庆城县卿华名苑住宅B区开发建设项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

建设规模与内容本项目建设内容包括幢地下层地上层框架结构商住楼幢地下层地上层砖混结构商住楼及小区景观地带游泳池停车位包架空层和露天停车位小区道路绿化供水供电围墙等配套设施。

总用地面积为。

净用地面积拟建总建筑面积含地下室平方米。

其中，商住建筑面积平方米，商铺建筑面积平方米，地下室建筑面积平方米。

建筑总占地面积平方米。

建筑密度为，建筑容积率为。

绿化面积平方米，绿化率为。

道路广场景观及停车场等面积平方米，停车位个。

住宅楼总户数户主要建设条件政策条件年省政府原则通过甘肃省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展意见中提出，房地产开发项目土地增值税从房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征，而原来规定是开始销售就要征收，这实际上可以让企业资金流动更有效益。

该意见还规定，房地产开发项目预售收入企业所得税，按国家税收政策规定预计利润率下限标准预征，实行按季预缴按年清算。

下限两字，意味着部分房地产企业可以少交。

因此，优越政策条件将是本项目能够顺利实施与建设重要保障。

地理位置条件本项目位于庆城县北区中心广场南侧，交通方便快捷，项目所需建筑材料和装修材料在附近即可购买。

因此，在交通运输配套产业物资供给等方面具有很多便利条件，这必然会将地理位置条件转化为支持本项目顺利建设优势。

电力通讯给排水条件本项目所在地属于庆城县新城区北区繁华地带，其电力通讯和给排水等城市基础设施均已完善，各种基础配套设施已齐全。

因此，电力通讯和给排水条件能满足本项目建设实际需要。

项目投入总资金及资金筹措项目总投入资金为万元，其中项目资本金万元，占总投入资金，主要用于购置土地土地平整配套基础设施及楼房建设，少部分用于建设期利息和流动资金债务资金万元，占总投入资金，拟分两年向银行贷款，全部用于商品楼房建设。

主要技术经济指标表主要技术经济指标表序号项目单位指标备注建设规模项目用地面积净建筑物总占地面积总建筑面积容积率绿化率建筑密度总居住户数户停车位个项目定员人项目总投资万元建设投资万元建设期利息万元流动资金万元资本金比例销售营业收入万元房屋销售期合计营业税金及付加万元同上土地增值税万元同上总成本费用万元同上利润总额万元同上总投资收益率资本金净利润率全部投资经济效果指标财务内部收益率税后投资回收期年税后财务净现值万元税后资本金投资经济效果指标财务内部收益率投资回收期年财务净现值万元盈亏平衡点第年结论与建议结论本项目符合当前改善城市住房条件及庆城县北区控制性详细规划，经济性优越，建设条件充分，开发时机良好，建设规划和工程方案均切实可行，本项目建成后，可加快庆城县城市化进程，改善周边整体环境，提升当地房地产品位。

建议建议建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面工作。

加强监督检查，确保工程质量。

项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现问题要求限期整改。

为确保建设工程质量，应按照项目管理四制要求聘请质检员，负责整个建设工程质量并跟踪管理。

项目竣工后，组织有关具有资质技术部门对工程进行竣工验收。

考虑到本项目所需材料中水泥石料和钢筋等建筑材料用量较大，使用时间集中工期较长和价格易上涨等因素，建议只要资金到位，承办单位应尽早储备上述材料，以期达到降低施工成本目。

同时，要选择有实力价格低质量过硬施工单位进行土石方及工程施工，以保证工程质量和节省项目投资。

为了取得较佳经济效益，应认真做好项目品牌打造工作，特别是要加强与电视报纸等传媒广告宣传力度，将项目作为地区精品推向庆城县内外市场。

建议承办单位抓紧时间立项建设。

同时，建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助，促成项目早日上马，早日竣工，早见成效。

第二章房地产市场需求分析我国房地产市场现状年年初全国经济发展与房地产走势年，我国经济连续五年保持两位数增长。

年在宏观调控政策和世界金融危机影响下，经济增长出现逐季回落。

季度各季度，增速分别为和，季度以后受世界金融危机影响，经济增长出现较快下滑。

年全年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，增速比上年回落个百分点。

增幅逐季增加，季度各季度，分别同比增长和，全年增长，实现全年增长幅度，达到预期调控目标。

年比上年下降。

总体看走势呈现前低后高，上半年各月均为环比下降，下半年出现环比上涨，通胀预期出现。

从同比来看，年各季度分别同比下降和同比上涨。

环比自月份开始由下降转为上涨，月份同比涨幅由负转正。

城镇固定资产投资规模在年月创下近期高点之后，到年月份猛然下跌，投资总量仅相称于年月份半左右。

显然，在经历了年轮密集投资之后，后续资金和项目都开始节奏性放缓。

且今年上半年开始，国家开始控制固定资产投资，新开工项目也首次下降，预计今年下半年还会延续这措施，继承控制固定资产投资尤其是两高资即高耗能高污染和资源性项目投资。

最新宣布上半年投资数据固然维持在较高位置，但增速下滑趋势仍在延续。

年上半年全社会固定资产投资亿元，同比增长，每月累计增速创出了自年月份以来新低。

表年年，增长率变化年以来中国地产政策对中国房地产影响影响较大房地产新政月日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高上涨过快供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。

月日国务院正式批准实施长江三角洲地区区域规划以下简称规划，这是贯彻落实国务院关于进步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展指导意见国发号进步提升长江三角洲地区整体实力和国际竞争力重大决策部署，是深入实施区域发展总体战略促进全国经济平稳较快发展又重要举措。

月日，国务院批转国家发改委关于年深化经济体制改革重点工作意见通知明确提出逐步推进房产税改革。

目前，我国房产税税基是企业保有自用房产原值总额以及出租房屋租金收入总额，并没有对居民所有住房征收。

意见还要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展综合性政策。

而房地产综合性政策与优化收入分配完善养老保险起，被纳入深化民生保障体制改革范畴内。

据了解，由住建部起草基本住房保障法已于去年底下发，目前正在征求意见，首次将保障房建设与地方政府政绩进行挂钩。

年月日国家税务总局发布关于加强土地增值税征管工作通知，首次硬性规定了土地增值税预征率和清算时核定征收率。

同时中央还要求各地方必须在当地抓去近期涨价特别快楼盘或者高价楼盘进行严格清算。

月日继上海浦东天津滨海之后，我国第三个副省级新区重庆两江新区于月日下午挂牌成立。

所谓两江，系长江嘉陵江交汇之地意思，这是中国第三个副省级新区，前两个分别是上海浦东和天津滨海新区，两江新区也因此被称为中国第三区。

月日，广东省关于保障性住房建设情况报告以下简称报告提交本次省人大常委会会议审议。

按照规划，广东拟在年至年年间，解决万户符合廉租住房保障条件家庭万户符合经适房保障条件家庭和万户符合公共租赁住房条件家庭住房困难问题。

土地财政对房地产价格影响作为预算外收入土地出让金相当于地方财政部分城市接近，土地出让净收益相当于财政缺口。

线城市地价水平高，卖地净收益远超财政缺口，二三线城市相对较低。

以北京为例，年土地出让净收益相当于财政缺口中，年更是高达。

图表土地出让收入相对于地方财政收入比重土地收益是城市公共投资工业开发投资保障性住房建设以及政府融资平台重要支撑土地财政近期不可能发生大改变。

国务院发展研究中心统计显示，土地出让总成本中大市政配套占，拆迁补偿占，规费占，剩余为土地使用权有偿转让费。

其中，前三项均为硬成本，换言之，是必须要付出，而且可控弹性不大第四项是软成本，取决于地方政府期望收益水平，但通过前面分析可以知道，地方政府没有动力压缩这块成本。

因此，只有预期土地出让收益达到定水平时，政府才会推进农地征用以及城市建设用地级开发。

从支出结构来看，土地出让总收入中约有投入城市公共建设，用于工业用地开发，用于保障性住房投资，用于土地储备投资。

其中，第四项支出相当于每年在卖地收入中留出部分作为种子，投入下年土地开发中这里主要指除工业用地保障性住房以外其他物业类型土地开发。

表土地招拍挂净收益占财政缺口比重注财政缺口财政支出财政收入全国各地方土地收入中平均被用于城市公共投资包括城市基础设施学校等公共目投资，这部分资金是地方政府城市公共投资重要通过对城市公共投资直接支持，可推动城市环境升级，提高城市功能服务水平，进而提高周边房地产档次，后者将进步拉动城市经济，带动相关税费增长，从而形成良性循环。

图表土地出让收入对城市公共投资贡献全国资料来源年间，保障性住房投资完成额基本上与土地出让收入中用于保障性住房建设部分持平。

土地出让收入几乎是地方政府唯可以依赖保障性住房建设投资来源。

图表卖地收入对保障性住房建设贡献年年土地供应情况变化上半年供地总量大幅增加供地总量增幅明显，房地产用地供应增长突出。

上半年，全国个省区市土地供应总量为万公顷，同比增加。

其中，工矿仓储用地房地产开发用地和基础设施等其他用地包括公用设施公共建筑交通运输水利设施特殊用地供应同比分别增加和见图。

三类用地占土地供应总量比重分别为和。

工矿仓储用地供应比例同比下降个百分点，房地产开发用地和其他用地供应比例同比分别提高个百分点和个百分点。

从个重点城市省会城市和计划单列市情况看，土地供应总量同比增加有北京天津重庆杭州深圳等个城市，同比减少有上海响。

风险发生造成损失较小，般不影响项目可行性。

中等影响。

风险旦发生造成损失中等，但损失程度还在项目本身可以承受范围之内，目标仍然能够部分达到。

较大影响。

风险旦发生，将导致整个项目目标严重下降，使项目由可行变为不可行。

严重影响。

旦发生将产生灾难性后果，将导致整个项目目标失败，项目是不能接受。

风险概率分析按照风险因素发生可能性，将风险概率划分为五个档次。

如下表所示。

风险因素和发生概率分析表序号风险因素名称发生概率说明很高较高中等较低很低市场风险市场需求量竞争能力价格技术风险先进性适用性可靠性可得性工程风险工程地质水文地质工程量资金风险利率汇率资金来源中断资金供应不足外部协作条件风险供水供电交通运输社会风险其他风险政治条件变化经济条件变化政策变化自然灾害劳动安全注很低风险发生概率在，意味非常不可能发生。

较低风险发生概率在，意味不可能发生。

中等风险发生概率在，意味可能在项目预期中发生。

较高风险发生概率在，意味发生可能性较大。

很高风险发生概率在，意味风险很有可能发生。

风险评价综合以上风险程度和风险概率两方面分析，运用风险评价矩阵方法，重点找出哪些风险发生可能性大，风险造成损失也大因素重大风险，采取积极有效措施进行防范对哪些风险发生可能性较大，或者发生后造成损失较大，但造成损失是项目可以承受因素较大风险采取定防范措施而对哪些风险发生可能性不大，或者发生后造成损失不大，般不影响项目可行性般风险，风险发生可能性较小，或者发生后造成损失较小，不影响项目可行性较小风险，风险发生可能性很小，且发生后造成损失较小，对