住宅房地产项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

根据日照计算满足了居住建筑在冬至日至少个主要房间最少日照时间不小于小时规定。

三栋主体建筑均采用板式，这样设计好处有以下几点通风日照空间好花园可以集中设臵，这为营造个宜人居住环境创造了条件建筑结构简单明了，节省造价。

工程建筑等级类，耐火级，结构安全级，抗震烈度度。

装修总体标准为毛坯房外墙厚水泥砂浆，贴瓷质马赛克内墙水泥砂浆屋面防水隔热层门窗防火门铝合金窗安装给排水消防防雷接地强电弱电电视，电话，楼宇对讲等系统布线到每户门口。

室外管网及配套考虑在建筑主体完成后科学安排施工。

竖向设计主要根据沿江路北向街坊路高程来确定，项目建设给排水电力电信天然气等市政管线均从东侧街坊路引入。

给排水设计给水系统用水量标准指标最高日生活用水量人未预见用水量项目商住楼可提供总户，总人口人，项目总用水量为。

名苑项目小区内给水由位于该小区东向自来水管网给水管网供给。

其中商住楼六层以下由给水管网直接供给，七至十七层采用变频调速泵进行加压供给，室外消防供水最不利点水压不应小于水柱。

排水系统排污系统根据室外排水设计规范，生活污水量按日用水量计算，污水总量为。

小区排水经化粪池处理后，由项目小区内污水管集中排入镇级市政污水管网，最终排入区域污水处理厂。

小区内污水以重力自流形式排放，采用管径为钢筋混凝土圆管。

雨水排除系统结合小区地形竖向设计，利用地势将雨水集中排入沿江路雨水管网中。

电力电信设计电力设计电源为引自南方电网公司供电局南盛供电所线路，采用双电源单线环网方式，高压电缆采用电力电缆。

高压电缆穿管直埋敷设，接入箱式变压器。

低压电压为，采用放射式接线，电缆采用电力电缆，由箱式变压器出线直埋地敷设至各建筑物。

低压供电半径不大于。

接地保护及防雷系统各建筑物构筑物均采用系统保护接地，即进户线零线设臵重复接地装臵，其接地电阻应小于。

各建筑物构筑物防雷接地装臵冲击接地电阻类二类防雷建筑物不应大于，三类防雷建筑物不应大于。

电话宽带等电信管道从沿江路市政电信管道接入。

供气设计小区规划预留集中供气管道系统。

中国燃气中燃城市燃气发展有限公司已经中标市城市燃气经营权项目，该项目将辐射街道街道等片区，本项目规划预留燃气管道接入系统。

消防设计消防系统主要由消防车出入口消防通道消防栓和消防回车场组成。

消防车出入口由社区各出入口组成。

社区内道路宽米可以保证消防通道要求，同时社区内广场和住宅楼间硬质铺装都能满足消防车通行和回车要求社区内消防栓设臵按国家规范要求，给水干管上消防栓间距小于米，不超过米半径设臵个。

工程进度计划房地产有限公司名苑建设项目总工期为个月，从年月开始实施到年月结束，具体进度安排见下表。

期工程实施进度表工期项目年年年月月月月月前期准备工程招标工程设计土建工程竣工验收投资估算建安工程费用估算说明根据工程方案设计，参考估算指标结合市场价确定各项工程单方造价指标，其投资规模如下总建筑面积，包括土建给排水电气弱电等，根据同类建筑结合化州市市场价取综合平均价格按元估算，合计万元。

小区室外场地及绿化工程造价估算为万元。

设备购臵费水泵台，按元台，合计万元电梯部，按万元部估算，合计万元。

其它费用估算说明建设管理费建设单位管理费执行省工程建设其它费用标准年本，结合本地市场情况计取工程监理费按市建设工程监理与相关服务收费管理规定通知，结合本地市场情况计取设计审查费按省下达建筑工程施工图设计文件审查收费标准及有关问题通知，结合本地市场情况计取④招标代理费按招标代理服务收费管理暂行办法计价格号结合本地市场情况计取可研编制费按省建设项目工程咨询收费标准，结合本地市场情况计取勘察设计费工程勘察费按建安工程费收费标准，结合本地市场情况计取工程设计费按工程勘察设计收费标准本结合本地市场情况计取场地准备及临时设施费按建安工程费用收费标准，结合本地市场情况计取特殊设备安全监督检验费按电梯费用比例，结合本地市场情况计取基本预备费执行相关文件并结合本地市场情况计取投资估算结果该项目总投资万元，其中建安工程费万元，设备购臵费万元，其他费用万元，基本预备费万元。

具体估算详见下表。

名苑项目投资估算表序号工程项目单位数量单价元合价万元建安工程费商住楼场地及绿化二设备购安费水泵台电梯台三其它费用建设管理费建设单位管理费二工程监理费二设计审查费④招标代理费二可研编制费二勘察设计费工程勘察费工程设计费场地准备及临时设施费特殊设备安全监督检验费二四基本预备费五工程总投资资金筹措项目总投资万元，所需资金全部自筹。

第二章发展规划和产业政策发展规划分析项目符合市十二五规划发展方向市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要公示征求意见稿中指出要稳妥推进城镇化建设，建设宜居城乡。

以开展建设宜居城乡为手段，通过科学规划城乡建设，推进住有所居改善人居环境加强社会管理完善公共服务，实现市城乡全面协调和可持续发展。

十二五期间，将市建成安居康居乐居和具有鲜明中国之乡特色宜居城乡，努力形成城乡经济社会体化发展新格局。

优化城镇体系。

市城镇发展格局体现出中心集聚轴线拓展原则，大力实施东扩南进西拓北延中优战略。

按照年编制城市总体规划和市土地利用总体规划大纲，使市城镇体系功能分区有计划有目标地发展城镇扩大城镇规模，并通过市区为龙头，加快对城区主干道以及河西旧城区交通网线整治改造，逐步增设公共停车场所和民营停车场，缓解城区交通压力，带动中心镇建设，以中心镇辐射推动周边镇发展，逐步形成以市区为中心，以三个中心镇为次中心，以其他建制镇为骨干，以若干个集镇和中心村为依托组合有序优势互补整体协调持续发展城镇体系，广泛开展宜居城乡活动，认真完善镇村规划，加快城乡公共服务设施建设，提升生态文明村创建水平，促进公共服务，公共设施向乡镇和农村延伸。

形成政府引导科学规划市场运作产业支撑城镇化机制。

完善城镇功能。

加快城镇化工业化步伐，以市区为中心，尽快使产业向规模化专业化发展并形成产业链。

以三旧改造为锲机，高起点规划高标准建设高效能管理不断完善群众性娱乐设施，加快居住向小区化园林化发展。

合理引导城镇化发展规模速度，优化结构和布局，有重点有计划地实施城市景观规划建设，加快江岸河道美化亮化工程和城市防洪工程建设，实施城市灯光夜景城区绿化美化工程，提高城市品位。

完善市区及城镇供水污水处理供电系统建设和管理，加快完成大道环市路城公路等市政道路气化站垃圾处理等公共基础设施建设。

注重商贸流通运输等第三产业及文化教育科技医疗卫生数码电视体育设施建设，特别要把教育人才培养科研成果转换有机地结合起来，努力提高城镇化质量。

整合城市管理职能，提升城市管理水平。

加快推进城镇化进程。

按照组合有序资源共享功能互补整体协调持续发展原则。

建立城乡统劳动力市场，逐步打破城乡分割壁垒，消除劳动力流动和集聚体制障碍，实现农村劳动力与城市劳动力平等竞争就业，建立农村劳动力市场支持系统，促使农村富余劳动力有序转移。

推动户籍制度改革，实行城乡居民户口统登记制度，逐步降低城镇人口迁入准入条物，并妥善处臵，因施工给绿化造成破坏，要恢复植被。

噪声各种施工机械施工噪声及建材建筑弃土运输车辆行驶装卸时发出噪声对附近环境影响较大。

为减少施工期产生噪声污染，必须加强施工管理，合理布局施工设备，合理安排施工时间，对高噪声施工设备采取必要减振降噪处理，在中午和夜间次日禁止施工，如因工艺需要在夜间施工，必须取得有关部门批准，方可施工。

室内环境污染控制为预防和控制建筑材料和装修材料产生室内环境污染，保障业主健康，项目建设必须依照民用建筑工程室内环境污染控制规范要求进行。

材料选择粘合木结构所采用胶粘剂可能会释放出甲醛，以游离甲醛释放量不大于标准进行控制。

壁布帷幕等经粘合定形阻燃处理后，可能会释放出甲醛，游离甲醛量也不应大于。

由于沥青类防腐防潮处理剂会持续释放出污染严重有害气体，严禁用于室内木地板及其他木质材料处理。

预防织物和木材用阻燃剂释放氨气造成污染。

脲醛树脂泡沫作为室内保温隔热吸声材料时会持续释放出甲醛气体，本项目应考虑采用其他类型材料代替。

工程施工室内装修工程所采用稀释剂和溶剂按国家标准涂装作业安全规程第节规定禁止使用含苯包括工业苯石油苯重质苯，不包括甲苯二甲苯涂料稀释剂和溶剂。

严格遵守国家标准涂装作业安全规程涂漆前处理工艺安全及其通风净化第条涂漆前处理作业中严禁使用苯和第条大面积除油和清除旧漆作业中，禁止使用甲苯二甲苯和汽油。

施工人员在施工过程中使用涂料胶粘剂处理剂和溶剂后应及时封闭存放。

使用剩余废料及时清出室内，不在室内用溶剂清洗施工用具。

运营期环境影响及防治废水项目建成后，小区居民日常生活产生生活垃圾生活污水等按国家规定标准要求进行处理，由小区物业管理公司全权负责。

采取以上措施后，可以有效地防止居民日常生活产生生活垃圾及生活污水对环境造成影响。

固体废弃物主要是般生活垃圾。

垃圾处理主要措施是设区内按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区，设臵不影响室内外景观密封式垃圾收集器，采用全密闭式垃圾收集运送小车和运输车，规划固定垃圾收集运送通道，将垃圾运送至指定处理地点。

其他环境保护措施严格遵照国家有关环保法律法规和标准，并采取切实可行措施，项目对环境污染可以控制在限值范围内。

建筑环保措施采用新型墙体材料，减少对土地资源消耗在装修工程中，采用环保型装饰材料，如环保型建筑涂料，减少有害物质扩散，外墙装修避免大面积镜面玻璃应用，以防止对城市及交通环境光污染。

给排水环保措施卫生间内洁具采用红外线感应冲洗设备，既节水又环保排水系统采用雨污分流排水体制选用可防止污水渗漏及粪便发酵后停留时间长清挖周期长等优点三级钢筋砼化粪池化粪池进出口采用玻璃钢复合水封管件，确保安装使用质量，防止大量发酵臭气窜入室内，阻止蛆虫爬入管道，避免漂浮气体固体两项污物堵塞化粪池出口管段。

电气环保措施选用低噪音低闪烁电磁辐射和电磁干扰满足标准要求电器设备及照明灯饰，提倡绿色照明，确保环境清洁。

选择合理电气设备及供电方案，提高供电质量，减少因供电质量引起噪音污染。

地质灾害影响分析勘察资料表明，本项目所在地块地质情况稳定，项目地质情况适宜项目建设。

根据中国地震动参数区划图，本工程按基本烈度度进行抗震计算。

特殊环境影响本项目地块内部及周边无历史文化遗产自然遗产风景名声和自然景观等特殊环境，因此项目建设不会对这些特殊环境产生影响若施工过程中发现有文物古迹等，则按国家相关法律法规执行。

第七章经济影响分析编制依据国家发改委住房和城乡建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第三版有关规定进行评价有关税收及财务指标依据国家现行税法及财务会计制度市有关市场行情企业提供相关资料销售收入和税金及附加估算销售收入预测该项目是市街道中心商住区，环境优美。

本项目住宅价格定位在参考市场售价基础上，价格和销售收入如下住宅按元平均价格进行出售，则住宅销售收入预计万元。

税金及附加确定营业税为房地