建设集团有限公司净月乐透城项目可行性投资论证建议报告word文档（24页）

二市场前景预测房地产业是市重要产业，政府将会采取倾斜政策保持房地产业稳定发展，这将会对市稳定和活跃起到积极作用。

其次，市为刺激经济发展，保持繁荣稳定，制定了鼓励外商投资优惠政策和措施，这必定为房地产业深化发展带来契机。

年，市年内新建住宅建筑面积万平方米，拆除减少建筑面积万平方米，新增住宅建筑面积万平方米，至年底，市区实有住宅建筑面积万平方米，实有住宅使用面积万平方米，实有住宅居住面积万平方米。

按当年市区居住人口万人计算，市区人均住宅使用面积平方米，比上年提高平方米，人均住宅居住面积平方米，比上年提高平方米。

以上数据可以说明，近年来市房地产业发展非常迅速。

随着人们生活水平提高，如城市人均居住面积达到平方米目标，则市尚需新建住宅万平方米，市场潜在需求巨大。

第二节建设规模项目开发总用地面积公顷，其中规划居住用地面积公顷，规划总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积万平方米，配套公建面积万平方米，项目总投资亿元。

项目三期建设总用地面积公顷，规划总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，地下室面积平方米，车位面积平方米，商铺面积平方米，容积率，绿化率，三期工程总投资万元。

第四章建设地点及建设条件第节建设地点建设地点公司位于市南部地区，包括。

二建设场址主要特点符合市规划。

拟选场地位于市城市规划用地范围内，符合规划要求。

本项目建设用地已经国务院批准。

属新规划居住区，人文环境好。

区位优势明显，属市房地产升值潜力较大区域之。

紧邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，建设施工便利。

区域内基础设施完备，水电暖煤气供应均有保障。

自然条件较好。

环境幽雅，无污染源，符合现代人对居住场所要求。

交通方便。

拟建小区周边交通条件良好，相邻和相近有经十路水泥厂路。

但目前水泥厂路尚未开通公交车。

第二节建设条件自然条件气候市属暖温带大陆性季风气候区，具体气象资料风向常年主导风向冬季主导风向夏季主导风向风速最大风速冬季平均风速夏季平均风速气温年平均气温摄氏度极端最高气温摄氏度极端最低气温摄氏度相对湿度最冷月平均相对湿度最热月平均相对湿度全年平均相对湿度降水量年平均降水量年最大降水量日最大降水量时最大降水量最大积雪厚度最大冻土深度地形地貌水文地质规划区内岩石埋深较浅，主要为弱风化石灰岩，地基承载力较高。

抗震设防市地震基本烈度为六度，重要工程抗震性能按烈度七度进行设计。

二配套设施规划区所需各种公共服务设施和市政配套设施配套齐全，完全可以满足项目开发建设，以及满足规划区居民生活需要。

第五章规划建设方案第节规划设计概念现代化生活需要有安宁居家环境，便捷交通联系，方便服务设施。

规划方案中从空间层次设施布局道路结构等角度出发，组织了公共交往空间交通通道与停车空间安静与私密居家空间功能适应居民不同需要不同行为特征场所，形成环境安宁交通便捷生活方便居住生活社区。

城市环境生态化是现代城市环境建设理念，它将拉近人与自然之间距离。

充分利用现状地段中各种自然条件，构筑系统化绿地景观场所等环境，造成环境空间近人感和亲和力，将是规划方案中极力表达设计思想。

第二节规划简述及指导思想项目规划指导思想为把本项目建设为精品楼盘品牌楼盘，建设单位聘请国外著名设计机构进行设计。

遵循环境社会和经济效益相统原则，依据国际建设新型全方位住宅小区模式，整个项目将全方位建设居民住宅商业用房幼儿园等设施，铺设高水准交通干道，并辅以优质物业管理服务，把东方科技家园小区建设成为环境设计独创性强配套设备完善以人为本居住舒适高尚住宅小区。

二项目建筑布局住宅类型本方案在规划区内安排了两种类型居住建筑，分别是第类，板式小高层住宅，建筑高度为层第二类，高层塔式住宅，建筑高度为层。

路网系统规划区内采用机非分流道路系统，其中机动车道路分三级设置，它们是城市次干道，小区级主干道和小区级次干道。

机动车道深入每个居住和公共设施组团，满足军民生活公共服务消防要求。

步行系统将区内各个功能组团公共活动场所串联，同时延伸到外围城市道路系统和城市主要功能区连接。

这种布置可以常年使小区机动车道路线形简捷服务方便，减少了机动车交通对邻里生活影响。

各个居住组团之间由通行非机动车林荫道连接，在这个环行林荫道上，传联了各个居住组团公共绿地自行车存放点和休息活动设施。

林荫步道以非机动车和步行交通为主，同时，为使用全民健身活动开展，林荫步道也可以成为跑步山地车运动主要场所，配合山地林木绿化，形成居民进行健身活动有氧环境。

区内机动车停车场采用分散式布置，由地面停车和地下停车组成。

规划地面停车场围绕小区次干到不止，或沿路停车，或深入居住组团。

地下停车场可以利用地形或位于公共建筑地下，或在地形允许情况下，形成半下式停车库。

本着节约土地增加绿化环境空间原则，近期采用平面停车方式，远期可以安装机械式垂直升降停车平台该设备可以使停车位增加三倍，以解决机动车增长带来停车问题。

自行车存放在结合地下室建立车库内，车库出入口设于小区林荫步道旁，并位于居住组团中心位置。

绿化规划区绿地系统规划充分利用规划区本身具有两山水之称自然环境优势，规划组成树木沟塘广场林荫步道体化绿化空间。

区内绿化系统采用小区组团宅间三级布置，并通过连接居住组团之间林荫步道形成中心绿地是居民进行交往活动身体锻炼戏耍游憩主要场所，中心绿地内以树木草坪为主要环境构成要素，构筑起伏平缓草坪，点缀各种花卉树木。

组团绿地内布置儿童游戏场亭廊座椅，与住宅绿化庭院紧密相连，形成可以供人停留空间场所，达到邻里自然监视安全效果。

房屋设施外墙面选择不同色调外墙面砖或外墙涂料，拼制或绘制各种图案，做到与周围环境相互协调。

内装饰实行菜单式住宅二次装修设计方法，为住户提供可选择空间，同时降低次投资不必要浪费，套内用户除橱卫次装修，其余用房卧餐起居均为初装修。

其中，居室为水泥地面，厨房厕所地面为防滑面砖地面，门厅选用普通面砖地面。

内墙为普通抹灰，喷内墙涂料。

厨房厕所采用瓷砖墙裙。

门窗内外窗采用钢塑窗，内外门均为木制，分外户门，设有防盗门。

其他设施水电暖煤气参照有关规定做好设置，卫生间设洗手盆，坐便器和淋浴器水管接头，有线电视电话网络线路入户。

三基础设施给水根据市总体规划规定人均生活用水标准升人日计算，未预见水量按计算。

污水根据市总休规划规划区域内实际情况，排水体制采用雨污分流，在规划区内设立污水排放系统。

雨水充分利用地形条件分片排放雨水，尽量减少管径降低造价，按照就近收集排放原则排到河，管材为钢筋砼管。

燃气采用天然气，气源来自建新路中压市政燃气管线，按人均耗气量立方米年计。

小区内采用中压管网供气，供气方式采用用户调压器中压供气和箱式调压器低压供气相结合方式，其中前者主要用于高层住宅，后者主要用于普通住宅及配套公建。

供热采用总体规划综合热指标居住平万米，公共建筑平万米确定本区供热负荷。

采暖管道采用支状管网，管道采用不通行地沟敷设。

供电根据区域内规划，采用分类用电综合指标测算用电负荷，电源引自供电局南郊变电站，采用放射式向小区内变电所供电，并由电缆敷设送至各单元用户，低压用户电压等级为。

主要电力干线在主要道路采用电力电缆沿电缆沟敷设，其他道路采用电力电缆穿保护管埋地敷设。

广电通讯本项目同步建设电信计算机网络有限电视等广电通讯系统。

电信负荷预测采用分类指标法进行计算，住宅线户，公建线平方米。

电信网络接入电信分局。

小区有线电视系统接市有线电视网，每幢住宅楼为个与线电视系统，每户均有个或若干个电视插头。

学校内设用天线及闭路电视系统。

所有广电通讯线路在主要道路采用电力电缆沿电缆沟敷设，其他道路采用电力电缆穿保护管埋地敷设。

消防室外消防给水管道与给水管合用，消防压力保证灭火时最不利点消火栓自由水头不小于米，规划布置消火栓间距不大于米，消火栓接口直径不小于，消火栓尽可能设在交叉口和醒目处，同时距建筑物距离不小于米，并距车道距离不大于米。

道路和各建筑物之间设计充分考虑消防要求，消防车可直接到达各单元。

监控设施小区安装住宅智能安全防范和监控系统，由社区管理部门会同公安消防急救保险等相关部门共同组成，以处理各种情况，起到良好安全防护作用。

第六章环境保护与节能第节环境保护周边环境现状该项目地处市区部，南依，周围无重污染企业，环境状况较好。

二污染小区建成入住后，除产生少量生活污水厨房油烟和生活垃圾外，无其他污染物排除，对周边环境不会带来明显影响。

三环保措施污水小区污水进入市政污水处理系统达标后排放。

厨房油烟本项目在厨房采取通风排气措施，炉灶上方设有带机械排风和油烟过滤器吸排油烟机，防止厨房油烟污染环境。

生活垃圾小区内不设集中式垃圾中转站，住宅楼前道路旁适当位置设置专垃圾桶，垃圾宜分类收拣，由小区垃圾自动装运车每日清运到市政垃圾站。

项目施工过程中环境保护项目施工时应根据市建设项目环境保护方法要求，结合项目所处地理位置，制定出环保措施，尽量减少对周围自然环境造成破坏。

项目竣工后，应当立即修整和恢复在建设过程中受到破坏环境。

第二节节能按照民用建筑节能设计标准要求，本项目拟采取以下节能措施室内各房间均配备专用动力线，供大负荷家用电器使用，以降低线耗，达到减少电压波动，提高供电质量效果。

二卫生洁具选用节水型，以节约用水。

三推广应用节能高效舒适安全有益环境绿色照明灯具，提高用电效率。

四高层供水采用减压阀，运用液压管理控制，节约能源。

五户外供热管网采用新型保温材料，以降低热量消耗。

散热器可安装恒温阀，按设定要求保持准确室温。

六尽量加大建筑物进深，提高住宅保温隔热性能，降低能耗。

控制建筑物体形系数，使该系数尽量小于。

七控制窗墙面积比，改善窗户保温性能，采用塑钢窗。

八采用新型节能墙体材料，推广使用新技术新工艺。

九加强物业管理，完善各项规章制度，减少不必要能源损耗。

第七章物业管理建立起高标准高效率物业管理系统。

物业管理主要内容包括小区保安保洁绿化服务小区修缮服务小区车辆人员进出及车辆停放管理小区代收代付有关费用小区突发事件应急服务家政服务社区文化活动电梯使用及公共场所秩序管理建立完善小区物业档案等。

第八章工程及销售进度安排公司三期工程项目开发时间初步安排如下年月项目规划设计及前期工作，完成旧房拆迁平整土地等工作，年内实现三通平年月开始二期工程施工，计划自年末至年月陆续竣工年预售年预售年现房销售年销售。

第九章投资估算和资金筹措第节投资估次干道。

机动车道深入每个居住和公共设施组团，满足军民生活公共服务消防要求。

步行系统将区内各个功能组团公共活动场所串联，同时延伸到外围城市道路系统和城市主要功能区连接。

这种布置可以常年使小区机动车道路线形简捷服务方便，减少了机动车交通对邻里生活影响。

各个居住组团之间由通行非机动车林荫道连接，在这个环行林荫道上，传联了各个居住组团公共绿地自行车存放点和休息活动设施。

林荫步道以非机动车和步行交通为主，同时，为使用全民健身活动开展，林荫步道也可以成为跑步山地车运动主要场所，配合山地林木绿化，形成居民进行健身活动有氧环境。

区内机动车