转入科学发展轨道，并以建设和谐社会节约型社会和着力解决关系人民群众切身利益问题为出发点巩固宏观调控成果，促进房地产行业健康发展调整住房供应结构，解决关系人民群众切身利益问题健全住房保障体系，保障中低收入家庭住房需求大力规范房地产市场秩序大力发展二级市场和租赁市场发展完善房地产金融，巩固宏观调控成果建设节约型社会，推动节地节能建筑。四市区房地产业发展趋势地级市组建以来，市区已从建市初平方公里扩大到目前平方公里，市区常住人口从建市初万人，扩大到目前万人。市区城市建设发生了翻天覆地变化，城市面貌焕然新。根据有关资料，前五年房地产施工面积逐年递增，年递增率达，其中住宅年递增率为房屋竣工面积年递增率达，其中住宅年递增率为空置商品房增长率为年施工面积递增率，房屋竣工面积下降空置房下降。其增长幅度远远低于房地产建筑面积增长幅度，究其原因早期年年空置房主要是由于购买能力及房价等因素造成空置房，近几年年年空置房，主要是相当部分房地产开发商考虑到房价上升因素追逐高额利润而人为造成空置房，年年由于房价迅速上升而使空置房面积不断减少。近几年来，房产价格受全国大气候影响呈上升趋势。房价平均水平从年每平方米多元上升至年每平方米多元，增长了倍，年均递增率为年至房屋销售价已近每平方米元，部分地区已突破元，年金通桃园预定房价已达元以上。五市区范围内商居消费分析根据房地产有关数据可推测，市今后几年内住宅需求量将持续增加，其原因主要有三方面，是随着市区经济不断发展人们生活水平不断提高，对住宅面积及环境要求也将越来越高二是在外地从业人员成功人士，回乡购房人数预计增幅较大三是由于新轮城市建设启动，旧城改造进程将会加快，拆迁地块将会越来越多，拆迁居民户购置商品房需求也将会不断增大。从目前市人均住房面积看，还不到全省平均水平，市区居民人均住房建筑面积约在平方米左右，低于全省平均水平。根据市十五规划纲要，市城镇人均住房建筑面积达到平方米，因此，在十五期间，住房将有个快速增长阶段，在年前，预计城区住房面积年需求量约在万平方米，城区住房市场前景较好。六市区经济状况分析根据有关资料表明市区各项经济指标均高于全国平均水平，制造业在经济规模优势得到了更快发展，社会商品连续几年平均增幅达以上，表现出良好发展势头。从区经济发展水平来看，年，全年实现地区生产总值亿元，增长，其中，第产业增加值亿元，与上年基本持平第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。完成财政收入亿元，其中地方般预算收入亿元，分别增长和。全社会固定资产投资亿元，增长。年规模以上工业完成现价产值亿元销售收入亿元利税亿元利润亿元，分别增长和。完成工业技改财务发生数亿元，增长。这是园区基础设施加大投入，创造良好投资环境促进因素，为本项目发展提供了坚实基础。人民生活水平不断提高，年预计城镇居民人均可支配收入元，比上年同期增长人均消费性支出元，比上年同期增长。农民人均纯收入元，比上年同期增长。由此可见，居民生活质量进步提高，市民消费能力不断增强。七营销策略房地产促销策略随着房地产市场竞争日趋激烈，越来越多企业发现仅靠降低价格是很难取胜，讲究促销策略也关系到营销成败。在国内外兴起房地产预售方式得以成功全靠广告促销配合，使得房地产能在较短时问内销售出去，彻底改变了传统先建后售零星营销方式，根据我国实际情况，可采取以下各种促销策略。设置户外广告房地产推出时机确定后，先竖立大型围墙型宣传牌，预告房地产即将推出，诱导消费者购房欲望。户外广告还包括霓虹灯塔指示路标气球等。邮递说明书针对目标市场，邮寄具有说服力激发好奇心说明书，吸引潜在购买者到公司或工地参观。预售说明书制作应附有平面配置图透视图，将产品格局面积标示清楚取信于消费者。以报纸电视为主媒体以本地市场为目标，广为宣传，制造声势，塑造产品独特形象。布置精致样品屋由于预售房地产产品还没存在，消费者很难从片荒芜空地上激起美丽幻想，平面图上几何图形也不具空间感，房地产企业可先设计样品屋，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工，让消费者产生具体临场感。消费者很容易被美丽精致样品屋所吸引，根据房地产销售成功经验，看了样品屋而产生购买决策人数很多。采取海报张贴方式海报是房地产众多广告媒体费用较低廉且最重要媒体。房地产海报印制精致美观才能引起消费者购买欲望。海报除张贴于特定目标外，也可选择特定地区，作挨家挨户密集派送，很能配合房屋产品区域性市场需要。二房地产销售方法设置接待中心展厅接待中心展厅是购房者与销售人员接洽第现场。布置舒适气派，且设置模型图表说明接待中心，可以让顾客产生良好印象，得到详实信息。接待中心也象征房地产公司企业形象，应讲求稳重整洁和高格调。并选择能力强反应机智经验丰富服务热情熟悉市场行情及居民习性销售人员留守现场，进行产品说明与销售。建立直销点直销点应设立在交通便利地点，方便区域内顾客上门。派员销售由公司销售人员到市场主动寻找开发，采取人海战术，主动出击。推销人员携带产品说明书广告传单上门推销。三价格定位目前商品住宅房市场价格已进入个高价位区域。年市区中心地段东进东路正在开发鹏欣丽都住宅销售均价为元，上浮后价格已达元，营业房层为元二层为元三层为元通海公寓住宅均价达元，营业用房均价为元，桃园拟定销售均价为元。从市工程项目特殊地理位置来看，该项目位于市主城区，附近超市银行医院学校等配套设施齐全，交通十分便捷，地理位置十分优越，将会激发市民对市商住楼购买需求。根据市场调研及同类型地段项目销售价格比较，初步拟定住宅楼销售均价为元，公寓房销售均价为元，商业用房销售均价为元本报告销售价只作为参考价，具体销售价以物价部门核准价为准。第三章建设条件场地地形地貌拟建区位于市城区北部，地貌上处于长江三角洲平原北侧，类型属长江三角洲冲积平原，次级地貌单元为长江高漫滩平原。境内地势平坦，自然坡度很小。地面高程在黄海高程左右，近地表广泛分布全新统粉质粘土和粉细砂，局部淤泥质土发育。二地层岩性前第四纪地层地区前第四纪地层属扬子地层区下扬子地层分区。区内第四系广泛分布，无基岩出露。据区域地质资料，评估区附近钻孔揭示前第四纪地层主要有上白垩统浦口组下第三系组阜宁组戴南组三垛组及上第三系盐城组。二第四纪地层大断裂通过，基底构造主要为残留背斜显示构造断块，但近期无活动迹象，处于相对稳定状态。即评估区属区域地质构造活动相对稳定地区。三场地工程地质条件拟建区位于长江三角洲冲积平原北部边缘地区，广泛堆积了厚度较大粗细迭置松散土体。根据区域钻孔资料及邻近建筑物工程地质勘察资料分析，区内以浅土体自上而下大致可划分为五个工程地质层。各层特征如下第层素填土，灰色，成分以松散状粉土粉质粘土为主，场区普遍分布，厚度，结构松散，工程地质条件较差。第二层粉土，饱和，稍密中密，水平层理发育，含云母片和贝壳碎片，顶界埋深，层厚，为中压缩性土，工程地质条件般。第三层淤泥质粉质粘土，灰灰黄色，局部夹薄层粉土水平层理发育。顶界埋深，层厚，呈饱和流塑状态，压缩模量为，具高压缩性，为不良工程地质层组。第四层粉土夹粉砂，灰黄色。稍密中密，粉土与粉砂互层，层理清晰。具中等压缩性，工程地质性质般。第五层粉砂，灰色饱和，稍中密，含云母碎片，层理清晰。顶界埋深般在，厚度，具中偏低压缩性，工程地质性质较好。四水文地质条件市地处古长江沉积中心地带，第四系沉积厚度最大，般为米，其中含水砂层厚达米，由西向东逐步增厚。评估区内总体上含水砂层发育，补给条件良好，属地下水资源丰富地区。区内地下水以松散岩类孔隙水为主，根据地下水在含水介质中赋存条件形成时代水力特征，将区内松散岩类孔隙水分为五个含水层组，即潜水第二三四承压水，评估区内第二三承压水相互连通，连为体，局部地段与潜水之间也无隔水层相隔。可以直接接受大气降水补给，在沿江地段，在开采条件下，还可得到长江水侧向补给。各含水层水力联系密切，补给条件好，富水性好，单井涌水量均超过。含水层由南向北逐步变为多层结构，层次增多，而厚度变薄，逐步向里下河沉积区过渡。市承压水大多为淡水，水质较好。五场地地震效应根据中国地震动参数区划图该工程特征周期为区。根据场地条件判定土类型为中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地，为可进行建营业税及附加营业税城建税教育费附加土地增值税三总成本费用,四利润总额,五所得税六所得税后利润,七盈余公积金八盈余公益金九未分配利润十累计未分配利润评价指标投资利税率投资利润率投资净利润率上述评价指标表明，本项目投资利税率和投资利润率及投资净利润率均接近于同行业平均水平，因此在财务上是可行。二社会评价本项目建成后，对提高市民居住条件，加快旧城改造步伐，改变城市面貌，促进中心城市发展，将具有极大社会意义，有利于推动市区经济持续快速发展有利于促进三产经济增长同时也有利于市区房地产业综合开发良性循环。物业管理好坏是目前购房者普遍关心问题，它不仅牵涉到业主切身利益，而且对社会安定有定影响，因此，受委托物管公司必须引起高度重视，切实做好物业接受验收和售后服务管理工作，否则将会影响商住楼销售。拟建项目周围有居民住宅区办公区学校和商店，施工期间将对周围居民生活办公环境学生学习环境和商店经经营环境带来影响。施工噪声粉尘飘散，有可能对周边环境产生污染，建设单位应采取切实有效措施，减少扰民现象。第十五章风险分析宏观调控对项目影响年政策调控执行力度将进步加大。面对目前不断上涨住房价格，在年政府出台系列调控政策基础上，年从年头到年末，先后又推出调控政策措施涉及个方面，共有项之多。是升息信贷方面，央行两度上调利率二是提高首付月日起，个人住房贷款首付提至三是自月日起，新审批新开工商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房须占开发建设总面积以上即规定四是推行廉租房制度重点发展中低价位中小套型普通商品住房经济适用房廉租住房，积极发展住房二级市场和租赁市场五是实行问责制预示着中央政府问责剑锋已有明确指向城市政府，在房地产调控政策上，地方政府责无旁贷六是全额征收营业税，七是征收个人所得税意在通过税收杠杆，从流转环节入手，抑制投资，遏制投机八是征收土地闲置费意在打击屯地九是外资核准为外资购楼上紧箍咒十是对土地提价主要针对地方政府，意在遏制地方用地冲动。从当前房地产形势来看，政府调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，因此，年将可能进步加大政策调控执行力度，如果房价上涨势头不能得到有效遏制，进步调控政策出台可能性比较大。因此，该项目建设存在着较大政策风险。项目实施单位要及时掌握国家政策及相关规定，调整思路，避免政策风险对项目造成不必要损失。二金融政策对项目影响房地产开发商是对银行依赖程度很高行业，开发投资资金主要来源于银行贷款和预售房款，而预售房款很大部也是购房个人银行贷款。辩证地看，依赖是相互，银行对房地产行业依赖程度也很高，很难找到