六盛香郡精品商住项目可行性投资论证建议报告doc文档（51页）

建筑单体设计住宅平面设计住宅设计有三室厅到四室二厅多种单体房型，户型面积从平方米到平方米，覆盖了几个层次，满足不同居户需求。

各个房间视野良好，采光通风佳。

建筑设计合理使用年限为年，屋面防水等级为Ⅱ级。

住宅按照单元式住宅设计，为梯二户或梯三户。

房型面积紧凑，交通面积合理，功能分区明确。

平面设计在满足基本生活功能前提下，通过合理组合，营造出高品质生活环境。

层层住宅每单元设两部电梯，其中部为消防电梯，直接开向前室户门采用乙级防火门。

各单元楼梯都出屋面，可在楼项连通。

平面设计在满足基本生活功能前提下，通过合理组合，营造出高品质生活环境。

住宅单元入口采用了坡道及合理平台宽度，电梯采用无障碍电梯，满足规范要求，高层住宅层高为米。

多层住宅层高米，层商业层高米，二层商业层高米。

建筑立面设计本项目建筑立面采用现代简约建筑风格，外立面上部采用外墙涂料，基座采用仿石材瓷砖。

通过外立面不同材质色彩搭配，推敲各部分比例，从而达到对时代建筑风格创建与构成，使小区建筑形成了整体和谐效果。

在整体贯穿风格中力求个体变化，突出时尚现代大气且富有活力整体形象。

结构设计本工程抗震设防烈度为度，设计地震分组为第组，设计基本地震加速度为。

设计合理使用年限为年，单体抗震设防类别为标准设防类，建筑结构安全等级为二级。

基础多层采用柱下基础。

高层住宅基础采用桩基础。

上部结构住宅高层住宅楼采用框剪结构，多层采用砖混结构商业采用砖混底框结构。

主要结构材料混凝土强度等级混凝土等级采用。

钢筋采用下列级别钢筋级级级墙体承重墙体以下部分为实心混凝土砖，水泥砂浆以上部分采用煤矸石烧结多孔砖，混合砂浆。

非承重墙体以下部分为实心混凝土砖，水泥砂浆以上部分采用加气混凝土砌块，砌筑砂浆。

给排水设计依据建筑给水排水设计规范室外给水设计规范室外排水设计规范住宅设计规范高层民用建筑设计防火规范，年版建设单位和本公司各专业提供设计资料。

给水设计设计范围本次设计范围包括小区内各个单体室内外生活给排水及消防系统。

水源本工程水源为城市自来水。

按有关规范规定从两侧市政道路各引入路进水管，形成环形供水管网。

供水方式市政水压直接供应层以下用水其余楼层采用恒压变频水泵从生活水池内吸水加压供水层为低区，层为高区。

消防用水设计参数室外消火栓系统用水量，室内消火栓系统用水量。

供水系统消防泵设于地下层消防泵房内，高位消防水箱，设于地块内最高屋面处，并配备增压泵地下车库设置屋顶消防水箱，水箱容积立方。

排水系统设计室内污废水分流排放，室外雨污水分流。

生活污水经过化粪池处理后排入市政污水管网。

污水排放量为给水量不含绿化水量空调补水和未预计水量。

厨房废水经隔油处理后排入市政污水系统。

屋面雨水和地面雨水经管道收集后排至市政雨水管。

屋面按年重现期计算，室外场年重现期计算。

管材室内给水管采用管，室外给水管采用管，室内排水管采用排水管粘接室外排水管采用排水管。

供电消防防雷和弱电设计设计主要依据供配电系统设计规范民用建筑电气设计规范低压配电设计规范建筑照明设计标准建筑物防雷设计规范版建筑物电子信息系统防雷技术规范智能建筑设计标准民用建筑设计通则住宅设计规范，年版住宅建筑规范高层民用建筑设计防火规范版汽车库修车库停车场设计防火规范。

负荷等级与供电电源项目用电负荷多层除应急照明消防联动电源为二级负荷外，其余为三级。

高层为级项目设置箱变，由城市电网引进。

供配电系统配电设计电源采用，三相四线制供电。

住宅电表箱统设置在各楼层配电间内。

每户住宅设置只嵌墙式住户配电箱。

照明设计照度标准按国标设计住宅楼梯采用声光控节能灯具防雷及接地采用制，接地线线专放。

建筑物内防雷接地安保接地接地弱电设备工作接地皆合用联合接地体，接地电阻。

各类接地系统接地主干线由不同接地点引出，以防接地系统间相互干扰。

防雷措施本工程多层为二类民用防雷建筑物，高层为类民用防雷建筑物。

在屋顶女儿墙及其它凸出部位设置避雷带，屋面设置避雷网，利用柱内主钢筋作为引下线，利用建筑物基础内主钢筋作为接地极。

商住楼各层做等电位均压措施。

卫生间设置局部等电位措施。

数据网络和通讯系统近年来我国已大步跨入信息社会。

人们工作生活与通信和信息关系日益紧密，传统上只提供电话和电视服务住宅小区已不能满足人们日益增长信息需要人们都希望能轻松地遨游于网络世界，交互式影像服务网上娱乐网上炒股，网上信息服务已走入我们生活，传统拨号上网方式远远落后于思维速度，迫切需要设计中提供快速信息通道。

采用集成布线系统，使其能够支持语音数据影像视频多媒体环境管理等服务各用户设置根类非屏蔽双绞电缆和根同轴电缆，语音，数据安保信号通过类双绞电缆分配，其中根类对双绞电缆中两对用来构筑以太网，另两对传送路语音，确保用户对电话线进户另根类双绞电缆用来传输安保信号有线电视信号和可视对讲信号则通过同轴电缆传输信息插座采用模块化结构，在使用中根据需要灵活多变地配置相应插座模块用户内设多媒体配线箱，作为各线路转接。

由于大多数建筑物内设配线间存在困难考虑每幢住宅设置个多媒体室外交接箱，将网络设备。

光纤分线单元，宽带配线架等放在里面。

具体设计如下有线电视系统有线电视系统不设前端，信号源引入依托于市有线电视网信息，电视终端安装在每户内办公室及各娱乐场所，信号经放大分支分配方式进入户内终端。

终端信号电平设置为每户设置电视终端不少于二个，经过多媒体家庭配线箱中三分配器可接三个终端。

有线广播系统为小区设置套有线广播系统，在有关地段配置背景音乐扬声器或箱，随时为人们提供背景音乐或其它信息，遇到特殊情况如火灾时还可作紧急广播用。

主机设在物业管理中心，与保安监控主机合并处。

安保技防系统安全防范系统设计采用集成控制管理方式，各子系统具有标准开放通信接口和协议，系统通过报警与市联网，具体设计电视监控系统入侵报警系统出入口控制系统及电子巡更系统子系统。

火灾自动报警及消防联动控制系统根据汽车库修车库停车场设计防火规范要求设烟感及温感自动探测报警器等设施，系统采用集中报警方式，具报警及消防联动控制功能，楼内设消防控制室。

火灾自动报警系统设计按级保护对象设防，采用控制室报警系统形式消防联动实现对风机给排水设备消防广播电梯非消防电源应急照明等设备控制。

车辆出入管理系统地下停车库设计车辆进出收费管理系统，本系统为进出集中收费管理系统，对内部业主长期停车采用非接触工卡识别方式进出地下车库，对临时停车采用出票计时方式进入，出车库收费后放行。

消防系统总平面布置消防设计防火间距高层建筑侧向间距高层建筑与多层建筑侧向间距大于米，多层建筑侧向间距大于米，符合规范要求。

消防车道小区内建筑距外墙距离大开米，满足消防车道宽度大于米要求，尽端式道路设置回车场。

建筑消防设计项目高层住宅楼为类建筑，建筑耐火等级为级。

项目多层住宅楼为二类多层建筑，建筑耐火等级为二级。

室外消火栓系统用水量。

室内消火栓系统本工程室内消火栓系统为临时高压系统，消防水泵用备从消防水池吸水，出水管呈环状布置，供室内消火栓系统用水，水枪流量不小于。

所有楼层设有单口单阀消火栓，其布置应能保证每个防火分区同层任何部位有二股消火栓充实水柱同时到达。

每个消火栓箱内设直径为栓口，长衬胶水龙带口径为中水枪喷嘴消防软管卷盘及启泵按钮各件。

当栓口压力时设减压孔板。

屋顶设带有压力表试验消火栓套。

室内消火栓系统在室外设地上式水泵接合器两套。

所有楼层及变电站弱电机房配电间等均按规范设置手提式干粉灭火器。

层层住宅可能诱发灾害和不利影响。

环境评价拟建项目只要严格执行三同时制度，充分考虑落实评价提出各项污染防治措施建议，不会对当地生态环境造成破坏和影响。

从环境方面讲，该项目建设可行。

第七章经济影响分析概述经济费用效益分析在财务评价基础上进行，通过对各项费用和效益调整，进行初步经济费用效益分析，评价项目投资经济合理性。

影子价格及通用参数选取社会折现率根据建设项目经济评价方法与参数第三版，社会折现率取。

影子价格本项目各种原材料价格和产品销售价均为市场定价，影子价格均按市场价，不作调整。

影子工资本项目技术劳动力和非技术劳动力均为市场定价，影子工资换算系数取。

土地影子价格土地是重要经济基础，土地影子价格等于土地机会成本和新增资源消耗之和。

本项目土地为挂牌拍卖取得，为市场定价，土地影子价格等于土地摘牌价。

效益费用调整效益与费用范围调整扣除契税增值税城市建设维护费教育费附加及资源税等税收和转移支付。

间接效益与间接费用项目建成后，有利于当地经济建设和社会发展，解决部分人就业问题。

同时，项目建设也将会有少量污染。

以上均属项目间接效益和间接费用，难以量化，只能定性分析。

效益与费用数值调整总投资调整扣除土地契税印花税等相关税费和转移支付后。

总投资调整为万元。

销售收入调整本项目产品为市场定价，销售价格不做调整，销售收入剔除销售税金及附加所得税后，销售收入调整为万元。

经济费用效益分析根据以上调整后费用与效益，编制经济效益费用分析表，由计算数据可得，项目经济内部收益率为，高于社会折现率，经济净现值为万元，经济效益费用比为，从经济效益费用角度分析项目可行。

第八章地震安全性评价工作依据国家标准中华人民共和国防震减灾法河南省政府令第号实施地震安全性评价条例国家标准工程场地地震安全性评价国家标准建筑抗震设计规范国家标准中国地震动参数区划图。

主要研究内容区域及近场区域地震活动性进行评价区域及近场区域地震构造环境进行评价近场区主要断裂活动性及其对工程影响评价工程场地地面设计地震动参数确定。

技术思路根据河南省地震局提供资料，太康县为度地震区，建筑抗震设计按工业与民用建筑抗震设计规范执行。

场区主要断裂活动性评价技术思路通过对断裂活动性资料收集及实地考察，根据地质地貌证据等综合判定断裂最新活动时代以及对工程影响评价。

工程场地地震危险性分析技术思路通过区域及近场区地震与地质构造特征分析，划分地震区带及潜在震源区，并确定其地震活动性参数，选择合理地震动衰减关系，进行地震危险性分析。

工程地质状况场地地形地貌及自然气候条件该场地属于黄淮河冲洪积沉积地貌单元，场地地势基本平坦，勘探点孔口高程在米之间，最大高差米太康县属于暖温带半湿润半干旱大陆性季风气候区，其特征是冬冷夏热，雨热同期，四季分明，多年平均气温，多年平均降水量，年最大降水量，日最大降水量，降水年际变化大，年内分配不均，多集中在月份，平均风速场地地层依据野外钻孔描述静