库伦旗库伦镇露天市场及配套项目可行性投资论证建议报告doc文档（58页）

以旧城区改造为基础，镇内三横两纵主街路基本实现了楼房化，新增商品房万，有效地促进了商贸流通企业发展通过合理规划，成片开发，新建居民楼万余平方米，涌现出了批精品住宅小区。

居民住宅楼开发节约了建设用地，使土地得到了合理利用，便于集中供热统管理，改善了镇区环境房地产开发建设拉动了建筑产业和建筑市场急剧升温，扩大了市场销售需求，刺激了居民消费，同时促进了运输业和劳务产业发展，增加了大量就业岗位，吸引了人口聚集，有力地推进了城镇化进程。

目前南山菜市场已经远不能满足库伦镇人民生活需要。

是由于城市重心北移，南山菜市场位置相对偏远，给居民造成了很大不便二是交通不便，造成了功能作用不大局面三是环境卫生条件太差，不能适应库伦镇城市发展需要。

项目建设可行性城镇经济快速发展，为房地业发展提供了良好经济基础从城市化进程来看，乡镇人口进入外来人中进入使得城区人口快速增长，为房地产市场提供了较大需求空间产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业快速增长，就业机会增加，给房地产发展带来了个宽松发展环境和机会人均收入可支配收入增长，购买能力上升，观念更新，为房地产消费提供了强大支撑房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。

十五期间固定资产投资持续稳增，房地产投资年均增长，说明宏观调控并未严重影响库伦房地产市场。

预测未来库伦旗三至五年房地产业仍然保持持续发展态势。

第章项目市场分析与价格定位项目优势分析本项目位于库伦镇体育场南侧，是城市政治经济文化中心。

地域价值无可取代。

周边实验学校医院等配套设施齐全得天独厚地理位置，方便快捷交通网络。

成熟完善城区配套设施，极具潜力商业背景使综合楼占尽天时地利，成为现代社区典范。

往北是库伦旗体育广场和老城开发区，是集政治经济文化教育为体，独具浓厚文化气息和人文环境，这有着不可复制优势。

文化和人文环境对本项目开发至关重要，其巨大潜在号召力有时会胜过楼盘广告炒作。

本项目让生活与购物在商业综合楼人们在享受生活便利同时又可安享生活悠闲。

市场供需分析随着库伦镇社会经济逐步发展，近年来库伦镇加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，城镇中心城区房地产业有了长足发展，极大地改善了城镇商户经营条件，提升了城镇居民生活质量。

受各种因素尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境影响，库伦镇城区房价也逐年上升。

二年以前，商业用房价格保持相对稳定。

均价在元以下，以后几年价格涨幅不断加大。

据旗主管部门统计均价，年为元，年为元，年为元，年为元，年为元，年上半年为元，下半年达到元年达到元以上，部分黄金地段均价达到了元。

三市场需求拉动开发面积稳步增长十五期间库伦旗商品房销售面积累计万，商品房开工面积累计万，商品房竣工面积累计万平方米。

从审批建筑面积来看，年审批建筑面积分别为万，年稍有下降，降幅为，年审批建筑面积逐年增加。

年审批建筑面积下降原因是因为年是国家土地政策宏观调控年，各级政府清理整顿土地市场。

四需求分析建设商业综合楼，逐步使库伦旗发展成为通辽市西南地区中心城市，是今后段时间该地区经济建设主要奋斗目标。

未来五年，随着城镇建成面积扩展，年初步形成万人口规模文明卫生城镇，给库伦旗房地产业发展带来了巨大发展空间。

从现在起到年四五年中，库伦旗城区商品房屋价格走势可能是继续上涨增幅减缓前急后缓前高后低结构优化。

期间价格可能会出现总体性波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是种窄幅波动。

十五期间，库伦旗城区商品房价格年涨幅在左右。

到十二五未即年，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。

期间价格结构会更趋合理，主要理由如下第城市化进程也直接拉动房地产开发。

库伦旗年城市化水平仅为，年达到了。

这不仅表现为县城城区不断扩张，而且也表现在乡镇建设不断加快。

无论是城区人口还是城区面积，将进步扩张。

如此浩大城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。

第二是经济发展和城镇居民收入提高，居民购房能力会进步增强。

第三市场化商品化已经是解决住宅问题根本途径。

住房制度经过十几年改革，已经改变了过去福利分房旧体制，市场化商品化购房已成为解决住宅问题根本途径。

因此，库伦旗城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。

因为大多数拥有住房所有权居民，还是能够从中直接受益。

市场前景分析在市场调查过程中，可以发现目前库伦部分客户已经在心理上逐步接受，这种趋势经过个短周期发展将逐渐成熟。

消费者普遍对目前楼市看好，能够接受些适度创新并能够在实际购买过程中接受定弹性价格浮动。

购买店铺客户心态部分为店铺经营者，很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却直靠租铺面经营部分为经商成功人士，他们还要不断增加财富还有部分为公务员，他们因受时间和职业所限，购买店铺是种较稳妥投资方式。

在市场调查中发现，人们置业投资首选是商铺如很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却直靠租铺面经营而增加了开支，许多经商户梦想就是拥有间自己店铺。

这种状态正好说明了商业活动质量在提高，人们对商业活动要求在提高，从而带来对商业活动空间新追求。

目前库伦镇核心地段商业店铺脱销，本项目位于体育广场为库伦镇老区建设核心地段。

因此，只要本项目商业店铺做好商业招商和运营，提供价格合理优质物业管理，本项目市场前景较好。

价格定位由于本项目地处库伦镇正在着力发展居民住宅区，目前供求热度极高，已成为了库伦镇发展新热点。

由此，根据旺盛市场形势，并通过实地调研，参照库伦镇内商业用房和住宅价格，我们对整个小区价格进行了科学定位。

二楼连体营业房元楼精品间元二楼精品间元楼内部摊位元第章建设条件工程地质水文地质情况工程地质本项目场地属典型河岸丘陵地貌。

上部为淡黄色亚砂土粉砂胶结松散，含云母片黑色矿物较多，厚度下部为粗砂烁石层，烁石占，烁径厘厚，可作为城市建设用地。

基地内未见大断裂和大褶皱，小型断裂亦不发育，岩层产状比较稳定。

此外，项目区内未见含矿地层和含矿构造，项目建设不存在压覆矿产问题。

根据国家质量技术监督局发布，年月日实施国家标准中国地震动参数区划图，商业综合楼地震动峰值加速度相当于原地震裂度小于六度，本项目可不考虑抗震设防。

水文地质地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡溶洞及软地层等不良地质现象。

区域规划情况本项目建设性质和建设内容符合库伦旗总体规划用地要求。

在项目建设过程中将按照批准规划设计条件进行建设，合理组织交通，使项目满足城市景观绿化设计消防交通等规范要求。

交通情况本项目体育场南侧，二中北侧，北临后府街，是库伦镇关键发展区域，交通十分便捷。

社会环境条件本项目区规划用地附近无工业企业，项目附近无化学污染源军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全易燃易爆危险物品库。

公共设施条件已铺设市政给水排水电力通讯光纤有线电视等市政主管道，市政设施能满足该项目施工和使用需要。

施工条件本项目场址地势较平坦，水电可就近接入工程建设砖烁石沙等材料可就地取材，钢筋水泥可就近购买，施工条件较好。

第章项目规划设计规划依据中华人民共和国规划法城市居住区规划设计规范城市规划管理技术导则民用建筑设计防火规范建设地址本项目位于库伦区北山，南接库伦二中，西北临后府街。

是库伦旗居住集中发展区。

项目规模本项目规划总用地面积为，总建筑面积。

蔬菜和商贸市场建筑面积。

总体规划设计理念充分利用本地块地理优越性及周边自然资源，注意人文和环境可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然购物和居住环境适应人们生活需求，创造切合二十世纪购物和生活模式，创造优雅方便购物和生活环境利用科学环境规划方法，为库伦旗建设发展创造良好典范。

总体规划构思本项目参照发达地区相同产业精萃，吸取各地域业界优点，结合本地区实际情况，邀请知名设计单位倾力打造，对市场布局建筑外立面户型设计楼宇间距停车场位等合理规划，精心设计。

规划结构本项目地块为长方形，东西长，南北宽，拟在西部建设蔬菜商贸市场，东部建设市场停车场。

蔬菜商贸市场西侧建筑蔬菜商贸市场，东西长，南北宽。

南距离二中北墙，西距德隆煤场，北距后府等北边线。

总占地面积为。

二层框架结构，顶部挑空穹顶。

北侧两个主门，东西南侧各留三个次门，每个门宽度为。

设三处步行楼梯，楼梯单向宽度为，每个楼梯位置宽度为。

每层设两个公共卫生间，每个卫生间面积都为，共计。

北部与东部外围为二楼连体临街门市房，每间门市房跨度为，进深为。

二层内部四周设精品间，其中楼为间，二楼为间。

宽度为，进深为。

二层精品间临精品间设环形宽通道。

楼通道内部设置为蔬菜摊位，每个摊位面积为，共计个。

二楼环形通道内侧设置为二楼露天天井。

规划数据说明表项目面积摊位或店铺数量楼总面积入口以占用外围临街房和内部精品间计算楼梯占用二楼精品间位置临街商铺精品间内部通道内部摊位公共卫生间二楼总面积楼梯占用二楼精品间精品间与楼连体临街商铺二楼内部通道公共卫生间挑空天井停车场位于蔬菜商贸东侧，东西宽，南北长，总面积为。

西部临蔬菜商贸市场西门和东部临拟建住宅小区各留宽道路。

实际停车场面积为。

本项目全部按停车场进行计算。

道路位于蔬菜商贸市场与停车场南北侧及蔬菜商贸市场北侧，总长度为，宽度为，总面积为，以便车辆通行和作为防火通道。

规划详表项目面积数量蔬菜商贸市场楼总面积入口以占用外围临街房和内部精品间计算楼梯以占用二楼精品间计算临街门面房精品间内部通道内部摊位公共卫生间二楼总面积楼梯以占用二楼精品间计算二楼精品间与楼连体临街门面房二楼内部通道公共卫生间挑空天井停车场停车场规划指标表容积率建筑密度第章建筑设计方案设计依据民用建筑设计通则民用建筑设计防火规范项目构成范围本项目新建设计蔬菜商贸市场，停车场。

其他基础设施包括道路给排水管线供热管网安防消防设施公共卫生设施等。

蔬菜商贸市场建设标准本项目建设封闭蔬菜商贸市场处，整体建筑檐头高度，脊高。

全部采用框架结构，层层高为，二层层高为。

结构采用混凝土桩基，柱梁框架支撑结构。

墙体采用陶粒砌块填充墙体。

地面全部采用水磨石防滑地人员配置根据实际情况和少而精原则，工程技术部门配备人，办公室配人，销售联络服务部人。

鉴于公司在销售方面实行统管理，由此，本项目销售工作由公司负责，并视具体情况统筹调整。

第章项目实施进度安排该项目年月底前进行前期准备，确定建立方案上报批复立项及其他前期工作地质勘探施工图设计建筑施工组织销售等工作。

年月份开工建设。

年月份全部竣工。

年月份全部销售资金回笼。

总进度计划表任务名称开始时间完成年年年确定建立方案上报批复立项及其他前期工作地质勘查施工图低设计建筑施工组织销售第章投资分析说明，本项目建设期为年，运营销售期含建设期为年，总计算时长为年。

估算依据建设单位提供相关资料投资估算按照内蒙古自治区现行工程造价及目前物价水平进行分析，以内蒙古自治区建设工程造价和自治区其它相关造价规定