，土地有偿使用和住宅商品化理论已经全面形成，在全国各地由南向北地建立了第批房地产投资开发经营企业，与此同时，第批商品住宅出现在全国建筑市场上，这不仅是对我国余年住房分配体制冲击，更重要是标志了市场经济体制向计划经济体制冲击，解决困扰国民多年住房短缺问题，开始进入了良性循环轨道，国民思想观念在这个冲击下，也发生了重大转变。我国房地产开发这个新兴行业发展，走过了兴起发展膨胀甚至出现泡沫调整又发展道路，在年亚洲发生金融危机以后，我国采用适度紧缩经济政策，使国民经济发展顺利地实现了软着陆。近两年，特别是在新世纪第年，国务院召开了全国整顿和规范市场经济秩序工作会议，提出了大力整顿和规范市场经济秩序，为加快推进现代化建设创造良好环境报告。会议指出，在经济体制转轨过程中，市场经济秩序出现些混乱现象，有着复杂经济社会和思想原因。整顿和规范市场经济秩序，既要做好长期斗争思想准备，又要抓紧解决当前实际问题既要全面推进，又要突出重点既要治标，又要治本。十五期间要切实抓好八个方面工作，其中就包括以查处规避招标假招标和转包为重点，整顿和规范建筑市场工作内容。市建委按照国务院精神和市政府同意也召开了全市整顿和规范建筑市场秩序暨城建系统安全会议，会上明确提出今年整顿建筑市场工作重点是坚决查处规避招标和在招标活动中弄虚作假行为。严厉打击转包和违法分包行为。坚决纠正不按法定程序招投标行为。严厉惩处不执行强制性技术标准，降低工程质量行为。严肃整治勘察设计单位违规行为。彻底纠正不执行安全生产法规各类行为。我们因此有理由相信，房地产开发行业必将更加健康和蓬勃地发展和更好充当促进国民经济增长个重要力量。从年月日召开市年住宅与房地产管理工作会议获悉，在第九个五年计划期间，市房地产业突飞猛进，住宅建设快速发展，房地产业已成为拉动全市经济增长重要力量，在此期间，全市各建设单位施工企业和各级建设管理部门，按照市委提出乘势而上，开拓创新，全面上水平工作基调，创造性地开展工作，取得了显著成效，对拉动全市经济增长作出了贡献。九五期间，全市房地产开发累计完成投资亿元其中住宅累计完成投资亿元全市累计销售商品住宅万平方米住宅二级市场成交万平方米其中私房成交万平方米公房置换万平方米全市出售自住公房万平方米全市住房自有率为在第十个五年计划期间，市房地产业将着眼于大幅度提高群众居住水平，改善城市居住环境，发挥房地产支柱产业作用，使房地产业及其所带动相关产业继续成为促进国民经济增长重要因素。十五期间，市房地产业发展目标确定为全市房地产业完成投资亿元其中住宅完成投资亿元公建完成投资亿元房地产业增加值以年均速度增长。加快住宅建设步伐。新建住宅万平方米，年底城市人均住宅建筑面积达到平方米，人均住宅使用面积达到平方米。建成批具有浓郁天津地方特色，集旅游文化购物休闲为体大型商业步行街和标志性公建项目，公建竣工面积万平方米。结合城市形象工程建设，完成重点地区危陋房屋改造，拆除危陋房屋万平方米。活跃房地产交易。完成商品住宅销售万平方米，公建销售万平方米，住宅二级市场交易万平方米。促进物业管理市场化专业化社会化。全市住宅物业管理覆盖率达到，物业管理投标率达到以上。提高住宅产业化水平。十五末期，新型建筑体系住宅比重达到新建住宅实现建筑节能达到住宅配套率达到提高住宅建设标准化配套化工业化和装配化水平。初步建立城镇住房新制度框架。全面落实住房分配货币化政策，全市住房自有率达到，逐步提高住宅公积金缴存比例。推进房地产业信息化进程。完善和加速住宅小区和公建智能化配套设施建设，以信息化提升房地产水平和档次。建成房地产信息系统，实现行业管理自动化。加快村镇住宅建设。加快城市化进程，新建村镇住宅万平方米，人均建筑面积达到平方米，建成批现代化新型城镇。为保证十五计划制定房地产业发展目标实现，市提出了年度住宅建设和房地产业发展明确目标，目标确定完成房地产投资亿元商品房施工面积万平方米，其中住宅施工面积万平方米。竣工面积万平方米，其中住宅竣工面积万平方米。加快试点小城镇建设，新建村镇住宅万平方米。结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆迁万平方米。建设梅江生态居住区，该区新开工万平方米开工建设批精品示范小区，市内每个区开工建设片万平方米以上项目，广泛采用先进技术，成为代表世纪天津住宅新形象标志性项目。商品房销售万平方米，二级市场实现交易万平方米，出售公有住房万平方米，完成未登记房屋产权补登万平方米。完成配套投资亿元。加快危改配套和甩漏项补建为重点批配套工程实施加快成片危改项目和西横堤双林居住区配套工程建设。在招商引资扩大开放上寻求新突破，扩大招商引次规模，引入国内外资金亿元。市建委为实现十五计划目标和在十五第年就有个良好开局，在市城建工作会议上提出了系列明确目标，这就为市房地产业健康发展提供了保障和机遇。十五期间，市房地产业面临新发展机遇主要表现在住宅仍然是我市主要消费热点之，也是我市推动国民经济增长点主要因素之。根据国际上常规经验，当个国家人均国民生产总值在美元之间时，应该是解决民众住房问题关键时期我市年人均国民生产总值为美元，可以看出，这正是个住宅建设加快发展和需求较旺重要阶段从居住面积方面分析，国际经验认为，人均居住住宅建筑面积在平方米以下时，属于住宅建设高速增长时期，统计资料显示年年底，我市人均建筑面积占有为平方米，与国际标准尚有较大差距再者，根据全市经济和社会发展五年计划，在十五期间我市将保持年均以上增长速度，随着居民收入水平逐步提高及恩格尔系数不断下降，居民在住宅消费方面能力将稳步上升，因此住宅将继续成为我市主要消费热点之。住房需求主体，将逐渐由安置型需求向改善型需求过渡。根据年至年抽样调查资料分析，尚未购买住宅家庭，理想住房标准有建筑面积增大趋势，年抽样调查资料显示，对每套平方米以上面积住宅需求已经达到比例。商品房市场空间将更加拓宽。在我国加入工作完成之后，外资企业涌入将带来对写字楼高档公寓标准厂房和高档商贸服务等商品房和用于第三产业各类公共建筑更大需求。住宅产业化水平将全面提高，优胜劣汰法则促使我市房地产开发商以及建筑施工队伍管理水平和技术水平将进步提高今后五年，墙体材料改革将会有重大突破，围绕推进新型建筑结构体系开发推广和应用，我市在住房标准化规范化等方面将加大力度，住房开发标准化智能化水平将全面提高，节能环保住宅将是今后房地产业发展主要方向之。我国加入，将促使我市房地产业与国际市场接轨，加入将会加快市进入世界经济体化进程，通过引进外资注入房地产开发领域，房地产业融资渠道将呈现更大多元化趋势。居住住宅开发现状需求趋势及需求热点分析随着市提出用年时间，基本完成全市危陋平房改造任务提前实现，大规模拆迁工作趋于结束，按照市城建工作会议制定计划目标，十五期间，完成重点地区危陋房屋改造，拆除危陋房屋万平方米，其中年度，结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆迁万平方米。大规模危陋房屋拆迁工作基本结束，意味着安居型住宅集中需求将会明显下降。存量现房巨大数字体现了房地产开发现状和为今后房地产开发提出了更高要求。统观近两年民众对待住房问题观念收入水平对居住环境和房型要求等方面表现，可以对居住住宅需求趋势和需求热点作出如下判断民众对住宅购买决策更加理性化，主要表现在购房者对房地产开发商实力越来越看重。因为有实力优秀开发商才能组织出优秀规划设计和单体设计，才能组织管理出优秀施工质量，保证单体工程和配套工程按质按时实施，才能组织好完善物业管理和售后服务。购房者对房地产产品品牌效应越来越看重。因为有实力优秀开发商才可能有长远眼光，才不会有意或无意地以牺牲消费权益来换取公司短期效益，才可能制定出开发公司自己近期和长远发展规划，其中当然包括树立每个时期过硬产品品牌，优秀房地产产品建成面世，不仅会带来产品自身良好社会效益和经济效益，对本公司今后发展和今后开发新项目，显然是个举足轻重铺垫。购房者对房地产产品工程质量关心越来越有针对性。由于房屋产品价格对我国民众来说显得十分巨大，因此民众对建筑工程专业科普知识学习，甚至是专业知识和法律知识学习越来越下功夫，这是个很好发展趋势，它既反映出了国民整体素质在不断提高，同时又从个侧面促进了房地产开发企业不断提高自身管理水平和工程质量。④购房者对与工程建设有关人员组成越来越看重。购房者不仅对房地产开发商在进行了解和考察，甚至对工程设计单位和设计单位项目主持人有关情况都要问问，对工程监理和工程总包分包单位有关情况也都要了解对中国国民来说，这是个多么大进步,对安居型居住住宅需求量急剧增加趋势在减缓，对改善型居住住宅需求在逐步增加，主要表现在对户室面积需求在增大。据年调查资料显示，尚未购买住宅家庭，对每套平方米以下住宅需求比例仅为。对户型设计要求提出了越来越高要求。更加合理功能分区和交通联系，更加合理光照和通风要求等等专业性很强问题，常常被购房客户摆在重要挑选条件之中。对室内设备专业设置，有购房者甚至于提出了前瞻性要求，大多数购房者都明确地表达了对容量关心。比如电气专业设置容许客户使用总功率为多大家用电器采暖设施设计摆放位置会不会影响装修效果卫生间和厨房管道走向是否便于使用和维修等等。④对室外环境，购房者已发展到了从远到近，从大到小地进行考察。随着人们购房理念日趋成熟，购房时人们更加关注房屋周边环境，从粗略注意社区环境，发展到了首先注意中意房型房前屋后环境怎么样，然后再了解自己拟购楼左楼右环境怎么样，最后才是考察组团周围和小区整体环境怎么样。购房者对小区配套设施和配套内容提出了新要求。不仅要求水暖电路绿化等专业齐全到位，同时提出了对多媒体网络电子保安系统非入户查表收费远程抄表系统紧急呼叫服务系统院区中心路路路路公交车进行车体广告宣传。可以采用报纸软稿对家园进行软性宣传。可以对家园开工进行报导，同时请市领导参加开工仪式通过新闻媒体报纸电视等进行报导突出主题市重点安居工程西横堤外居住区首期工程开工。在家园售楼处建立个网站，同时将自己信息登录在网上，实现网上购房。可以对社会演出活动进行冠名及协办，扩大公司及北辰项目知名度。建议将北辰项目分组团开盘，分别命名同时辅以广告宣传，这样可以多次制造开盘轰动效应。六财务收益分析暂缺七工程进度安排，资金投入计划及资金筹措工程进度安排方案两种工程建设方案家园居住小区工程建设，可采取先单体，后配套和先配套，后单体两种方案予以实施。若采用先单体，后配套建设方案，可以较早地获得房屋销售许可证，有利于工程建设资金筹措。若采用先配套，后单体建设方案，可以较早展现居住小区环境特色，为房屋销售提供有力铺垫。不论采用先单体，后配套还是先配套，后单体建设方案，综合服务楼工程总是要首先安排建设，该工程首层完工后，即可安排售楼处设置，从而减少了售楼费用支出和企业形象突出体现。不