五税后利润指标销售型物业土地亩，每亩投资收益万元亩经营租赁型物业收入按照合作协议，农场每亩土地出租水平元年亩，亩租赁地，年租金收入为万元。

如下表休闲农业观光园项目租赁型物业项目农场分成表序号项目计算依据单位亩农场租金收入万元年备注经营型物业土地出租合作协议，按合作协议农场对经营性地块采用租用方式与投资方合作对其他用途土地也采取二划拨型土地出租，三每年租金收入合计租赁方式农场收取租金为元每亩每年七项目风险分析主要风险因素分析经营风险客源价格自然条件服务质量人力资源管理和公司融资能力等因素，都可能对项目经营造成定影响。

行业风险休闲旅游度假行业对社会经济依托性比较强，任何种不利条件都可能使本项目发展受到制约。

市场风险居民消费特点承受能力和变化趋势均是不易把握因素，加之本项目投入成本大，这都构成了本项目经营方向和投资选择市场风险。

政策风险本项目与社会经济环境具有较高相关性，国家宏观经济政策和相关政策规定变化，均可能增加本公司经营成本，降低经营收入，影响收益水平。

主要风险对策分析针对存在风险，主要应从以下几个方面采取措施规避合理规划，避免滥建滥开发，保护好资源与环境系统分析国际国内休闲旅游度假