兰州万达广场项目可行性投资论证建议报告doc文档（87页）

固定资产投资增长较快，投资结构有所改善。

全社会固定资产投资近万亿元，同比增长。

其中，房地产开发投资万亿元，增长。

城乡居民收入继续增长，城镇居民人均可支配收入万元，同比增长，扣除价格因素，实际增长。

从前三季度经济运行数据可以看出，当前国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，经济向好势头进步巩固。

从实体经济表现和投资消费出口三大需求表现来看，三季度中国经济出现企稳迹象。

基于实体经济较好表现，宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数在度连续下滑后，最近两个月都在攀升，三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬，这预示着未来经济较好表现。

二房地产业发展状况年前三季度，全国房地产行业产销同旺，投资额同比增长，销售面积和销售额分别同比增长和，其中写字楼销售增长，商业经营性用房增长，表现在销售额方面写字楼与商业经营性用房增量远大于商品住宅增量，达到和。

从价格水平增幅看，在国家连续政策干预下，房价在刚需市场和高品质产品合推下，虽无大幅上扬表现，但仍处在稳步增长阶段，尤其表现在二三线城市，写字楼及商业经营性用房更是表现为量价齐升态势。

三房地产产业调整状况及趋势分析政策调整年月国务院出台促进房地产市场平稳健康发展通知国条，二套房贷首付不低于房贷政策明确提出到保障性住房用地供应量保障，专项整治囤地炒地行为，进步抑制房价新国十条坚决遏制部分城市房价过快上涨通知，以差别化住房信贷政策严格抑制房价，出台了对首套自住房高于平米以上家庭，首付比例不得低于，二套房首付比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率倍政策。

年月日，针对房地产市场疾步回暖，国家再出重拳坚决遏制部分城市房价过快上涨，要求各地立即研究制定贯彻落实国十条文件实施细则。

趋势分析及前景预测商业地产将迅猛发展商业地产在我国相对来讲，起步较晚，而经济持续增长城市化快速推进，是商业地产存在并发展推动力量。

国家相关调控政策，主要是针对住宅市场，抑制房价过快增长，解决城市夹心层住房问题，商业地产依然蓬勃发展。

城市迅速发展，诞生了新高端写字楼大型商业体综合性专业商业中心，个城市发展程度高低其商业水平是重要评判标准之。

受年系列调控政策影响，以济南为代表部分城市商品房住宅市场呈现冷清态势，而未受到政策影响商业地产却片旺销迹象，对于与住宅相配套底商部分成为消费群体购房目标。

小结国家房地产调控政策剑指商品住宅市场，在商品住宅投资受阻现实状况下，以写字楼和商业地产为主体商务地产市场正在稳步渐进，将会有相当部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场，这为本项目带来巨大机遇。

二区域市场分析区域整体经济运行状况兰州市整体经济运行情况图兰州市年增量图兰州市近年来经济发展速度较快，到年，兰州市国内生产总值年均增长，达到亿元，力争突破亿元。

人均国内生产总值年均增长，达到元工业增加值年均增长，达到亿元全社会固定资产投资年均增长，达到亿元般预算收入年均增长，达到亿元全社会商品零售总额年均增长，达到亿元。

三大产业增加比重调整到。

依据最新数据显示，兰州市整体经济运行情况稳步提升。

雁滩板块整体经济运行情况雁滩是兰州城市北大门，现有人口万余人，其中常住人口万余人，居住半年以上外来人口万余人。

雁滩由早期黄河中滩地转变为蔬菜水果家庭副业养猪经济体，再到新技术产业开发区确立，目前，雁滩已发展为以雁滩家具市场万家国际家具及三森美居广场旧货市场西部丝绸商贸城兰州雁滩布料批发市场等为主专业化市场。

而区域内房地产经济极大地推动了其板块总体经济发展，提升了区域形象，进步加快城市化步伐。

小结从近几年国内生产总值为标志数据看，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快在经济增长组成方面因政府着力对产业经济结构调整，目前已经发展成为以第二产业发展为龙头活力经济体，房地产业作为国民经济增长表征，同样在兰州板块经济增长方面贡献巨大，雁滩区域作预计额亿元年年年年年年为兰州市最早进行房地产规模性开发和商贸行业发展区域，其经济发展活力充沛，不断地吸引外来资金和高素质人口，尤其是高新技术产业开发区概念提出，极大地提升了区域形象，目前雁滩区域已经形成了以房地产业带动基础设施建设商贸专业化市场发展带动物流经济区域规模化发展带动消费市场三维经济结构，本项目所在雁滩板块必将延续其引领兰州市经济结构发展地位。

二区域商业发展状况兰州市商业发展状况兰州市受地域特征限制，商业地产市场发展受市政规划影响较大，在城区主干道人流和商务集中区商业氛围较弱，商业地产发展速度与区域商业活跃程度及城市建设住宅市场活跃度明显趋同。

从市场起始看，以专业市场开发为主雁滩片区是兰州市商业地产兴起区域，先后以雁滩家居市场旧货市场日杂市场古玩市场瓷砖市场灯具市场三森美居等全方位细分专业市场开发，保有租赁开发是本区域主要开发模式，并且以此带动兰州市最先住宅片区式开发区，成为人居和商业共同发展城中新城区。

从影响力来看，与兰州市商业活跃区域发展类似，东城区东部市场区域成为兰州市最早商业地产开发区域，目前已经形成了以东部市场为核心，先后发展起东部品牌服装城西北品牌鞋城新东部品牌服装城新世纪商贸中心开宸名品基地锦绣鞋城易都摩尔综合商业区以及新近开发万商国际及东欧逸景，成为兰州市辐射周边区域商贸集散中心，租售结合保有式开发模式是此片区市场重大特点。

从商业市场活跃度看，兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带动开发项目，在主城区范围内，沿城区主干两侧和城中改造区域兴起商业地产开发，其开发模式基本为点状开发为主，以符合沿路商业发展需要开发以商业经营和商务服务为体项目为主，辅以部分大型综合商业开发抢占休闲中心区域和交通节点区域，其开发受地块固有交通环境商业构成消费层级限制较大，无法形成对兰州市商业市场带动作用。

除上述开发现状外，目前，兰州市商业地产开发形成以偏于改造开发为主住宅片区开发辅助开发为辅开发模式，其经营模式以出售为主，从片区分布可用下图表现图兰州市主要商圈分布图兰州市商业地产发展均以点式开发为主，少见片区式综合式开发，其出售和租赁价格受经营方式和消费对象水平影响较大。

西关商圈和东部是目前兰州市商业用房租售价格最高区域，通过调研，商圈内临街商铺租金可比项目中，以位于张掖路中段新建项目为例，经调查紫金广场层租金比商业街内部价格稍高些，约为元月。

层商业整体销售单价万。

而在次级商圈租金水平受商业氛围成熟度是否临主街周边居民人口数量等因素影响租售价格差异较大，商圈临街商铺租金平均元•月。

雁滩商业发展状况随着雁滩区域性经济发展，雁滩大桥良志汽车万佳家居省政协良志嘉年华中广宜景湾御景东方银垠大厦各自大气优雅建筑风格和错落有致布局，在极大提升了区域形象基础上，房地产开发空前热情，在兰州城建历史上直处于引领先锋位置。

受区域特性居住氛围浓厚以及地理等因素影响，项目区域内商业氛围较为浓厚，但无成熟上规模商圈。

从调研数据分析，雁滩区域商业呈如下分布特征天水路什字至高速路口区域，主要以建材家居销售为主，分布有雁滩家具市场万家国际家具及三森美居广场旧货市场西部丝绸商贸城兰州雁滩布料批发市场等。

以华孚泰购物广场为主要大型成型商业体，集西餐影院休闲服饰化妆品百货为体多业态组合商场。

黄河风情线雁滩公园儿童公园体育公园等为主，南滨河路分布有户外运动设备销售汽车服务等经营业者。

雁宁路主要分布些与居住生活相关少量餐饮美发业和家兰州银行生活配套商业。

而附近电子商贸城及农民巷餐饮业也是附近商圈最大亮点。

从调研情况来看，项目所在区域内，除了些零散小商业外，并没有形成成规模商业氛围。

这状况和该区域内密集人口密度大量高档住宅小区是不相吻合。

小结兰州商业发展已经逐步摆脱了传统百货购物时期，各类商品品牌化发展引导消费品牌化，以高端品牌提升形象，以高附加值提升经营收益综合互动经营模式越来越普遍，以张掖路为参照，发展成为以亚欧商厦为品牌形象以地上地下步行街林立品牌带动人气商潮以大型品牌餐饮娱乐场所提高人流互动。

其间以综合发展模式亚欧商厦，以高端品牌定位高附加值卖场联动高档餐饮娱乐会所以及四星级宾馆，成为兰州市出具规模本土综合性商业代表，其十余年成功运营，成功带动了西关至南关商业片区繁荣发展，以印证此类商业形态对区域商业带动和整合力量庞大，目前亚欧商厦成功蜕变为兰州市国际二线品牌经营场所，吸引了省内大部分高端客户消费，在兰州市零售业超亿元市场份额中独占鳌头，自然灾害发生可能性。

所以，建议企业在投资建设过程中，要未雨绸缪，从建设材料选择，施工过程监理，到灾害发生防护都要尽量做到考虑周全有备无患，至少要达到兰州市相关部门规定标准。

六风险防范对策政策影响防范宏观政策变化带来风险属于系统风险，难以全面规避。

具体防范可以从两个方面着手是事前研究防范，重视对国家宏观经济政策和行业产业政策研究，充分理解和把握国家政策动态，提前预计和制定政策变化应对措施二是事后应对得当，在国家宏观和产业政策调整时，尽快理解国家宏观政策调控目和要求，根据有关政策进行及时有效地调整，并制定相应执行措施。

通过事前和事后防范与正确应对，可以将政策风险带来影响减至最小。

该项目建设内容包括大型购物中心精装写字楼甲级写字楼商务酒店室外步行街商铺和酒店式公寓等。

该项目列入了兰州市政府城市发展规划，在项目前期运作中，项目建设内容符合兰州市政府发展规划，并得到了土地管理部门认可。

因此，在产业政策土地管理政策和城市规划方面风险，属于微小风险，只要项目协调人同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。

同时，随着线城市房价上涨动力不足，投资环境变差，二线三线城市将成为新轮投资重点区域。

更多开发商开始关注二三线省会城市，房地产投资将出现较为明显上涨。

同时游离于调控政策之外商业用房投资将成为下阶段投资热点。

该项目为兰州推动中心城市沿江向海发展重点建设项目，同时大连万达集团作为全国房地产龙头企业之，商业信用颇佳，银行信用等级为，因此，项目受到政策负面影响相对较小。

二市场风险防范目前我国国民经济稳步发展，城市化水平处于加速提高阶段，居民收入水平也在不断提高，兰州作为兰州省省会城市，国民经济产值增长率连年高于全国增长水平，并且兰州市作为海峡西岸经济发展区重点发展城市之，得到众多海内外投资商认可，这些都为兰州房地产市场发展提供了良好支撑。

同时，该项目作为兰州市塑造金山板块旗舰型高端商业综合体项目，出现新竞争对手或替代项目可能性也较小。

另外，项目经营成本在建成后可以通过销售租赁等方式转移给经营商。

所以，所述三种风险虽然存在，但是风险并非完全无法转移和规避。

针对项目存在三种潜在市场风险，建议采取如下转移和规避措施与相关单位签订预定预售协议。

成立专门营销机构，聘请专业经营管理人员，尽早着手项目市