低丘缓坡开发利用工程项目可行性投资论证建议报告doc文档（69页）

龙板山地块占用了公顷其中近期启动地块占用公顷标准农田，属于标准农田储备库范围。

已通过落实在已验收柘岱口乡尹家村流亚山头垦造耕地项目县柘岱口乡北洋垦造耕地项目县黄沙腰镇上半岭垦造耕地项目和县大柘镇车床村垦造耕地项目，实现耕地占补平衡。

项目工程场地现状用地主要依靠西南侧连直公路与外部相联系，连直公路南接云峰镇区，西至龙游，此外周边有联系现状村庄小路，对外交通条件相对较差。

建设基地现状土地以林地耕地为主，此外分布有村镇建设用地和部分水域等用地，有少量工业用地。

村镇建设用地及民居点呈自然分布，排布杂乱，自建房随意建设，市政配套设施匮乏。

古院片区现状土地以林地村镇居住用地为主，此外，分布有二类工业用地和殡葬设施用地等用地。

其中工业用地主要为同盛汽车维修厂，县民用爆破用品有限公司，砖厂及堆场，总用地面积为，约占总用地面积。

市政公用设施用地主要为用地东侧县殡仪馆，总用地，占总用地面积。

水域主要为用地东侧内部水库和山塘，用地面积约。

林地为基地主要用地，位于用地中西北侧，主要有马尾松等经济林木，总用地面积为，约占总用地面积。

村镇建设用地包括部分村庄村镇居住用地和村镇公路用地，主要分布在君子路周边，沿河地势比较平缓地带。

现状村镇居住用地主要涉及古院上下村新庵村个村，约户，人。

用地面积为，占总用地面积。

编制依据及规范建设单位提供实测地形图电子版东城龙板山区块控制性详细规划城市道路设计规范城市道路交通规划设计规范城市工程管线综合规划规范城市用地竖向规划规范城市桥梁设计规范室外排水设计规范给水排水工程构筑物结构设计规范城市道路照明设计标准公路工程抗震设计规范其他相应现行相关设计规范及规程研究范围及内容县低丘缓坡开发项目工程区域总面积约公顷，其中道路工程主次干道及支路约，道路面积约河道工程新建米桥梁座，桥梁面积。

本项目可研编制内容包括县东城龙板山古院区块期工程红线范围内场平工程道路工程河道工程给水工程雨水工程污水工程管线综合交通设施及绿化市政配套等专业，以及工程估算编制。

项目主要经济技术指标本项目主要技术经济指标汇总于下表项目技术经济指标表序号指标名称单位指标数据备注总用地面积公顷龙板山地块公顷古院地块公顷二拆迁建筑面积平方米拆迁农户户三道路工程条面积平方米总长米四桥梁工程平方米座五河道工程米六道路行车速度城市主干道次干道Ⅲ级城市支路七项目总投资万元土地征用及拆迁补偿费用万元工程建设费用万元其他建设费用万元其中建设期贷款利息万元基本预备费用万元八项目总用地面积公顷九项目可出让土地面积公顷十预计土地出让收入万元十财务净现值万元十二财务内部收益率十三投资回收期年含建设期年第二章建设必要性和可行性项目建设必要性区域社会经济发展需要近年来县经济社会得到了快速发展，保增长是县政府近年工作重中之重，全县将坚持保稳促调强工展业转型升级总体思路，加快产业培育。

努力拓展城市发展空间，加快东城城市建设，是保证经济平稳增长提高百姓生活水平重要工作。

县低丘缓坡开发项目工程开发建设将承接东城低丘缓坡开发期工程开发接力棒，逐步推进县东城区块开发建设。

项目场地平整及市政配套工程实施将极大推动县工业化和城市化进程，能够真正做到着眼于保增长，加快产业培育，推动经济扩量提质，确保区域经济可持续发展。

提升城市化水平及县域竞争力需要从空间结构看，东城位于县域两条城镇发展带交汇处，占据了有利地理区位和功能区位，是县域重点打造区域之。

同时作为中心城市重要组成部分，根据中心城市现有空间结构状态和空间发展演化过程，城市东拓必将依托现有城东基础点以及充分利用龙丽高速公路省道省道交通经济轴向功能轴，逐步由边缘型工业新区转变为卫星型工业新城，促使中心城市由西城时代向东城时代结构演变。

从产业结构看，经济实力欠发达主要原因在于工业经济落后于其它城市，而现状工业状况存在分布偏散规模偏小层次较低等问题。

经过分析判断，工业化是经济发展进程中不可逾越阶段，要提升综合竞争力，把培育成丽水市新经济增长点，仍须大力发展工业，建设产业集聚区，从扩大工业产业规模和提升工业产业层次两个方面同时进行。

而东城地区恰恰能在满足中心城区空间拓展方向基础上，依托现有东城工业发展基础，壮大工业经济，成为经济社会战略支点，推动实现跨越式发展。

改善区域道路交通网络需要近几年经济发展迅速，特别是随着龙丽高速公路开通，省道省道改线使克服了交通条件落后瓶颈，不仅能便捷地享受周边各类重要交通资源，而且能接纳来自上海杭州等大城市辐射。

由此，往南可联温州，向北可融入浙中城镇群，往西则可通往福建省，形成全方位开放型交通格局。

对外交通条件改善，也为拓展新经济市场创造了新天地，开辟了新途径。

县低丘缓坡开发项目工程区域内现有交通条件较差，依靠现有连直公路和村道将很难满足大东城未来发展。

区域内部交通网络建设将极大改善与区域重要交通网络衔接，从而进步促进产业发展，提高土地开发熟度，同时为当地百姓提供现代化生活配套设施。

提高城市品位完善城市市政设施需要现代工业必须要协调环境。

随着大东城积极有序开发建设，城市雨水污水给水电力电信等市政管道也将同步建设。

完善市政基础设施将提升区域城市投资吸引力，同时改善周边农村交通和环境状况。

低丘缓坡开发战略需要县耕地资源相对匮乏，但山地资源特别是低丘缓坡面积较大，是重要土地后备资源。

当前，处于新型城市化新型工业化快速发展阶段，城镇工矿用地区域性基础设施用地建设社会主义新农村用地等，将在相当长时期内保持较大需求，土地供需矛盾十分突出。

妥善处理好保障发展与保护耕地关系，是推进可持续发展过程中面临重要课题。

规划确定低丘缓坡开发重点区块，有利于统筹利用土地资源，拓展发展空间，更好地推进经济社会可持续发展有利于增加耕地后备资源，扩大补充耕地来源，更好地实现耕地资源占补平衡。

有助于国家节约集约用地政策在国家严管土地政策大背景下，如何既节约集约用地坚守耕地红线，又能缓解工业用地紧张局面，为工业经济发展提供用地平台从现实出发，将目光瞄准了低丘缓坡地，开始了坡地工业探索与实践。

以丽水为首浙江省低丘缓坡综合开发试点工作方案，经省政府办公厅上报后，得到了国土资源部高度重视，认为丽水经验为当前我国破解保发展与保红线难题走出了条新路子，符合我国国情。

县低丘缓坡开发项目工程主要为低丘缓坡场地，耕地率不到，其开发建设有助于节约集约用地，保护耕地。

综上所述，本项目建设是十分必要和迫切。

项目可行性项目建设外部条件县政府十分重视决心大，建设措施有力高效。

县低丘缓坡开发项目得到了县委县政府高度重视，从年月开始，县委县政府便着手布臵县低丘缓坡开发利用项目各项具体工作，成立了县低丘缓坡开发项目小组，由县长任组长，落实各相关部门任务，明确各相关部门职责。

以规划为龙头，加快县低丘缓坡开发项目工程市政基础设施建设。

相关政府及领导制定个高标准高起点与现代化格局相适应工业生活安臵区建设框架。

较好区位规划条件和定位，现状丰富自然资源和良好植被环境为区域建设提供了有利于条件。

项目建设内部机制县低丘缓坡开发利用有限公司成立。

为推动工业化和城市化进程，政府成立了县低丘缓坡开发利用有限公司，配备了强有力领导班子。

负责组织筹备策划领导县低丘缓坡开发项目工程开发建设工作，有丰富管理经验，为项目实施提供了组织保证。

多年来，县政府积累了开发建设丰富经验。

政府有关部门在加强城镇建设和新区开发中，对拆迁安臵和市政建设工程积累了丰富经验，从而为本项目建设提供了良好可借鉴模式。

建筑材料县建筑材料非常丰富，场地分布较广。

石料附近石料丰富，可就地开采加工。

砂砾材料资源十分丰富，可就近采购。

沥青水泥石灰可采取招标形式购买质优价廉产品。

其它外购材料本工程所需钢材木材等主要外购材料供应点为城区。

与规划相衔接县低丘缓坡开发项目区块中个地块均位于县域总体规划用地红线内，其中龙板山地块位于城东工业新城，规划用途为工业用地，主导产业发展主要为先进装备制造产业高新技术产业和节能环保产业及其产业研发，成为东城乃至产业发展主战场，规划用地包括工业用地道路广场用地绿地水域及其它用地等类用地，总用地面积为公顷，其中规划建设用地面积为公顷古院地块用地南接省道北连环城北路东近龙谷路，形成以居住功能为主导，以公共服务和旅游服务为特色低丘缓坡综合开发区。

规划用地包括居住用地公共设施用地道路广场用地绿地及其它用地等类用地，总用地面积为公顷，其中规划建设用地面积为公顷。

县域总体规并配套管网等基础设施后分期出让，其中二类工业用地公顷计划分三年平均出让。

居住用地公顷计划分年出让，其中年出让，年出让。

商业用地公顷计划年出让。

到年月计划全部销售完毕，预计能获得土地出让收益万元。

详见附表四还款额度计划大致为年归还万元年归还万元，年归还万元，年归还万元，年归还万元，还款方式为每年月月分别归还当年还款计划半。

详见附表二第九章项目组织机构项目建设机构可以采取多种方式承办单位自行管理，将前期工作设计建造销售交由专业单位完成委托咨询机构进行项目管理，如代建制设计采购建造交钥匙模式模式，即建设转让模式。

项目运行管理机构项目腾龙小区建成后，可按照党和国家建设农村新社区要求建立腾龙社区，社区具有村民自治社区公共服务社区社会管理社区文化活动推动经济发展等功能，这样可以推进新农村建设，还可以节省管理费用，减轻农户负担。

第十章财务分析财务评价项目建成后，根据规划，预计能开发利用位于龙板山地块二类工业用地公顷，位于古院地块居住用地公顷，商业用地公顷。

根据项目场地平整实施进度并配套管网等基础设施后分期出让，为最大限度提高土地利用价值，先出让工业用地其次出让住宅用地，最后出让商业用地。

具体出让计划如下二类工业用地公顷计划分三年出让。

居住用地公顷计划分年出让，其中年出让，年出让。

商业用地公顷计划年出让。

土地出让收入测算如下古院龙板山合计公顷万元亩总计收益居住商业工业合计二类工业用地公顷出让价格按每亩万元计算，总出让收入为万元，计划分三年平均出让，年年年分别获得土地出让收入万元。

居住用地公顷出让价格按每亩万元计算，总出让收入为万元。

计划于年年平均出让，分别获得出让收入万元。

商业用地公顷出让价格按每亩万元计算，总出让收入为万元。

盈亏情况本项目总销售收入为万元，扣除建设总投资万元，尚盈余万元，因此，偿还万元银行贷款较为轻松。

同时项目全部投资财务内部收益率为，高于我国现阶段平均社会折现率，指标合理可行财务净现值按基准收益率计算为万元，大于，因此指标可行项目投资回收期为年，贷款偿还期为年，还款期限合理可行。

分析结论项目建成后，土地出让收入大于建设成本，项目投资资金能平衡。

第十章工程招标根据中华人民共和国国家发展改革委员会年第号令，特制订本项目招标方案。

招标工作依据国家七部委令第号评标委员会和评标方法暂行规定国家计委令第号招标公告发布暂行办法浙江省建设工程招标投标管理