麦收时期和每年月日至次年月日冬眠时期工地般都会停工，工程周期会因此拖延。在售项目分析保定市住宅在售项目情况列表物业名称物业类型开发商详细位置体量绿化率价格元开盘时间入住时间钻石小区普宅保定市天硕房地产开发有限公司新市区七中路号方清园小区二期普宅保定清山房地产开发有限公司新市区光明路南侧新东方凤凰城普宅保定赫达房地产开发有限公司军校广场北行米路东年底丽景蓝湾普宅保定市诚信房地产开发有限公司恒祥北大街西侧格林漫都别墅河北建设集团广厦房地产开发有限公司阳光北大街与北外环交叉口朝阳龙座公寓保定市亨达信房地产开发有限公司高开区保满路与朝阳路交叉口鑫和花园普宅保定市中铁房地产开发有限公司复兴中路与李庄路交叉口东北角新代高层居住区区普宅新代房地产开发有限公司恒祥北大街以西复兴路以北供量分析据不完全统计，目前保定市区在售项目有多个，整体市场供应量约万。其中格林漫都别墅项目在建筑节能措施方面突出特色，该小区采用太阳能集热系统智能湍流热交换器新双管采暖系统不采暖楼梯间内墙保温等多项环保节能技术措施，以全面提升居住环境和居住质量为目标，以绿色时尚人性化为立意构思，自年月开工建设，预计年月全部完工，交付使用。价格分析由上图可见，目前保定市区在售普通普通住宅价格在元平米之间，并以元平米为市场主流。别墅项目格林漫都销售价格较高，在元平米左右。预计到年下半年保定市房屋均价将会突破元。需求分析当地居民消费特征保定消费意识较强，敢于花销，在服饰餐饮消费表现较为明显。现在住房意识也逐渐从功能需求过渡到品质需求，许多中高层消费者存在较强改善住房需求,当地商品房主要解决更多人住宅从无到有物质层面需求，致使高品质小区中高档楼盘出现断层，已经跟不上发展趋势。产品需求特征保定消费者对多层比较偏爱，但政府已开始限制多层住宅供应。从目前市场供应来看，产品以高层居多。户型需求特征从调研情况来看，保定房型多集中于以上室以及以下二居，并以两室两厅面积平米需求最为旺盛。其他需求特征保定客户对地下室有要求，走访当地人要求有地下室占有半以上数量。在现售商品房中车库数量在提高，主要以地上车位地下车库为主。市场分析结论政府持续扩大城市开发建设及改造范围，整体环境利好宏观政策及地方性法规执行力度较强，房地产市场趋于规范化整体市场供应量较少。中心区域土地供应尤为稀缺，在售项目基本没有，开发热点主要集中在植物园等周边区域目前保定市区在售住宅项目价格在元平米之间，并以元平米为市场主流以秀兰为首本地开发商直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁，致使保定房价直偏低，抑制了房价正常增长速度整体来看，购买群体以本地人居多，社区规划档次普遍般，普通住宅与公寓区别不明显客户消费意识较强，但过于盲从，在购置房产方面自我保护意识不强。典型项目例举诚信丽景蓝湾地理位置丽景蓝湾位居保定北部新城，东临恒祥大街，西临瑞祥大街，北临植物园。项目概况总占地近亩，总建筑面积约平米，分两期开发，期亩，二期亩。全区由余栋叠拼花园洋房多层住宅高层景观公寓构成。目前销售项目期，整体均价已达到元平米，户型以平米左右居和平米居为主，从去化速度来看，大户型居滞留量较多。整体策略倡导生态人居畅想，滨水生活情趣生活理念，全力打造大型园林水景生活社区，以比邻亩植物园为其主要卖点。同时引入了以诚为本，以信立业品牌推广手段。点评该项目所处区域适合开发大型居住区，无论是产品还是环境方面在当地市场上都是上上之作。但是由于距离市中心较远，对其销售价格和销售速度都造成了定影响。仁和公寓地理位置仁和公寓地处主干道东风路和阳光大街交汇处，依托财富大道东风路等城市交通脉络，交通便捷，等多条公交线，共同构成城市立体交通网络。项目概况占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，由座高层豪华公寓组合而成。户型为平米居平米二居以及平米三居，销售均价为元平方米，目前该案销售已接近尾声，仅余顶层部分户型。主要卖点着重突出了核心区域优越性中央生活特区◎财富私享家以小户型，低总价，居住投资两相宜为主要卖点。点评该项目地处市中心繁华地段，周边配套完善，产品及推广手段都做中规中矩，没有什么创新，销售难度不大。但社区居住密度大，毫无环境景观可言，从而制约了其销售价格上升空间。中央峰景地理位置中央峰景位于保定城市中心，北临东风路大街西靠韩村路城市主干道与有政府形象路之称朝阳北路东风路咫尺之遥多条公交线路途经社区，交通四通八达，出行极其便捷。项目概况项目占地亩，容积率，市政供暖地热式元平米，物业费初定元平米，销售均价元平米，商业均价元平米，商业最高单价为元平米。主要卖点城市中央绝版地段地理交通得天独厚生活配套应俱全点评该项目严格遵循了平米政府法令，以平米居为主力户型。期销售两栋楼，开盘没几天就销售空，这现象同时反映了两个问题方面是市场消化能力强另方面则是没有制定或有效执行价格策略，进而损失了开发商部分利润。项目分析地理位置本案位于保定市新市区核心区域，北至城市主干道七西路，东侧紧邻竞秀公园，西侧和南侧比邻保定向阳吉拉蒂机械有限公司居住区。地理位置优越，交通便利，环境幽雅宜人，是块不可多得市中心闹中取静之宝地。项目区位示意图本案地块情况整体地块呈梯形，目前地面上分布着部分平房，北侧临街处还有排商业用房，但均不涉及拆迁安置费。北侧商业用房地块内部现状周边环境经济参数本案总占地近亩，容积率为，总建筑面积为平方米，绿化率不小于。七西路七西路西侧住宅区东侧小路竞秀公园分析优势地处城市核心区域，市场认可度高周边交通路网发达，配套成熟比邻保定市竞秀公园，居住环境得天独厚本案在建筑控高方面没有严格规定，在满足日照间距情况下，产品可发挥空间较大。劣势地块面积较小，不利于设计规划地形呈梯形状态，增加了规划难度因处于公园附近，周边生活氛围略显不足。威胁去年北市区大片土地集中投放，未来将会有大批量楼盘面市，竞争激烈目前本地块尚有几家开发商在参与竞拍，势必导致地价上涨，从而增加了开发成本，增大了开发风险目前保定市政府严格执行规定，致使产品设计难度加大。机会当地市场大部分已出现项目规划水平均比较落后，本项目将有很大引领市场机会当地高端市场空白和二次置业客户大量存在，对于本项目是潜在客户近期还出现大型企业事业单位团购现象,如保定市国税局团购鑫和•奥林匹亚花园项目,中国银行也在寻找合适项目保定市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北邻北京市和张家口市，东接廊坊和沧州，南与石家庄和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处京津石三角腹地，市中心北距北京公里，东距天津公里，西南距河北省石家庄公里。交通四通八达，可辐射到周边地区客户群体。如规划中京石高速铁路线修建可以带动北京客户群体来保定置业。分析结论经过以上分析不难看出，本案土地成本高，规模小，开发风险较大。为保证开发利润，必须拔高产品品质，这就要求本案必须注重产品设计巧妙，并运用专业营销手段来规避风险。市场定位根据项目特性以及市场调研结果，结合我司多年操盘经验，最终确定本案市场定位如下城城市市中中央央花花园园式式公公寓寓市场定位支撑点城市中央，交通便利，配套齐全居住在这里，能享受到公园里生活，因为竞秀公园就是本案后花园首层架空让视野更加广阔，屋顶花园使生活更加美好。市场定位风险土地成本增加势必会提高项目入市价格建筑规模过小同样也将增大销售难度。价格定位根据市场同类产品均价参考，通过权重表格计算公式可以得出本案相对基准价格。项目本案丽景蓝湾仁和公寓中央峰景平均价格元权重区位交通环境周边环境规划设计周边配套整体规模总分考虑本案开发周期以及入市时间等因素，计算项目修正系数，最终得出本案销售指导均价元平方米客户定位经过调查研究显示，保定市房地产市场主要购买人群仍然以本地客户为主。同样，本案目标客户也应该聚焦于当地购买人群。保定市当地购房人群般可分为以下三类买房自住换房过渡买房投资自住者主要考虑了项目交通配套品质及价格打算换房购房者，首要考虑则是自然环境和舒适度，对楼盘外观邻里素质及小区物管也很看中对投资者来说要看楼盘升值潜力。规划设计建议总体布局建议方案按方案规划，项目总建筑面积为平方米，容积率，共栋楼。北侧楼体层总建面为平方米，南侧楼体层总建面为平方米，两座楼体间距米。这种布局可提升产品整体舒适度，对销售价格提升有较大帮助。方案二按方案二规划，项目总建筑面积为平方米，容积率，整体呈西部半围合。这种布局会降低产品品质，进而影响到销售价格。方标为盈亏平衡销售价格，即保本销售价格盈亏平衡销售规模，即保本销售规模。项目盈亏平衡分析及评价项目住宅及商业加权平均价格元平米销售价格盈亏平衡点项目单位造价销售税金及附加元平米项目销售规模盈亏平衡点总建设成本项目加权平均价格平方米盈亏平衡销售面积占总销售面积比例盈亏平衡价格与预计加权平均价格比例般认为，上述两个比例小于等于时，项目风险较低，而本项目上述两个比例均小于该比例，表明项目开发风险相对较低。财务分析结论项目总建筑规模平方米，其中，住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米。项目总投资为万元，其中，土地费用万元，前期开发费用万元，工程建设费用万元财务费用万元，不可预见费万元，销售费用万元。经测算，项目税前预期利润万元预期投资利润率为，税后预期利润为万元，税后预期投资利润率。各项财物指标基本达到较好水平，本项目在财务上是具有可行性。通过对项目敏感性方面分析，可以看到本项目抗风险能力较强，盈利能力也很稳定。盈亏平衡方面，本项目盈亏平衡销售面积占总销售面积比例以及盈亏平衡价格与预计加权平均价格比例均低于常规水平，项目开发风险性相对较小。通过对项目预期投资利润率估算，以及敏感性及盈亏平衡等方面分析与评价，可以看到，项目开发在财务上具有可行性，且风险性相对较小。项目风险预测与防范工期风险及防范鉴于项目目前准备阶段和实施过程中尚有很多不确定问题存在，诸如建筑设计方案项目施工进度尚未制定详细计划等均将影响项目建设工期。如果整个工程总体管理效率不高协调不力，也将制约着项目建设进程。工期风险项目施工设计质量水平将是影响项目施工工期重要因素。整个项目结构体系在设计施工技术含量高且体系较为复杂，这些因素会延长估计施工工期。工期风险防范为了减少或降低影响项目工期正常进展风险和因素，须针对不同影响因素制定相应防范措施，准备相应预案。重要是在整个项目实施过程中各个阶段，其工期安排应留有定弹性。为了确保项目建设实施阶段科学管理和工期有效控制，项目聘请国内实力雄厚具有丰富项目管理经验优秀项目管理公司负责项目建设管理，在其可控工作范围内起到定施工工期控制作用。加快可行性研究报告审批，尽早为工程建设初步设计提供依据，为后续工程设计留足合理设计周期，并严格把控初步设计和施工图设计质量关，避免产生设计隐患，总体上可有效防范工期风险。工程质