包括武汉理工大学职工宿舍和武汉职业技术学院项目规划用地中有少许生长林木项目规划用地中局部呈起伏丘陵和土坡项目规划用地中有规划小学项目规划用地东侧与地块之间布置条宽米公共通道项目规划用地中武鸣县遮挡物如高压电线等地块文脉自然及历史地块本身无显著文脉和自然特征发展历史更多是乡镇和工业历史，近几年改成了东湖高新技术区地块周边配套设施建设项目所在地周边配套设施还不够完善，有待开发，已在规划当中。地块区位规划及发展前景发展规划区位定位武汉东湖国家新技术开发区特色定位中国第家国家级光电子产业基地所在地中国光谷区位职能定位武汉东湖新技术开发区位于武汉市东南部三湖六山之间。关东光电子产业园关南生物医药产业园汤逊湖大学科技园光谷软件园佛祖岭产业园机电产业园等园各具特色，家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保生物工程与新医药机电体化和高科技农业竞相发展。区位优势武汉东湖新技术开发区建成了国内最大光纤光缆光电器件生产基地，最大光通信技术研发基地，最大激光产业基地。光纤光缆生产规模居全球第二，国内市场占有率达，国际市场占有率光电器件激光产品国内市场占有率，在全球产业分工中占有席之地。武汉•中国光谷已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争标志性品牌。胡锦涛总书记视察东湖高新区高新技术企业时，充分肯定了通过提高自主创新能力增强企业核心竞争力发展特色高新技术产业做法温家宝总理希望北京上海武汉等高新区，经过到年努力，真正建设成为世界流科技园区。东湖高新区将承担起新历史使命，坚持实施自主创新战略，全面提升资源整合能力持续创新能力产业生成能力和经济产出能力，主要经济指标力争以年均以上速度增长。到年，技工贸总收入亿元，工业总产值亿元，财政收入亿元。通过十五努力，光谷将建设成为国内流世界知名科技园区和国家重要自主创新平台，为跻身世界流科技园区奠定坚实基础。发展前景武汉东湖新技术开发区是在国家改革开放，特别是科技体制和经济体制改革大背景下诞生，湖北省武汉市在全国较早进行转化科技成果实现产业化探索。年，武汉市政府成立东湖智力密集小区规划办公室，进行规划研究和筹建工作，年，东湖新技术开发区正式成立，年，国务院批准东湖新技术开发区为国家级高新技术产业开发区。年月，国家科技部和外交部批准东湖新技术开发区为科技园区。年月，国家科技部批准东湖新技术开发区为国家火炬计划光电信息技术产业化基地，年月日，国家计委正式批复，在东湖新技术开发区建立国家光电子产业基地即武汉中国光谷。目前，高新区形成了以光电子信息为龙头生物工程与新医药环保机电体化高科技农业等高新技术产业竞相发展产业格局。武汉中国光谷坚持以创新促发展，在充分释放东湖地区积淀巨大科教能量基础上，推进持续创新，实现充分发展，在延伸产业链壮大企业规模培育品牌产品参与国际竞争等方面不断开拓进取。开发条件分析总结总来说，项目所在街区正在发生着日新月异变化，虽然在居住形态配套设施等方面存在明显不足，但在政府作用，经济杠杆城市化进程和房地产开发大势下，发展前景令人看好，尤其在城市开发与高新技术产业发展上，规模地块越来越彰显出其经济价值和社会效益。我们拥有了个可以创造美好未来平台。第二章市场预测第二章市场预测武汉市房地产宏观分析年武汉房地产市场回顾新增供应量与年基本相当年截止月日，武汉商品住房累计新增供应万平方米，与年相比微幅增长。分月来看，武汉市供应量主要集中在第二三季度，年初和年末供应量较少。月和月供应量均不足万平方米，从月开始供应量均在百万平方米以上，在月受预售资金监管政策即将出台影响甚至达到万平方米高峰，随后月和月大幅回落，但月再次突破万平方米。成交量创下新高，均价涨幅得到控制年截止月日，武汉商品住宅累计新增成交万套，较年增加万套成交面积万平方米，同比增销售金额亿元，同比增长成交均价为元平米，环比微幅下降。注数据涵盖远城区新洲蔡甸和汉南，含保障性住房年武汉市各月销售与去年同期相比，仅月和月同比下滑，其他月份均出现不同程度增长，月销量创下近两年多新高，同比增幅。年虽然限购限贷政策并未放松，但武汉市出台了包括公积金贷款利率下调二手房公积金贷款额度上升等刺激刚需措施，在定程度上促进市场交易回升。另外方面，年开发商针对市场刚性需求，降价促销或低价入市，以价换量，积极促销。供应和需求双重推动武汉市楼市销量超过年销售高点，创下历史新高。另外，成交均价涨幅也得到控制，全年截止月日均价较年略有下降，各月度均价环比涨跌幅均未超过，且始终保持在元平米以下。武汉住宅供需基本持平，出清周期下降，存货压力稍有缓解。年截止月日，武汉楼市供需比为，供给稍大于需求。分月来看，月月月月和月供需比低于，除月是因销量较高供需比较低外，其他月份均是因供应量较少。供需比高于月份中以月最高，因月新增供应量创下万平方米高点，供需比也突升至。整体而言，武汉市年供需较为平衡。截止年月日，武汉累计库存面积万平方米，较去年同期小幅上升。库存面积相比年增幅较小，主要是因为年销量始终保持在高位。另外，可以明显看出，出清周期从月开始持续下降，截止月低，下降至。月，存货压力相比年大幅缓解。远城区销量占全市近四成，东湖风景区均价最高。从各区域成交情况来看，年截止月日，各区域与上年相比，仅武昌区和新洲区成交量同比下降，其他区域如洪山区汉阳区同比增量均超过套。各区域中，洪山区蝉联冠军，累计销售万套，较上年增加套。区域内项目万科金色城市保利心语保利中央公馆均是武汉市住宅销。远城区热销力度不减，六个远城区合计销售万套，占总销量。其中，黄陂区东西湖区和江夏区销售套数分别位列全市第二名第三名和第五名。随着城市轨道建设逐步完善，交通也越来越便捷，东西湖区金银湖吴家山黄陂盘龙城以及江夏等近郊区因价格优势环境较好等逐渐成为武汉市楼市热销区域。主城区中除洪山区外，江岸区和东湖新技术开发区销售套数均在万套以上，汉阳区销售也接近万套。从成交均价来看，监测区域仅个区域价格同比上涨，其中汉南区涨幅最大，同比上涨，其他区域涨幅均未超过。在价格下跌区域中，青山区因保障房备案较多，跌幅超过，另外，东西湖区武昌区江汉区也因福利房等集中备案跌幅在之间，其他区域跌幅均在以内。新增东湖风景区均价最高，为元平米，主要区域内仅纯水岸东湖个项目在售。成交结构平米以下销售占比超四成，刚性需求占绝对主力。年截止月日，武汉商品住宅成交以平米以下销售最多，累计占总销量，销量居次位为平米，占比，两者合计销售成。平米以上需求占比相对较少年截止月日，武汉市商品住宅户型需求主要集中在两房和三房，尤其是两房户型成交占比达到，较三房占比多出个百分点，说明刚性需求为市场绝对主力。房四房及以上和别墅户型销量占比则均未超过。值得注意是，房因总价低投资自住皆可，销量占比超过四房及以上户型约个百分点。新开盘项目监测推盘量较年略有增加，总体去化率不到。年截止月日，武汉开盘个数累计个，较年增加个，共计推出万套房源，总体去化率为。分月来看，月和月推盘较少，月开始逐渐增加，至月推盘量大幅缩减，随后月月再次增加推盘量，月推出套房源，创下年内新高。月月和月月均推盘量套。从去化率来看，月和月分别为和，其他月份均在以上，且多数集中在。月和月连续两月去化率为。整体而言，武汉市年开盘项目平均去化率较为稳定，基本维持在之间。从企业推盘量来看，万科累计推盘次，福星推盘次。此外，万科金色城市开盘次数最多，共计推盘次。锦绣龙城和广电兰亭都荟推盘次数也较多，分别为次和次。观澜高尔夫公馆光谷新世界融侨锦江幸福时代则各推盘次。从项目去化率来看，年仅有个项目开盘当天去化率，比年少个，且均为刚需项目，分别为万科金色城市中城时代人信太子湾保利心语保利公园家星悦城。去化率在之间有个，比年少个。年开盘项目去化率相比年，去化率较为集中，多数集中在之间。附加为，设开发商预期获利为,项目盈亏平衡时开发数量为万。则根据上述盈亏平衡函数关系,有下列函数关系式其中当，即项目处于保本阶段时开发量为万项目保本结论总建筑面积为万，大于万，说明本项目风险非常小，值得投资。敏感度分析敏感度分析是通过分析预测房地产投资项目些不确定性因素发生变化时，项目经济评价指标因此而受到影响程度，进而从中找出敏感性因素，并确定影响程度种分析方法。依据以上方法进行了计算得到了如下表格敏感性分析是投资项目经济评价中常用种研究不确定性方法。它在确定性分析基础上，进步分析不确定性因素对投资项目最终经济效果指标影响及影响程度。敏感性因素般可选择主要参数如销售收入经营成本生产能力初始投资寿命期建设期达产期等进行分析。若参数小幅度变化能导致经济效果指标较大变化，则称此参数为敏感性因素，反之则称其为非敏感性因素。表敏感性分析表序号不确定因素变化率内部收益率变化幅度敏感系数临界点基本方案销售价格建设投资由以上敏感度分析可知销售价格和建设投资变动对项目收益影响都较大，即动态评价指标对销售价格和建设投资变动具有很大敏感性，所以本项目开发成败关键在项目销售价格和建设投资控制上，因此对这两个敏感性因素要重点关注和提前防范。显然，适当降低价格和合理控制建设投资有利于减少项目风险。经济分析及敏感性分析结论和建议分析结论上述分析和财务效益评估结果表明，本项目投资财务内部收益率投资回收期净现值能较好满足市场投资收益率要求，同时本项目也有较强抵御市场风险能力，说明本项目在经济上可行。另外，本项目建设也有利于城市核心区建设提升，所以在社会效益上可行。相关建议重视公司资金预算工作，做到投资有计划，收支相匹配，不闲置资金浪费资源。房地产企业资金预算分为两个阶段。加快进度，本项目开发周期有五年，开发经营周期越长，项目建成以后经济形势就越难预测，项目建成以后政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址速度利用法律手段来保证拆迁工作顺利进行采用招投标办法和建设单位签订具有法律效应承包合同，以保证资金充分供应，与建筑材料等物资供应签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素影响。加强管理，合理安排。降低项目开发费用，适当减少管理费用和财务费用。从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。聘请有经验房地产专家进行指导是非常有必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。分析市场周期，选择入市契机。密切注意行业发展态势，规避行业政策风险，调整经营策略。先做景观节点环境，后建房，以提高小区品味住宅区先高档小区，打造精品，借助学区房宣传聚集人气。资金运作要注意严格控制成本，加快资金回收速度，降低融资成本，保证资金链连续。第六章结论与建议第六章结论与建议总结武汉市房地产今后几年将会逐渐升温，在这个上升时期开发物业必定会享有很大升值空间。与本区域其它项目相比本项目优势在于地段优越和成熟社区，本项目在争夺区内市场有很大优势但在对于外