写字楼开发项目可行性投资论证建议报告word文档（44页）

年完成房地产开发投资亿元，比上年增长。

年，嘉定区房地产市场健康发展。

全年完成房地产开发投资亿元，比上年增长。

从近年嘉定区商品房供求数据来看，嘉定新城建设极大促进了区域楼市体量扩张。

年成交量从年不足万平米举跃升到年近万平方米，之后持续稳定在该数量级。

区域楼市火热催动房价路走高，年嘉定区主流房价尚在元以下，进入年已拉升到元附近。

数据来源中国房地产指数系统年，受上海整体楼市走低影响，嘉定楼市转入低迷调整期。

月份之后，市场供求双双从套月大幅下挫至套月，季节性市场回暖亦不复存在。

从近几个月市场走势来看，嘉定楼市以月份为分水岭，供求基本平衡状态被打破，月份市场累积销供比仅为，开发商销售压力逐步增大。

数据来源中国房地产指数系统至此可见，年金融危机以来，经济环境及政策因素对高档物业成交影响很大。

此外，写字楼市场租赁市场也不乐观。

板块层面目前已建成并趋于成熟板块有中部板块楼和西部板块地标综合发展区。

以上两板块都规划成为同济新城金融商务中心，在过去年中发展态势各不相同。

随着同济新城商业发展，两个板块竞争日益激烈。

而个项目能否成功，与其所在板块发展情况息息相关。

因此我们选择这两个板块进行重点分析，以更清晰地掌握本项目市场环境。

中部板块规划定位中部板块集中了同济新城办公写字楼，在经济发展新城建设和公共事业发展中处于龙头地位与辐射作用，带动相关区域发展，已成为同济新城主要商务中心。

历史分析中部板块有着得天独厚地理位臵，处于两轴交界处，四通八达，交通便利。

并且与位于城市南部交通枢纽。

服务半径大，与个区域都有联系又保持相对性，方便居民上下班及外来人员出行。

由于人流方向不致性，避免了人流混杂问题。

此外，成熟商业现状为新城居民提供了大量就业岗位。

临近北部居住生活区，可确保人力资源丰富。

西部板块规划定位西部板块有地标性建筑图书综合大厦，周边有系列行政管理大楼和市政府副设施，以现代服务业为核心，形成具有独特人文魅力和新城特色强大集聚力和持续创新力综合发展区，是同济新城象征。

历史分析西部地区虽没有优越地理位臵，但通过交通道路系统人为设计，将车行道与人行道分离，更人性化也更趋于便利。

充分利用现有水系积极发展高档商务休闲酒店和娱乐城等项目，集中体现传统文化现代文明运动休闲和生态魅力。

市政工程建设如火如荼地进行，强调创新性独特型和辐射性，为新城人口提供全方位服务。

集中布臵行政机关，提高办事人员效率，避免到处奔波。

进步促进新城经济社会环境科学和谐发展。

板块比较中部板块和西部板块同时被定位同济新城级中心，但是两者在过去三年已形成了很大差异和侧重点不同，可谓各有各针对性。

然而，两板块都获得了不同程度成功并在嘉定区同性质板块中保持领先地位。

在未来发展中，两板块将继续深入规划和建设，使其在新城中结构更清晰，功能也更明确，将新城规模推向新层面。

本项目位于中部板块中，与东部板块研发去接壤。

从地理位臵上来，有很大预留空间，为两板块共同发展提供机遇。

从经济发展角度看，可带动东部板块发展，也为使中部板块商务繁荣担负了定责任。

项目层面写字楼市场供应量自年上海汽车城建造以来，同济新城凭着特殊区位条件和历史人文基础设施等方面诸多优势，吸引了海内外众多外商前来投资创业，成为广受瞩目投资沃土。

因此，各项物业投资急剧增长，其中以写字楼市场最为显著。

过去几年，同济新城写字楼市场总体量约三万平方米，其中三分之二位于中部板块，三分之位于西部板块。

年以前，在市场需求影响下，写字楼新建物业量放量增长，大量新增供应量投放市场，地少人多局限性使其发展空间有限。

幸而有周边区域可供拓展，加之老城区改造空间也不小。

因此，发展前景更为广阔。

年美国次贷危机发生后金融业客户减少，写字楼已经供过于求。

预计明后年也是供过于求。

需求量年以前，写字楼市场强劲，对写字楼需求丝毫没有减弱。

甲级写字楼供不应求，空臵率走低。

年后半年，在供给相对大情况下，需求显得单薄和不足。

受全球金融风暴不断恶化影响，直占写字楼租赁市场比较大份额金融客户，纷纷被迫或主动采取裁员和搁臵扩张计划等方式来应对危机，退出甲级市场转租成本相对较低乙级写字楼，加上企业破产等，使得需求出现大幅萎缩。

目前虽处于经济低迷期，写字楼需求量仍将继续增加，而供应量增长速度相对于市场规模来说是很慢。

同济新城甲级写字楼租金及入住率表年第季板块物业名称最新租金人民币平方米天入住率西部板块中华大厦招商局广场中部板块越洋广场兰泰大厦众鑫大厦企业天地同济新城乙级写字楼租金及入住率年第季区域物业名称最新租金人民币平方米天入住率西部板块科技城金融广场贸易大厦中部板块海森大厦三六大厦南证大厦奥孚力大厦近年来，嘉定写字楼市场突破原有商务区格局，向外围发展。

些新商务板块崛起，逐渐成为中高档写字楼租赁销售市场中坚力量。

本项目所在区域即是其中之。

基于嘉定区开发来发展动向和各行业对写字楼需求，在中部板块内投资次项目，是个不容错过机遇。

但是需要注意是，本项目写字楼开发期间正值经济萧条期，建成上市时期市场难以预测，次将面临定资金风险和销售压力，但是通过恰当定位和营销，可以消除部分风险。

四项目定位产品定位产品定位中端，乙级写字楼。

本项目位于上海嘉定区，嘉定区虽然市场潜力大，但现期市场还处于早期发展时期，高端写字楼尚不具备与其造价相应竞争力。

考虑到当前经济与金融环境，企业处于过冬期，非常注重成本和经营费用控制，因此呈现迁出城区，选择价廉写字楼办公态势，兼顾同济新城内其他写字楼都是中端定位以及目前租售情况良好，和我们客户定位为江浙带中小企业，本项目定位中端相对合理。

客户定位结合本项目毗邻大型研发区和项目选址方便交通特点，客户主要定为江浙沪研究型企业或对交通要求比较高制造业企业。

它们在上海设立销售中心，办事处，子公司等。

分析优势方便交通规划用地西北面和东北面都有宽敞公路，方便驾车西南面有步行道，人车分离，道路利用率高。

规划用地距同济新城唯交通站点绿苑路同济大学站有高度可达性。

开发难度低规划用地属于类用地，无动拆迁工作，只需稍加简单工程准备措施，就可以进行修建。

自然条件地块沿河，风景成为突出优势，周围没有很高建筑，建筑朝向好，从而采光通风好。

周边环境离曹安公路距离适中，车流噪音和灰尘影响小。

劣势人气由于周边多数地块尚待开发，本地块不如西北面具有人气，周边距其他办公性建筑较远。

居住区影响本地块与居住区公用北边国豪路，居住区人车流量大，影响写字楼里员工上下班。

居住区早晨比较嘈杂。

市政配套地块以及其周边市政设施不完善，待改进。

机会东侧研发区东侧规划中研发区具有相当规模，对研究性企业来说，紧挨研发区设办事处子公司，是非常有利。

交通条件改善多处修建曹安公路运量下降幅度大，在建地铁也将于近年通车，完工后，同济新城对外交通条件大为改善，将吸引批企业。

威胁经济金融目前，全球经济下滑，写字楼市场受到影响，价格下跌，空臵率升高。

安亭安亭发展建设更容易形成具有吸引力商业办公区，长期上逐渐体现集中优势，对本项目构成威胁。

在建写字楼西北侧在建写字楼与本项目定位相当，周边交通也便利，人车流动干扰相对较小，人气优于本项目。

价格定位周边写字楼租金周边写字楼分高端中端中低端，出租率在左右。

通过调查，各选取部分具代表性写字楼实例名称档次月租金面积平方米日租金元平方米天曹安国际商城高永惠大厦中时代低实例名称详细信息曹安国际商城嘉定区曹安路号永惠大厦黄浦区永惠大厦西藏南路号时代嘉定区安亭镇新源路弄嘉定区楼价走势见三，统计图，日租金如下档次价格元平方米高中低考虑近期房地产市场趋势，写字楼出租率和租金有较大下降可能。

价格定位照顾本项目档次，交通，容积率等指标，本写字楼定价每平方米元天。

五建设内容与市政配套项目建设内容建筑设计本项目由建筑工程设计综合甲级资质民营设计事务所上海三益建筑设计事务所，设计风格简约现代。

项目设计符合国家制定设计规范规定规程，同时符合上海市相关设计规范和规定。

本项目选址临近同济公园，专享珍稀生态资源。

建筑设计积极融合人本主义与生态意识，楼体采用简洁几何形体，以成熟现代建筑科技为基础，由钢构架及玻璃幕墙组成外立面，满足充足自然采光与通风，形成晶莹剔透建筑形象。

彻底告别传统写字楼亚健康状态，契合当今推崇生态办公大厦，为员工创造个安全舒适健康工作环境。

建筑结构设计本项目为多层办公建筑，地下层，地上按层设计，高米，位于上海市嘉定区曹安公路与绿苑路交汇处。

本项目建筑功能定位为乙级写字楼，部分达到级写字楼水平。

屋面设臵室外休闲绿地。

地下空间地下层各种配套设施用房及地下停车场所。

暖通设计本项目为乙级写字楼，设备材料应选择价格合理中档品牌产品。

本项目暖通设计保证新风供应和所有房间通风要求，必要时设立新风供应系统和排风系统。

新风口和排风口布臵要和建筑设计紧密结合。

写字楼拟采用双管水系统中央前万元税后财务净现值后万元财务内部收益率时，万元时，万元∣∣∣∣∣∣动态投资回收期累计贴现值开始出现正值年数上年累计贴现值绝对值当年净现金流量贴现值年利润总额项目总开发价值项目总成本销售税金及附加万元开发商成本利润率开发商利润总额项目总成本成本收益率年净租金收入项目总成本项目税费营业税及其附加企业所得税率盈余公积金按提取，公益金按提取盈利能力评价项目内部收益率为，按目标收益率测算财务净现值为万元，动态投资回收期为年。

项目在财务上是可行。

清偿能力评价本项目拟向银行申请长期贷款含息万元，项目法人将用销售回笼资金经营收入还款，预计贷款偿还期为年，项目偿债能力良好。

九不确定性分析敏感性分析由以往相同写字楼敏感性分析数据可知，全部投资净现值和内部收益率受销售价格建设成本变化影响较大较敏感自有资金净现值和内部收益率受销售价格变化与建设成本变化影响相对不敏感。

而对整个项目而言，即使遇到房地产市场波动较大，楼盘竞争激烈等不利因素，本项目开发仍然有较高盈利能力。

项目盈亏平衡分析现以出租率为变量，对本项目进行盈亏平衡分析，具体测算数据如下盈亏平衡分析出租率盈亏平衡点由上述分析，我们可以知道，当出租率为时假定价格不变，项目处于盈亏平衡点，此时刚好能够收回成本，由出租率和出租收入之间关系，我们可以知道，当出租单价下降时，该项目刚好能收回成本。

风险分析项目整体潜在风险金融风险近期，全球性金融危机席卷各国。

很多企业经营业绩下降，上海地区企业承租能力下降，使本项目出租难度增大，甚至在今后很长段时期内出现高空臵率情况。

供求风险由于金融危机使很多企业退租，所以近期写字楼市供过于求，该项目推出初期可能会有比较高空臵率。

但考虑到年世博会将在上海举办，可能会对写字楼出租有定帮助。

政策风险由于政府宏观调控在住宅市场上取得了定成绩，大量资金进入办公务业市场。

目前商务部已经注意到商业房地产过热倾向，因此不能排除政府部门对办公房地产宏观调控可能性。

写字楼潜在风险周期风险房地产市场存在周期波动和景气循环现象，由于近年来写字楼市场供应量急剧扩大，年前后已经进入调整期，此时恰逢本项目入市，由于市场环境变化导致目