兴国商务楼地产项目可行性投资论证建议报告doc文档（88页）

周边配套市政基础设施已经形成，交通条件相当便捷。

地形地貌水文气象工程地质条件地形地貌项目建设用地区域，地形相对平坦开阔，边缘局部斜坡地形坡度平缓，坡度角为，地貌类型属于冲湖积平原，周围环境良好。

水文气象条件长兴气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特征是光照充足气候温和降水充沛四季分明雨热同季温光协调，适宜农作物生长。

长兴环境优美，大气质量达到国家级标准，水体质量极大部分在二类水体以上。

历年平均气温，气温年际间变幅在之间，年际气温极差为。

历年月际间气温变化幅度要比年气温波动大得多，其中以月份气温年际变差最大。

年降水量年均。

其中月是全年降水集中期，占年雨量以上。

降水季节分布特点夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。

年平均雨日为天，占全年天数。

由于境内地形不同，降水地理分布也存在着明显差异。

近年冬季除部分山区地带外，基本无降雪。

年均日照时数小时，历年平均日照百分率为，光照分配较均匀。

年耕作熟。

水文地质项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对建筑物基础无腐蚀性。

长兴县属亚热带海洋性季风气候。

场地位置北纬，东经之间多年平均风速年遇最大风速最热月月平均相对湿度全年雷暴日数全年主导风向北偏东方位，夏季以西南风为主年平均相对湿度当年最小湿度三月多年来平均日照时间小时雨季为当年月月多年来年平均降雨量毫米降雨量最多年平均雨量毫米最大降雨量毫米最小毫米。

年霜雪期为当年月至次年月初，约为天。

工程地质条件通过岩土工程钻探，拟建场地地基主要为中风化灰岩，地基土层较简单，层厚均匀，性质变化大，岩土层工程地质特征依序分述如下杂填土灰黄色，松散，稍湿，含铁锰质及少量云母，上部含植物根茎。

下部素填土主要由软可塑状粉质粘土组成，该层全场分布，层厚为。

淤泥灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖质。

该层上部局部为有机质土，有机质含量极高。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土上部灰色，下部褐黄色，硬可塑，含铁锰质结核，刀切面较光滑，任性中等。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土褐红色，棕红色，硬可塑硬塑，局部含有约砾石，成分为石英砂岩，粒径。

该层全场分布。

层顶埋深层厚中风化灰岩灰色，岩心呈柱状，风化裂隙发育，厚层状构造。

单轴饱和抗压强度可达，属硬质岩。

层顶埋深，最大揭露厚度。

交通运输条件建设场地周边都是新建市政道路，分别是场地北侧忻湖路，南侧为齐山西路。

周边交通状况良好。

现正在建设到明珠北路正在建设之中，等到该路建成之后，交通运输条件会有更大改善。

防洪防涝设施条件本项目建设用地周边有天然河沟，防洪防涝情况良好，雨水山洪可以直接排入周边河沟。

综上所述，项目区内地形气候地质水文市政设施等建设条件良好，能满足项目建设需要。

市场分析长兴县中心城市写字楼市场分类研究酒店连体项目此类项目是依托于较高档次酒店，酒店开发商在开发酒店时将部分物业作为商务目招租，并与酒店物业统管理，此类物业包括四星级酒店国际大酒店写字楼项目，以及四星级酒店写字楼项目。

开发商持有项目房地产开发商开发并持有中高档写字楼物业，包括长兴利时建设开发有限公司利时广场等。

非专业房地产企事业单位持有项目这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租写字楼项目，比较具有代表性是明珠大厦南方大厦等。

项目影响因素分析由于写字楼市场影响因素众多而复杂，因此有必要对其进行归纳和分类。

本文主要从影响写字楼需求及价值范围来分类归纳，划分为般因素区域因素和个别因素三类，各类中又有众多不同次级影响因素因子，构成写字楼需求量影响因素体系。

般因素般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性般性和共同性影响因素。

这类影响因素对房地产需求影响般是整体性全面性，其覆盖范围可以是个地区个国家乃至全球。

显然，这类影响因素对于具体宗房地产而言并不直接，但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势基础和关键。

般因素中，主要有行政因素经济因素社会因素人口因素心理因素和国际因素等次级因素。

行政因素行政因素是指国家政策法律法规和行政法令对房地产市场和房地产需求影响和干预。

行政因素中主要有土地制度房地产价格政策税收政策信贷政策城市规划与土地利用规划土地使用权出让方式和行政隶属变更居民收入与消费水平等因子。

二经济因素房地产业兴衰是国家或地区经济情况直接反映。

房地产业是基础产业，产业链长，其发展将直接影响和带动机械建材钢铁水泥运输金融装潢等相关行业发展反之，这些相关行业发展也必将影响房地产业发展。

经济因素中，主要有经济发展状况财政收支与金融状况居民收入与消费水平物价与利率水平储蓄与投资水平社会消费品零售额等因子。

三社会因素社会因素是指个国家或地区社会状况对房地产需求和价值影响，其影响因子主要有政治安定状况社会治安程度城市化水平商业房地产投机等。

四人口因素人口因素是个国家或地区人口状况对房地产需求和价值影响，主要有人口数量人口素质家庭人口规模等因子。

五心理因素房地产价值是房地产市场上房地产商品供需关系反映，而价值形成则是由人这主体完成。

在这过程中，人心理因素对房地产需求和价值影响是不可忽视。

影响房地产需求和价值心理因素主要有购买与出售心态欣赏趣味消费时尚攀比心理价值观念等因子。

六国际因素房地产市场发育与完善离不开国际环境影响。

国际政治环境国际经济状况地区紧张或军事冲突贸易关系与竞争状况等，都将明显影响我国房地产市场需求和房地产价值，随着全球经济体化，这些影响因素将更直接更明显。

区域因素区域因素是指写字楼所在市场和地区特性对房地产需求量和价值水平影响因素。

相对于般因素而言，区域因素影响范围要小，般影响到个城市或城市部分，也可能影响到多个城市，尤其是影响到大城市周围卫星城镇。

影响写字楼需求和价值区域因素主要有商圈规模商服繁华程度交通条件等。

商圈规模自然形成，市民商家所公认商业集中区域，确定为商圈。

商圈规模大小将直接影响商务客流量大小，进而影响其价值。

商圈确定是商业房地产投资中非常重要个环节。

影响商圈规模因子有商圈范围大小级别总体规划发展历史商圈内居民消费水平人口数量等。

二商服繁华程度商服繁华程度是指个城市或地区商业服务业集聚程度和对周围环境影响程度。

商服繁华程度与个城市城市性质规模人口数量经济发展水平等直接相关，并影响所在城市或地区物质流信息流和人流通量，从而影响到所在地区商业房地产价值。

影响商服繁华程度因子有商业街道路类型所有商店总营业面积商店档次商店数量及经营业态大型购物中心个数名特商店家数金融机构数量娱乐中心数量及档次人口流量治安状况等。

三交通条件交通条件是指个城市或地区交通通达程度。

交通条件优劣将直接影响城市人流物流通达性及其交通运输成本包括交通时间，明显影响人们出行，从而影响商业房地产需求和价值。

影响交通条件因子有交通流量公交站点密度公交线路数道路通达程度等。

个别因素个别因素指具体影响宗写字楼需求和价值影响因素。

这类因素对房地产市场影响程度和影响范围最小，但对具体商业房地产影响却是最直接最具体。

影响写字楼需求和价值水平个别因素包括物理因素和交通便捷度。

资源因素资源因素是写字楼宗地本身条件，包括所处地段地块位置地块规模临街宽度临街深度容积率建筑密度建筑物面积层高层数停车场状况基础设施状况等。

二交通便捷度交通便捷度有别于区域因素中交通条件，它主要指具体宗写字楼地产交通便利程度。

影响因子有地块距地铁车站主要公共站点距离及便捷程度。

项目分析分析简介是种分析方法，用来确定项目本身竞争优势，竞争劣势，机会和威胁，从而将项目战略与内部资源外部环境有机结合。

因此，清楚确定项目资源优势和缺陷，了解项目所面临机会和挑战，对于制定公司未来发展战略有着至关重要意义。

其中，是内部因素，是外部因素。

按照项目竞争战略完整概念，战略应是个项目能够做即组织强项和弱项和可能做即环境机会和威胁之间有机组合。

分析步骤罗列项目优势和劣势，可能机会与威胁。

优势劣势与机会威胁相组合，形成策略。

对策略进行甄别和选择，确定项目目前应该采取具体战略与策略。

图分析步骤优势项目地块正处于兴国路西侧。

目前，龙山附近星级宾馆有国际大酒店维多利亚大酒店，随道沿明珠路龙山大道总部经济园建设，未来商流客流量将十分巨大。

长兴县龙山新企业所得税税率为。

办小产证时由买方交纳，是否提高该税种比例也会有所影响转让时交，是否提高比例设定转让年限都有影响物权法颁布，随着未来实施，对房地产行业也有影响。

政策风险对策时刻关注政策信号，根据获悉信号，及时调整投资行为，从而规避风险。

政策不确定性必然对项目地块运做产生影响，从目前长兴县中心城市和长兴县龙山新区政府在各领域政策开放速度看，相应对策表现为能否有效利用新政策，公司将及时与政府沟通，反馈及时政策信息，紧紧把握目前历史机遇，在短期内建立全面竞争优势。

市场风险市场风险分析基于长兴目前写字楼供需国家资本市场开放力度长兴县龙山新区发展，该项目主要市场风险主要为市场中竞争对手情况，直接影响到房地产项目收益大小，而房地产市场变化对房地产投资商业风险关系很大，特别是在同时期推上市楼盘影响。

例如，当同期同类型竞争性房地产出现后，根据整个市场供需情况及同期同类型地产上市面积等因素，影响到价格回款速度，最终与所投资房地产项目经营收益相关。

对于竞争性房地产项目是否出现，出现时间早晚等问题，必须在房地产投资决策之前进行详细研究。

市场风险主要来源于市场对所开发产品尤其是商业部分接受程度，据目前市场调查，截止本项目上市前，年是新写字楼个高峰期，而该项目完工于高峰期之时，所以在该项目上市时市场接受风险很大但也有机会存在。

市场风险对策在项目前期，把营销推广工作做足，对商业和写字楼部分进行有针对性特色包装推广，提高预定目标客户群认同度，加大招商力度，控制好资金投入比例，时刻关注市场供需价格变动，以保证项目顺畅运作。

所有政策从制定到贯彻执行，乃至取得预期调控效果都有定时间间隔，经济学上称之为政策调控时滞。

其产生主要原因是政策本身有个传导和完善过程二是政策实施有个由点到面推广过程三是政策手段产生影响，也有个市场经济主体接受和反应过程。

商业房地产投资者可在获悉政策制订而尚未实施时，抓住时滞留出定空间，及时作出符合投资收益原则进退选择。

经营管理风险经营管理风险分析对于商业房地产项目而言，由于经营管理不善，会使经营成本增加，营业收益低于期望值，导致经营失败，因此，经营风险是商业房地产项目面临最重要风险。

项目经营风险主要体现在决策方面，包括项目定位项目招商项目营销推广等，经营风险回避主要是通过在充分市场调研基础上做好项目定位整体规划，分步实施在动态中逐步增加投资形成良好资金链，通过招标选择好施工单位供应商，控制好建设成本。

经营管理风险对策项目管理水平高低，决定了项目收入支出大小，也就决定了房地产项目抗商业风险能力。

管理水平高房地产项目，其经营支出低而经营收益高，这样就保证了尽快收回投资，保证了在外部环境变坏情况下也能维持。

因此该项目在投资时，为了降低商业风险，必须对项目经营过程中管理水平作出准确评价。