关爱老人护理院建设项目可行性投资论证建议报告word文档（36页）

四市场风险分析政策风险如果上述三个方面政策瓶颈没有突破，大型养老机构投资和经营政策风险很大，政策性补贴力度不够，对于投资上千万大型养老院而言，只是杯水车薪，而且，在执行中又不能及时到帐，加上营业初期入住率低，可能会导致经营初期资金紧张，经营无力，投资失败。

市场风险由于养老院次性投资大，回收期长。

现在养老院大多数是家庭作坊式经营，服务标准低，管理不规范，但收费低，这样市场竞争环境，可能会出现恶意降价，导致大型养老机构初期经营亏损。

法律风险养老院发展仍处于起步阶段，这方面法律还未健全，经营中常出现些意想不到纠纷，所涉及纠纷类型主要有劳动报酬人身损害赔偿等纠纷，可能导致养老机构经营亏损和难以发展。

第二部分项目场址建设条件建设规模及实施进度项目场址建设条件地形地貌地震情况项目场址呈不规则多边形状，地势略显南高北低，无地震。

工程地质与水文地质地下水位高，水资源比较丰富。

气候条件整个区域属温带大陆性气候，春干多风，夏季多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷漫长。

降雨期主要集中在月月，全年平均气温摄氏度，年平均降水量为毫米毫米，无霜期约为天左右。

城市规划及社会环境条件项目所在区域为长春东部核心商住区，城市功能齐全，基础设施完备，是二道区政治经济文化商业医疗中心，社会环境优良。

交通运输条件项目位于东盛大街，交通运输四通八达，与吉林大路自由大路临河街东环城路相距公里，并且，分别通往机场高速哈大高速国道长吉南线长吉北线长营长哈双九等公路。

公用设施社会依托条件水电气生活福利项目所在地是老城区，城市基础设施齐全，供水供电供暖煤气管道应俱全。

防洪防潮排涝设施条件项目所在地是老城区，地下排水系统完善，防洪防潮排涝条件良好。

环境保护条件项目所在地紧邻长春净月国家森林公园，空气质量优良，城区内经过近几年大规模棚户区改造，区域内中小型供暖锅炉房已拆除，工厂已迁出，建成几十个大型居住社区，环境保护条件良好。

法律支持条件项目所在地长春市是吉林省会，对养老事业重视程度高，法律健全。

征地拆迁移民安置条件项目所在地原有工厂居民已安置完毕。

施工条件项目场址已达到七通平，具备施工条件。

二建筑规模及产品设计方案建筑规模关爱老人护理院项目占地面积总建筑面积。

二建筑产品设计方案关爱老人护理院根据政府制定老有所养老有所医老有所学老有所为老有所乐养老原则，按照建设部制订养老机构建筑设计标准设计了成套老年公寓住宅和合居老年公寓住宅两种公寓。

建筑设计时充分考虑了老年人特点和要求，如老年人年纪大身体虚弱眼睛不好牙齿不健腿脚不灵消化功能差，有高龄老人和有各种疾病老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面特殊护理和服务等。

设有公寓，合居公寓套间单人间二人间，多人间特护间。

公寓套房室厅厨卫建筑面积二室厅厨卫建筑面二室二厅厨卫建筑面积合居公寓房间室厅卫建筑面积，双人间建筑面积，四人间建筑面积，人间。

三配套功能设计方案小院落和休闲广场相结合，为老人健身及室外活动提供了充足空间。

室内阳光大厅在冬季和雨雪天为老人提供休闲娱乐场地。

大小餐厅为老人情感交流提供机会和场所。

房间设施有客厅厨房卫生间家具彩电呼救及吸氧系统等。

阅览室棋牌室球类活动室为老人度过快乐时光提供条件。

健身康复室为自理型和半自理型老人病后康复提供服务。

公医院门诊可保证老年人大病不出院，小病不离床。

洗换中心配备专业洗衣机烘干机，为老人提供健康卫生洗换服务。

四项目主要设备方案主要设备选型可调式护理床外形尺寸长宽床面高供应商信息圣优康医疗商场地址北京丰台区菜户桥西三路居号价格区间元之间都有吸氧设备中心供氧系统含呼叫系统元床位供应商山东捷诚医疗设备工程公司联系电话呼叫设备主机容量为张床位元套最长连接线米主机容量为张床位元套最长连接线米供应商山东捷诚医疗设备工程公司联系电话移动式洗澡床元台康复器材产品说明偏瘫康复器产品型号产品规格产品说明偏瘫患者利用健侧肢体协助患肢进行训练，改善其活动范围价格元台产品名称腰部旋转训练器产品规格产品型号产品说明用于改善腰部活动范围训练价格元台产品名称双轮助行器产品型号产品说明患者可把持此助行架，稳定身体，练习行走可折叠，便于携带，前脚装有轮子，可推动前进，后脚装有橡皮垫，可起安全保护作用。

价格元台产品名称手指关节诱导器产品规格产品型号产品说明训练上肢稳定性协调性提高上肢活动能力价格元个产品名称手功能综合训练箱产品规格产品型号产品说明训练患者手眼协调功能，改善手指功能，提高手协调性灵活性。

价格元套产品名称角度尺产品规格产品型号产品说明测量肘手指等关节活动范围及脊柱弯曲程度。

价格元套供应商信息北京龙福康科技发展有限责任公司地址北京市西城区北三环中路号商房大厦室电话电视机寸液晶电视在元之间冰箱立升冰箱在之间洗衣机六公斤波轮或滚筒洗衣机之间烘干机烘干机根据容量大小价格分别在元台以上。

厨房设备其他主要设备来源国内采购社会赞助。

设备清单包括品名规格型号单价数量生产厂家厂家地址。

详见附表五项目工程方案项目主要建筑物建筑特征结构及面积方案本建筑主体采用矩形形式，长度米宽度米建筑内设三部电梯，五部楼梯层高度米，其余为米建筑总高度米，局部米基础为桩基础，主体为钢筋混凝土框架结构，外墙保温采用厚苯板，容重不小于公斤，建筑面积平方米。

装修工程方案内墙采用水泥混合砂浆抹灰，刷乳胶漆，楼地面为白色地砖，楼梯为乳黄色大理石，白钢扶手实木门，铝朔保温窗。

主要装修工程览表详见附表六项目总图与辅助工程布置总平面规划详见附图平面布置该项目东西长分别为米米，南北长米，用地面积竖向布置场区地形条件南侧场地略高，较平坦。

竖向布置方案见图严格按照国家建筑物间距和挡光间距规定执行。

场地标高及土石方工程量较主要街道东盛大街高出米，土石方量基本平衡。

总平面布置图详见附图总平面布置主要指标表详见附表。

公用辅助工程设计给排水工程给水工程直径管路，直接从万通小区市政自来水管路引入，用水负荷及水质要求满足项目使用要求。

排水工程直径钢筋混凝土管路，可直接排入市政排水管路，排水总量满足项目使用要求。

供电工程供电负荷年用电量最大用电负荷。

供电回路及电压等级确定电源选择市政公共电源。

场内供电输变电方式及设备设施通过箱式变压器，低压引入。

通信设施通信方式采用公共通信网络直接引入。

通信线路及设施供热设施直径及钢质聚氨酯发泡保温管路，采用小区内市政热交换供热泵站直接引入。

供热量，流量及压力满足项目使用要求。

仓储设施采用小区地下仓储设施，规模及运输满足项目使用。

消防设施直径钢管，直接采用小区内消防设施，包括消防蓄水池及设备，消防控制系统，消防栓及消防喷淋系统，直接引入。

满足项目使用要求。

监控设施按照国家有关规定设置。

七项目节能节水措施节能节水措施采用节能保温墙体和铝塑窗。

太阳能热水器。

采用直饮水系统。

节水式大便器。

能耗水耗指标分析八项目环境保护措施场址环境条件项目建设对环境影响无环境保护措施方案设计依据中华人民共和国环境保护法，建设项目环境保护设计规定，建设项目环境保护办法实施细则。

环保措施废水处理本项目生活废水主要是生物类物质，设置日处理能力为每天立米污水处理装置套。

采用上向流曝气生物滤池污水处理新工艺和体化地埋式污水处理设备。

通过处理后，可达到国家级排放标准。

固体废弃物处理厨房，餐厅，生活区产生生活垃圾，由卫生环保部门处理。

医务室产生少量医疗废弃物集中收集，由市医疗废弃物处理中心定期收集处理。

绿化防止环境污染在本项目围墙两侧种植防护林代，并在围墙两壁种植攀缘木本植物形成绿篱。

道路绿化沿路布置行道树，形成纵横交错绿化网，乔木，灌木套种。

在行道适当地区设置假山，水池，花坛等建筑小品。

环境影响评价本项目符合环保要求，无污染源，是可行。

九项目劳动安全卫生与消防方案危害因素和危害程度有毒有害物品危害无危险性作业危害无安全措施方案使用安全设备对危险部位保护措施对容易滑倒地面，使用防滑地板铺设。

危险场所防护措施对厨房采取防滑防火通风断电保护措施。

职业病防护和卫生保健措施护理人员统穿着护士服护士帽，戴口罩。

消防设施火灾隐患分析房间内设有照明灯具电源插座有老人吸烟厨房使用可行性。

第四部分经济效益与社会效益评价及风险分析经济效益分析项目投资估算依据长春市拆迁管理条例吉林省建筑与装饰工程预算定额设备及工具价格明细表养老机构建筑设计标准国家银行贷款利率项目建设投资估算建设工程费拆迁补偿费万元万元住宅万元长棉厂万元啤酒厂万元工具厂万元，勘察设计费元万元工程监理费元万元建安工程费元万元含消防人防工程费元行政性收费元万元经营性收费元万元小区配套工程费元万元直接成本万元销售费用万元管理费用万元间接成本万元开发建设总成本万元单位成本元装饰工程费元万元设备及工器具购置费主要包括电梯监控设备吸氧设备呼叫设备电梯部万元部部万元监控设备套万元套万元呼叫设备套万元套万元吸氧设备套万元套万元合计万元项目涨价预备费万元万元合计万元项目建设期年利息万元项目开发建设及装修投资总额万元二流动资金估算人员工资管理及后勤人员人，年工资总额个月元护理人员人，年工资总额人万元人年万元年工资总额万元水电费元月万元煤气费元月万元供暖费元万元物业管理费元月万元办公费元月万元折旧及大修理费用万元万元伙食费元月床万元全年流动资金总计万元三总投资估算表项目总投资万元投资估算汇总表见附表单项工程投资估算汇总表见附表分年投资计划表见附表流动资金估算表见附表四项目融资方案资本金筹措万通置业投资万元，占总投资债务资金筹措银行贷款万元，占总投资。

融资方案分析建设期为年，第年投资为自有资金万元，第二年投资所需资金由银行贷款解决，以降低投资成本。

五财务评价本项目属于公益性质，财务评价主要进行功能投资评价，项目建设标准较高，各项服务功能齐全，可为人提供服务，服务期限年，总投资额万元，投资较大，但运行期间有政府补助经费和有偿服务等收入渠道来源，具备较强生存能力和可持续发展前景，财务评价可行。

销售收入估算详见附表张床位，每床每月收费元，年平均入住率按计算收费元中包含伙食费元。

成本费用估算详见附表财务评价报表现金流量表详见附表损益和利润分配表详见附表资金来源与运用表详见附表借款偿还计划表详见附表还款期限为年。

财务评价指标盈利能力分析投资利润率投资利税率财务内部收益率财务净现值投资回收期资本金财务现金流量表详见附表偿债能力分析借款偿还期或利息备付率和偿债备付率不确定性分析敏感性分析编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图盈亏平衡分析绘制盈亏平衡分析图财务评价指标览表详见附表。

六财务评价结论二项目社会效益评价项目对社会影响分析党十八大提出，老年事业发展问题已正式提上国家议事日程，面对未富先老，政府力量有限，民营养老机构是重要补充力量。

因此，项目提出和建设，是适应社会需求，为政府排忧解难好事，对安定社会，建立幸福长春，可以起到积极促进作用。

二项目与所在地互适性分析本项目建设为二道区