农村集中居住一期建设项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

随着城区中心地块日渐稀少，房地产投资价值更是弥足珍贵。

为了加快城镇改造，改善投资环境，为了使人民群众安居乐业和社会稳定，不断提高市民居住水平。

市房地产开发有限责任公司拟开发建设该项目，将其建设成为具有二十世纪特征‚舒适忡生念性信息性丈化性‛居住生活区，将推动市城镇住宅建设向更高层次发展，为加快本项目实施，取得政府及金融等有关部门支持，特编制该项目申请报告上报。

第二节项目建设必要性符合国家相关产业政策改革开放以来，我国住宅建设经历了从‚安臵型‛到‚实用型‛并逐步进入到‚质量型‛发展阶段。

人们对住宅需求已从简单‚生存型‛到‚适用型‛小康住宅发展到不断满足人们日益增长物质文化‚功能型‛新时期。

国家相继出台了系列支持住宅建设与市场发展相适应税收金融政策。

主要包括培育和规划住宅交易市场，大幅度提高住房租金，取消项建设项目收费，降低住房建设造价等。

住房实行了分配货币化，建立了以经济适用房为主体多层次新住房供应体系，扩大金融服务，促进住房商品化，进步改善了人们住房消费观念，激发了人们购房积极性。

近日，国务院就住房制度改革与住宅建设发出通知中又特别要求经济适用房价格须与中低收入家庭承受能力相适应，为房地产业健康有序发展，新经济增长点形成奠定了政策基础。

市房地产开发有限责任公司瞅准目前房地产业发展契机，在县镇路以西，路以南开发建设房地产项目，为社会提供优美舒适居住环境，促进现代化城镇建设进程和经济发展，符合国家相关产业政策。

促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展需要房地产作为第三产业与建筑业建村冶金纺织化工机械仪表等多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器家具装饰产品以及金融旅游园林运输商业服务等行业发展。

因此，住宅业是项本身创造价值，又能带动相关产业发展新经济增长点。

同时，住宅销售增长，可带动增长。

因此，该项目开发建设将极大地促进相关产业发展，拉动地方经济增长。

符合城区发展方向和规划要求，有利于改善当地居民居住条件房地产业健康发展，已成为新经济增长点和消费热点，通过对房地产市场调查，中国加入后，会有更多投资企业来到，随着政府对房地产行业控制‚松动‛，相应对高档物业市场需求量将肯定放大，部分高收入城镇居民已拥有自己住房，但是由于物业管理及配套设施不完善，都有改善居住环境要求。

按照这调查，要从根本上解决目前外部形象差城区环境滞后住宅标准较低和生活质量不高现状，只有城镇基础设施建设将趋于完善，城区吸引力和辐射力才能不断增强。

住宅是城镇建设主要内容之，其发展动力，方面来自城镇规模扩大和人口自然增长对住房数量直接需求另方面是随着经济不断发展和人民群众生活水平提高，规划区内居民对改善住房条件及居住环境要求和愿望日益增强。

为提高住宅建设现代化水平，改善新城区居民居住条件，推进住宅业现代化平和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，托动拉动国民经济增长。

该项目规划建设得到了当地政府大力支持，通过建设将有利于带动改变县整体形象和投资环境，因此，该项目实施对于县城经济发展和人民生活水平提高将发挥重要作用。

可进步完善城镇配套基础设施，加快城镇现代化发展进程为实现县经济超常规跨越式发展，县加快了，城镇建设，并制定了系列优惠政策，加大了招商引资力度，城镇经济得到迅速发展。

该项目实施，不仅进步完善城区配套基础设施，缓解住宅供需矛盾，而且能够改善城镇民生活居住条件，提高城镇服务功能，改善投资环境，势必推动城镇建设快速发展。

综上所述，该项目建设不仅改善城镇面貌，而且对县经济发展产生巨大拉动作用。

因此，该项目开发建设具有必要性。

第三节发展规划产业政策和行业准入分析符合国家和省发展规划精神自年中国人居工程建设开始进入持续性发展时期。

城镇居民人均居住面积从年平方米增加到年全国城镇人均住宅建筑而秋为平方米，这个发展变化，说明了改善居民住房条件是中国政府与人民共同关心头等大事。

年国务院做出了关于深化城镇住房制度改革决定，为此，建改部以建计第号文制订了‚城市住宅建设与房地产业九五计划与年远景目标‛。

并把住宅产业作为国民经济支柱产业。

年是实施‚十五‛规划关键年，全省建设工作总体思路是以科学发展观统领全局，认其贯彻中央和全省经济工作会议精神，大力实施城镇化战略，坚持高起点规划高水平建设高效能管理，突出抓好旧城区整治改造安康居住工程建设领域资源节约村镇规划建设和村庄整治城市管理长效机制建改，推动建设工作重心由以城市为主向城乡统筹转变城镇发展模式由外延拓展向内涵提升转变城市建设重点由新区开发向旧城改造转变，促进社会和谐，实现建设事业又好又快发展。

完成住宅建设投资亿元房地产开发投资亿元，均增长开工建设经济适用房万平方米，竣工万平方米城市人均住宅建筑面积提高到平方米。

二符合市‚十五‛规划精神市‚十五‛期间城镇居民人均住房建筑面积达到平方米，比年增长，为了加快发展房地产业，大力推行符合住宅产业现代化发展住宅设计标准体系，加速住宅设计标准化住宅部件构配件生产基地工厂预制化和住宅建筑施工安装装配化进程。

市政府在市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中指出，房地产业在‚十五‛时期年，坚持‚以居住为主以市场消费为主以普通商品房为主‛原则，调整房地产供给结构，保证经济适用房供应，努力增加面向工薪阶层中低价普通商品房供应。

加强房地产市场运行监测，整合和规范房地产市场完善住房产权制度，激活住房二级市场。

进步完善房地产建设监理制，提高商品房建设质量。

全面落实科学发展观，努力构建和谐社会，全面建设小康社会，加快现代化建设步伐。

科技进步对住宅产业发展贡献率达。

继续搞好商品房经济适用房建设，着力解决好中低收入居民住房问题。

控制总量，以销定建，稳步发展面向高收入家庭中高档商品房。

积极搞好智能化住宅试点工作，进步提高住宅小区规划设计建设配套水平，逐步提高住宅产业化水平。

建立健全住宅质量管理监督制度，进步强化建设质量管理，提高售后服务和物业管理水平。

加大金融支持力度，进步清理住宅建设交易环节不合理收费，增加住宅信贷规模，简化信贷手续，扩大住宅消费。

规范和搞活房地产市场，完善房地产交易中心和不同层次专业交易市场，促进房地产行业健康发展。

随着居民生活水平提高和住宅需求增强，市房地产业将出现新发展前景，该项目具有示范作用。

三符合县发展规划和城市发展规划精神该项目规划总用地亩，处在镇路以西，路以南，是县规划用作住宅商业和金融用地，符合城镇发展规划。

第四节市住宅市场分析市场分析经过此次对镇附近几个楼盘市场调查，从住宅销售情况来看，个性化产品将走俏房地产市场。

区域市场对楼市产品细分要求会越来越高，这类性质产品将会受到消费者欢迎。

个性化差异化产品市场空间较大，市场潜力看好。

目前镇在生活方式不断改变中家庭人员结构有逐渐向多极化发展趋势，并有以下几个特征住宅户型缺少变化，普遍需求都以客房与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫高档化宅和个性化住宅比较热销，平方米左右面积销售迟缓产品同质化比较严重客户在追求更高产品要求同时，仍以实用便利为主外立面设计呆板小区景观绿化设计缺乏创意项目普遍缺乏整体营销概念。

二消费者定位和项目定位消费者是市场主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活基本欲望与需求，才是楼盘生存之本。

对可能消费群研究事业较为成功，二次臵业者。

要求小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。

预计房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在以上单层或复式。

事业小成，二次臵业者，年龄般在岁左右。

要求交通便利，小区配套房间舒适环境优美预计房型要求三室二厅以上，面积在，售价约为万元。

有旧房，二次臵业者普通居民，主要消费对象要求改善居住质量，房型合理，尺度宜人。

预计房型要求以三室厅或二室二厅进行全过程造价咨询服务，从而保证工程建设投资控制，力求解约有效资金五是实行优质优价，利用经济杠杆把质量目标与施工单位效益紧紧挂钩，促其自觉地实行全面质量管理，保证工程质量六是引入风险机制，目标责任制，从领导到每个职工都确定明确责任目标，交纳风险押金，根据目标实施情况进行奖惩。

第三节项目招标根据中华人民共和国招标法和国家发展计划委员会第号令建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定要求，在该项目可研报告批复后，对项目工程监理设计设备采购和施工单位选定，依法进行公开招标。

第十二章投资估算与资金筹措第节投资估算及说明估算依据及说明国家计委建设部发布建设项目经济评价方法与参数第三版。

国家计委投资司建设部标准定额研究所编建设项目经济评价方法与参数实用手册。

中国国际工程咨询公司编投资项目经济咨询评估指南中国电力出版社年版。

建筑工程按当地询价估列。

装臵性材料购臵按市场询价估列。

固定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发号文件有关规定暂缓征收。

不可预见费按工程费用和其他费用之和计列，价差预备费按国家计委计投资号文件费率为。

银行贷款年利率按计列。

建设单位提供相关资料。

第二节投资估算该项目建设总投资为万元，其中土地征用费万元，前期工程费万元，项目前期手续费万元，基础设施配套工程费万元，建筑安装工程费用万元，开发期间费万元，税费万元，不可预见费万元。

内容基数单价单位总价土地征用费土地出让费元亩土地管理费元亩契税出让总价土地登记费房产评估费拆迁补偿费用二前期工程费可行性研究费元地质勘察费元规划设计费总体规划设计元单体方案设计费元施工图设计费元景观设计费元施工图审查费元三通平费场地平整费回调土元施工用水管线元用水增容费手续费元施工接电费增容费元临时道路费元预算编制费建安成本三项目前期手续费城市基础设施配套费元测绘费元招标交易服务费元招标代理服务费工程造价质量监督费工程造价消防安全检测费元消防用电验收审查费元防雷图纸市核费元防雷工程验收费元散装水泥基金元河道维护费元环保排污费元环评报告费元房地产开发管理费元监理费元地震安全评价费用三表检测费元户噪音排污费元四基础设施配套工程费红线内基础设施费元二红线外基础设施费元五建筑安装工程费桩基施工元二住宅元三配套商业元六开发期间费用销售费用产权测绘费住宅元房产交易费元房地产初始登记费元套七税费营业税及附加总营业额印花税房地产销售总营业额印花税建筑安装建筑安装总额土地增值税总营业额土地使用税元不可预见费单方成本元成本总计第三节资金筹措项目总投资万元，均为企业自筹。

第十三章经济效益评价及与社会效益评价第节经济效益评价收入估算通过市场预测，本项目将根据每平方米元均价计算销售收入。

二税金及附加估算结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定。

营业税金及附加营业税金按销售收入讣算，城市维护建设税按营业税金计算，教育费附加按营业税金计算，地方教育费附加按营业税金计算，印花税按销售收入计算，交易管理费按销售收入计算。

所得税按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则，所得税按利洲总额计算。

三利润根据本报告拟定项目收益成本费