开发建设天泉城堡项目可行性投资论证建议报告word文档（33页）

第二部分法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权法律手续现状描述项目立项项目是否已经立项项目已经立项。

立项主体是否能够变更不能有关立项政府文件珠海市香洲区唐家湾镇留诗路地块立项公告。

项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属天天清泉房地产开发有限公司土地用途居住用地，商业用地有关项目用地现状政府文件珠海市香洲区唐家湾镇留诗路地块。

有土地使用证。

项目用地规划规划用地所有权归属天天清泉房地产开发有限公司规划用地使用权归属天天清泉房地产开发有限公司规划用地用途居住用地，商业用地项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序描述通过投标方式获得土地。

取得土地使用权需要工作日个工作日。

取得商品房用地土地使用权所需条件宗地面积规划土地用途住宅商业容积率且绿化率大于等于建筑密度集中商业区建筑密度，住宅区建筑密度出让年限住宅年商业年备注上述标物以现状供地上述标物商业建筑面积比例不超过，应集中布置上述标物阳台面积比例不超过上述标物不设保留价。

取得土地使用权风险及控制竞争对手公司出价不确定，必须通过本公司现况，制定相应项目策划，预计出最接近标底楼面地价。

政策性风险评估政府资源利用评估当地政府对外来投资态度积极当地政府职能部门办事作风积极当地政府对该项目关注程度积极地块周边已有开发商项目成败政府因素与政府未来规划与政府合作关系密切政策变更对项目开发影响城市规划限制或更改影响大突发性政策等政府因素导致项目中断开发报批报建流程无法完成项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失可能性判断。

二合作方式及风险评估合作方基本情况天天清泉房地产开发有限公司，成立于年月日，注册资本万谢健伦投资，陈锋，陈思妍，卢思成，徐嘉恩，黄思豪均为。

天泉地产是附于天泉集团子公司，而天泉集团下面属几个大企业，其中之就是天泉科技，这是天泉集团前身，其创办时间早，至今已经经历了超过年，其研发能力高，多次获得国家资助，同时在为朝鲜建设提供了技术支持，而其与天泉地产同属脉，可想天泉地产技术能力相当雄厚。

同时为应对低碳经济时代行业发展，践行绿色建筑责任，天泉地产投入专项资金和技术力量进行低碳节能建筑研发，并以实际项目为实践平台。

年，天泉•城堡物语荣获住房和城乡建设部绿色建筑与低能耗建筑双百示范工程称号，同时成为杭州市首个由政府授牌绿色建筑试点项目。

另外，天泉地产还积极与新加坡设计公司及深圳建科院合作，将位于珠海唐家湾天泉地产总部基地项目打造成国家最高等级绿色节能建筑。

合作方式通过民间拆解方式次性买断土地，总价约为亿。

然后通过建后分销售收入建后分利润等方式偿还资本。

由天天清泉公司单独开发销售管理。

操作方式意向协议签订，个工作日内，支付万元人民币贰仟万元整作为协议履约保证金。

参与该宗地公示报名时，支付公示综合价金即万元人民币贰亿贰仟万元整竞买保证金。

取得该宗地土地使用权后，在签订国有建设地使用权成交确认书时，支付成交土地综合价金，即万元人民币贰亿贰仟万元整。

④所有手续完毕后，确认土地所有权全归我公司所有后，付清全部成交土地综合金。

主要合作条件报批报建手续办理拆迁安置补偿付款内容和条件交地标准合作风险评估土地为唐家湾镇块荒废空地，之前没有任何拍卖行为，没有任何产权纠纷土地使用年限商业年，住宅年土地权属无瑕疵，无抵押或其他法律纠纷土地方为珠海土地局，信用度极高付款完成，通过立项后，马上可以进行动工未来唐家湾镇规划理想，对该区域规划发展有利于该项目发展。

三总体评价该项目总体来讲法律手续比较简单，我公司通过拍卖取得土地。

宗地拟规划为住宅用地与商业用地，土地使用性质明确。

加上政府积极配合工作，使得我公司对该项目开发顺利进行。

倘若政府加快对唐家湾整未来规划节奏，将对该项目带来很大有利影响。

第三部分市场分析区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间唐家湾科技路北，留诗路西地块处于唐家高新技术区工业产业园和校园带，属于年起珠海市重点新城开发规划。

留诗路烂尾十年后于年道路重新动工，建成后留诗路已完善周边路网，极大改善该区域投资环境。

为进步呼应珠海唐家湾新城规划战略，整合资源，加大唐家湾新区港湾大道与留诗路带建设力度，于年月成立开发建设项目。

宗地属于唐家湾属地范围，珠海政府在珠海高新区建设滨海智慧新城行动计划中指出三大建设任务，即建设生态宜居智慧宜居多元共生唐家湾。

这使得唐家湾发展得到了政策上支持，珠海政府将围绕珠海市新轮城市空间布局，兼顾社会经济环境三者整体利益，重视经济发展与生态环境协调，强化社区公共中心优质特征，实现高端消费服务需要，并且完善各级服务设施，利用良好滨海景观资源，形成区级行政办公商务办公商业金融文化娱乐等功能完善城市核心区域。

开展后环东岸及丁婶园等旧村及周边用地改造工作，建设情侣北路西段科技路留诗西二三及四路创意中路滨湖纵路留诗中路等后环新城市政配套道路，并分期开发港湾大道东侧已建且保留居住用地，打造综合服务片区，努力将后环新城打造为区域性康体休闲中心滨海居住中心商业娱乐中心和珠海市重要科技创新和文化创意基地。

唐家湾在各大品牌开发商进驻后，借着强势资源背景，近年成为外地投资度假客首选区域之，目前已形成珠海豪宅区这印象，因这种开发背景，唐家湾片区产品供应基本为中大户型为主，典型项目如格力海岸，中海银海湾。

而刚需盘则有中海桃花源和华发蔚蓝堡。

购买人群变化由于本项目处于唐家高新技术区工业产业园和校园带，因此越来越多白领阶层不断涌现，工厂对中高层管理人员需求增大和学生教师群体增加，使该地区呈现年轻化和知识化结构，年轻人意识逐步加强，而管理人员则追求高品质环境。

个性追求和对私人空间向往逐步走向成熟，使本地区中小套型住宅有了极大需求，而我们房地产开发有限公司也顺应该潮流，推出不少具有针对性中小套型住宅。

该地区购买人群也将由壮年工薪阶层，向年轻族和小家庭转变，从而使本项目开发更有针对性，适应购买人群需求。

二区域内供应产品特征区域内表现最好个案状况格力海岸装修状况精装预售证产权年限物业费元月建筑面积平方米绿化率物业公司珠海格力地产物业服务有限公司容积率交通状况坐路路路路路公交车停车位期个项目简介格力海岸，踞珠三角臻罕南向半岛之上，位处与近代文明伴生南中国海第湾珠海唐家湾，千年福地，靠山向海。

拥公里阳光海岸线，享万平米原生山脉天然氧吧，邻公顷红树林湿地。

壮美自然，生态人居。

拥公里阳光海岸线，享万平米原生山脉天然氧吧，邻公顷红树林湿地。

壮美自然，生态人居。

项目位于情侣北路唐家湾新城核心片区，周边千米范围内五大主题公园萦绕，郊野公园体育公园城市公园社区公园滨海公园，其中南中国海沿岸规划为生态滨海公园，设计总长公里观海绿色长廊。

邻近总部基地核心片区，金山软件园蓝湾智岛等重大项目均已启动，大学园区集结了北师大北理工中大等知名学府。

娱乐休闲生活交通等配套应俱全。

格力海岸，珠海海景第豪宅。

雄踞珠三角臻罕南向半岛之上，位处与近代文明伴生南中国海第湾珠海唐家湾，千年福地，始于山开向海。

格力海岸媲美全球八大湾区，紧邻万平米原生山脉天然氧吧与公顷红树林湿地，拥有珠海最美阳光海岸线，享受湛蓝海天绝美胜景。

格力海岸总建面百万平方米，由风帆洋房蝶式高层凌云高层等多元化建筑错落布局而成，与自然共生共处，绿化率高达，项目打造个泊位私家游艇会万平米山水主题园林平米高端瞰海会所国际化幼儿园以及后续万平米滨海风情商业街等优越配套。

顶级度假生活，时刻奢享。

项目销售动态格力海岸在售蝶式高层栋和栋，两房，四房，起价元，均价元。

格力海岸新品平米凌云高层将在五期间正式接受公开认购，样板房也将于五倾城绽放。

分析本案在区域市场内机会点和威胁点机会点项目位于珠海东部地区，随着经济发展，珠海市内住房供给存在定压力，人口未来将会向东西两部分分散。

加上政府规划，对唐家未来投入加大，项目附近将会打造座唐家新城，配套设施不断完善，新市区建设方便人们生活。

未来港珠澳大桥与深中大桥开通，入口均位于珠海东部地区，居住在珠海东区具有定地理交通优势。

附近楼盘普遍档次较低，产品力较差，改善型客户存在定外溢情况，本案将着力打造高质量低价位现代宜居住宅，吸引刚需客户和改善型客户，契合市场需求。

项目周边生活配套区域，随着科技园发展和大企业纷纷入驻，未来职业需求旺盛。

由于唐家新城楼盘属于高档建筑，房价较高，会导致需求外溢到该项目。

威胁点项目周边楼盘较多，价格较低，竞争比较激烈，本项目需要在产品特色上做文章。

由于唐家与主城割裂，刚需产品主要内销，对价格波动反应较迟缓，市场压力下，将面临降价趋势。

珠海西区房地产业发展逐步完善，楼盘样式多样，随着政府规划投资，东西两边房地产市场竞争激烈。

目前国内房地产市场发展缓慢，并且房价有下降趋势。

在房地产市场宏观环境下，该项目要面临经济政策法律和融资各方面风险。

该项目客户群体以刚需改善型为主，但目前购房者普遍存在观望心理从而影响该项目销售进度，使公司资金难以马上回笼。

结论宗地位于珠海唐家湾新区发展规划片区核心片区，高新开发区附近，随着珠海唐家湾规划发展和大企业纷纷入驻，未来置业需求旺盛，地块升值潜力较大项目占地面积万平米，容积率，规模较大，便于产品规划和开发。

且区域宗地价值分区西侧南侧为专业经理占。

三人力资源缺口及解决由于项目接近北京师范大学珠海分校，该学校有不动产学院，为我公司提供足够符合项目发展人力资源。

但是学校学生缺乏定实战经验，因此需要总部调动或招聘社会上具有定工作经验人员加入，并对新招员工进行培训，以达到长久发展目。

针对目前社会状况，从事建筑行业劳动力不断减少，对该项目建筑造成定影响。

因此，我公司需要招聘足够多建筑者，方面可以加快建筑进度，另方面可以保证建筑者数量，不影响建筑计划。

此外，公司应加大对技术开发研究，随着科学技术发展，提供开发技术水平，以到达减少人力需要。

例如打印技术。

第八部分综合分析与建议优势天天清泉房地产开发有限公司简称天泉地产经过多年发展其品牌价值已经逐渐成珠三角地区乃至广东省大品牌，在全国房地产行业排名名列前茅，在珠海市内足以与龙头企业华发相抗衡，其价值高达亿元，企业运用品牌差异化原则，在不同细分市场建立不同市场品牌，其中天泉城堡品牌价值达到亿。

唐家湾在各大品牌开发商进驻后，借着强势资源背景，近年成为外地投资度假客首选区域之，目前已形成珠海豪宅区这印象，因这种开发背景，唐家湾片区产品供应基本为中大户型为主，典型项目如格力海岸，中海银海湾。

然而该项目主打中小户型，从而避免了区域内产品设计同质化。

项目位于城市郊区地段，环境优美，随着该区域进步绿化改造，未来将给项目提供更加优美景观。

在高新开发区工厂附近，宗地绿色宜居功能凸显。

项目周边有情侣北路淇澳岛石坑山森林公园„„为人们生活提供优美环境。

项目附近是高新科技区，附有学校工厂政府部门及村落，具有定生活人群和生活配套。

距项