著名开发企业强势入驻，更加吸引了全国投资者关注。年初房地产市场出现井喷式增长，短短三个月海南岛房价暴涨，涨幅达倍。随之而来是国家对房地产调控政策，两轮史上最严调控政策出台，表明国家严厉遏制部分地区房价上涨过快，全国线城市成交量巨幅下跌。海南房地产由于走出了条旅游地产开发路子，旅游观光带来旅游置业，岛外置业者信心不减。开发企业没有停止在海南圈地脚步，出现全国限购越紧，海南开发越旺现象，多来海南注册开发企业为海南房地产市场贡献力量。海口三亚房地产市场低速时期，二三线城市开始崛起，陵水房价赶超三亚成为海南第，琼海连续个月成交量占全省首位。今年以来，国家系列对房地产严控政策出台，加快了海南房地产投资结构调整，二三四线城市旅游地产机会来临，岛中保亭五指山琼中等县市也成为继东线沿海之后，又资源型旅游地产开发热点。海南土地出让及成交市场海南政府为防止年代初上演地产泡沫，严控各地土地使用情况，进行打击囤地行动，出台措施保证海南房地产市场健康快速发展。年土地政策主要体现在两个方面，方面是规范引导，适度供应土地，合理调控房地产规模结构开发时序和空间布局。另方面实行建设用地分类指标管理，建立健全土地市场信息披露机制，打击囤积土地，促进房地产市场规范健康发展。海南线地区海口三亚土地供应量减少，成为更多企业开拓二三线城市契机。海口三亚在未来房地产市场中主要起到标杆作用，年开发重心转移至二三线城市。尤其是以东线线海景房产已经显现其自身价值，中西部地区其活跃度也将大幅提高。预计未来，为了不断完善海南土地市场，促进海南房地产市场健康稳定发展，政府将会加强调控力度，逐步向旅游地产方向倾斜，促进海南旅游地产优化产品结构，走精品化高端化道路，为战略投资者提供巨大市场机会和增值空间。年，全省房地产完成增加值亿元，占房地产开发投资亿元，占全省固定资产投资总额房地产企业提供税收近亿元，占地方般预算收入近四成。海南房地产须保持定投资和销售，否则可能引起经济起伏，而今后若干年，房地产仍是海南支柱性产业。年房地产大调控下后市分析政府限购政策出台背景，原因之，是高通胀促发资金大量流入地产市场，金融系统风险加大，因而，近两年以来，楼市政策与通胀水平关联甚高。高通胀会否退潮，是限购政策退出个重要条件。但按照目前情况，我国高通胀会持续数年。原因之二，楼价增速过快易引起社会矛盾，调控政策出台意在减少市场决定房价与普通住房需求差距，缓解社会矛盾楼价增速明显高于收入增速时，易引发重大楼市调控政策。从目前情况看，高通胀会在定时期存在，限购政策是否退出，主要看保障房供应能否形成规模保障房体系形成供应规模需要年，因此，预计限购政策退出总体需要年时间。根据合富辉煌房地产顾问公司对全国不同城市房地产发展水平研判如下房地产开发投资对比线城市房地产开发增长空间有限，二三线城市高速增长。成交面积线城市成交面积萎缩，东部沿海城市成交面积略有增长二三线城市成交大幅增长。成交均价线城市房价上涨更快，二三线城市房价相对值更低。预计二三线城市房地产发展空间更大。市场特点不同类型城市房地产市场发展差异对比，调控时期内楼市机会主要看三四线城市。三四线城市普遍正处在经济加速增长，城市化高速发展阶段，房地产市场有较大动能，价格处在相对洼地。部分限购政策相对宽松或不实施限购三四线城市，调控期内存在发展机会。第三章项目市场分析与预测项目开发条件区位分析项目所在地保亭县位于海南省南部内陆，五指山南麓，北纬，东经,东接陵水县，南邻三亚市，西联乐东县，北依五指山市琼中县。总面积平方公里。保亭县是三亚市陵水县乐东县等沿海市县通往岛中地区五指山市等地必经要道，目前有省级公路三亚至保亭公里，陵水至保亭公里。距三亚国际机场和岛内高铁陵水站各小时车程，距五指山市半小时车程。交通极为便利。十二五期间规划修建三亚至保亭高速公路，距离只有公里，使项目区位优势更加明显。项目开发宗地位于海南省保亭县七仙岭温泉国家森林公园规划区内，西与七仙岭水库相邻，北与七仙岭国家森林公园原始森林接壤，东南边与新星农场五区五队划界，占地约亩。主要资源气候条件保亭县属热带季风气候区。具有热量丰富，雨量充沛，蒸发量大，季风变化明显特点。全年日照约小时，日照百分率达，年平均气温之间，年平均降雨量毫米。土地资源全县现有耕地面积万亩不含国营农场，其中，水田万亩，旱田万亩，坡地万亩，有宜林地万亩，草地万亩。森林植被全县有着森林覆盖率。境内森林多为热带雨林，面积为万亩，林种多类，有经济林万亩，防护林万亩，灌木林万亩，橡胶林含农垦万亩。珍贵木材有田生花梨绿楠红罗等。空气质量空气洁净无粉尘，负氧离子含量高，空气质量常年保持国家级水平。南药资源有各类南药万亩，拥有沉香降香萝工芙大血藤砂仁五指山参等五大南药个品种，是我国重要南药种植基地。历史文脉保亭县辖个镇，个乡，个村居委会，个自然村境内有个国营农茶场，个热带作物研究所。保亭县世居民族为黎族和苗族，其他民族均为移民。全县人口万人，其中黎族占人口，汉族占人口，苗族占人口，其他民族占。黎族苗族少数民族传统文化，是保亭县地方文化主体部分，此外，还有依托七仙岭热带雨林温泉雨林文化和温泉休闲文化等。保亭非物质文化遗产积淀深厚，已先后两批成功申报四项国家非物质文化遗产。政策环境年保亭全县生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。全社会固定资产投资完成亿元，同比增。地方财政收入首破亿元，同比增。保亭县政府紧紧抓住海南建设国际旅游岛重大历史机遇，打造海南低碳生态发展示范县，争创国际雨林温泉旅游区，以主动姿态融入三亚，参与南部产业分工，走差异特色化高端发展路子，第三产业比重由年提高到年，首次超越第产业个百分点，旅游龙头地位确立。保亭县经济社会发展有利因素比较突出，是随着海南国际旅游岛建设各项政策效应凸现，特别是随着三亚五指山保亭段高速公路开建，和国家飞碟训练基地等批重大项目落户保亭，保亭知名度和吸引力空前提升，大批战略投资者纷至沓来，保亭进入了个新重大发展机遇期。二是随着中央和省对海南中部欠发达地区和农村发展投入力度不断加大，为保亭进步扩大投资，上项目调结构惠民生提供了极为有利条件。三是经过多年快速发展，保亭经济基础不断夯实，产业支撑力不断增强，环境资源区位和体制优势不断彰显，发展潜力和活力不断释放。为此，县政府发展战略是坚持走差异化特色化高端发展路子，加速发展旅游为龙头支柱产业。项目开发价值保亭县旅游市场发展机会海南国际旅游岛建设，给保亭旅游业发展带来了前所未有机遇。海南岛旅游市场格局，经过年来旅游发展，形成了海两市三区发展局面。海南中部以五指山脉为代表热带山区，是海南黎簇苗簇主要聚居地，雨林茂密，生态流，风情浓郁，但经济发展滞后海南东部西部是海岸地区，东部雨水充沛，椰风海韵迷人，旅游业率先启动，达到定规模和档次西部雨水略少，拥有海南主要工业园区，旅游资源奇特，旅游产业尚待起步。保亭地处东西部滨海旅游带与中部森林山地旅游区交汇处，是三亚至中部必经之路。抓住国家旅游发展机遇，发展保亭地区旅游地产，有利于重塑海岛形象认知，以雨林文化还原海岛另面，实行山水共举，蓝绿共赢，推动大规模项目开发，共建海南旅游大格局。从五指山视角来看，五指山区域旅游发展处于初级阶段，可抢占市场先机，成为区域领导者。这里旅游资源类型较为相似，发展意愿也相近旅游开发还处在资源拉动型发展初级阶段产品国际化程度尚有欠缺，星级酒店特色度假文化体验等旅游项目缺少。该区域主要旅游资源，五指山有中华民族文化村白沙有坝王岭长臂猿自然保护区琼中有五指山自然保护区，白花岭瀑布，仕阶摩崖石刻等保亭有七仙岭温泉，石林风景区，呀诺达，槟榔谷。保亭七仙岭温泉国家森林公园于年被国家发改委和国际旅游局确定为海南优先发展项目，成为带动海南中线旅游，构筑海南旅游黄金三角建设项目。从大三亚旅游经济圈视角来看，可根据滨海度假层级开发过程，把握利用组合优势与差异度，切分三亚旅游市场和旅游地产市场。滨海度假地区层级开发，高端度假酒店占据海滨线府企事业单位高级商务人士商务活动接待应酬旅游访亲停泊商务休闲港湾,营销计划年月开始预售，年月底售罄。产权式别墅定价策略本项目价格策略建议采用两极化政策，选择景观相对较差别墅，制订有竞争力起价，并根据质素调整不同别墅及客房套房价格，令景观较好别墅承担更多成本，从而使售价水平更能被大部分客户所接受，以快速回收资金。具体销售价格，将充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，综合七仙岭最新温泉雨林产权式酒店市场行情和同类可比项目售价策略，以及本项目资源项目价值及预期赢利状况，平均价在元平方米，低开高走较有市场竞争力。项目营销推广方式根据项目特性投资方式资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更顺利地达到销售目标销售方式确定下来。建议该项目销售方式是首期别墅销售约栋，其中总建筑面积平方米企业会所别墅和平方米贵族私人会所别墅，将作为企业度假自住和贵族接待社交之用，以纯产权豪宅出售，价位适当高些其他平方米花园别墅和山溪别墅，体现是与大自然紧密接触，室内面积小，室外露台泳池庭院面积大。但有些地段相比差点，价位可低些。这些别墅不接受酒店式统委托出租经营，由产权方自行经营，酒店管理方只负责统物业管理和平时代出租服务。二期开发别墅，建筑面积在平方米之间，共栋，分别进行产权式酒店销售，然后采用标准酒店式经营管理方式接受业主委托对酒店物业进行日常经营管理。超五星级标准酒店将作为北斗建大集团在海南招待基地，委托国际顶级度假酒店管理品牌统经营管理，般不出售产权。初步订为悦榕庄酒店经营管理。采用自销为主松散型委托代理分销为辅销售方式。项目物业管理本项目将采用酒店式模式进行日常经营和管理，酒店管理公司统按照超五星级酒店管理标准对经营酒店及业主购买产权酒店式别墅进行统管理和服务。客户来源上，般管理外方通过自营酒店网络客源，保证以上北斗建大集团接待客户和关系客户保证客源其余为高端度假散客，预计占。度假村将以高效高品质国际化标准管理理念，不断提高业务能力，开拓创新，培育定规模市场客源，确保度假村物业保值增值，维护和提升业主投资收益。第九章财务效益评价财务评价依据本项目财务评价是依据国家现行企业会计准则企业财务通则和国家发改委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数。建设部发房地产开发项目经济评价方法。基础数据项目可售面积平方米，均为独栋别墅。项目销售收入确定结合目前国家政策和海南旅游地产市场状况，按照保守估计原则，结合七仙岭板块项目特点，综合确定项目均价为，由此估算总销售收入为万元详见附表项目销售收入预测表。项目开发成本和费用确定项目开发成本包括土地费用及契税前期工程费基础设施建设费建安工程费度假村公共配套费开发期其他费用不可预见费产权酒店管理基金等八项，直接开发成本总计万元。开发费用除管理费外，销售费用根据本项目高档次，低密度特点，自销为主，分散代销为辅，