廉租住房项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

容积率根据项目区位用地面积建筑层数等情况分别核定。

廉租房套型建筑面积严格控制在平方米以下。

环境保护本项目为民用建筑，建设方案与周围环境和谐统。

项目区周边交通便利，视野比较开阔。

建设和运营中产生垃圾全部外运处理，产生污水经处理后均可达标排放。

产生噪音由施工单位采取措施控制，降低到国家允许标准后，方可施工。

项目实施进度此项目从建设方案编制到竣工交付使用，直至销售完成回收投资，计划安排工期为年，为缩短工期，各子项可交叉进行。

廉租住房项目建设投资及资金筹措廉租住房项目总投资为万元其中廉租住房主体工程总投资万元，配套设施总投资万元，其他投资万元本项目所需资金来源中央补助和地方配套。

主要技术经济指标如下表主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注规划净用地平方米亩总建筑面积平方米总投资万元居住户数户建设年限月腾都社区廉租住房项目配套基础设施建设情况览表序号保障房名称名称长度腾都社区给排水供水管网米污水管网米雨水管网米电缆线路米道路米工程管理承办单位可选择资质高工程管理单位对项目进行管理，保证该项目在设计采购施工安装调试等各个环节顺利进行，围绕安全质量工期投资控制目标，做好项目集成管理范围管理时间管理成本管理质量管理人力资源管理沟通管理风险管理采购管理等方面各项工作。

项目保障措施承办单位可建立健全组织机构，根据新轮政府机构改革精神，适时设立经济适用住房和廉租住房保障与管理机构，建立健全管理制度，明确管理职能，负责日常管理工作。

根据住房保障工作需要，配备与之相适应专职管理人员。

建立健全城镇经济适用住房和廉租住房制度。

根据城镇最低收入家庭廉租住管理办法建设部令第号，结合当地社会经济发展情况，制定城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，建立健全经济适用住房和廉租住房保障机制。

结论与建议该项目深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会目标要求，以人为本，关注和改善把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益重要工作和住房制度改革重要内容，加快建立健全以经济适用房及廉租住房制度为重点多渠道解决城市低收入家庭住房困难政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现了居者有其屋，百姓安居乐业，促进了区域经济社会协调可持续发展，促进了社会公平正义和谐社会建设。

该项目可以促进建立健全城市住房保障体系，解决低收入家庭住房困难，使符合条件低收入家庭都能享受到住房保障，改善低收入住房困难家庭住房条件，响应了中央关注民生，构建和谐社会重要举措，项目可行。

建议在项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，在保证质量前提下抢工期，争取及早投入使用，尽快发挥项目应有社会及经济效益。

第二章项目建设背景和建设必要性项目建设主要政策背景按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会目标要求，以人为本，关注和改善民生，解决城市低收入家庭住房困难成为维护群众利益重要工作和住房制度改革重要内容，也是各级政府公共服务重要职责。

近年来，国家加快建立健全以廉租住房制度为重点多渠道解决城市低收入家庭住房困难政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现居者有其屋百姓安居乐业，促进区域经济社会协调可持续发展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。

年月日，国务院下发了关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见。

随后国家几部委联合下发了经济适用住房管理办法。

及时提出了住宅建设应将视点对准大多数中低收入社会群体指导方针，要求搞好经济适用住宅建设，提高居住质量，满足广大中低收入居民居住生活需要。

廉租房成为我国住房市场重要组成部分，肩负着保障百姓住房重任，基地位无可取代。

我国年实行房改停止了福利分房。

使房改后参加工作有以前未取得福利房职工，还有城镇化后扩大务工人员，未享受住房保障制度待遇，如今政府开发微利商品房，并走市场化运作道路，无疑是英明之举。

首先，廉租房定义是具有社会保障性质政策性商品房。

其次，开发商以微利出售给广大中低收入家庭。

它具有经济性和适用性特点，廉租房作为社会保障性产品以使居住者有其屋而存在意义重大。

再者廉租房肩负重任，我国由计划经济向市场经济转化，改革开放带来硕果世人皆知，国家以期如其他改革政策样，将民生基础住宅大业推向市场，最终完成其让百姓安居乐业使命。

廉租房制度表现为以保证开发商微利原则激活建设市场，达到住宅产品质与量提高以其经济性和适用性扩大内需刺激消费。

可见廉租房作为我国住房供给体系中主要构成部分，负有整体住房体系正常运行重要责任。

年月日，建设部等七部委联合下发关于做好稳定住房价格工作意见，在第条强化规划调控，改善住房供应结构中强调，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，可见国家坚定执行并提高住房保障能力决心。

在各地区各有关部门和相关领导共同努力下，全国保障性安居工程建设取得了重大进展和明显成效。

十五期间，全国开工建设保障性住房多万套，至年底已解决了万户城镇低收入家庭和部分中等家庭住房困难问题。

年，全国已经开工各类保障性安居工程多万套。

年，为了解决我国保障性安居工程遇到问题，同时加快推进保障性安居工程直接相关配套基础设施建设，完善项目管理程序，确保保障性住房尽快建成投用，根据国家发展改革委关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好年保障性安居工程建设工作通知发改投资号精神和基本建设程序，制定了中央预算内投资支持保障性安居工程直接相关配套基础设施建设实施办法。

办法明确提出保障性安居工程直接相关配套基础设施所包含内容，即中央预算内投资廉租住房国有工矿棚户区改造国有林区场棚户区危旧房改造和国有垦区危旧房改造项目直接配套，与居民入住直接相关供排水供电道路燃气供热等五类公共基础设施，主要包括小区内到居民楼下道路供排水管网电网燃气管网供热管网及附属设施不含居民楼内到居民户相关配套设施。

二项目建设必要性从法律角度看。

我国宪法规定，社会主义经济制度基础是生产资料社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

土地管理法第八条规定城市市区土地属于国家所有。

宪法第七条规定国有经济，即全民所有制经济，是国有经济主导力量。

我国廉租房作为块属于自己安身立命土地，为了居住，他只需支付材料费人工费和必要税费。

从这点上看，廉租房符合宪法规定。

从和谐社会角度看。

实现社会和谐建设和谐社会，始终是人类孜孜以求理想。

纵观中国历史，以古代社会孔孟等提出和为贵兼相爱大道之行也，天下为公，到近代太平天国洪秀全提出务使天下共享以及康有为在大同书里提出要建立个人人相亲，人人平等，天下为公理想社会，这些思想，都在定程度上反映了广大人民群众对美好生活向往。

从安居乐业角度看。

安居乐业，是古老成语，不灭真理。

作为对国民幸福富有终极责任中央政府，把居者有其屋作为己任，是正义顺乎民意举措。

其实世界各国政府都把百姓居住当作头等大事，只是体制不同表现形式不同。

改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆变化，经济发展日新月异，人民群众生活水平得到了极大提高和改善，各类基础设施和社会公益设施也有相当大改善。

当前，我国正处于全面建设小康社会加快推进现代化建设关键阶段，经济和社会发展面临许多重大而艰巨任务，各级党委政府都有加快发展经济巨大决心。

但是，各地经济基础和发展条件是不样，居住生活条件也有很大差距。

有些地方因为居住生活条件较差，从而影响了当地居民群众团结及社会经济发展。

保障性住房建设是政府以人为本，解决民生问题，维持社会长治久安重要战略措施。

保障和改善民生，是我党根本宗旨集中体现，是邓小平理论三个代表重要思想和科学发展观核心内容，是构建和谐社会基础，是扩大内需，转变发展方式持久动力。

近几年来，各级政府都把解决低收入人群住房问题作为解决民生头等大事来抓。

住房是人类最基本生存条件之。

适合国情住房模式是商品房经济适用房与廉租房三者并存。

达到全社会有居所均好准则。

廉租房是作为对占绝大多数广大中低收入者政策优惠。

在十二五计划中，国家特别强调，促进国民经济当前发展同时，还要保持国民经济可持续发展。

因此，必须把经济发展可持续性当成个区域经济发展重要目标。

委建设部发改价格号建设工程材料基准价格信息城市建设有关费用文件规定建筑安装定额造价信息及周边同类工程造价情况，并进行适当调整。

三投资估算说明工程费用根据相同结构类似工程决算，并参考现行市场材料价格和工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。

机电设备价格按生产厂家报价及产品样本价格计入。

建筑材料价格均依据现行规定并结合当前市场情况进行估算。

其他费用按照有关工程项目其它费用计算规定，并结合该项目实际情况确定。

土地购置费可按项目实际费用计入拆迁补偿费可按项目实际费用计入其他前期工程费及期间费，可按行业相关标准计入。

建筑安装工程费，参照定额和实际造价水平估算。

基本预备费和涨价预备费按相应费率取定，基本预备费率取。

银行财务费按银行融资费率取算。

四投资使用计划及资金筹措项目总投资万元，其中项目主体工程总投资万元，直接相关配套基础设施建设总投资万元，其他投资。

项目资金来源中央补助和地方配套。

五投资估算表详见附件本项目估算总投资为万元。

六项目总投资由工程费用其他费用组成。

见附表。

工程费用工程费用主要包括各主要项目建筑设备及安装工程费用室外配套设施费用，本项目工程费用为万元。

详见附表其他费用其他费用主要含前期工程费用各种规费建设单位管理费等。

本项目其他费用为万元。

七估算依据定额河南省建设工程工程量清单综合单价建筑工程河南省建设工程工程量清单综合单价安装工程河南省建设工程工程量清单综合单价市政工程人工材料机械台班价格豫建标定号河南省建筑工程标准定额站发布发布年月人工费指导价格实物工程量人工成本信息价。

建设工程造价管理协会发布建设工程价格信息年月。

本项目建设主要材料由建材市场运来，按市场价计取运杂费。

机械台班价格由折旧费大修理费经常修理费安拆费及场外运费人工费燃料动力费养路费及车船使用税构成，按照定额和。

第十四章风险分析随着社会主义市场经济体制建立和发展，房地产业逐渐地成为国民经济基础先导性和支柱性产业，房地产业作为种高附加值综合性产业对经济发展具有高度第三性和超前性，同时房地产业又是种风险高收益产业，具有许多不确定性，这些不确定性对房地产开发经营成败起着决定性作用。

因此，科学地最大限度分析和预测风险，对未来可能发生风险状态影响因素和变化趋势作出分析和判断，在实现最大利润基础上，科学合理规避风险，化解风险，将风险控制在最低限度。

项目主要风险因素识别和分析市场风险市场风险主要存在于需求和供给方面。

特别是要考虑到国家调控政策，对房地产影响较大。

对于本项目廉租住房市场近期市场风险不大，而商品房市场将有定风险。

设计风险目前房地产设计环节存在问题是对涉及重视程度低，楼盘设计水准差，缺乏完善经济评价方法。

二是只考虑国家设计规范和开发商主观好恶，而