全部用于基础设施建设。自身条件十分突出项目开发单位温州商会是湖南省第家异地商会，也是湖南省第家建立党组织商会第家省级党建示范点创建单位。市温州商会团结了在万多温州人，涉及了多个行业。在过去几年时间里，他们每年都向市投入了上百亿资金。温州人讲究诚信服务吃苦耐劳微利经营团结互助，开创了著名温州模式。现在温州已经成为全国著名三大印刷基地城市之，也是最大印刷设备耗材生产基地之，温州人对中国印刷业发展做出了巨大贡献。温州人经营印刷行业有着丰富经验雄厚资金先进理念科学模式，温州商会开发市印刷大市场定会非常成功。四主要结论该项目符合国家产业政策发展方向，加强了印刷产业配套和商贸流通业发展，具有较好社会效益。通过本项目实施，将建设个集研发培训交易展示物流商务休闲和专业化服务为体大型印刷物质交易展示基地。项目投产后，能带动国内相关配套耗材设备配件产业发展，形成完整印刷产业生态链，可为社会经济发展增强动力。本项目开发单位温州商会在印刷行业以及房地产领域经验丰富，具有顺利实施本项目技术保证。项目规划及投资分配合理。经济分析结果显示项目销售收入亿元，上缴税金多万元。项目租赁物业管理等年收入万元，上缴税金万元。项目带动市场经营总收入可望达到每年亿元左右，上缴税金亿元。上述数字表明，该项目经济效益良好，投资回收期短，抗风险能力较强。从国家产业政策市场需求社会效益和经济效益等方面进行调查和综合分析后认为本项目建设是必要，可行。第二章房地产投资环境分析基础环境分析区位地理优势分析县位于湖南省东部，地处长株潭都市经济圈核心地带，全县总面积平方公里，总人口万。作为湖南省会市近郊县，从东南北三面环绕市区，并以十二个现代化交通接口与之紧紧相连，区位交通优势极为明显。县城星沙与国家级经济技术开发区融为体，经济发达环境优美，先后荣获全国创建文明小城镇示范点国家卫生镇首批国家园林县城全国环境生态示范县联合国中国人居环境范例奖全国环境优美镇等多项荣誉，已成为市年平方公里城市总体规划主两次中两个城市次中心之和市商业体系规划主两幅中两个商业副中心之。铁路京广铁路武广高速铁路贯穿县境。航空湖南唯国际机场黄花机场坐落于县内黄花镇，机场已开通国内及境外香港澳门孟买航线条。水运县水运便利，县域内湘江浏阳河通江达海，县城星沙距千吨级深水码头霞凝新港仅公里。公路县交通发达，京珠高速长永高速机场高速长株高速及绕城高速纵横交错国道国道穿行其中，全县三纵九横骨干道路网加以全面拉通，个以县城星沙为中心分钟经济圈已经形成。素有省门第镇美誉黄花镇，位于市东部，是市县城市建设东拓战略开发目标，是城市工业企业城区外围转移重点。其工业小区位于长永高速国道交汇处，据黄花国际机场仅公里。年黄花镇荣获县小城镇建设等奖，黄花国际空港工业区荣获县招商引资等奖和市工业园区唯个建设等奖，今年国家副主席曾庆红到黄花镇视察，给予了很高评价。中南印刷耗材配件城位于黄花镇中心集镇，距火车站公里湘江航运码头公里京珠高速公里南连黄花国际机场。国道长永高速机场高速经开区开元东路与园区内主干道黄金大道财富大道交织成网，形成了四横两纵交通网络格局。如下图所示图市印刷大市场位置示意图图黄花空港工业园交通区位图图黄花镇周边主要公路交通现状自然环境分析地形地貌项目处于湘中丘陵盆地向湘北洞庭湖平原过渡地带，与向西南延伸连云山余脉构成向西南倾斜又因受北南两面中低山脉向中间倾斜影响，形成东南北三面高，向西倾斜地势。境内山岗平地相间，海拔高差为。地质地震项目区域地质属元古代地质年代，出露岩性为第四纪红土，成土母质为第四纪风化物，在高温多雨长期作用下，成土层多为红色粘性土壤，般厚度为，下部为网纹状不渗水母岩层。土壤均质，颗粒细小，极易遭受淋溶侵蚀。根据中国地震烈度区划图，该区域为地震烈度度区。气候气象项目区域处亚热带大陆性季风湿润气候区，四季分明，春温多雨，夏秋多晴，严寒期短，暑热期长。历年平均气温，月平均气温，七月平均气温，极端最高气温，极端最低气温。历年平均降雨量，历年平均风速，历年最大风速，历年静风频率。常年主导风向为风，频率为，年均大风日数天。年相对温度。年均雾日数天，年均降雪日数天，年均霜日数天，年均日照时数小时，最大冻土深度。水文项目地处县黄花镇中心，区内鱼塘少许，水域面积达余母，占总面积。既是农业生产渔业养殖主要水源，又是地表径流生活污水排污渠道。由于城市扩展，森林植被缩小，渔塘面积在逐步萎缩。生物资源项目区域生态体系以农田绿地为主。主要绿地类型为林地，以针叶林和阔叶林混交林占优势，在区内分布广泛，连通性较好。境内无重要野生动物，以家禽家畜为主。绿地覆盖率达以上不含农田菜地，附近有樱花温泉休闲度假村。年黄花镇荣获全市首届十大魅力乡镇称号。城市总体交通规划分析县国民经济和社会发展第十个五年规划纲要提出了未来五年地区生产总值年均增长左右，年达到亿元，县将按照市都市区城市副中心功能定位，打造星沙新兴商圈，按照产业集群发展模式，形成规模大产业关联度高企业互补性强具有核心竞争力六大优势产业集群。强化园区集聚效应，提高自主创新能力。同时，还将打通县城与市区对接个出入通道，建设城市交通骨架，按县区城平方公里规划，建设好东至东十二线，北至滨湖路，南至机场高速等条城市主次干道，形成完善县城道路网络，做大城市规模。拉通县城和近郊乡镇与市区对接滨湖大道西延过月形山互通与开福区接通星沙连接线人民东路东延至梨镇接通黄兴大道开元西路拉直接通开福区新世纪大道洞井路延伸至跳马接通东山大桥香樟路延伸经黄兴大桥入黄江路接通干杉江背火星路南延至暮云接通雨花区芙蓉南路南延接通暮云镇火星路北延至水渡河桥坝湘江路延伸至暮云星沙大道接通远大路和人民路市绕城路南端黄兴镇境内接通长株高速与李家塘互通市绕城路北端接通毛塘铺与长永高速等个出入通道。规划纲要还提出全面构建九纵十二横路网，以提高公路等级，增强通行能力为重点，形成更为便捷高效和完善交通体系。改造完善朱家桥江背金五线八清线暮石线，构成国道省道县道九纵十二横主干路网。规划建设东八线北延春华至干杉连接线毛塘铺至春华连接线星沙至毛塘东连接线黄兴至江背公路捞刀河东大桥，扩建开元东路，改造水渡河大桥，与绕城高速京珠外移线黄花至集里长永高速机场高速构成经济核心圈环线。规划建设改造和宋水线暮五线影珠公路福南线等县乡公路。加快村级公路建设，力争到年通村公路硬化率以上。到年，全县通车里程达公里，路网密度达公里万人。详见下图图湖南省高速公路规划部分示意图二县宏观经济分析年县完成亿元，连续年平均增幅超过，人均接近美元，财政总收入亿元，比上年净增个亿，增幅达，工业总产值亿元，增长，对贡献率达到，继续领先于全省各县县级市。年城镇居民人均可支配收入为元，年均增长，年达元农村居民人均可支配收入元，年均增长项目建成后商品房平均售价超过元平方米，则开发项目盈利速度加快。如果项目建成后住宅商品房平均售价低于元平方米，则开发项目出现低于预期收益率情况。二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，估计最大变动幅度达，如果投资额增加，那么从全部资金现金流量表情况分析来看，值依然可靠。项目仍然可行。项目销售收入在开发经营各个过程中，由于经营收入预测主要是建立在对本项目未来前景分析及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，经营环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响项目收入，从而对项目收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故收入最大下降幅度不会太大，如果下降幅度为，那么，从全部投资现金流量表情况看，财务净现值下降，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。通过了解本项目开发经营模式，项目收入分为次性固定资产销售收入和固定资产租赁和物业服务等两大部分。销售收入基本在建设期可完成。而更长时间内，开发商需要靠经营物夜获取收益。下面我们设定剥离销售收入后投资额万元，日常物业收入万元，税金万元,总成本万元日常投资利润率。推算当增加时，减少当增加时减少当减少时增加当减少时增加当增加时增加当增加时增加当减少时减少当减少时减少当增加时，减少当增加时减少当减少时减少当减少时减少当增加时，减少当增加时减少当减少时增加当减少时增加由上表看出，影响项目风险因素变动大小均在合理控制范围之内。表投资利润率敏感性分析表变动程度不确定因素投资收入税金成本三项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险开发商自身风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目住宅小区定位为中部规模最大规格最高商品最齐全综合印刷耗材市场，它所面对目标顾客是比较广，因此，我们在招商时候要有足够针对性，也要注重全面性，而且商户越多，他们各种需求就越多，我们建设条件设施配套经营管理能不能满足他们预期目是非常关键。这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，本项目虽然在中部还未有足够竞争对手，但是据了解，武汉昆明重庆杭州郑州成都厦门等等都在积极建设规模较大专业印刷商贸物流园区，加上之前上海苏州深圳中山佛山温州廊坊等大型专业印刷市场，我们必须有充分优势才能在竞争中胜出。随着经济和文化快速发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，我们项目方也定要密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。项目资本风险项目筹资计划中，有资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目建设过程中，园区配套设施建设最好同步进行，让投资者对本项目有足够信心。同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。开发商风险开发商风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。第十三章结论及建议结论国民经济持续稳定发展商品经济日益发达，