广州南沙开发区购物中心地块项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

月日，由广州汽车集团有限公司与丰田汽车公司共同合资广汽丰田发动机有限公司，简称正式成立，并在广州番禺南沙开发区举行了隆重公司成立暨奠基仪式，标志着国内首个以出口外销为主汽车发动机合资项目正式启动。

广汽丰田发动机有限公司是广州汽车集团有限公司与丰田汽车公司整体合作项目中发动机部分，其整车项目合作已报送国家审批。

广汽丰田发动机有限公司从合资双方确定合资意向达成合作协议到项目获得国家批准仅用了不到年时间。

根据国家批准，广汽丰田发动机有限公司投资总额亿元人民币，注册资本亿元人民币，广汽集团占股比，丰田公司占股比。

按计划，合资公司将从年初投产，生产能力起步规模为万台年，其中万台出口，将来视国内外市场需求而滚动发展到更大规模。

该项目产品将采用丰田公司全球同步最新技术，具有低能耗少污染高效率特点。

双方顺利合作，对于提升广州汽车工业实力和地位，促进广州汽车工业发展也具有重要意义，它将与广州市已有汽车生产企业共同形成个强大汽车零部件市场，吸引更多国际汽车零部件生产供应商前来投资，推动广州汽车零部件工业健康快速发展。

广汽丰田项目成功落户南沙，将为该区招商引资工作起到个推波助澜作用，对于零部件厂商具有独特而强大吸引力，特别是该产品以出口海外为主，对于提高广州汽车工业产品进出口总额，改善广州市国民经济产业结构和产品结构，提升广州国际声誉和地位也将发挥积极作用。

对日籍人口估算经过丰田发动机三菱重工及日本三大日资项目顺利投产，在未来年内，将至少吸引个左右日籍人士前来南沙居住，因还处于投产期，基本上将是单身赴任，估计所有顺利投产后，按照日本携带家属情况，在南沙短期居住日本人将会达到万万千人左右。

可比项目人口预测推算表企业广本可比企业丰田南沙项目三菱重工南沙项目日本南沙项目注册资金亿投资亿占地面积万平方米员工数量多人估算人估算人估算人估算三间日企职员数接近人所有职员，按推算大概有至少千日籍员工资料来源自行调查总结日籍人士对购物需求购物设施超市小时超市小摊百货店百元店自动贩卖机经营规模模都较大，独自幢多层大楼从层到五六层分为不同类别商品卖场所般个店都不是很大，二三十平方米个人摆那种规模都很大般个店都不是很大，二三十平方米经营种类生活用品家用电器卫生用品儿童用品图书等物品种类不是很全，但常见生活小用品均可买到，包括充饥食物有卖各种生活食物有自营和柜台店铺出租等小东西，例如生活用品文具等可以买到，贵东西就别想了饮料香烟啤酒等均有出售价格价格适中价格与别超市持平大多数价格要比超市中来便宜高档，价格高日元适中特色主要购物场所经营方式大多为连锁经营小时超市分布极广。

在居民区内很密集有时候也可以讲价设施完善，富丽堂皇。

所谓百元店就是所有商品均价格日元。

自动贩卖机在日本极为普遍资料来源自行调查总结竞争环境分析竞争对手目前竞争对手本项目所在以南沙为中心红三角范围内，与本项目概念相似项目并不存在。

但把游乐场和大型商场分离经营项目却并不少。

潜在竞争对手即将在香港特别行政区开业乐园，其概念与本项目相似，并且规模比本项目大，世界知名度高。

南沙与香港仅仅只有海里公里，两个项目地理位置十分接近。

替代产品众多主题乐园和各类遍布珠江三角洲，虽然还未有合二为项目，但各种娱乐场所周边都有存在空间。

资源可见资源开发商简介广州发展实业控股集团股份有限公司简称广州发展集团成立于年月日，是广州市政府和广东省政府重点扶持发展大型投资控股企业集团。

广州发展集团于年月日，在上海证券交易所挂牌上市股票代码公司已形成了以能源基础设施物流现代物流产业为内容核心产业群框架。

下属子公司有广州珠江电力有限公司广州东方电力有限公司广州珠江电力燃料有限公司广州珠江电力检修有限公司广州联合信息发展有限公司广州发展基础设施投资管理有限公司广州发展信息产业投资管理有限公司广州宽带主干网络有限公司广州发展油品经营有限公司广州港发石油化工码头有限公司广州珠江天然气发电有限公司。

开发商财力分析截止年月日，公司总资产亿元，股东权益亿元公司总股本亿股，其中，国有法人股亿股，占，由广州发展集团有限公司持有，公众股亿股，占。

开发商经营模式广州发展集团为大型投资控股企业集团，采用通过拥有大量下属子公司股权，以产业经营和资本经营相结合经营模式。

不可见资源开发商品牌广州发展集团属于广州市政府和广东省政府重点扶持发展大型投资控股企业集团，集团资金雄厚品牌效应流。

开发商人力资源广州发展集团在能源基础设施物流现代物流等方面培养出拥有丰富经营管理和资本运营经验精干队伍。

开发商无形资产广州发展集团有政府支持，资金雄厚信誉流。

项目分析优势地理交通优势南沙开发区位于广东番禺市东南部。

珠江出海口虎门水道西岸，循水路距香港海里，距澳门海里，陆路距广州公里，东兴东莞市虎门镇隔海相望，西兴中山市顺德市接壤，处于穗港澳金三角和珠江三角洲和中心位置广深广珠高速公路交汇点，是沟通广州香港澳门桥梁路网幅射广州佛山南海番禺顺德中心斗门珠海东莞深圳等城市，是贯通珠江三角洲交通中心并连接国道。

在南沙公理半径范围内有个飞机场，多公理高速公路，约公理等级公路。

在基础设施建设方面，南部快速干线工程正全面推进，确保在今年底全线通车南沙港区期工程已进入沉箱安装阶段，工程进展良好，可以在今年月份建成投入使用在区内市政基础设施建设方面，到年底，已经完成基础设施投资亿元，建成沙仔大桥黄阁大道虎门高速联络道虎门高速两侧绿化带进港大道沿线穿衣戴帽和绿化工程等批市政园林绿化基础工程全面铺开了亭角立交改造环岛西路改造黄阁北路建设蕉门河水利整治及景观建设等近十项重点市政基础设施工程。

联接珠江口东西两地交通捷径虎门汽车渡轮码头已经建成使用。

地处建设中广州深圳珠海高速公路交叉点横跨珠江出海口高速公路大桥虎门大桥已于年竣工通车。

现规划在西岸建设座蕉门大桥，以联接港珠公路东线在南岸建座沙埔大桥和南横大桥，与今后发展前湾工业区联接在北岸建设座蕉门窖二桥以联接新市公路。

还将建设南沙广州轻便铁路。

从南沙到广州白云机场和深圳机场交通非常便利。

南沙到广州公里，到深圳黄田机场公里。

近年来建成华南路迎宾路南沙达到广深高速公路虎门大桥京珠高速公路南段两个走廊，对南沙地区交通发展具有较大促进作用，加强了南沙地区与广州珠江口东西两岸城市交通联系。

主骨架路网规划由高速公路快速路主干道构成，总长约公里，整体上呈以南沙地区为中心环行放射式路网格局。

道路系统规划充分加强地区对外交通联系，依托五纵五横高快速道路将地区路网与广州乃至珠江三角洲地区路网融为有机整体，同时进步理顺道路功能分级，满足内部交通需要，确保各种交通活动有序性。

南沙地区轨道交通系统包含国有铁路和城市快速轨道交通两个系统。

国有铁路主要用于满足大区域长途客货运输需求城市快速轨道交通将为城市及城际中短途客流提供大容量快速，准时运输服务。

规划南部铁路北接规划新京广铁路快线，向南经南海进入番禺区，沿番禺西部南下，于万倾沙西北部向东转折，顺万龙快速干线进入港区，并在港区预留远期跨珠江口向东接广深铁路通道。

线路经万倾沙编组站后，预留衔接未来广珠铁路线通道。

规划广州地铁三号线延长线由市桥向东延伸至广州新城规划与地铁四号线交汇后，再向南延至南沙国际客运港。

南沙地区通过三号线与机场快轨线在广州东站衔接换乘，可直达广州新白云国际机场。

此外，意向中穗港特快线环南沙岛轻轨线环大南沙地区轻轨线珠江三角洲城际快轨等将进步充实完善未来南沙地区轨道客运交通系统。

南沙地区未来将结合港口产业发展用地布局规划设置八个大型客货运中心。

其中，结合南沙东南客运港设置国际客运中心，将通过建立水路运输与公路轨道等方式换乘联运，打通粤港第二通道，实现穗港直接联系，建成现代高效客运中心。

广州港南沙港区是南沙地区基础产业发展重要配套工程，为临港工业提供配套服务大型专业码头是广州港功能延伸区。

起步期将建成个万吨级顺岸式专业码头，未来随着产业发展和经济建设日益完善，再根据市场需要建设集装箱深水码头，形成珠江三角洲大物流中心。

港区对外集疏运道路系统规划，以能满足远期货物集疏运需要为原则，规划条对外通道蒲洲大桥万龙大桥龙珠大桥新龙大桥，并通过京珠高速公路虎门高速公路南部快速干线等城市高快速道路介入地区高等级路网，实现货物集散。

实力雄厚发展商由广州发展集团作为本项目开发商，其多年开发经验实力雄厚，绝对有实力来承担本项目劣势所带来风险其优良国际声誉大大提到了本项目在世界赁收入三项目总投资，二开发产品成本，用于出售部分，计入开发产品成本固定资产投资，用于租赁部分，计入固定资产投资经营资金，用于经营资金，于经营期末次性全部回收。

资金筹措与投入计划及贷款利息本项目投资来源包括自有资金销售收入和贷款三部分。

其中自有资金投入，万元，出租收入投入，万元，需向金融机构贷款，万元。

见附录项目投资计划与资金筹措表借款还本付息见附录借款还本付息表投资分析基础数据预测和选定出租收入预算租赁总收入预测表单位万元月项目可租赁面积建议租赁单价租赁收入第期地下第二期商场餐厅合计销售收入预算出售总收入预测表单位万元项目可出售面积建议出售单价出售收入第期夹层合计销售及租赁计划当出租率达到时，按每年和增幅增加每年租金。

见附录销售及租赁计划表项目经济效益评价损益表以租赁为主房地产投资项目损益表见附录以租赁为主房地产投资项目损益表以销售为主房地产投资项目损益表见附录以租赁为主房地产投资项目损益表现金流量分析全部投资财务现金流量表见附录全部投资财务现金流量表资本金现金流量表见附录资本金现金流量表资金来源与运用表出租资金来源运用表见附录出租资金来源运用表销售资金来源运用表见附录销售资金来源运用表风险分析敏感性分析见附录敏感性分析表开发商能力风险主要来自于开发商开发大型项目经验不足。

缺乏开发大型房地产项目经验，但可通过与富有多年大型项目开发经验高力物业顾问公司合作解决这缺陷。

市场环境变化风险开发区前景不明朗因为本项目处于开发区地块，政府对南沙开发区开发速度缓慢。

开发区是否建设成功对本项目成败影响极深。

中日关系本项目成败与中日外贸政治关系十分密切。

中日关系动荡直接影响了本项目开展。

信誉风险本项目开发商直以来都追求着项目经济效益和社会效益最大化，使其经营项目都有极高信誉保证。

但万开发商其他项目遭到社会人士批评，令其信誉度下降，必将产生骨牌效应，影响本项目前景。

结论与建议结论上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好内部