建德市桥东区块改造开发项目可行性投资论证建议报告word文档（42页）

第二章项目规划设计区块规划目标将桥东区块建设成为滨江特色突出公共服务设施完善金融商业氛围浓郁人居环境优良建德市现代化城市功能区。

成为建德生态景观示范区休闲旅游示范区品牌居住示范区景观商业示范区。

二规划功能定位根据建德市城市总体规划确定发展目标和桥东区块发展条件，采取统规划统征用统搬拆迁统开发分批建设方式，建成以商业金融休闲娱乐和旅游接待三大功能为主主城区新中心，居住与就业兼顾中高档居住区和以滨江风貌为特色城市休闲游览地。

三规划主要经济技术指标及土地利用状况主要分经济技术指标规划总用地面积亩总建筑面积建筑占地面积容积率建筑密度绿化率二规划建设用地情况表序号用地性质用地面积亩百分比居住用地商办用地商业金融业用地文化娱乐用地医疗卫生用地道路广场用地市政公用设施用地绿化用地建设用地合计水域规划用地四城市基础设施建设规划区块内除道路外规划涉及管线综合内容包括给水污水雨水燃气电力电信电缆有线电视电缆路灯等种管线。

道路规划区块内共有道路十三条，其中主干道严州大道条次干道五条支路七条，道路总面积。

二供水规划供水源区块供水纳入芹坑坞水厂供水系统。

供水方式供水管网采用主干管与树技状支管相结合网络系统，管网系统采用生活与消防合并系统由严州大道城市给水主干管引入。

三雨污管道规划雨水规划区块道路及地块雨水有组织排入自然排水系统新安江。

雨水管道在建筑物周围每隔定距离预留雨水检查井，建筑物屋面雨水由落水管收集，组织排至雨水检查井。

道路及广场雨水由雨水口收集，雨水口按规范布置。

雨水管材采用钢筋砼管。

污水规划规划对地块污水实行管网收集，形成完整排水系统，随着道路逐步建设，同步埋设污水管道。

沿江滨路收集后，汇入新安江污水处理厂。

四电力规划区块用配电站主要采用环网供电，根据地块负荷值及其分布组成环网开环运行。

配电线路区块内配电线，采用架空敷设与电缆地埋敷设相结合方式，在商业服务中心区主要道路以及景观较好地带采用地埋方式，其余地带可采用架空敷设。

路灯供电区块内路灯采用供电系统，变配电站尽可能结合道路东侧或南侧建筑物，布置在室内，低压线路采用电缆直埋方式敷设。

五广播电视通讯管网规划通讯规划应远近期相结合，分期建设通讯管线主要包括管位管孔和管干传输线缆作为种公共资源，应当加强其建设和管理。

为充分合理有效利用地下空间，应按城市网络布局，建设同步敷设通讯管线。

广播电视规划区块内规划设立有线电视管线分别从严州大道引入，新建道路上埋设电视管线，以支管为主，网络分布密集区域适当增加管孔数量。

六燃气规划规划从严州大道引入燃气干管，规划沿道路铺设燃气干管。

燃气管网采用中压二级管网，管道自调压站接出后呈环状布置，分管以技状布置。

第三章改造项目开发工程概况改造项目用地情况整个改造项目开发规划用地约亩，其中需征用集体所有土地亩，需企业搬迁后收回国有土地亩住户拆迁安置后收回土地亩，由市土地收购储备划拨收得土地亩，其中医疗卫生用地亩，用于严州大道桥东段和立交桥工程建设用地亩，用于拆迁安置房建设亩。

二改造项目拆迁安置企业搬迁概况住户拆迁安置概况住户拆迁概况改造项目开发需拆迁住户约户，拆迁面积约万，其中集体土地房屋拆迁户，建筑面积万居民住户约户，建筑面积万商铺房户，建筑面积万违章建筑约万。

拆迁分二期拆迁第期拆迁户户，拆迁面积约万。

其中集体土地房屋拆迁户，建筑面积万国有土地拆迁面积万，居民住户户，建筑面积万商业用房户建筑面积万。

第二期拆迁户户，拆迁面积万，其中集体土地房屋拆迁户，建筑面积万居民住户户，建筑面积万，商业用房户建筑面积万拆除违章建筑面积万。

拆迁安置房建设概况改造项目住房拆迁总面积约万，需建设拆迁安置房面积约万，其中集体所有土地住户需建安置房万国有土地住户建安置房万居民住宅需建安置房万，需建商铺房万。

分二期实施第期建安置房万，其中集体土地住户安置房万国有土地安置房万居民住宅安置房万，商业用房万第二期建安置房万，其中集体土地住户安置房万，国有土地住户安置房万。

居民住宅安置房万，商业安置房万。

拆迁安置房建设用地约亩，分别位于新安江街道洋府潭周坞茅山岗三处。

拆迁安置方案根据国务院城市房屋拆迁管理条例浙江省城市房屋拆迁管理条例杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例规定，拆迁安置采取货币安置和产权调换安置二种方式。

产权调换安置由拆迁人统建造成套住宅用房安置被拆迁人，并结算被拆迁房屋与安置用房差价。

集体土地住房拆迁产权调换其安置房采用联体建筑和多层公寓楼住宅相结合，并采取临时过渡方式进行拆迁安置，过渡期内由拆迁人支付临时过渡安置费。

国有土地拆迁户产权调换统由拆迁人建造多层公寓住宅，并不采取临时过渡方式统安置。

二企事业单位搬迁概况企事业单位概况改造项目需搬迁企事业单位家，占地亩，建筑面积万。

其中工业企业家，企业占地面积约亩，厂房面积万妇幼儿保健院等家，企业事业单位占地约亩，建筑面积万。

企事业单位搬迁补偿方式企业事业单位搬迁，工业企业均搬迁至市工业功能区，妇幼保健院等按城市具体规划进行选址，搬迁补偿均采用货币补偿方式。

三基础设施配套建设概况改造项目基础设施配套建设中有严州大道桥东段道路工程江滨路等道路，道路总长度，面积具体见下表。

表路名功能宽度长度面积备注严州大道主干道江滨路次干道严州支路次干道支路支路号路支路二号路次干道三号路次干道四号路次干道五号路支路六号路支路七号路支路八号路支路新桥路支路二号路支路合计道路建设工程必须同时进行给水雨水污水电力电讯燃气有线电视路灯等种管线埋设。

严州大道跨国道立交桥，总长度为，宽度为，有匝道与国道相连接。

其中主桥长，宽。

第四章项目实施进度桥东区块改造开发步骤由于区块改造开发涉及集体土地征用住户拆迁安置企业搬迁基础设施配套建设等工作量大涉及面广资金投入量大周期长等原因。

同时由于极需解决城市东西向交通拥挤矛盾，因此，整个区域改造项目分为二期实施第期为解决城市出行难东西交通工程，工程内容包括严州大道桥东段道路工程跨国道立交桥工程部分集体土地征用与工程相配套拆迁安置工作等，时间为年底年月。

第二期为全面实施改造项目阶段，时间为年初至年年底。

二项目实施进度计划表详见表项目实施进度计划表表时间年季度进度项目年年年年第期工程项目建设报告土地征用拆迁工作单位搬迁安置房建设基础设施配套建设第二期工程项目建议书及可行报告报批规划方案论证报拟集体土地征地及拆迁国有土地拆迁工作企业搬迁工作安置房建设工程基础设施配套建设第五章改造项目供地计划与依据改造项目可供出让土地依据根据市政府批准由浙江大学规划设计建德市桥东区块城市设计方案，在区块通过改造和土地整理后供经营性出让土地面积约亩，行政划拨地亩。

二改造项目用地概况详见表表项目规划建设用地亩用地类别亩经营性用地道路广场用地绿化用地行政划拨用地其它三未来几年供地计划详见表表年限面积年年年年备注亩四经营性用地出让地价分析建德城区近五年经营性用地年度平均地价状况详见表年截止月日止市区经营性用地地价状况详见表表年度平均地价年年年年年平均地价万元亩表序号宗地面积亩用途容积率起始价万元成交价万元备注新安路商住新安江下溪头商住公用设施新安东路原八达公司商住新安路原宾乐园商办新安江大塘坞商住合计平均地价万元亩改造项目经营用地供地地价分析从以上二表数可看出，建德市区经营性用地地价平均地价在万元亩，而年虽在国家宏观调控政策影响下，但地价仍上扬不止平均地价达到万元亩，尤其是用周边二宗地宗为与区块相邻白沙路西侧，用途为商住，成交地价为万元亩，另宗为严东关路北侧，商住用地，成交地价为万元亩。

这主要是由建德八山水分田土地环境和建德作为国家优秀旅游城市休闲度假胜地和良好社会发展趋势和交通状况所决定。

目前，我们改造开发桥东区块位于城市中心区块具有如下优势区块北靠绿色牛头山体，南依清辙新安江是优良居住佳地是建德市区仅存最佳地块，是不可再生开发之地。

城市二条主干道东西穿过，交通便捷，严州大道及规划商业广场给区块营造了浓郁商业氛围，临江而建江滨路给区块营造极佳休闲之地。

极低建筑密度，大面积绿化，合理容积率等良好规划设计，均给该区块创造了极佳开发前景。

综上分析该宗地开发虽受国家政策定影响，但建德所特有开发小气候条件是难以改变，因此，该区块可供经营性用地，每亩万元亩地价是不受质凝。

第六章投资估算和资金筹措改造项目投资估算改造项目投资估算依据国家计委国家建设部预算建设项目经济评价方法与参数第版浙江省建筑工程预算定额浙江省安装工程预算定额浙江省市政工程预算定额浙江省建设工程取费定额浙江省建筑工程计价暂行办法建德市建筑工程造价信息建德市人民政府建政号关于加快城区工业企业搬迁若干意见建德市人民政府建政函号关于公布年度建德市城市房屋拆迁货币补偿基准价通知建德市人民政府建政号建德市征用集体所有土地实施办法本项目价差预备费用依据计设资号文及浙计经基号文，暂按零计。

二集体所有土地征地费用估算根据建德市人民政府建政号建德市征用集体所有土地实施办法规定，改造项目需征用新安江村集体所有土地亩，报批征地费用约万元，其中，报批及相关规费万元，征地补偿费万元，青苗补偿费万元，集体土地宅基地征用费万元。

三房屋拆迁安置费用估算改造项目总拆迁户户，建筑面积万，其中第期拆迁户户，拆迁面积万，第二期户，拆迁面积万。

需建拆迁安置房万。

其中第期需建拆迁安置房万，第二期需建拆迁安置房万。

拆迁安置万元备注勘察设计费年工程勘察设计收费标准。

工程质监费按工程造价计取。

工程监理费按工程造价计取。

工程招标代理费合计七其它费用估算预备费按项目投资额计取，计万元。

涨价予预备费不计提涨价预备费。

投资方向调节税根据国税发号文投资方向调币税按零税率计算。

建设期利息贷扣按年期年利率为计取，计万元。

建设单位管理费按项目投资费用计取，计万元。

八流动资金估算本项目所需流动资金量不大，则不予考虑。

九桥东区块改造项目开发投资估算汇总表详见表表序号投资估算项目投资估算万元备注集体土地报批征用费房屋拆迁安置费估算集体土地房屋拆迁补偿费国有土地居民拆迁补偿费集体土地住户拆迁安置房建设国有土地居民安置房建设各种补助奖励费安置区基础设施建设费安置房建设前期费用企事业单位搬迁费土地整理费用基础设施配套费基础设施配套建设费基础设施配套前期费相关费用财务费用预备费用管理费用合计二资金筹措本改造项目开发建设总投资万元人民币，是以社会经济效益为主，直接经济效益为辅旧城改造结合企业搬迁项目，资金来源于政府资金投入和银行中长期贷款，具体计划为政府投入桥东区块改造专项资金万元建德市城兴城防有限公司实收资本万元。

申请银行贷款万元。

具体详见投资使用计划及资金筹措表。

详见表投资使用计划及资金筹措表表序号资金使用项目合计万元使用年限第期改造投资使用计划集体土地报批征