广州市中山二路东山剧院地块项目可行性投资论证建议报告word文档（37页）

由上图可知，年第二季度和第四季度为广州市写字楼放量高峰期，对比这个时期写字楼手和二手成交量和成交价格，由于市场上供给增加，导致成交价格下降，成交量受此影响不明显。

时期新增供应量万手交易量万手交易价格元二手交易量万二手交易价格元登记租赁面积万年月月月月月月月月月月月月年月月月月年月广州市写字楼手市场交易情况月月月月月月月月月月月月月月月月万平方米元平方米手交易量手交易价格从上图可以看出，年上半年广州写字楼手交易量和价格平稳并保持在高位水平，受房地产宏观调控影响，年下半年广州写字楼成交量大幅减少，价格下降明显同时，年季度受雪灾天气影响，写字楼市场也处于低迷状态，成交量与成交价格都创下近期内最低水平。

年月广州市写字楼二手市场交易情况月月月月月月月月月月月月月月月月万平方米元平方米二手交易量二手交易价格从上图可以看出，广州市写字楼三级市场交易价格与二级市场价格相差较大，二手写字楼成交量受价格影响较大。

总体来说，年二手写字楼成交量和价格波动较大，年季度二手市场也处于低迷状态，月开始市场有所回暖。

年月广州市写字楼租赁市场情况月月月月月月月月月月月月月月月月万平方米登记租赁面积据统计显示，年广州优质写字楼租赁市场继续快速增长，平均租金录得年度增长。

此结果可以在上图得到验证，年以来，广州写字楼租赁市场持续旺盛，年写字楼总租赁面积达到了万平方米，年前四月份租赁面积为万平方米。

目前广州甲级写字楼主要集中在天河北商圈和珠江新城商圈，交通便利，办公配套完善，租赁价元月以上。

广州市乙级写字楼以平方米以下小单位为主，主要分布在环市路和东风路，租赁价约元月左右。

年广州写字楼市场小结及年展望年上半年广州写字楼市场保持迅速增长势头，年下半年及年季度，受国内房地产宏观调控政策及雪灾天气影响，写字楼市场呈现出定低迷在状态，成交量和成交价格都有定程度下滑。

随着各种不利影响因素逐步削弱，广州市国民经济持续发展使得写字楼市场复苏成为必然。

预期年广州经济继续保持高速发展态势，跨国公司和本地企业对优质写字楼需求将保持稳定增长不过年广州写字楼市场将面临大量供应局面，同时受国内银根紧缩政策等不利因素影响，市场上整体租金水平将有定压力，空置率难免有所上升。

在竞争压力下，品质较次写字楼租金将有下调趋势，而顶级写字楼租金则会继续保持在高位，并且有可能进步上涨。

广州动漫市场分析动漫产业目前，广州从事网络游戏动画漫画企业超过家，从业人员，人左右，动漫产业年产值超过亿元不含衍生产品，占全国动漫产值左右。

而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表龙头企业在国内同行中发挥着领头羊作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场。

广州动漫产业发展历程年广州市网游动漫产业产值达亿元人民币，从事网络游戏动漫业务企业有家，从业人员万人左右。

其中，动画片制作和发行企业多家，网易光通世纪龙三家企业占据国内市场份额。

同时广州拥有漫画企业家，各类漫画组织团体学社多个。

年，动漫拉阔广州将首先在锦汉展览中心拉开帷幕而广州国际动漫节暨年动漫网游嘉年华则将于月日至日在地铁公园前站动漫星城举行，本次活动将举行中国首届动漫模仿精英秀。

国家批准广州继成都之后成为全国第二大挂牌国家网络游戏动漫产业发展基地。

年，国家网络游戏动漫产业发展基地广州番禺园区成立，区内共有各类动漫游戏企业多家，其中产值上亿元企业就有多家，从事动漫游戏产业高端技术人才超过，人。

在市场方面，据不完全统计，目前番禺区动漫游戏企业产品不仅占据了国内市场份额，还大量销往国际市场。

据悉，在东南亚地区，凡是，平方米以上游戏厅，所采用基本都是番禺制造产品。

如今，番禺动漫游戏产品已在国内外有了定知名度，番禺制造已成为国内动漫游戏产业名牌产品。

年，广州目前从事网络游戏动画漫画企业超过家，从业人员，人左右，动漫产业年产值超过亿元不含衍生产品，占全国动漫产值左右。

而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表龙头企业在国内同行中发挥着领头羊作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场。

年，众多动漫网游开发商纷纷投巨资进入广州，黄埔天河软件园相继成为广州动漫网游产业重要研发基地，集研发及设计动漫衍生产品于体，迅速催生出批成熟具有本土特色动漫节目，全国首家以动漫为主题青年创业基地青年动漫特区也在广州市青年宫成立，吸引了众多卡通工作室漫画社等近个青年动漫社团与机构进驻创业。

动漫交易市场年，广州国家网络游戏动漫产业发展基地地位建立，给广州市动漫市场带来巨大商机。

年在广州举行广州国际动漫节暨动漫网游嘉年华活动，四天迎客超过万人次，超旺人气让业界再次感受到广州动漫产业美好前景。

目前，广州已建或在建大型动漫交易场所家，具体情况如下天河北龙口东动漫商城该动漫主题商城位于广州软件信息广场，靠近年底通车地铁三号线五山站，首层面积为，平方米，二层面积，平方米。

间隔方面以八九平方米至多平方米面积为主，另外有少量多平方米铺位。

租金方面首层平均为多元平方米月二层平均租金则为首层三分之左右。

该动漫主题商城客户群以原创动漫网游以及周边产品商家为主，同时还增加了版权贸易这环节，通过该商城可以把国外原创卡通在国内生产国外卡通片在国内享有播放权等。

动漫星城位于人民公园南广场地下动漫星城，兼享中山五路公交和公园前地铁站这两大地面地下交通枢纽，毗邻北京路步行街，占据了广州城市交通以及商业核心地带。

动漫星城总投资亿元，建筑面积万平方米，使用面积万平方米。

动漫大厦目前，广州正在建设规模为万平方米可容纳家以上企业动漫大厦，广州市越秀区也在打造个动漫网游为主体面积达万平方米左右长约公里创意大道，为更多动漫名家落户广州服务。

动漫市场分析小结广州动漫产业是全国动漫产业重要组成部分，目前在国内市场份额占到。

年国家出台关于推动我国动漫产业若干意见，更是为广州动漫产业发展带来契机，预计到年，广州动漫产业产值将达到亿元。

因此，在广州现有动漫产业良好发展环境下，加上政府大力支持与推动，广州动漫产业发展前景良好。

广州动漫产业基地地位进步巩固，动漫之都知名度益日提高，也将为广州动漫交易市场带来巨大商机。

三专业市场板块分析办公物业市场板块分析目前广州写字楼物业市场主要分为三大板块，是以珠江新城为核心广州新商务圈，二是以天河北为中心天河商务圈，三是越秀区内环市路东风路和中山路为轴线老城区办公商务圈。

环市路商务区域东风路商务区域中山路商务区域天河北高档商务区域珠江新城区域区域特征区域主流客源档次代表项目中山路商务区老城商业旺区商业带来贸易代理服务咨询中小企业等主要乙级，个别甲级电信广场中华国际中心捷泰广场东风路商务区老城商务集中区，东风路交通快捷政府带动关联企业有贸易咨询等企业，客源主流中小企业主要乙级，个别甲级广发大厦粤海集团大厦锦城大厦健力宝大厦环市路商务区老城成熟商务中心区，周边高星级酒店高级商业等配套集中涉外金融咨询贸易销售代理机构集中区主要甲级，准甲级，广东国际大厦好世界广场世贸中心大厦天河北商务区目前广州最成熟高档商务区中心国际型领事馆金融贸易科技和国内知名企业聚集甲级财富广场中信广场新创举等珠江新城，高档商务氛围逐渐成熟政府相关机构海关检察院等集团企业总部，金融等甲级为主，甲级数量不断增多华普广场富力科讯富力盈隆珠江新城珠江新城最早规划于年，由于当时广州办公物业市场尚集中在越秀东山等老城区，限于当时市场容量，珠江新城写字楼物业未获得发展机遇。

广州政府于年重新对珠江新城进行规划定位，用地面积约平方公里，规划居住人口万，提供就业岗位万个。

其定位为广州世纪中央商务区核心商务金融办公区，及华南区最重要金融中心区域，成为金融企业聚居地。

根据广州城市总体规划，到年珠江新城中央商务区将基本建成体现广州城市形象标志性区域，珠江新城交通网络及铁路系统，地铁号线号线地下轻轨，至年，全市将建成条地铁线路，总长达公里。

珠江新城写字楼物业在年开始推向市场，由于当时该区域办公物业尚处于起步阶段，故租金比天河北商圈和越秀区租金低，但随着年大量甲级写字楼落成，及交通商业配套设施逐步改善，和政府优惠政策扶持，大量优质客户开始从天河北，越秀区等传统商圈搬迁到珠江新城，使珠江新城写字楼租金全面超越天河北和越秀，成为广州写字楼市场热点区域。

主力客户目前珠江新城办公物业客户为大型企业区域总部，如房地产公司总部大楼交通集团烟草集团公司总部大楼金融机构世界强和国有金融银行保险证券公司政府机构国税地税省检省计厅。

这些都是甲级写字楼优质客户。

规模目前珠江新城在建写字楼总建筑面积约为万平方米，相当于目前天河区和越秀区甲级写字楼总存量总和。

未来年珠江新城约新增万平方米写字楼物业，其中万平方米为甲级写字楼，由于年甲级写字楼供应较少，租赁成交将主要以消化批年新交付使用甲级写字楼为主。

租金目前珠江新城写字楼平均租金约为元元平方米每月，属于广州写字楼市场最高水平。

优势片区定位高，商务形象好，已形成不错商务氛围，且有政府配套政策支持，未来将有多项大型政府配套工程在该区落成，进步提高片区形象，吸引甲级写字楼优质客户。

不足目前片区内商业配套略显不足，没有大型购物中心，目前仅靠黄埔大道与广州大道两条城市主干道与外界连接，这两条主干道在上下班高峰期交通非常拥堵，给进出珠江新城造成了不便，而片区内轨道交通要待或年才能建成，目前来看片区交通配套有所不足。

天河商务圈天河商务圈以天河北写字楼群为核心，是目前广州市最成熟办公区域，也是广州主要甲级写字楼商圈。

片区定位为广州市中央商务区，区内配套成熟，不仅有数量众多住宅物业，而且还有正佳广场，宏城广场，天河城广场等大型集中商业，以及数量众多临街商业及饮食配套，此外还有大型公建配套设施如天河体育中心，购书中心等。

交通配套方面，轨道交通发达，除邻近广州火车东站外，地铁号线连接片区，区内也有众多公交线路经过。

天河商务圈发展是广州市写字楼物业市场整体升级和东移结果。

老城区土地供应限制，写字楼档次不足，迫使广州主要写字楼商圈从越秀东山等老城区向当时土地供应较多，且商业配套较好天河区转移。

经过多年发展，天河商务圈以其高端定位中央商务区和完善配套设施成为广州市商务办公氛围最浓厚，甲级写字楼最集中，也是广州最重要商务办公片区，吸引了大批国内外大中型企业进驻。

主力客户国内外大中型企业，跨国企业，港资台资企业租金与售价目前天河商圈写字楼物业因物业档次不轩现代城商业裙楼参考意义不大。

考虑到日后项目商业要销售回现，若过多地增加裙楼商业面积，可能面临销售困难或销售率偏低问题，因此本项目商业裙楼应根据片区写字楼案例现状，在层设置层商业裙楼，但层未来经营模式需借助动漫或出版业等主题进行经营。

单层面积可设置为，平方米，则总商业面积为，平方米，层分成提供给广州市文化局作为剧院使用。

商业业态项目商业拟发展动漫为主题商业。

如前所述，项目周边存在较多教育设施，从小学到大学，校内学生可为动漫商业发展提供较有力需求支持。

而项目位于商业旺区，地铁站旁，交通便利，也符合发展动漫