内蒙古丰镇市世纪天骄小区二期工程项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

丰镇市世纪房地产开发有限责任公司开发建设世纪天骄小区二期工程规划布局合理，环境优美，交通便利，各种功能房型新潮，配套设施完善，创造了人性化花园式开放型居住环境。

它建设将适应现代化城市居民生活方式，满足消费者对居住生活空间多样化选择和文化生活多元化追求，将对丰镇市新区城市建设水平全面提高起到重要推动作用。

项目实施将会产生较好社会效益经济效益和环境效益，因此本项目建设是非常必要。

编制范围本项目可行性研究报告编制范围包括项目理由和过程市场分析项目建设规模场地及建设条件工程建设方案节能措施环境保护安全消防项目组织和实施投资估算与资金筹措以及项目经济评价等内容。

项目概况建设地点拟建内蒙古丰镇市世纪天骄小区二期工程用地位置为丰镇市新区新丰大街西侧，项目用地东侧为政府广场，北侧为新丰大街。

项目选址交通便利，环境优美，市政实施规划完善。

本项目区内基础设施条件完善，场地平坦，总用地为平方米亩，用地近期市政规划为商业和居住用地。

建设规模与建设内容世纪天骄小区二期工程总建筑面积平方米，其中住宅面积共，商业面积共，附属及配套用房建筑面积。

工程将按照现代居住生活模式建设具有优美商业和居住环境完美配套服务设施丰富地域文化内涵世纪新型商住区。

小区工程建设规划指标为总规划用地面积不包含城市道路两侧防护绿地。

建筑物占地面积硬化占地面积含道路绿化面积总建筑面积。

住宅建筑面积商业部分建筑面积附属及配套用房建筑面积。

主要建设条件项目前期各项工作正有序开展，工程建设资金条件能够得以保证。

城市依托条件好，当地政府已落实配套基础设施等条件。

建筑材料供应有保证。

项目所需钢材木材水泥等本地就可以解决。

项目组织实施项目由丰镇市世纪房地产开发有限责任公司丰镇工程部组织实施，项目建设期为年年月年月。

项目投入资金本项目估算总投资万元，其中建设投资万元，土地费为万元。

主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表。

主要技术经济指标表表序号指标名称单位数量备注建设方案用地面积总建筑面积销售面积容积率建筑密度经济数据二经济数据总投资开发总成本万元含土地费建设期里工程开发投资土地费工程建设投资不含利息和土地费投入总资金自有资金万元贷款资金万元资本金比例销售收入万元销售费用万元税金及附加万元税后利润万元三财务评价指标投资利润率全部投资内部收益率四成本收益指标平均单位售价元住宅平均单位售价元商业平均单位售价元第二章市场分析与预测我国房地产市场分析我国房地产市场发展现状在国家经济刺激政策尤其是宽松货币政策和通货膨胀预期等因素影响下，年和年第季度我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快销售增加价格快速上涨和资金来源充裕等新情况，同时房地产市场投资风险也在提高。

投资增长逐季加快，回升势头好于预期。

在市场回暖销售增加等因素带动下，我国房地产开发投资增长逐季加快，年房地产开发投资同比增长其中商品住宅投资同比增长。

远远好于预期。

销售增加三大需求集中释放，市场销售猛增。

年，随着市场迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过井喷式行情。

全国商品房销售面积同比增幅达，创自年房改以来历史同期最高水平。

其中商品住宅销售面积增长办公楼销售面积增长商业营业用房销售面积增长。

商品房销售面积总额同比增长。

分地区来看，年市场调整幅度较大地区销售增长也更快。

如随着楼市逐步回暖，北京上海浙江等热点地区成交量持续回升，江苏浙江福建广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在以上。

价格上涨同比涨幅由负转正，环比连续上行。

在成交量不断放大同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比出现连续正增长。

分地区看，尽管近期北京上海等线城市房价涨幅有所放缓，但西宁银川天津南昌呼和浩特等二三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场涨价潮正在由线城市向省会城市中小城市等二三线城市蔓延。

资金来源充裕国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快。

受货币政策宽松销售量增加和直接融资增加三大因素影响，房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张局面。

供给回升施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹。

年全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长，施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场量价齐升和去库存化进程加快，开发商市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资意愿正在不断增强。

目前房地产市场风险增加，国家开始系列调控措施，市场步入观望期。

年四季度以来，各地区出台应对金融风险举措，新建商品房成交面积大幅度增加，房价涨幅加快，同时导致房地产市场风险增加。

为了进步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，国家在近期颁布了促进房地产市场平稳健康发展通知国务院办公厅，各省市随之也出台了系列控制房价过快增长文件。

随着国家和地方政府对房地产市场调控力度加大，势必对我国房地产市场产生重要影响，市场在近期内将进入观望期。

我国房地产市场发展预测展望今后几年，我国房地产市场预计表现为房地产市场趋于稳定。

年以来，在经济刺激政策等多种因素影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温。

从发展趋势来看，宏观经济景气上升居民收入增加流动性充裕和消费结构升级等因素将使年房地产投资将继续保持较快增长。

但随着国家开始对房地产市场进行新轮调控，市场有着房价进步下降可能。

而国家政策将会是将市场稳定作为房地产调控政策基本方针。

从中长期来看，房地产贷款市场还有巨大发展潜力。

银行业发展史表明，商业银行信贷投向占比最高行业将是房地产。

在美国到年月末，房地产贷款占全部贷款比重为，较年末下降了个百分点。

我国商业银行房地产贷款占全部贷款比重从年末提高到年末，房地产贷款占比重也基本同比例上升。

与美国相比，我国房地产贷款无论从绝对额还是占比看都有巨大上升空间。

随着住房保障政策将进步落实，房地产行业可能从暴利时代转入微利时代或常利时代转变。

价格会逐渐趋于合理。

随着泡沫不断得到挤压行业竞争加强国家宏观调控进步成熟以及购买者理性增加，我国房市未来价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入个可持续空间。

供需结构会得到优化。

是高档住宅比重会有所下降，经济适用房和廉租房比重会上升二是供求失衡状态会有所改善，供求匹配程度会得以提高。

市场秩序会逐渐改善。

在竞争压力和政府监控下，房地产开发公司行为会逐渐规范各种中介组织也会逐渐发育壮大和成熟起来，其行为也会得到规范相关制度建设也会逐渐得以改善。

市场集中度会得以提高。

随着拿地政府调控行业竞争加强银行贷款收缩等原因，些实力不强中心房地产商或被淘汰出市场，或被其它大房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。

市场行为会得以规范。

随着政府自身制度建设和监管加强，随着公民主权和民主推进及法制舆论建设完善以及产权明晰，政府尤其是地方政府及其官员在土地交易城市拆迁项目开发等过程中市场行为会逐渐得以规范。

总之，我国房地产市场在经过此轮调整后，会进入到个健康繁荣平稳发展新时代。

内蒙古房地产市场分析当前自治区房地产开发市场基本情况年上半年，内蒙古房地产开发投资增速较去年同期相比明显放缓，商品住宅新开工面积也呈萎缩态势。

据内蒙古建设厅公布数据，年前个月，内蒙古房地产行业开发投资总额约为亿元，同比增长，与去年同期增幅相比下降个百分点。

其中，年上半年内蒙古商品住宅开发投资约为亿元，同比增长，增幅与去年同期相比分别下降个百分点和个百分点。

内蒙古商品住宅新开工面积也呈萎缩态势。

据内蒙古建设厅统计年上半年，内蒙古商品住宅施工面积万平方米，同比增长，增幅比去年同期下降个百分点。

商品住宅新开工面积为万平方米，同比下降，增幅比去年同期下降个百分点。

此外，年上半年，内蒙古商品住宅竣工面积为万平方米，同比增长，增幅也比去年同期下降个百分点。

内蒙古住宅市场发展趋势预测成本提升。

房地产开发主要成本包括土地成本建安成本和项目经营期间费用税金及附加等内容，再加上开发利润就形成了商品房或楼盘销售价格，据调查资料显示，土地成本占房价多，建筑安装工程成本占，项目管理费用税金及附加占，开发利润占。

随着土地获取方式改变，土地在房价中比重会有所提高，造成建房成本增加建安人工费材料费价格上涨，也将导致建安工程成本增加。

中小户型将成为住宅建设主体户型，同时伴有高层小高层住宅体系。

目前正在研究制定房产保有环节税收政策，将会对大户型住宅价格产生影响，大户型住宅税收将会更重中小户型将会成为主体户型，进步细分住房市场竞争，同时拆迁政策与其相适应进行相应调整其次，高层与小高层住宅提高了土地利用率，节约了城市用地，也将会成为住宅建设发展方向。

房地产开发模式呈现多样化特点。

今后集资建房委托代建整体购买招商引资合作开发新农村管理组织机构设置见物业项目部组织机构图。

图物业项目部组织机构图第十章项目实施进度根据对工程各项条件分析，工程实施进度确定为自项目前期准备开始至全部工程建成具备入住条件为止。

项目建项目主管两人物业管理部兼职工程管理部人安全管理部两人清洁绿化部人设期为年，其中项目策划勘察设计及建设前期准备工作为年，开发期为年。

采取统规划，分期建设和销售。

本建设项目从年月开始进行策划设计及做建设前期准备工作，购置土地，办理各种手续进行场地平整等，并根据市区整体工程进度进行本建设项目基础设施建设。

本建设项目拟从年月开始进行工程施工。

根据当前房地产市场行情和本建设项目营销策略预测，到年月，本建设项目全部房屋销售告罄，项目经营期也告结束。

该建设项目具体实施进度详见项目实施计划进度表。

项目实施进度表表时间项目年年年四二三四二三前期工作资金筹措工程设计施工建设销售第十章项目招投标要求及内容依据中华人民共和国招投标法有关规定，为了保护国家利益，社会公众利益和招投标活动当事人合法权益，提高经济效益，本工程对工程设计和施工设备及材料采购等内容进行招标。

本项目不属于公用事业，可选择是否招标。

招标范围本工程招标主要包括工程设计施工及设备材料采购等。

招标组织形式招标工作小组由业主单位委托具有法人资格招标代理机构负责组成。

招标方式采用公开招标方式。

即在国家或地方制定报刊信息网或其他媒体进行公告。

工程分包本工程分为建筑工程设备采购及安装工程，管网工程及材料采购可以进行分包。

项目招标方案表表内容招标范围招标组织形式招标方式备注项目全部部分自行委托公开邀请勘察设计建安工程室外工程消防工程设备采购工程监理其它第十二章投资估算与资金筹措投资估算依据本项目投资估算主要根据项目单位提供相关资料和现场勘查情况，依据地区现行规范标准定额和市场造价情况，并结合类似竣工工程编制。

定额依据内蒙古建筑安装工程综合预算定额及相应费用定额内蒙古自治区建设工程费用计算规则内建工字号。

文件资料依据建设项目投资估算编审规程国家和主管部门发布有关法律法规规程等本项目总体方案确定各专业主要工程量本项目文本资料和设计图纸。

价格依据人工及材料费价格按编制期当地工程造价管理部门发布造价信息资料进行估算设备