养老社区项目可行性投资论证建议报告103页（doc文档）

根据联合国人口署资料，中国老年比每年平均增加百分点从年左右就超过了世界平均水平，也高于发达国家发展速度，预计到年将达到最高发展速度这与我国第二次人口生育高峰有很大关系，而同期世界平均老年比发展速度也达到最高，仅为。

地区发展不平衡中国人口老龄化发展具有明显由东向西区域梯次特征，东部沿海经济发达地区明显快于西部经济欠发达地区。

最早进入人口老年型行列上海年和最迟进入人口老年型行列宁夏年比较，时间跨度长达年。

地区之间老年化程度不同预示着未来人口流动加剧。

人口老龄化在东部经济发达地区表现明显，这些地区经济发展对劳动力需求将通过吸引西部地区年轻劳动力流入而得到满足。

因此，劳动力跨地区流动将减小地区之间人口老龄化程度差异。

如果劳动力从不发达地区流入发达地区速度很快，也有可能出现不发达地区老龄化问题比发达地区更严重情况。

城乡倒置显著目前，中国农村老龄化水平高于城镇个百分点，这种城乡倒置状况将直持续到年。

到世纪后半叶，城镇老龄化水平才将超过农村，并逐渐拉开差距。

这是中国人口老龄化不同于发达国家重要特征之。

女性老年人口数量多于男性目前，老年人口中女性比男性多出万人，年将达到峰值，多出万人。

世纪下半叶，多出女性老年人口基本稳定在万万人。

多出女性老年人口中都是岁及以上年龄段高龄女性人口。

老龄化超前于现代化发达国家是在基本实现现代化条件下进入老龄社会，属于先富后老或富老同步，而中国则是在尚未实现现代化，经济尚不发达情况下提前进入老龄社会，属于未富先老。

发达国家进入老龄社会时人均国内生产总值般都在美元以上，而中国目前人均国内生产总值才刚刚超过美元，仍属于中等偏低收入国家行列，应对人口老龄化经济实力还比较薄弱。

这表明中国人口老龄化进程与经济发展不同步矛盾还将持续段时间。

人口老龄化迅速发展必然会给中国社会经济发展带来些不利影响。

社会难题据悉，目前山东省岁以上老年人数已达到万，占全省总人口，总量位居全国第。

并以每年速度递增，人口老龄化已经成为全省经济和社会发展个重大问题。

口老龄化问题已成为当前山东省经济社会发展中个重大社会问题。

据预测，未来年内，也就是十五期间，将是山东省老年人口急剧增长期。

到年，山东省岁以上老年人口将达到万人，比现在增加多万人，老年人口比例将达到。

人口老龄化问题已成为当前山东省经济社会发展中个重大社会问题，对社会保障劳动力结构产业结构消费结构文化体育教育事业社会服务等方面都带来了全局性战略性重大影响。

家庭养老在新形势下脆弱性显示出其历史局限性。

家庭养老与社会养老是养老制度两个基本方面。

方削弱应以另方增强为前提。

在家庭养老职能弱化同时，社会养老正在稳步发展。

随着社会现代化，各种设施改善和财力增长，社会养老能力必然大大提高。

但是，在个发展中国家实现全面社会养老绝非能在短期内奏效。

城市社会养老目前遇到新问题中国经济体制在从计划经济走向市场经济，养老保险基金保值增值受到周期性经济波动影响而具有不稳定性。

企业经济效益时好时差。

在激烈市场竟争中，亏损企业处于危机状态，工资发放困难，社会保障费用支付出现断档。

些依靠退休金老人不得不重新转向依靠家庭。

已经建立社会保障地方，家庭养老功能并未完全退化，随时补充社会养老之不足。

现有社会保障制度不健全，方面，原有工资制度发生新变化，致使退休多实际替代率降低另方面，旧制度中养老金未与物价挂钩，使退休金提高滞后于物价上涨。

近几年，领取退休金老人遇到收入减少新问题。

医疗保障制度采取新措施后，刺激了医疗费用膨胀。

部分企业职工医疗费实行包干，定额之外由自己负担。

低收入和无退休金老人医疗费用支付能力相当有限。

农村落后经济条件制约社会养老发展中国作为老年人主体农村老年人绝大多数处于社会保障网之外。

农村经济基础薄弱是制约农村养老保险制度形成大障碍。

中国绝大多数农村地区尚处温饱阶段，只有少部分达到小康水平，极少数农村仍处于贫困状态。

民政部在山东农村社会养老保险试点得出经验表明，实施养老保险经济承受能力底线是年人均收入在元。

在进入老龄化社会浙江省属于经济发达地区。

目前，那里农村老人中享有养老社会保障不到。

根据中国农村社会养老保险目标，到本世纪末，实现全国有亿农村人口参加养老保险。

这仅占农村人中。

农业经济受自然条件所限具有不稳定特点，农民很难获得象城市职工工资那样稳定收入。

在农村建立社会保障制度难度比城市大得多，过程也长得多。

此外，养老费用从积累到给付般需要年以上时间。

目前在部分农村地区开展养老保险对现在老人和今后二十年老人不起真正保障作用。

基于农村现有条件，在相当长时期内，国家不可能将农村老人全部纳入社会保障安全网。

社会福利服务事业基础差目前，中国城市尚无系统老年服务体系，社会福利十分有限，养老设施严重不足，远不能适应老年人口迅速发展形势需要。

与此同时，广大老年人收入低，多数人较长时期无力支付社会服务费用，这从另个角度限制了社会服务事业发展。

当老人需要照料时，他们只能依靠家庭。

社会保障制度转轨难中国城市社会保障制度正处改革过程之中，养老保险制度从过去国家统筹模式转向投保资助型模式，养老保险基金筹集模式从现受现付转向部分积累模式。

保障资金运转机制尚未成熟，资金筹集管理发放增值等问题都在不断探索之中。

农村背景与城市有显著差异，在农村建立社会保障制度，不可能照搬城市方法。

多种经济成分并存导致不同养老制度并存局面。

随着农村养老保险制度建立，新旧制度城乡模式等各种不同养老制度之间也存在如何协调如何接轨问题。

由于中国地区之间在历史地理和经济等许多方面条件不同，人口老化过程和速度有快有慢，差别甚大，发达国家经验也难以借鉴。

解决全国社会保障制度统性与地方制度差异性并存问题，其困难程度为世界少有。

作为个发展中国家，在短期内中国不可能实行象发达国家那样高福利政策。

传统养老模式受到冲击，新养老模式受到限制。

中国老年人供养处于两难境地。

解决方案不同养老模式特点各异，其优点和不足也都不是绝对。

对于具体养老模式选择，也必然表现出多种模式相互结合形式，不同模式相互补充。

因此，在选择具体结合形式时，除了从模式本身角度出发之外，还必须从模式之间相互关系，以及社会经济发展状况角度考虑。

在所有养老模式中，家庭养老是传统养老方式，自我养老也有悠久历史，社会养老保险是种新型养老方式，社区助老服务是新型养老补充方式。

从发展方向看，养老保障应从以家庭养老为主，社会养老为辅养老模式，发展到家庭个人和社会相结合养老模式。

可以预见，随着经济不断发展，以社会养老为主，家庭养老为辅养老模式将成为主流，这是时代发展必然趋势。

为促进养老服务业发展，国务院指出要建立公开平等规范养老服务业准入制度，积极支持以公建民营民办公助政府补贴购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资合资合作联营参股等方式兴办养老服务业。

还明确了发展养老服务业六项重点。

发展老年社会福利事业地方各级人民政府要为城乡无劳动能力无生活来源无赡养人老年人和生活困难老年人提供无偿或低收费服务，保障他们基本生活。

要采取多种形式，增加老年福利服务设施数量，提高服务质量。

发展社会养老服务机构引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住生活学习娱乐健身老年公寓养老院敬老院，鼓励下岗失业等人员创办家庭养老院托老所。

鼓励发展居家老人服务业务鼓励社会资本投资兴办以老年人为对象老年生活照顾家政服务心理咨询康复服务紧急救援等业务。

支持发展老年护理临终关怀服务业务支持兴办老年护理临终关怀性质医疗机构，鼓励医疗机构开展老年护理临终关怀服务。

促进老年用品市场开发引导企业开发生产老年人特殊用品，促进老年用品市场发展，满足老年人多方面需求。

加强教育培训，提高养老服务人员素质加快培养老年医学管理学等方面专业人才，提高社区及农村基层卫生技术人员专业素质。

有计划地在高等院校和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程。

城市选择地理气候烟台市地处山东半岛中部，位于北纬，东经处，濒临黄海和渤海，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海黄海。

烟台市属于暖温带大陆性季风气候，与同纬，项目推出了弃旧换新服务方式。

这项服务主要内容是有在北京太阳城购房意向老年人，可先向开发商交纳保证金后将现有旧房交给家房地产交易市场进行价格评估，再由该交易市场审核旧房手续初估价格并由业主确认价格。

此时，购房人便可与该市场签订房屋委托代理协议，同时，再与北京太阳城签订新房购房合同。

手续齐全后，该交易市场便将此旧房挂牌上市交易，如未售出此房，该交易市场将此房收购，并将旧房房款交付太阳城，用以冲抵客户购买新房房款。

这种购房方式主要目是减轻老年人为购新房而带来付款压力，实现让老人轻松乔迁目标。

作为北京较早尝试开发老年人住宅项目，北京太阳城开发商对老人日常生活特点有了定研究，也设计出了具有较强针对性产品。

而且，模仿美国开发模式，开发商还寻求了金融等相关行业支持。

但是，就老年人住宅项目而言，北京太阳城仍然还有需要改进地方，特别是在老年人精神需求方面。

实际上，老人们更愿意与年轻人和孩子们交流，这种居住人群完全同质化纯粹老年人社区并不能带给老年人家庭生活乐趣和心灵健康。

东方太阳城由中国希格玛有限公司开发东方太阳城，位于北京顺义潮白河畔，距离北京市区大约分钟车程。

它以全新退休生活领跑者为宣传语，模仿美国老年社区太阳城开发模式，旨在为北京退休老人建设个东方太阳城。

东方太阳城项目整体占地万平方米，规划建筑面积万平方米，建筑形态包括联排别墅独栋别墅和到多平米点式板式外廊式公寓。

整个居住区分三期建设，于年月正式开工。

期已建成万平方米，并已几乎售罄，已经入住二期分区，约万平米，也已于年底交付使用三期规划拟建万平方米。

值得提是，东方太阳城对项目环境塑造给予了特别重视，项目整体绿化率达。

与北京太阳城类似，东方太阳城在建筑设计上也充分考虑了老年人生活习惯，整体采用了无障碍设计，如地面平坦，无高差，通道不设门槛户内外门宽度均为米，方便轮椅通过地面做防滑处理开关门铃和门窗把手等位置适当降低，便于老人使用等等。

另外，由于老人视觉功能下降，项目便提高房间走廊照明度，部分区域设置长明灯由于老人听力降低，便提高报警声响还加大了各种提示标志字体，以利老人辨识。

另外，在房间内设置了报警系统，使老人可以随时求助。

在项目配套方面，东方太阳城设计了近万平方米公建规模，包括商业文化中心康体医疗中心度假酒店和度假公寓四大板块。

同时，利用这些设施，项目开设了老年大学家庭病房等社区服务，并为每位居民建立健康跟踪档案。

另外，在客户群定位上，东方太阳城以退休社区作为项目整体定位，而且，类似于美国老年社区模式，这里居民必须是岁以上老人，岁以下陪同人士年居住不能超过天。

但同时，项目已经考虑到让让子女与父母共同购买，只是父母先行入住而已，子女有空去看望父母同时又可以度假，保持种太黏又不太黏距离。

从这个角度看，近两年开发东方太阳城比早些时间开发北京太阳城已经有了定程度进步北京太阳城