内蒙古路项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

这也促使房地产开发商把品牌作为战略竞争个手段，从而使房地产业朝品牌化时代发展在市场供大于求状态下，要取得竞争优势，立于不败之地，就必须有个超越以前竞争优势。

要想超越自己，超越对手，自然就会走以品牌竞争之路。

所以，房地产业走向以品牌为主要竞争手段多元化纵深化竞争阶段，这既是产业竞争结果，也是市场走向成熟必然要求。

房地产企业除了塑造品牌这个可持续发展要素之外，土地也是房地产公司可持续发展个十分重要因素，拥有大量优质土地储备，是保证房地产企业取得良好经济效益重要因素。

为此，各房地产企业正在实施土地储备战略。

近年来，随着房地产市场逐步复苏，加之房地产行业平均利润较其他行业来说，还属较高。

因此，吸引了民营经济和股份制经济大举进入，民营经济发展迅速，并逐渐成为我国房地产投资增长主要动力，大有国退民进趋势。

进入年代后期特别是近几年来，由于我国买方市场全面形成，实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大获利高，加上政府系列鼓励措施出台，所以吸引了许多在其他领域积累了定资金实力民营企业家转向投资房地产。

再加上民营企业具有良好管理机制并重视人力资源开发利用，大量吸收国有房地产公司优秀人才，从而迅速增强了企业综合素质。

而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，这样就造成了民进国退局面。

在些沿海发达地区，民营房地产企业已经占据主导地位。

当然，这种格局符合优胜劣汰市场竞争规律，有利于房地产市场结构和投资结构调整，从而促进房地产业健康快速发展。

微观市场分析青岛市位于三大经济圈之环渤海经济圈，属发展起步晚，也是发展潜力最大经济圈。

环渤海经济圈，世纪这板块发展潜力不可低估，山东省经济发展将更多地受益于该经济圈活跃和发展。

山东省经济增长较快，国内生产总值直线上升。

特别是近几年来，发展速度越来越快，增长率以每年到个点速度递增。

年山东省在全国各省市排行中位居第三位，增长率在全国各省市排行中位居第四位。

青岛城市概况青岛，是中国东部沿海重要经济中心和港口城市，是国家历史文化名城和风景旅游胜地。

青岛作为沿黄河流域最大出海口和信息金融货物集散中心之。

以其所具有港口贸易海洋科研现代工业发达农业金融服务旅游度假等优势与开发潜力，成为中国最具有经济活力城市之。

经济分析年青岛市实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

三次产业结构由上年同期调整为。

城乡居民收入稳定增长，社会保障继续完善。

据统计，全年城市居民人均可支配收入元，比上年增长农民人均纯收入元，增长。

社会保障继续完善，年末全市参加基本养老保险人数为万人，参加失业保险人数为万人。

城镇登记失业率，比上年末下降个百分点。

全年物价走势基本平稳，生产价格降幅收窄。

全市居民消费价格上涨，除月份上涨外，其余月度涨跌幅度在与之间。

房屋销售价格上涨，其中，新建房销售价格上涨，二手房销售价格下降。

人文环境分析青岛是中国东部沿海重要经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。

青岛是国家个沿海开放城市和个国际会议城市之，也是中国重要外贸口岸之。

同时，青岛也是中国重要海洋科研基地和军事基地。

蜿蜒连绵浅海海滨，起伏多姿海上山峦，红瓦绿树城市风景，近现代历史文化名人故居，具有典型欧陆风格多国建筑，构成中西合璧山海城交融海滨风景线，是旅游观光度假休闲和商务会展最佳目地。

从经济学供求原理来看，青岛房价很难下跌，并且还会涨从需求方面来看第青岛是个移民城市，大批移民来到青岛。

第二很多在外地青岛人，有很多打算在外奋斗几年再回青岛安家。

青岛还是个相对非常吸引人才地方。

第三青岛每年结婚人数比很多同等城市多出倍左右，可以想像青岛房价前景。

总之，青岛市未来经济预期良好，城市房地产开发也有很大发展空间。

随着购房者需求档次提高发达城市开发和营销经验引入，也会使青岛市房地产开发水平逐步提高。

项目市场情况分析青岛各市区市场情况房价呈上涨趋势，楼市初现回暖迹象。

今年以来，随着国家和青岛市地方政府各项购房优惠政策效果逐步显现，房地产市场出现回暖迹象，随着青岛两改回迁时代到来，回迁房占比例很大。

包括前期推出政策房也到了交房时候，加上整个商品房放大，所以整个成交量放大。

数据统计得出，年上半年青岛全市住宅总成交套，同比大增，总成交面积为万平米，比去年同期增加万平米，同比增幅为。

其中年青岛市内四区住宅共销售套，比年上半年增加套，同比大涨总销售面积为万平方米，去年上半年增加万平米，同比增加。

套均面积平米，与去年平米基本持平。

在年上半年青岛住宅市场中，城阳区成交量最为突出，月共计成交套，万平米，占青岛市住宅，比位居第二胶南市多套，领跑于其他区市崂山区上半年成交套，万平米位列第三黄岛区成交套位列第四。

郊区住宅占据青岛住宅市场市内四区成交也不俗，李沧区上半年成交套，以较小优势领跑市内四区其他三个区域平均成交套左右，其中市北区成交套，政策性住房就达套，李沧区政策性住房也有套市北区年上半年住宅总计成交套，比去年增加套，同比增幅达，总成交面积为万，同比增幅达政策房方面，年月市北区政策房共计成交套，占整个住宅比重，年月市北区政策房比重为，政策房比重基本持平。

与前年不同是，政策房在年上半年整个市区住宅大幅缩水情况下，市北区政策房比重则尤为突出。

根据相关数据统计和分析，房产需求量在逐渐增加且有加快趋势。

该项目在市北区周边环境较好且又内蒙古路长途车站交通便利，其将来市场必定会有可观发展。

分析优势分析交通优势内蒙古路，沈阳路，长春路有多部公交车也可到达市区。

规模优势项目占地平方米，总建筑面积平方米，在青岛当地属于中档住宅小区景观优势建筑绿化率，规划建筑密度，高绿化率，低建筑密度，距离商业区有定距离，也不会有太多噪音，小区周边环境也相当洁净。

周边环境优势该地块属市北老城区，周边农贸市场中小学等生活配套都较为齐备，由于北临内蒙古路长途汽车站，因此交通便利，商业氛围也较为浓厚且为多沿街商铺。

项目周边市政配套完备。

机会分析本地块属旧城改造地块，有较好发展空间，为项目发展提供很多发展机会点。

威胁分析青岛整个房地产市场发展进入激烈竞争时代，该地多处住宅小区已在建设当中，在销售时候，可能会对售房价格有定影响。

而且毗邻长途汽车站人流量较大，给小区安全管理方面带来定威胁。

项目定位项目产品定位根据对项目周边环境及物业市场调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争市场状况以及项目所处环境和位为前提而作出明智决策，主要原因是相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。

项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。

本项目开发区本属于市北老城区，其内已形成些居住小区群体，各项基础设施和市政设施都以相对固定。

拟建项目是现代性使用住宅，其建筑标准与现代市民生活水平相适应。

因此，本项目定位为中档住宅小区。

建筑形态主要有小高层和高层，小高层和高层采用框架剪力墙结构。

项目户型定位小高层为八幢每幢为三个单元，每单元两户六层住宅楼，采用平户型每幢户高层为四幢幢为十二层，三幢为十三层住宅楼，其中十二层采用平户型户，十三层采用平户型每幢户。

共计住户户。

许在外部染毒时部分人员出入人防单元。

进风系统设消波装置活门扩散室除尘器过滤吸收器配置轴流通风机和电动脚踏两用风机。

清洁式滤毒式均采用机械送风，全工事超压排风，排风经活门口排至室外。

各通风方式风量取值为清洁式•，滤毒式•，滤毒式通风时满足防毒通道大于次时换气次数，隔绝防护时间大于小时。

主要技术经济指标实用地面积总建筑面积不包括地下室建筑占地面积建筑密度规化绿化率建筑结构方案工程概况拟建工程为幢层小高层住宅楼和幢层高层，高层下设层地下室。

结构设计依据建筑抗震设计规范混凝土结构设计规范建筑地基基础设计规范建筑结构荷载规范高层建筑混凝土结构技术规程建筑桩基技术规程人民防空地下室设计规范年版。

荷载取值及主要设计参数年遇基本风压，地面粗糙度类，风载体型系数。

抗震设防烈度度，设计基本地震加速度值为，设计地震分组第组。

建筑抗震设防类别丙类，建筑结构安全等级二级。

地基基础设计等级乙级人防抗力等级六级。

主体结构选型本工程拟采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构体系，梁板采用普通钢筋混凝土梁板。

项目实施进度安排本项目在年第三季开始做项目前期工作，在地四季后期完成。

在年第季中期开始销售。

具体安排详见附表项目投资估算及资金筹措项目总投资估算土地购置费用土地购置费用包括土地征购，出让金及契税，各种补偿等项费用。

为简化计算，各种费用并并入单价。

青岛沿岸风情项目土地购置费用如下表表土地征地费用估算表土地征地费用估算表序号项目名称单价或标准元，合计万元出让金契税土地总费用工程前期费用估算表前期工程费估算表前期工程费估算表序号项目单价或标准元或费用合计万元地质勘探费规划设计费施工图设计费水文地质勘察费基础设施配套费劳保统筹费工程招投标交易服务费监理费审计费施工图审查费测绘放线费综合管网配套费人防设计费景观设计费给排水道路设计费合计室外配套工程表室外配套工程估算表室外配套工程估算表序号项目单价或标准元，费用合计万元变电配套地上变电配套地下供水排污工程地上煤气工程户数供暖工程地上小区道路工程绿化工程智能化配套地上地下面积有线工程地上地下面积合计建筑安装工程费用表建筑安装工程费用估算表项目面积工程费单价工程费总价万元多层商品住宅小高层商品住宅高层商品住宅商业店铺地下车库人防合计公共配套设施费用表公共配套设施估算表序号项目金额估算说明合计万元物业用房总投资汇总表投资汇总表单位万元序号项目单价或标准元，金额万元土地费用工程前期费用建筑安装工程费用室外工程配套费公共配套设施建设费用不可预见费管理费销售费财务费合计资金筹措方案本项目总投资为万元，自由资金为万元，贷款额为万元。

详情见附表经济评价和风险分析贷款偿还分析本项目总投资为万元，自由资金为万元，贷款额为万元。

贷款偿还根据销售每季度收入进行偿还分配。

盈亏平衡分析当项目总投资等于项目销售收入时元远远小于项目定位价格，价格允许降低率为本项目盈亏平衡点销售价格为元，就算本项目在售价上降低也不至于亏损。

盈亏平衡分析假设销售价格不变为税后销售收入为单位产品价格产品销售量即售出平米后本项目将不亏损。

敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目销售收入两项因素进行。

项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，估计最大变动幅度达，如果投资额增加，那么从全部资金现金流量表情况来看，万元，项，ˆˆ目仍然可行。

项目销售收入在开发经营各个过程中，由于销售收入预测主要是建立在对本项目未来前景分析及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细