建筑创意园区项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

依托延庆县环境资源优势及其妫水河城市生态景观带，倡导生态环保节能科技创新等新理念，主张贯穿全程绿色设计绿色建筑绿色运营，北京建筑创意区将成为创新型生态环保园区典范。

二城市规划以北京城市总体规划北京市区中心地区控制性详细规划北京旧城历史文化保护区保护和控制范围规划北京市地下空间发展规划远郊县区区域规划和卫星城总体规划为基本框架，制定历史文化名城保护城市绿化系统国家和市级风景名胜区等批重点规划，完善城市规划体系。

在具体实施中做到保护历史文化名城风貌落实北京旧城历史文化区保护和控制范围规划，根据各历史文化保护区文化内涵和特色，优化土地使用功能。

提高城市承载能力改善城市交通，进步加强交通设施建设，改进和加强交通管理，完善城市道路网和轨道交通网。

建立以公共交通网络为主体快速交通为骨干现代化城市交通体系。

优化城市能源结构，为改善首都大气环境创造良好条件。

保障城市供水，积极配合国家有关部门实施南水北调工程，建设官厅水库饮用水源恢复工程，完善供水管网。

维护城市安全运行，全面建立起山灾害监测预警系统救灾指挥系统减灾行动系统组成全市统综合防灾减灾系统。

重点做好防震减灾和消防工作。

改善首都生态环境以造林绿化治理水土流失和风沙危害为重点，建成三道绿色生态屏障。

以燕山太行山绿化工程前山脸爆破造林工程为重点，建设山区生态圈，开展退耕还林还草，使林木覆盖率提高到以上。

以五河十路和农田林网建设为重点，搞好绿色通道建设，构筑平原生态圈，使平原地区林木覆盖率提高到以上。

以首都绿化隔离地区建设为重点，形成城区生态圈。

保护和合理利用资源严格保护和合理利用水资源，以建设节水型城市为目标，采用征收水资源使用费水资源使用权交易等经济手段，优化水资源配置和使用，推动节水资源化再利用。

加强土地资源保护和利用，强化对农用地管理和转用审批，严格控制各类建设占用耕地，加强基本农田管理，实行占用耕地补偿制度积极开展土地整理复垦，增加耕地后备资源，保持耕地总量占补平衡加强对土地利用分类制导，合理规划各类功能区建设用地，严格控制市区村镇建设用地规模。

加强矿产资源管理，实施资源保护政策，大力推行综合开发和综合利用，满足城乡建设需要。

促进人口健康发展坚持计划生育基本国策，严格控制人口增长，加强外来人口管理，调整人口分布，积极解决老龄化带来问题，促进经济社会与人口资源环境协调发展。

规划布局和要求北京正在进行城市中心区和个城市边缘集团布局建设，中心区和边缘集团之间铺设万平方米绿化隔离带，逐步形成城市中心区绿化隔离带边缘集团卫星城小城镇城市新布局，初步形成功能完善布局合理城市体系，形成现代化与古都风貌和谐结合国际大都市城市格局。

三有关规划对延庆新城定位延庆新城规划有关内容延庆新城规划提出，新城区域功能定位为生态职能延庆新城将成为北京市后花园西部生态屏障重要环，重要水源保护地，保障首都城市生态安全关键区域，是西部发展带中生态型城市发展区。

经济职能延庆新城将成为京津冀北区域经济发展重要节点，北京联系西北空间枢纽和产业纽带。

农业循环经济重要示范区，建设生态农业为特色都市现代农业示范产业区。

最具特色体验旅游和休闲旅游区，发展高端旅游休闲经济。

服务北京国际大都市科研艺术创意型产业新区。

文化职能延庆新城是历史文化名城重要组成，集中众多著名风景名胜区历史悠久文化大县。

促进首都对外交往事业重要组成。

定位核心与发展目标延庆地区和新城发展定位核心可概括为三个方面首都生态涵养重地国际旅游休闲名区现代生态宜居新城。

以生态涵养和环境建设为前提，加强首都重要水源地保护和西北部生态屏障建设积极保护挖掘历史文化和风景名胜资源，塑造地域文化特色，发展包括旅游休闲商务在内高端服务业生态友好型工业都市型现代农业，努力构建循环经济产业模式建设辐射区域京西北交通枢纽和物流基地充分尊重和利用山川盆地自然地理地貌特征，营造山水相间组团式城镇发展空间格局，配置覆盖城乡优质完善公共服务设施，建设宜居新城典范。

本项目功能定位依据前期策划，北京建筑创意区将成为高端创意机构创作场所高端创意机构教育与培训基地建筑科研项目科研实验成果展示与市场转化基地服务于创意设计人员高品位开放式休闲交流场所。

本项目定位北京建筑创意区遵循延庆总体规划要求，作为北京延庆设计创意产业园区期项目，启动并引领地区创意产业发展打造国际流集创作培训科研成果展示文化交流等全面功能创新型文化创意产业聚落形成北京市泛建筑创意产业及相关行业交流最重要主流平台。

依托延庆县环境资源优势及其妫水河城市生态景观带，倡导生态环保节能科技创新等新理念，主张贯穿全程绿色设计绿色建筑绿色运营，北京建筑创意区将成为创新型生态环保园区典范。

二产业政策分析文化产业是市场经济条件下繁荣发展社会主义文化重要载体，是满足人民群众多样化多层次多方面精神文化需求重要途径，也是推动经济结构调整转变经济发展方式重要着力点。

文化走出去步伐加快，文化进出口贸易逆差逐步缩小，我国文化产业国际竞争力不断增强。

总看，我国文化产业呈现出健康向上蓬勃发展良好态势，正在成为推动社会主义文化大发展大繁荣重要引擎和经济发展新增长点。

延庆以优美自然环境为依托，特殊地理位置，是适合创意产业机构飞速发展沃土，可为创意产业发展提供良好空间形式，希望吸引大量致力于生态环保文化创新事业机构落户延庆。

与北京夏都信达国有资产经营管理中心凭借自身实力及社会责任感，必将在推进延庆文化创意产业及生态环保事业全面发展打造国际流低碳经济社会进程中做出贡献。

三行业准入分析在全球化创意产业大潮中，北京找到了结合自身文化科技资源优势产业定位文化创意产业。

在两会上，北京市已经正式提出将文化创意产业作为北京支柱产业。

项目贡献本项目落成将成为延庆县又个集生态，环保，节能于身特色项目，填补延庆创意产业空白，填补北京市与规划创意产业空白，成为服务于北京国际大都市科研艺术创意型产业新区，打造出北京建筑创意神话。

其贡献主要表现在以下几个方面贡献创建特色生态示范区倡导落实保护生态环境要求，倡导新环保方式及能源应用技术。

环境友好规划设计，有效控制开发对生态影响。

在中采用适宜技术，使建设和运行过程中对环境破坏降至最小。

将河流生态修复融入规划设计，保护母亲河水资源保护周边生物群落。

作为延庆县环保开发建设试点，成为环保实验示范基地，起到教育示范作用，加强公众生态保护意识。

贡献二打造泛建筑展览社区建筑大师个人风格实物展示，将成为延庆休闲旅游又品牌性资源。

建筑文化与传统文化有机融合，在传承历史文脉基础上开拓创新。

先进建筑规划理念，成为提升园区整体品质可靠保证。

贡献三提升国际影响力汇聚国际建筑大师世界各国建筑大师，目光均投向中国，不但在中国拥有自己作品，更会来中国定期工作。

领跑国内设计行业本项目是北京市唯建筑创意区，必将拥有巨大影响力和推动力，今后将作为亚洲建筑师大会分会场成功举办系列活动。

研发新产品技术行业发展与新技术新产品创意与研发密不可分。

本项目在这方面将推动相关产品创新。

推动关联产业建筑作为产业内涵巨大，拥有系列相关设计和生产行业。

本项目将有力推动相关设计理念发展。

贡献四促进社会主义新农村建设对农民住房回迁进行妥善安置，利用新型科技如太阳能技术，提升居住条件。

创造更多就业机会。

加快建设各项基础设施。

加快延庆城市化建设。

贡献五吸引国内外创意投资高回报率产业优势大幅拉升延庆区域经济发展。

吸引国外环保投资。

开启建筑创意产业新型发展模式。

吸引世界各地创意资金。

二项目特色贡献六围绕项目定位，打造项目特色功能分区及产学研经营模式北京•建筑创意区，功能分区包括创意工作室部分教育培训部分会展交流部分主题建筑配套服务设施配套酒店室外空间利用配套管理用房及市政设施。

园区本着以生态环保为基础，建筑创意为提升原则，为世界建筑大师搭建个充分展现最先进设计理念空间。

在这里，思想和智慧火花自由碰撞，神奇妫水河畔将产生出无尽奇思妙想。

这里将产生环保生态保护示范效应，成为全国行业元建设工程其他费用万元建设期贷款利息万元预备费万元。

投资构成见下表表项目投资估算汇总表序号项目名称建筑面积单方造价合价万元混合用地建设总投资工程费用工程其他费用建设期贷款利息预备费二教育科研用地建设总投资工程费用工程其他费用预备费三总投资工程费用工程其他费用序号项目名称建筑面积单方造价合价万元建设期贷款利息预备费四资金筹措计划本项目全部投资为万元，由项目建设单位负责筹措项目所需全部资金。

教育科研用地部分项目资金全部为建设单位自有资金混合用地部分项目为建设单位自有资金，其余拟申请银行贷款第十章财务评价项目投资总投资估算为万元，其中工程费万元建设工程其他费用万元建设期贷款利息万元预备费万元。

二测算说明根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，贴现率确定为本建设项目财务分析暂按运营期年考虑项目建设期为年本次财务分析只对混合用地部分进行测算，混合用地建安工程投资万元。

三项目主要收入现金流入为综合功能区创意研发工作室销售收入，设计体验酒店营运收入，创意主题会展中心出租收入具体详见附件营业收入与税金及附加估算表。

创意研发工作室收入创意研发工作室销售部分按照建设期末全部次性出售，元计。

创意主题会展中心创意主题会展中心室外展览区部分，其经营期前两年租金按万元平米年计，以后逐年按环比递增，至经营期第十年止，经营期第十年起租金不再变化出租率经营期第年按，第二年按，第三年及以后按计会议展览区部分，其经营期前两年租金按万元平米年计，以后逐年按环比递增，至经营期第十年止，经营期第十年起租金不再变化出租率经营期第年按，第二年按，第三年及以后按计交流展示工作室部分，其经营期前两年租金按万元平米年计，以后逐年按环比递增，至经营期第十年止，经营期第十年起租金不再变化出租率经营期第年按，第二年按，第三年及以后按计。

综合功能区销售收入综合功能区销售按建设期末全部次性出售，元计。

设计体验酒店收入设计体验酒店按间客房测算，客房按平均房价计，其经营期第年按元间天计，以后逐年按环比递增，至经营期第六年止，经营期第七年起房价不再变化洒店平均出租率经营期第年按，第二年按，第三年及以后按计。

四现金流出现金流出为开发成本，创意主题会展中心设计酒店营运成本含税费。

具体内容详见附件总成本费用预测表本项目开发成本在建设期内完成。

其中综合功能区创意研发工作室销售所需交纳营业税金及附加和土地增值税在现金流量分析表中单独列示本项目经营成本从建设期末最后年开始计取，建设期末按照销售收入计取，运营期第年按照营业收入计取，第二年按照计取，