广水市佰特国际大酒店项目可行性投资论证建议报告word文档（47页）

投资导向根据广水市总体规划，近期产业结构调整和发展主导方向是围绕建设大工业，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。

广水市投资导向项目改善基础设施，改善生活条件项目新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目资金，技术密集大型工业项目市场广阔，附加值高大型工业项目仓储运输项目旅游观光农业项目房地产开发项目基地化农业生产项目经济发展成就在城市建设方面，广水市近年来加大规划建设力度，投资亿多元大力进行市乡和村村通建设，使市容市貌有了很大变化，勾画了个现代化花园式文明城市雏型。

以兴办三来补企业为突破口，积极发展区域经济，使广水市发展为个拥有家企业超亿元财政收入工业重市，成为广水经济特区广水市中心城经济走廊，经过十多年发展，广水市已成为外商竞相投资黄金宝地。

广水市已形成专业银行商业银行非银行金融机构构成多功能方便快捷金融服务体系。

各种金融机构办事机构遍布全市，在经济生活中发挥着重要作用。

年月底，全市机新增授信企业家，新增工业贷款万元，为企业发展注入了活力，保持了广水市良好经济秩序。

酒店业发展分析区域内暂时无星级酒店，较大规模酒店较少。

真正具有星级酒店正式资质只有云都大酒店家，其他为具备四星或三星酒店标准但尚未取得正式资格证书酒店。

从整个来看，酒店业仍然相对发达酒店在规模上都比较小，客房数在间以上只有云都大酒店和乾星商务酒店两家，其他均不到间酒店入住率都比较高，维持在水平。

以消化本地各企业商务客户为主，另有少量娱乐消费型客户各酒店客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住率最高客房。

广水市酒店市场现状调查价格及配套设施酒店名称价格构成元配套设施备注乾星商务酒店标准房高级房豪华套中西餐桑拿中心夜总会配套设施整体档次高档，但经营般云都大酒店标准房豪华房豪华套房中西餐，夜总会，桑拿，棋牌配套设施高档并富有特色，是主要利润来源小结各酒店标准房价格般在元之间，套房价格般在元之间各酒店都具备基本配套设施，如中西餐桑拿夜总会等，但经营般，酒店娱乐餐饮设施，已成为其主要利润来源。

广水市酒店业代表了整个最高水平，但仍然存在整体规模小酒店管理公司品牌度低客户构成单等问题，相对于广水市目前快速发展已略显滞后。

从长远来看，在广水市经济和旅游市场快速带动作用下，酒店业发展将步入良性发展阶段，酒店业及相关产业将越发成熟。

第三部分项目分析及评价地块解析项目技术经济指标建筑面积层数共层层接待厅层西餐厅层棋牌室层中餐厅层会议中心及夜总会层客房层桑拿室层客房客房总数间交通条件及周边配套分析位于广水市经济文化中心，各种配套完善项目方圆米内，高尚物业众多，集中了众多商业机构项目所在区紧邻永阳大道侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。

景观价值分析项目景观资源丰富，坐拥广水市中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。

项目分析分析优势项目位于广水市区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面区域最高档酒店，享有定市场知名度，目前以商务客人为主，是典型商务型酒店，对客户综合吸引力较大项目本身已具有定酒店客户资源贮备，具有强大潜在客户群基础。

劣势项目入住客户类型单化项目配套设施经营般，对酒店营业收入支撑不足项目内部酒店功能性设计存在缺陷。

机会广水市近年来出台政策利好，为投资型物业良性发展奠定基础星级酒店建设项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越外来客商多，商务会议多，消费能力强本地居民消费欲望强烈。

威胁市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大国内经济降温，房地产和金融政策收紧给项目经营带来不确定因素。

应对策略四大策略强化优势与机会策略强化项目自身高档性和唯性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜配合项目广水市地标性建筑外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注强化利用发展商良好社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团消费。

两大策略化解劣势与规避风险项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户消费针对自身酒店配套设施经营劣势，本公司建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次利用政府背景优势对项目进行信誉担保快打快销规避政策风险。

结论通过对比分析区域市场各种特征，以及影响本项目各种因素，本工程咨询公司认为本项目在该片区酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目市场风险可以有效应对和规避，并会有良好市场表现。

项目评价广水市佰特国际大酒店建设项目属于中高档星级酒店建设项目。

由于该项目上市时机良好，预计资金回笼压力不大。

另外，从未来长期投资回报角度考虑，应该采用行之有效方式降低酒店经营成本，提高酒店盈利能力，尽量保证实现销售中承诺投资回报，降低中小投资者投资风险，提高发展商品牌形象。

整体来看，佰特国际大酒店以星级酒店方式销售是种科学理性发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及广水经济特点利好影响，本项目前景展望非常良好。

项目评估在整个广水市市场中，佰特国际大酒店作为目前唯四星级酒店，具有很强独特性唯性，是市场中极具竞争力投资型产品。

目前本项目面临资金和经营两大问题，项目最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。

根据项目目前情况，我们认为该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求在短期内能快速回笼大量资金能保持并促进对项目高效经营管理根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择整体出让抵押贷款产权式酒店酒店整体出让概念即寻找第三方受让人，以定价格将酒店所有权与经营权同时转让方式。

优势能快速回笼大量资金不存在后续问题。

劣势大宗项目转让难以找到买家丧失了对酒店经营管理权整体转让价格般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资回收，将造成对国有资产严重损失。

小结基于以上分析，酒店整体转让虽然能次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权要求。

因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路要求。

产权式酒店概念即将酒店整体产权以客房为单位划分为小产权出售给业主，业主再以委托经营形式在定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报方式。

优势能以市场价格快速回笼大量资金能保持对酒店经营管理能促进酒店经营管理水平提高。

劣势操作方式极为复杂存在巨大后续经营回报风险。

严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应小结基于以上分析，酒店产权化销售虽然能次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，但是有着巨大社会和经济风险，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路要求。

项目抵押贷款概念即按照定市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金方式。

优势能回笼部分资金能保持对酒店经营管理。

劣势抵押贷款额度较低，回笼资金少将背负较重利息负担小结基于以上分析，虽然会让发展商背负沉重利息负担，但是回笼资金较快，抵押贷款能能够满足我们对酒店经营管理权要求因此，此种方式符合对酒店最佳出路要求。

项目定位佰特国际大酒店为有限公司全资拥有，该酒店楼高层，项目总投资万元。

佰特国际大酒店作为家豪华商务旅游酒店，将严格按照国际星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。

因此，项目应该定位为广水市国际级商务星级酒店。

方案评估意见综合项目评估三种方案比较分析，我们认为项目抵押贷款模式符合对本项目最佳出路要求，对于酒店而言，具有三大战略性意义快速回笼部分资金，缓解资金压力由市场决定价格，实现项目增值促进酒店管理水平全面提高，保证酒店高效可持续发展消防按照国家对消防设施有关规定和要求，每层设置消防栓个，设置干粉灭火器台，具体消防措施有待在初步设计中详细说明。

节能节能是我国发展经济项长远战略方针，是每个建设项目应遵循原则，本项目采用如下节能措施尽量利用原有道路路线设计，尽量选择直线距离。

选择能耗低耐久性强度高建筑材料，在施工中采用先进节能机械设施，以节约能源。

选用高效长寿节能型光源和灯具，路灯照明实行光电智能控制，杜绝长明灯等浪费现象。

环保该项目污染源主要为工作人员生活污水和垃圾。

配备专人负责维护保洁，污水以隔油池除油后与洗涤废水合流直接排入市政排水管道。

严格执行广水市城市总体规划规定，从各方面努力做好环境保护工作。

安全安全是服务行业生命线。

项目建成后，要把安全放在第位，加强治安，确保消费者生命财产安全。

电气设备接线完全按供配电系统设计规范要求进行，高压开关柜增设电气联锁，以防操作。

主要设备控制选择开关布置在主机房内，以保证检修时安全切断电源设置信号系统，当主要设备发生故障时，能发声光报警提示。

地震广水市属浅震，震源深度般在千米左右，震级也不大，地震烈度为度。

第四部分投资及经营收入估算投资估算本项目总投资为万元建设投资万元根据建设单位提供土建工程基础数据，按本项目设计方案确定建筑面积结构建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算建设投资造价见表。

表项目建设投资估算单位万元序号项目投资额分期计划进度年年年土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费其他费用不可预见费合计建设期利息项目业主计划贷款万元，于年次性投放，年利率为，建设期利息为万元流动资金根据企业实际测定年需流动资金万元各类收入估算酒店客房部分价格定位定位理论依据由于项目周边没有类似星级酒店，故不资回报业主每年可以享受天分淡旺季免费自用业主只需交付成首期，供款每月从固定回报中扣除，剩余部分收益按月半年或年度返还。

经营期满后，物业使用权交由业主。

此类方式适合被地理位置偏远销售价格低酒店经营运作成本低星级酒店，因为回报明确简单，可操作性强，正逐步成为此类型星级酒店主要回报模式。

利润分成模式物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营年。

业主只需交付成首期，另付月供。

业主每年可以享受天分淡旺季免费自用，并可按定比例享受酒店经营税后纯利分红。

此类方式被早期地处旅游风景区，经营运作成本相对较高，酒店影响严重度假型酒店广泛采用。

但从后续经营可操作性角度来看涉及问题比较复杂，后续经营风险较大。

业主自己经营模式经营风险相对较小，压力也较小。

适合酒店档次较高，销售价格和经营运作成本也较高星级酒店。

小结项目经营方式选择关乎整个酒店后续经营问题，也是项目可持续发展和赢利能力关键。

通过以上三种经营模式对比分析及本项目具体情况，本公司认为选择业主自己经营比较切合实际。

本项目经营情况预测从广水市所有酒店现有客房经营情况来看，该项目建成投入运行后客房出租率较高，可能达到。

酒店食