开发建设东坑镇“皇家一号”房地产项目可行性投资论证建议报告doc文档（80页）

分区域来看，随着东部线城市房地产市场竞争日趋激烈，越来越多房地产开发商逐步将眼光投向中西部地区潜力较好城市。

年前三季度，中西部地区房地产开发投资额同比增长和，远远赶超东部地区开发投资额同比增幅。

从地区投资结构来看，中西部地区房地产投资占全国房地产总投资比重也呈现逐年上升趋势。

西部房地产市场施工面积新开工面积位居首位受西部大开发等利好因素影响，中西部地区房地产施工建设速度赶超东部地区。

年前三季度房地产施工面积和新开工面积同比增幅中，西部地区最高，中部地区次之，东部地区居后。

写字楼新开工面积出现负增长前三季度，全国商品住宅新开工面积万平方米，增长写字楼楼新开工面积万平方米，出现负增长商业用房新开工面积万平方米，增长，增幅同期减少。

房地产价格呈现销售价格增幅放缓趋势据国家统计局信息，商品房平均销售价格，年季度涨幅，到二季度涨幅，到三季度涨幅。

另据国家发展改革委国家统计局调查显示，年月，全国个城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月份高环比上涨，涨幅比月份高。

年月全国个城市调研显示，全国房屋销售价格环比增长，意味着房价增长仍在继续。

宏观调控降低了房价上升速度，但并未使得全国房价呈现下降趋势。

长三角地区受宏观调控影响显著，成交量萎缩同时，价格明显下降。

月调研显示，当月上海房屋销售价格环比下降，南京下降。

回顾，全国房地产市场在经历了首季度高速增长之后，在宏观调控影响下，出现了短暂回调。

从下半年开始房地产市场需求依然呈现平稳增长态势，随着供给不断增长，房地产市场基本保持供需平衡，房地产价格涨幅逐渐趋缓，全国房地产市场逐渐向理性回归。

二全国房地产市场发展趋势判断从近年来房地产现状分析来看，我国房地产业在未来几年内将继续在政府宏观调控中发展，房地产投资增速将进步放缓，融资更趋向多元化，土地市场更加规范，建设用地增量控制更为严格。

国民经济增长客观上要求住宅与房地产业保持持续发展在市场经济中，国民经济增长取决于三大因素，即投资需求消费需求和出口需求，其中最根本是消费需求。

房地产业发展既扩大投资需求，又扩大消费需求，能从两方面推动国民经济发展。

从扩大投资需求方面来看，首先房地产业发展能直接或间接带动建筑冶金建材装饰家电家具金融等相关产业发展其次房地产投资能加快城市基础设施建设改善城市投资环境扩大城市规模，可以吸引更多投资置业者，促进经济社会发展再次房地产业发展，能提供越来越多就业机会，有利于社会稳定，给国民经济发展创造个良好社会环境。

从扩大消费需求方面来看，随着居民收入提高，居民有效购买力得到增强，住房需求将成为居民消费需求个重要方面，居民对房地产消费需求扩大，可以拉动整个消费需求增长。

随着房地产投资需求和消费需求扩大，房地产业对经济增长贡献率显著提高。

城市化进程需要大量房地产投入作基础我国正处在城镇化发展关键时期，最近年，我国城市化进程以年均加速度发展。

按照这个速度，在未来年内，我国城市化水平将达到世界发展中国家平均水平在未来年内，将达到世界平均水平。

根据国务院发展研究中心研究，我国城市化水平要达到世界平均水平，需要转移农村人口亿人，如果要将城市化水平提高到与中国工业和经济发展相应水平，则要转移农村人口亿人。

按照这估算，从目前开始，我国未来年内至少要建万人口城市座，或万人口城市座，我国房地产业发展将需要维持在个相当高水平。

经济社会发展使房地产潜在需求增加随着经济社会发展，居民收入和生活水平不断提高，其可支配收入随之上升，居民消费开始快速增长，消费结构将加快转变，同样存在改善住房条件需求。

各国人均从美元到美元，是住房消费持续发展阶段，而我国人均已经超过美元，人民生活总体上已达到小康水平，改善型住房消费发展潜力很大。

年末中国城镇居民人均住房面积为平方米，初步测算，我国年城镇居民人均住房面积可能要达平方米，每个城镇居民人均住房面积要在目前基础上再增加平方米以上。

相关政策支持，总体上将支撑房地产市场持续发展经过多年培育，在系列有利于住房消费税收金融住房二级市场开放等作用下，住房潜在需求正在加快转化有效需求，住房已成为居民消费热点，房地产市场持续健康发展客观条件是存在。

当前，规范房屋拆迁行为清理拖欠工程款清理整顿土地市场稳定住房价格等重大举措推进，总体上也有利于房地产市场持续健康发展。

房地产价格还将稳中有升从经济学角度分析，房地产价格主要是由房地产市场供求状况决定，当市场需求大于供给时，价格会上升，反之则下降。

从供需双方发展趋势看，短期内，需求会受到定影响长期内，房价下跌可能性不大。

房地产市场需求分为生活需求改善需求投资需求和投机需求。

生活需求和改善需求是刚性，其变化也是有规律可循。

在宏观调控新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进步回落而持币待购。

但从长期看，这部分需求是客观存在而且数量巨大，也是必然要释放出来。

而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。

从房地产供给方面来看，供给状况近期内难以有大改观。

长期看，随着我国二手房市场逐步规范，房地产市场化进步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。

因此，从供需双方发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺矛盾近几年内会持续存在。

在严格宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高态势。

三东莞房地产整体市场形势分析东莞地理位置优越，位于广州和深圳之间，起着承上启下作用。

同时它也是珠三角地区重要产业基地，东莞近二年增长率直是排在广东首位。

东莞市提出五年建新城建设目标，大力拓建改建城市基础设施，市政配套设施，城市面貌城市环境得到解极大改善，使东莞人不仅是个工业基地外还是个适合居住生态城市绿色城市。

年月，东莞获得国家卫生城市称号，东莞人居环境得到认可。

城市环境改善带来了投资环境改善，更多人选择来东莞投资，促进东莞经济发展。

东莞东莞市城市总体规划年将东莞城市定位由原来加工业基地改为国际制造业名城，以适应新轮经济发展。

这个定位将彻底改变东莞现有产业格局，产生升级势在必行，而随之带来就是人口结构改变，大量高学历技术型管理型人才将进入东莞。

在这种大势趋动下，东莞经济发展将继续保持高速状态。

而城市定位改变，将会刺激对第三产业需求，大量第三产业将在东莞落户，哑铃状人口结构逐渐向金字塔型转变。

东莞大力推进城市化和城镇化进程，利用二心八镇以点带面全面展开东莞城市化发展。

以上种种变化孕育着巨大房地产市场需求。

东莞房地产整体市场现状年东莞人均及恩格尔系数反映东莞户籍人口生活水平处于富裕阶段，在全国属于较高水平。

东莞房价收入比处于个相对比较合理范围，房地产价格没有脱离居民承受能力东莞房地产跟广州和深圳样是追求质量和数量并举，但东莞房地产滞后于广州深圳，正处于从起步阶段进入到发展阶段过程中，伴随城市升级转型，将进入加速提升阶段东莞城镇住房商品化远远低于深圳和广州，主要原因是东莞自建房和合作建房比例非常高东莞楼市无论从供给还是需求都处于个上升趋势东莞市新规划出台，使南城松山湖线成为东莞房地产最活跃新区域在城市化和城镇化带动下，经济不发达镇区房地产全面开始起动。

东莞房地产整体市场形势东莞未来房地产开发将继续保持上升态势泛珠三角即合作签订，提升了珠三角经济带在中国地位，未来发展前景不可限量。

东莞位于珠三角核心位置，扮演着重要角色，随着东莞城市化改造和产业升级，其地位将更为重要，东莞向前发展将带动房地产业兴旺。

泛珠三角示意图珠三角城市分布格局消费者结构将发生变化由三来补加工业基地向制造业名城转变过程中，随之改变就是人口结构，大量高学历高素质管理型技术型人才流入东莞，使东莞从哑铃式人口结构向金字塔型人口结构转变，导致居住需求随之转变，适合白领中产阶层中高档住宅产品将会成为市场主流产品类型。

房价将会继续上涨招挂拍土地获取方式增加了开发商拿地成本，同时近年来建筑材料价格不断上升，导致了开发成本增加。

而目前东莞房价还远远低于相邻广东深圳，房价还有较大上升空间，随着东莞城市建设速度加快，将推动东莞整体房价增长。

购房行为在未来段时期内仍以自住型为主东莞城市形象改变，让更多外来人口选择留在东莞，他们购房主要是解决自己居住问题和子女就学问题。

现有房地产分布格局将发生变化目前东莞商品房主要分布在莞城和东城，但随着城市规模向外扩展，南城万江五环路沿线将会成为未来房地产热点发展区域。

镇区房地产事业兴旺发展始于年村改居工作已在东莞个镇区进行，村改居是按照现代文明社区标准在年时间基本实现农村住宅公寓改造，它将使镇区房地产业得到兴旺发展。

东坑镇房地产整体市场形势分析发展现状经济发展区域位置及交通条件等因素导致镇区间房地产发展不平衡，发达镇区与不发达镇区其房地产开发相差较远镇区内房地产开发主要以东莞或镇区内本地企业为主，外来开发商较少房地产开发物业产品中，住宅占绝对比重④部分镇区商业地产开发已启动镇区内房地产消费群体主要以居住在东坑人为主镇区住宅市场消费者购房目以自住为主。

趋势判断在东莞市城镇化政策影响下，东坑房地产开发在近几年内将有较大变化住宅开发仍是东坑房地产开发重点，随着住宅开发加大，商业地产开发所占比重将会有所增涨城镇化建设推进，城市环境不断改善，未来东坑房地产价格将会上涨④未来东坑房地产消费群体，本地生活工作者仍将是最主要购房群体各镇区加大建设力度，城市形象城市配套差距在不断缩小，未来房地产竞争将由镇内转向各镇间。

第三部分项目区域价值分析影响区域城市发展与规划因素东莞市总体城市发展与规划东莞市城市定位根据已经获得批准东莞市城市总体规划，东莞城市定位以国际制造业名城为特色现代化中心城市。

东莞市把建设以国际制造业名城为特色现代化中心城市为核心发展战略目标，争取在制造商贸科技信息服务等方面成为区域中心，成为国际制造业名城生态绿城以及文化新城，成为产业发达综合实力雄厚创新功能突出以及城市环境优美现代中心城市。

东莞市总体城市发展规划依据东莞市城市总体规划东莞市城市规划区确定为区镇，总面积，平方公里东莞市规划范围为莞城东城万江南城个区和寮步镇西北个自然村行政用地，总面积平方公里。

强化中心城区核心地位，以中心城区为核心，加速发展以虎门为副中心西部城镇带和以常平为副中心东部广深铁路城镇带，重点发展石龙塘厦长安樟木头麻涌等中心城镇城镇进圈工业进园民宅进区娱乐业态，如酒吧夜总会等，而文化与休闲产业基本为空白。

餐饮东坑餐饮主要为东兴路沿街分布中低档次大排档，中高档餐饮非常少，东坑人对于中高档餐饮消费往往选择到邻近镇区。

家电电子东坑目前家电电子销售主要分布在东兴路和华润超级市场内，但货品整体档次低类型少是东坑家电电子商业发