公益性300床位养老院项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

大力发展养老服务业，保障老年人享受经济社会发展成果，不断提高老年人晚年生活和生命质量，是贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，构建社会主义和谐社会重要内容，是社会文明进步重要标志。

发展养老服务业，也有利于促进相关产业发展，增加社会就业岗位，推动经济又快又好增长。

壮大养老服务产业。

把培育发展养老服务产业作为调整优化经济结构和促进全民创业途径之，积极引导和扶持社会资本民间资本工商资本外来资本投资老年生活服务医疗康复娱乐教育老年用品休闲旅游等养老服务产业，鼓励和支持金融保险为养老机构提供相关服务。

对民办养老服务机构发展给予支持。

对按标准建设取得社会福利机构设置批准证书和民办非企业单位证书民办养老机构，各级政府采取以奖代补形式，给予适当补贴。

因此，本项目建设不仅符合当地发展养老事业政策，还能得到政府鼓励帮助。

项目建设必要性是推进养老工作需要从中国老龄事业发展十五规划年高层论坛上获悉十五期间是中国全面建设小康社会关键时期，我国岁以上老人将从年亿增加到年亿，老龄化逐渐显现，老年人养老保障医疗保健生活照料压力进步加大。

随着近几年中国老龄事业取得了较快发展，但是，按照社会事业与经济协调发展要求，中国老龄事业仍存在问题城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人比例仍在增加老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后老年人社会化管理和服务工作条块分割为老年人服务社会中介机构发展缓慢，老年群众组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会要求不相适应。

面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。

年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织企业个人创办养老服务机构。

在年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老事，中央领导对此十分重视。

近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅建设。

河南省政府更是认识到全国人口第大省老龄化形势严峻性，出台政策更具有可执行性养老服务机构建设用地可划拨十余项税费可减免贷款条件放宽利率优惠财政可给次性开办补助向非营利性养老服务机构捐赠缴所得税前扣除由于老年人生理功能逐渐衰退，心理状态日益颓变，退休后失落感，孤独感消沉感等等，严重影响到老人们身心健康。

服侍照顾发好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注问题。

成立专门为老年人康复疗养活动娱乐为体服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设成果，是现代社会进步和发展必然产物。

是市场发展需要年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪十年代末，中国退休劳动者生积蓄总和相当于全国国内生产总值另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年亿人民币，而且随着老年人消费观念逐步转变，其消费数额还将得到进步增长。

由此可见老年人市场是个潜力很大市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是个极待开发产业。

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家现已成为社会主力家庭结构。

许多独生子女成家之后，所面临是每对中青年夫妇在繁忙工作压力和残酷生存发展竞争条件下要照料四个老人和个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上代沟，由此引起了系列没完没了家庭烦恼及社会问题，老年养老项目呼声高涨，呼之欲出。

随着近年居民生活水平提高和居住观念改变核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，方面下代与老代分居现象不断增加，另方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上分而不离，离而不远特点，因此老年人不堪忍受空巢孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

因此，社会养老市场发展催生了项目产生。

项目建设可行性项目建设技术可行性项目建筑不存在新材料新技术运用，尽管局部存在入口大堂较大跨度形式，但总体属于般建筑。

项目所使用技术已经成熟，因此该项目建设在技术上是可行。

项目建设方案可行性养老院建设符合国家及地方工程建设规范标准要求，能够完全满足消防卫生绿化取暖采光保温隔热给排水交通等标准，满足规划局规划要求，在方案上是可行。

项目场址与建设条件项目场址项目建设地址位于县。

建设条件自然环境地形地貌县地处九岭山脉东南翼，位于西北部宜春市北部，东邻安义新建两县，南部与高安市面上接壤，西南部与宜丰县交界，西北部与鼓铜修水相联。

北部与靖安县交界境内南西北三面环山，中部地处丘陵，仅东部为河流平地。

全县总地势为西部高峻，渐次向东部倾斜，是个以山地丘陵为主山区丘陵县。

属半山区半丘陵地貌，呈七山半水二分田，半分道路和庄园布局。

全县辖区面积为平方公里。

山地面积约占，丘陵占，低丘陵岗地占，平原占西部为深山区，山峦起伏，峰谷交错，九岭山脉五梅山位于与修水交界处，海拔米东部为海拔米以下丘岗地，岗丘大面积分布。

水文地质及地震等级县境内河流以贯穿县中心南潦河为主，呈羽状覆盖，同为九岭山修河水系，是修河条主要支流，自西向东横贯境内。

南潦河有大小支流条，其中上游较大支流有百丈溜头石溪澡溪仰山兰田澡下水系等，下游较大支流有白马港中堡港黄沙港赤田港等。

露地层主要为第三系红岩第四系冲积层雪峰期岩浆及混合岩等，成土母质多为花岗岩红砂岩及花质岩风化物，林地土壤主要有山地黄棕壤黄壤和红壤三种，土层厚度平均为厘米。

山地植被丰富土壤肥沃，有机质含量高，有利于毛竹及树木生长。

气象条件属中亚热带湿润气候，常年呈热带季风气候特征。

年平均气温为摄氏度，年平均降雨量为，无霜期年平均为天左右，很少受台风冰霜影响。

区位和交通县位于东北部，是靖安安义九江宜春高安等地交通往来枢纽。

该县对外交通均为陆路，对外公路有奉铜线大干线三级道路万上线三级道路大上公路，其中奉铜线大干线为省道。

该县沿奉大公路至国道公里，距国道公里，南昌至高速公路已经开始建设，直接距离公里，距南昌火车站公里，距昌北国际机场公里，距九江港口公里，紧邻南昌半小时经济圈，与沿海发达地区均有高等级公路相连，交通运输较为便利。

工程用水用电条件主要周边道路已经布置有市政管网管线，养老院电力可方便由供电部门电力管线引入，给水由市政管网供水，雨污水分流，最终排入市政道路雨污水管网系统，燃气为天然气，由市煤气管网供给。

建材供应条件当地建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需砂子石料砖木材等均由当地建材厂家提供，钢材水泥由各生产厂家驻上海供货商定点供应。

项目建筑材料来源充足。

社会环境条件项目地人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面优惠政策，在建设用地规划行政规费减免资金筹集等方面给予大量优惠政策。

良好外部环境条件为项目建设提供了有力保障。

第四章建设规模和建设方案总体设计设计依据城市居住区规划设计规范年版公共建筑节能设计标准建筑设计防火规范年版建筑抗震设计规范上海市标准建筑给水排水设计规范环境空气质量标准民用建筑设计通则民用建筑隔声设计规范老年人建筑设计规范老年人居住建筑设计标准疗养院建筑设计规范无障碍设施设计标准中华人民共和国工程建设标准强制性条文年版建筑工程设计文件编制深度规定建设部年月。

建设规模本项目总用地面积为平方米。

其中建筑占地平方米，建筑面积平方米，绿化用地面积平方米，人工湖占地平方米，道路及硬化用地面积平方米。

项目可容纳位老人入住。

工程概况总建筑面积平方米，包括老年公寓平方米，食堂及餐厅平方米，洗衣房平方米，公共浴室平方米，健身房平方米，活动室平方米，办公室平方米，接待室平方米，医务室平方米，库房平方米，其它附属用房平方米。

老年公寓栋长寿苑栋，全寿命型老年公寓。

四层建筑，配备电梯，共套双人房间，套单人房间，可接收位老人颐养天年。

康复苑栋，医护型老年公寓，二层建筑，套单人房间，可接收位身体较差老人和残疾老人居住。

逍遥苑十栋，健康型老年公寓，每栋为三层建筑，共套高级套房，坐落于人工湖周围，进行操作，职工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。

防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。

个人防护凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。

定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发体检合格证者，方能从事养老服务工作。

发现有开放性或活动性肺结核传染性肝炎流行性感冒肠道传染病或带菌者化脓性或渗出性皮肤病疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。

老年公寓工作人员，必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作岗位。

严禁在工作时间吸咽和吃食品。

注意个人卫生，做到勤洗澡勤换衣服勤剪指甲理发，养成良好卫生习惯。

老年人定期进行健康检查，进行保健知识讲座，每天坚持体育锻炼和室外活动。

预期效果及评价通过以上系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格操作规程，将会大大减少危害职工事故发生可能性。

使老人和工作人员在个清洁舒适环境中生活工作。

同时配备劳保卫生设施，对老年人和工作人员身体健康起着保障作用。

总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工安全保护意识，将会使本项目职业安全卫生达到较高水平。

机构设置和人员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，该公司领导分管，配备职业安全卫生管理人员兼职。

投资估算职业安全卫生投资已分别归列于给排水暖通工艺设备建筑工程等相关专业中。

第十章项目实施进度建设期本项目建设期个月。

项目实施计划表项目实施进度表时间项目可行性研究报告编制及审批初步设计及报批施工图设计土建施工及装修设备考察订货人员培训竣工运营第十章投资估算和资金筹措方案投资估算投资估算依据建筑工程费用参考类似工程造价。

工艺设备费用定型设备价格根据生产厂家提供产品样本和设备出厂价及市场询价。

其他费用按有关计费标准估算。

流动资金按分项估算法进行估算。

投资估算表详见表。

建设投资分析本项目建设投资万元，其中土建工程费用万元，包括土地费用，占建设投资设备购买费用万元，占建设投资安装及材料费用万元，占建设投资预备费用万元，占建设投资。

资金筹措本项目总投资万元，企业自筹全部由项目单位自筹。

表总投资估算表序号项目投资额占项目总投资比例备注建设投资建设投资静态部分土建工程费含土建费用设备及工器具购置费安装工程费基本预备费建设投资动态部分涨价预备费建设期利息流动资金项目总投资第十二章财务分析和项目效益评价财务评价依据国家发改委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第三版，并参照投资项目可行性研究指南年。

建设单位提供有关数据。

参加本项目研究其他专业提供数据。

项目建设期经营期计算期项目拟年建成，经营期年，计算期年。

从计算期第二年开始为满负荷经营。

财务效益分析成本估算本项目为社会养老项目，对入住老人收取定费用，经营单位负责入住老人日常生活起居，包括伙食及日用品支出。

员工工资及福利费用，项目建成后正常年