住宅小区项目可行性投资论证建议报告doc文档（97页）

同时，房地产对相关行业带动作用很大。

据测算，房地产生产流通和消费，将会对几百大类几万个品种产品提出新要求，与几十个产业经济活动相关联，投资带动系数为。

所以，房地产已成为中央扩大内需启动消费重点，是社会广泛看好消费热点和经济增长点。

根据国家有关部门分析与预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变。

近期我国居民住宅发展目标是户均套人均室，力争在年达到人均建筑面积，主导户型为三室两厅和两室两厅。

由于房地产投资带动作用较大，国家为推动我国国民经济持续健康稳定发展，将建筑业列为国家支柱产业之，国家相关部门领导表示，房地产业目前已成为国民经济重要支柱产业。

因此，项目建设是国民经济发展需要。

实现国家产业政策需要从宏观政策环境分析，是国家把房地产业作为国民经济支柱产业，加大了对房地产业发展支持力度二是国家将启动消费拉动内需作为国民经济增长重要举措，采取各种政策和措施，大力发展和启动住宅消费三是深化住房制度改革，彻底停止实施住房实物分配制度，全面推进住房商品化市场化进程四是通过推进经济适用房及廉租房建设，保障中低收入家庭住房需求五是先后出台了旨在依靠科技进步提高住房质量系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业持续健康发展提供了良好外部环境。

自年初党中央国务院决定在全国范围内停止实施住房实物分配逐步实行住房分配货币化以来，住房分配制度改革正在逐步实施，住房市场体系住房供应体系和住房金融体系等方面都有了重要进展，从而推动了住房新体制建立。

为了把房地产业培育成为国民经济新增长点，党中央国务院把深化房改启动居民住房消费加快住宅建设作为扩大内需重要内容。

我国房地产业今后发展方向将是继续坚持住房市场化基本方向，不断完善房地产市场体系，健全和完善住房级市场，搞活住房二三级市场和租赁市场坚持以市场需求为导向，调整房地产供给结构坚持深化住房制度改革，加快建设和完善适合我国国情住房保障体系制度消除阻碍房地产市场化和居民消费体制性政策性障碍，继续加大公有住房改革力度，完善住房货币分配制度，健全和完善对困难家庭廉租住房制度，进步加强经济适用住房建设和管理。

目前，旧住房体制已经打破，国家已停止了住房实物分配，正在推进住房分配货币化。

项目建设完成后，可以为相关单位以及附近居民提供与国家政策相适应商品住宅，从而在国家产业政策支持下调整住房产权关系推动国家住房制度改革深化。

城市发展需要长沙市是我省政治经济文化科技中心，全市现有常住人口万人，全市土地总面积平方公里，其中市区常住人口万人，市区面积平方公里，建成区面积平方公里。

根据长沙市长期经济发展纲要和长沙市总体规划修编内容，到年长沙市城市人口规模将达到万人，城市用地规模将达平方公里，在全省率先基本实现现代化，把长沙初步建成为中部地区重要区域性中心城市。

长沙市在未来年内，其城市人口和用地规模较目前将增加近倍，其发展方向重点将向南向东发展成为主三次三组团空间结构，这也是为了适应湖南省长株潭经济体化发展战略需要。

同时，结合长沙江两岸地理特点，长沙总体规划为西文东市发展格局，市委市政府提出要实现突出城市形象建筑，提高城市品位，加强城市辐射功能目标。

根据长沙市十五住宅建设规划，住宅开发总量要满足城市人口增长居住水平提高等合理需求增长，十五期间，长沙市区住宅供应总量控制在万平方米左右，并根据十五社会经济环境和宏观调控政策变动，总量变动幅度控制在之间。

其中，中低价位中小套型普通商品住宅含经济适用住房和廉租住房占以上。

城市居民住房条件持续改善，到年末，预计城市人均住房建筑面积将达到平方米。

十五期间，长沙市区要满足约万平方米住宅用地需求总量，其中用于中低价位中小套型普通商品住宅含经济适用住房和廉租住房建设用地占以上。

目前我市人均住宅面积相对偏小，而且居住条件也较差，与我省住宅与房地产业发展规划相差甚远，因此，改善长沙市市民居住条件已经成为长沙市人民政府特别关心问题之。

同时，随着我市经济发展和人民生活水平不断提高，人们对居住环境等方面要求也越来越高，近年来实施旧城改造就是为了使城市居民生活环境居住环境不断得到改善。

项目建设不仅可以适应城市规划与建设需要，解决社会各界居民居住与生活问题，而且还可以适应长沙市城市规划与市政建设需要，对于美化城市环境增加城市功能均具有深远现实意义。

解决劳动就业需要由于我国目前正处于经济结构调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道解决下岗职工生活与再就业问题已成为当前各级政府头等大事。

而投资消费出口是国民经济增长原动力，因此国家今年固定资产投资总政策仍然是继续保持投资总量较快增长，以创造更多就业机会。

据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。

因此，住宅建设投资增加对于增加社会就业机会有着不可忽视作用，而本项目作为商品住宅建设项目之，将为增加社会就业岗位作出定贡献。

第三章市场分析投资环境长沙市社会经济现状地理位臵及自然条件长沙市位于湖南省东部偏北，处于湘江下游和长浏盆地西缘，东经度分至度分，北纬度分至度分之间，五岭南屏，洞庭北扼。

全市国土面积，其中市区面积，建成区面积。

长沙地处亚热带，气候温和湿润，四季分明，盛夏高温，冬季湿冷，年平均气温，最冷月月份气温平均，最热月月份平均气温。

年平均总降雨量为，至月雨水集中，月降雨量平均为，全年降雨日约天。

冬春季多北风，夏秋季多南风，日照时数年平均为小时，无霜期年平均为天。

长沙市地表水系发达，年迳流量达亿湘江干流由南向北将市区分割成东西两部分。

市内湘江主要支流有浏阳河捞刀河和靳江河，它们水量充足，水质较好。

江河迳流主要靠大气降水地表和地下渗流，河床坡度小，迳流量大，流速缓慢，高水位时间长，每年月为汛期。

长沙市行政区划及人口长沙市是湖南省省会，全省政治经济文化科教金融交通信息中心，位于湖南省东北部，是长江中游地区重要中心城市，国家历史文化名城。

长沙市现辖芙蓉天心开福岳麓雨花个城区和长沙望城宁乡县及浏阳市。

年年末全市总人口万人，总面积平方公里，其中户籍总人口万人，市区常住人口万人，市区面积平方公里，建成区面积平方公里。

经济发展状况年，长沙经济总量跨上新台阶，综合实力明显增强。

全年五大经济指标实现历史性突破全市地区生产总值突破亿元，达到亿元，同比增长人均突破万元，达到元，同比增长全部工业总产值突破亿元，完成亿元，同比增长社会消费品零售总额突破亿元，达到亿元，同比增长财政收入突破亿元，达到亿元，同比增长。

完成全社会固定资产投资亿元，同比增长。

城乡居民人均可支配收入分别达到元和元，同比分别增长和。

经济结构加快转变，三次产业结构调整为，非公有制经济总量占地区生产总值比重达，同比提升个百分点。

花卉苗木优质茶叶优质水产优质水稻等四大优势农业产业带建设步伐加快，总面积达万亩，全市主要农业产品优质率达。

园区工业和支柱产业迅速壮大，六大产业集群产值占规模工业总产值两区八园共完成规模工业总产值亿元，占全市规模工业总产值比重提高到全市产值过亿元企业达家规模以上工业实现利润亿元，比上年增长工业经济效益综合指数达，同比提高个百分点高新技术产业产值增长，占规模工业产值比重上升到单位能耗下降。

商贸特色更加鲜明，文化物流会展金融旅游房地产等现代服务业和生产性服务业快速发展。

全市城建重点工程完成投资亿元，洲两岸三个入城口和四大新区建设顺利推进，批重点工程竣工相继投入使用，背街小巷提质改造和社区环境综合整治工程基本完成，城市空气优良率达，全市森林覆盖率达。

社会主义新农村建设深入推进，万村千乡市场工程和百村示范千村整治工程进展顺利，新建标准农家店家，完成乡镇规划个村级规划个，解决农村万人饮水安全，新增通电话自然村个，改扩建干线公路和乡村公路公里，新建沼气池万个，农业生产和农村生活环境明显改善。

全年实际到位外资亿美元，增长。

对外贸易大幅增长，全市外贸归口管理企业实现进出口总额亿美元，增长。

其中出口总额亿美元，增长进口总额亿美元，增长。

社会事业协调发展，共投入资金亿元，用于推进以八件实事为重点社会建设，全年共新增城镇就业万人转移农村劳动力就业万人，实现城镇无零就业家庭，城镇登记失业率为企业基本养老保险参保新增万人新型农村合作医疗参合率达，城镇居民基本医疗保障制度基本建立城乡义务教育从秋季起实现费制全免，政策范围内农村义务教育阶段表。

销售税金及附加根据国家及长沙市有关税收政策，项目应按销售收入缴纳营业税，按营业税缴纳城市维护建设税，按营业税缴纳教育费附加。

项目销售税金及附加详见附表。

项目开发完成后，向政府部门缴纳销售税金及附加总额为万元。

三总成本费用估算项目成本费用主要包括开发建设成本管理费用销售费用，财务费用等。

开发建设成本项目开发建设成本包括土地开发费建安工程费及其它费用等，详细内容构成见投资估算章。

管理费用管理费用是房地产经营过程中所发生各种费用，参照同行业统计资料，综合按销售收入估算。

销售费用销售费用主要包括销售广告费销售代理费工资及其它费用。

根据项目具体情况，综合按销售收入估算。

项目总成本费用上述二三项之和即为项目总成本费用，计算期内总成本费用为万元，详见附表。

四财务效益分析利润估算项目根据国家发改委建设部年月颁布建设项目经济评价方法与参数第三版以及建设部年月颁布房地产开发项目经济评价方法要求进行经济评价。

项目应缴纳企业所得税根据国家有关规定按利润总额全额计征。

土地增值税，若增值额未超过，免征土地增值税。

项目逐年销售收入扣除总成本费用及销售税金即得利润总额，项目计算期内利润总额为万元扣除所得税万元后净利润为万元。

据此计算项目成本利润率。

成本利润率净利润总成本费用投资利润率利润总额总投资投资利税率利税总额总投资财务盈利能力分析通过项目全部投资财务现金流量计算，在计算期内所得税前财务净现值为万元，所得税后财务净现值为万元，详见附表。

以上各项财务评价指标显示，项目建成后，其经济效益较好，所得税后内部收益率达，高于设定基准收益率，全部投资回收期只有年含建设期。

所得税后财务净现值达万元，表明项目具有较强获利能力和清偿能力。

项目资金来源与运用情况详见附表。

根据附表可知，本项目每年累计盈余均大于或等于零，故从偿债能力分析，项目是可行。

五不确定性分析敏感性分析该项目分别就销售收入投资单因素变化以及两个因素同时变化对所得税前全部投资财务净现值财务内部收益率投资回收期影响敏感性分析，对于本项目，影响经济效益最敏感因素是房地产销售情况，当销售收入下降时，全部投资内部收益率还能达到，说明该项目具有较强抗风险能力。

只要加强内部管理，其它因素对该项目经济效益影响很小。

项目敏感性分析结果见表。

表项目敏感性分析表序号项目财务净现值万元内部收益率投资回收期年正常情况投资变化销售收入变化盈亏平衡分析项目盈亏平衡点