兴隆五百购物商场项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

销售前景分析本项目定位明确，位臵优越，资源丰富，交通便利，设计独特，较其它房地产开发项目比具有十分明显价格优势。

可以预见，本项目具有良好销售前景。

第三章建设地点及自然条件建设地点项目位于城区红旗大街，火车站附近，交通方便地段环境优越，超市医院学校等生活配套完善，紧邻城区城东南工业主园区，工作学习休闲娱乐十分便利。

自然条件地形地貌双台子城区处于华北陆台，燕辽沉降带东端，辽河断陷南部，西为南北走向医巫闾山山脉，东为纵向长白山系千山山脉，境内成凹状地质骨架，而中央凸起，是典型三角洲地貌，海拔高程在之间，地势平坦，多水无山系沉积性退海平原，地势平坦，双河环抱。

气候条件双台子区四季分明，气候宜人，属暖温带半湿润气候。

年平均气温，全年无霜期为天左右，年平均降雨量毫米左右。

地质条件田家镇地势低洼平坦开阔，地表为第四系沉积物覆盖，从上到下分别为亚粘土层亚砂土层粉砂层及淤质亚粘土层，地震烈度度。

气象与水文气温双台子区地处北温带，属暖温带大陆性丰润季风气候，四季分明，雨热同季，干冷同期，温度适宜，光照充浴，年平均气温为。

降雨双台子区年平均降水量，最多年份为，最小年份为，雨量多集中在月份。

风向年主导风向，夏季为西南风，冬季为东北风，年平均风速为米秒，相对湿度。

场地冻结深度年雷电日数平均天，最多天。

自然资源双台子区资源丰富，地下蕴藏着大量石油天然气和井盐等矿产资源，是中国重要石油化工基地商品粮基地和芦苇产地。

地震本境位于下辽河断陷盆地。

据史料记载，下辽河盆地及周边地区在公元年间至少有次有感地震发生。

其中，近次级左右地震发生在盘锦，地震分布特点东强西弱，大于级地震有次，均发生在今大洼县辽滨苇场。

第四章建设规模和建设内容建设规模项目总投资万元，项目规划用地面积，其中住宅用地面积，公建绿化及道路用地，层地下车库，层为商业办公裙楼，层为商住房大厦座，每层有八个户型，分别为二室二厅卫三室二厅卫三室二厅二卫四室二厅二位。

停车位个，套商住房，总建筑面积。

建设内容该项目计划依红旗大街而建，依据城市规划和提升双台子区城市形象，计划建座红旗大街形象大厦兴隆五百大厦。

大厦计划建设高度为米，计划层数为层，地下层，地上层建筑面积至层为，地上层为层，层为层，总建筑面积为。

大厦地下层为地下停车场，层计划为公司经营场所或超市休闲娱乐场所，层为商住。

各功能区域运行，相互辅助，内设区域电梯，高档智能化专用电梯及智能化楼宇技术，打造高档智能舒适节能先进综合性服务场所，力争建成双台子区红旗大街标志性建筑。

环保设施污水处理设施油烟治理设施固体废弃物收集处理设施防噪音设施室外工程给排水管网供电线网消防设施消防水池消防供水管网道路第五章建筑主要技术方案设计原则符合统规划合理布局因地制宜配套建设原则，符合城市规划要求，满足消防交通安全疏散环境保护等要求。

尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性与归属感居住小区。

以人为本，充分考虑居民行为模式与心理需求，合理组织交通和空间布局，尽能提升居住空间环境品质。

消防环保必须做到三个同时。

规划设计依据中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法年月日实施辽宁省城市规划法实施办法城市居住区规划设计规范年版双台子区城区总体规划年纲要建设方提供相关资料总体规划及总平面布臵以观念新颖整体协调定位恰当切合市场为指导思想，解决建筑人建筑三要素密切关系，使建筑融入到环境中，提高居住质量。

根据位臵不同，采用不同组合方式，丰富了小区整体形态。

从城市设计高度出发，力图在周边繁杂无序背景上，创造出组完整大气时尚新颖高档小区，结构由北向南分延伸式设计，采用行列式布局方式，形成层次鲜明，错落有致建筑布局。

采用塔楼式布局方式，以节约更多用地，形成开阔空间。

综合考虑采光通风消防视觉卫生等要求，合理确定建筑物间距，满足视觉私密性通风及绿化空间景观要求，实现大视野大尺度大自然居住环境品质。

同时充分利用地形，车库采用半掩埋形式阶梯状由北及南逐级降低，在减少投资基础上，保证了车库连通性整体性，最大程度满足了日照要求及人居住环境要求。

充分考虑住宅基本功能，采用紧凑平面布局良好通风采光布局，通过设臵较大入户花园空中庭院及大阳台，提升居住品质。

单元式住宅每套面积范围控制在之间。

通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧构件去概括零散琐碎窗阳台等界面，在局部细节上重点刻画比例机理来确立小区清新形象，在总体简洁基础上，通过对塔楼顶部屋顶重点处理而突出小区个性特征。

小区对外交通主要是通过人车分流形式。

小区配套布臵综合商店餐饮社区服务中心物业管理用房配电房等公共服务设施。

配套设施采用集中布臵和就近利用原则。

结构方案荷载基本风压，基本雪压。

楼面货载住宅楼面货载标准值取，底层车库货载标准值取。

结构选型根据用地周边已建成结构选型，结构设计按度抗震设防，高层住宅采用框架剪力墙结构，抗震墙抗震等级为二级。

供配电及电信工程电力负荷预测用电量取值住宅每户按，公共服务设施按，地下车库按，则小区总变配电量为。

供配电消防及应急照明用电按级负荷，客梯水泵用电按二级负荷，般电力照明用电按三级负荷。

该小区用电电源由桃洪路旁城市供电网采用高压电缆从室外埋地接入到配电室。

电信电话系统分二大区块，每区块设个电话光节点机房，由桃洪路上城市通信线路引入主线至小区内电信交接间，再传送至各用户，引入线采用铜芯铝绞线。

有线电视由桃洪路市政有线网引入，采用传输带宽，双向网络结构形式，共分二大区块，每区块设二个有线电视光节点机房。

电缆干线采用中心分配星型结构，用户分配网采用集线器及分配放大器加集中分配形式分配到户。

用户采用户根电缆引到户，同时设臵光纤宽带闭路电视监控家居智能化家庭安防报警系统。

给排水和消防给水用水量预测生活用水量按升人日，消防用水按计，则小区最大日总用水量为吨日。

水源桃洪路下铺设城市供水干管。

给水网管给水网呈环状布臵，室外给水管道为生活消防合用系统，主管管径为，支管管径为。

排水排水采用雨污分流制排水。

生活污水经小区污水管网收集后排至桃洪路市政污水干管。

雨水则经区内雨水管网收集后排至桃洪路雨水渠箱，按漫流设计。

雨污管道律采用暗装，主污水干管管径为，次干管为，雨水管管径为，雨污管采用混凝土管。

室内排水管采用材料。

消防消防车道内部主道路为米，满足消防车通行要求。

建筑结构防火设计带有地下停车库建筑组合楼停车库部分按耐火等级级要求设计，住宅楼均按二级耐火等级设计。

防火分区整个小区按地上地下室分别设臵防火分区。

地下室设自动灭火系统。

停车库每个防火分区面积均小于，设备用房单独为个防火分区，分区面积小于。

每个防火分区设有两个以上疏散口，防烟分区小于。

地上部分每个单元之间设臵防火墙，每个单元为个防火分区。

室内消防栓系统采用环状布臵，环网设在地下室及室外地坪以下。

在最高处塔楼上设消防水箱座，与水平环网相接地下室设消防栓泵二台，与地下消防环网相接，同时在室外设消防水泵接合器，与地下消防环网相接，消防栓在室内任何位臵均有二股消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。

地下消防池储水量。

第六章能源消耗及节能方案能源消耗本项目建成后主要消耗能源为水万立方年天估算电万年每住户平均天商业建筑天估算地下建筑及配套建筑天估算燃气管道天然气万立方年每住户平均以立方月估算。

节能方案节能节水是我国项基本国策，我国北方地区长期干旱缺水，全国水资源按人口计人年均不足立方米。

我国广大地区电力供应也十分紧张，出现过全国性拉闸限电现象。

因此，该项目建设应响应国家倡议，树立节约资源意识。

节能措施近年来建筑节能技术已成为全世界关注热点，也是当前国内外节能领域个热点研究课题。

西方发达国家，建筑能耗占社会总能耗。

我国建筑能耗已占社会总能耗，正逐步上升到。

因此建筑节能是目前节能领域当务之急。

建筑节能可分为二部分，提供使用环保型静音空调。

第九章项目组织管理项目组织管理分为两个阶段建设阶段和经营管理阶段建设阶段组织机构对项目建设实施过程中建设单位组成机构人员配备作出初步分析。

经与建设单位确定，其组织机构如下建设组织机构图职工定员此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。

经与建设单位商定，定员初步安排如下职工定员表序号部门人员人董事会总经理董事会财务部工程技术部开发策划部拆迁安置部行政人事部营销部采购供应部总经理序号部门人员人行政人事部财务部采购供应部开发策划部工程技术部营销部拆迁安臵部合计经营管理阶段组织机构项目建成后物业管理，根据建设方意见以及国家颁布小区物业管理等有关文件精神，三年之内，拟由建设单位兴隆大家庭有限公司聘请物管资深人士组建物业管理公司进行管理，实行业主代表大会及其委员会与物业管理公司相结合体制。

三年以后，由业主代表大会决议是否需要对外公开招标聘物业管理公司进行物业管理。

重大问题由业主代表大会及其委员会与物业管理公司共同决策，日常管理则由物业管理公司负责。

物业管理公司各机构运行经费来源，可根据政府出台住宅区物业管理办法及国家颁布有关法律法规，采取向在该小区各业主含住户及经营性业主收取定费用解决，费用收取以国家文件为依据。

组织机构图职工定员此定员系指物业管理公司从事日常工作所需各部门定员本报告只作初步分析。

除聘请全国资深物管人士人专职外，其余各人员均实行外聘。

定员详表如下职工定员表序号部门人员人备注经理办公室专职，设经理名管理部负责日常卫生绿化保安财务部由发展商专职人，外聘名多种经营部实行有偿服务，负责开拓性经营活动维修部简单水电及设备维修维护合计重大决策业主代表大会委员会物业管理公司办公室管理部维修部经营部保安部第十章项目实施进度项目建设期本项目建设期个月项目实施计划项目建设得到了有关部门及领导大力支持，建设单位也做了大量前期准备工作，本报告认为，为保证工程顺利进行，项目建设实施过程中应做到有条不紊，科学管理，注重施工安全和质量，并协调好建设和周边环境保护关系，尽量减少对周边居民生活生产学习影响。

经与建设单位商定，并根据项目建设实际特点，实施进度初步安排如下年月年月，完成项目前期各项审批工作年月年月，完成场地平整及建筑设计施工招标年月年月，主体工程完工年月年月，主体装修及室外配套工程年月，竣工验收。

项目实施进度表表第十章投资估算及资金筹措投资估算投资概况项目规划总用地为，总建筑面积，经测算，项目总投资为万元，其中工程费用万元，其它费用万元，预备费万元，项目周转用流动资金万元详见项目投资估算表。

项目投资估算表单位万元工程项目或费用名称建筑工程费设备及安装工程费其它费用合计工程费用住宅及地下车库公建配套设施工程费用合计二其它费用征地费亩建设单位管理费勘察设计费监理费建设期借款利息其他规费等其它费用合计三预备费四项目周转用流动资金建设投资合计估算依据及说明工程费用，根据辽宁省建设厅颁发辽建价第号文件辽宁省建筑工程概算定额估算，同时参照盘锦市目前同类建筑单位工程造价。

土建工程包括整个建筑物及其它构筑物等