弘善家园小区项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

为彻底改善前门地区居民居住环境和生活条件，解除安全隐患，保证前门地区人民群众生命财产安全和落实北京城市总体规划年年及保护历史文化名城，北京市崇文区人民政府根据北京市人民政府年月日第期会议纪要及关于左安门外北区住宅项目调整为崇文区危改外迁安臵项目通知京建开号文件精神，决定将朝阳区弘善家园小区作为前门地区定向安臵用房项目。

北京市崇文区人民政府年月日崇政批号北京市崇文区人民政府关于建设弘善家园小区项目批复中确定北京市崇文区城市建设开发公司负责弘善家园小区规划建设，并全权委托北京市崇文区城市建设开发公北京市工程咨询公司司组织规划建设，并由该公司代表崇文区人民政府办理相关手续。

二建设必要性弘善家园小区项目建设是整个前门地区危改前提和关键前门地区居民居住现状北京市前门地区但该地区目前人口稠密街巷狭窄房屋破旧电线老化上下水不畅等问题十分突出，并长期严重困扰当地居民正常生活，需要得到尽快解决。

火灾安全隐患突出近年来，前门地区火灾隐患突出，年至年共发生火灾起，呈逐年上升趋势。

火灾主要由电线老化，用电负荷增加木质楼简易楼较多，房屋耐火等级低易燃消防设备不足和街道狭窄房屋密集等原因导致。

火灾隐患时刻威胁着居民生命安全。

房屋安全隐患严重据房管部门调查，前门地区四五类严重破损和危险房屋就有万余间，超过房屋总面积，目前危房仍以每年间速度增加。

房屋安全隐患主要表现在是房屋破旧，岌岌可危。

该地区房屋大都为明清时期和建国前建筑，以上严重超过服役期，房屋椽檩柁柱普遍糟朽，碰即碎，墙体坍塌粉化严重，承重构件丧失使用性质。

每年汛期中式木质楼都会发生不同程度坍塌事故。

更为严重是有些房屋时常发生自行塌落现象，且现存房屋普遍没有抗震性，如遇地震等其他不可预料灾害，后果将非常严重。

二是配套设施陈旧，不能维持社区正常运转，给居民生活造成不便。

如地下水线大多沿用明清时期旧方沟，堵塞塌陷时有发生自来水水压低，跑冒滴漏现象严重街巷道路坑洼不平，居民出行不便未敷设暖气管道，以上居民仍用煤取暖。

三是早期人防工事存在严重安全隐患。

前门地区早期人防工事洞体结构先天不足，没有经过系统规划设计，建筑材料质量较差。

而随着该地区人口密度加大，住房拥挤，居民纷纷填堵人防早期工事洞口，在上面搭建厨房小屋。

居民自行修建上下水管道造成深洞内渗漏严重，洞口附属设施用房被占用，导致无法检查修缮工事。

近年来，工事上方居民院内屋内时有塌陷发生。

公共卫生安全隐患多北京市工程咨询公司前门地区人口密度大，市政设施滞后，给环境卫生带来严重影响。

公厕地下管道设施严重老化，经常出现跑冒污染周边环境事件，居民院内在汛期经常积水成河。

该地区胡同狭窄，平房破旧给保洁工作带来不便，卫生状况较差，给各种传染性疾病流行埋下隐患。

目前该地呈现出疾病易发传播快难控制等特点，旦爆发传染性疾病，将给当地居民生命健康安全带来严重威胁。

存在定程度社会安全隐患前门地区人口密度大，居民居住环境和生活条件恶劣，严重威胁其生命财产安全。

若这种状况长期得不到解决，将使群众不满情绪增长，上访事件不断发生，群众工作困难重重。

弘善家园小区建设是整个前门地区危改前提和关键危改始终是百姓最关心大事。

前门地区老百姓基本愿望就是尽快改善生活条件。

弘善家园小区建设目就是安臵前门地区户危改居民，解决该地区老百姓恶劣居住环境，提高前门地区居民生活和居住条件，改善百姓生活，使老百姓安居乐业，并确保前门地区修缮整治工作顺利实施。

弘善家园小区建设正如刘淇同志所说只要弘善家园小区项目顺利启动，前门地区解危排险道路建设就都迎刃而解。

所以弘善家园小区建设是整个前门地区危改前提和关键。

二项目建设有助于推进崇文区优化商业旅游环境，重振前门地区经济前门地区自明代时期形成集市，经明清民国得以发展繁荣，从民国至新中国成立，前门商业区直是北京老城区三大重要商业街之。

目前地区经济以商业旅游服务业为主，兼有办公医疗纺织老店会馆学校和居住区，居住建筑除部分挂牌四合院，多为大杂院建筑及环境质量均差。

改革开放以来，曾经兴旺繁荣前门商业受到历史和现实环境制约，其自身市场竞争能力严重下降。

到九十年代初，前门王府井西单和隆福寺等老商业街区在内传统商业市场地位全部下滑。

在应对市场竞争过程中，前门商业区经历了许多国有商业发展中所共有效益下滑店铺出租管理不善商业信誉受损购物者减少经营窘境，且至今仍未完全走出发展困境，严重影响了当地经济发展。

前门地区商业地位下降主要原因之是区内基础设施落后，整体商业旅游环境恶劣，这主要表现在以下方面北京市工程咨询公司是区内现存历史建筑质量较差，危房比例大，三四五类建筑占以上，新建或翻建建筑多数风格杂乱尺度过大，与传统风格和尺度不协调。

传统店铺少且破旧，七十年代简易红砖房比例大。

总之，传统历史风貌商业及百姓生活场景和氛围正在逐渐消失，削弱了环境对购物旅游人群吸引力。

二是区内传统商业经营特色不鲜明，商品经营雷同，档次低下，功能退化，导致前门地区作为北京著名传统商业区地位有所降低，亟待更新。

三是地区传统交通便捷优势未得到充分发挥。

区内无完善公交系统，使该地区易到达而不易进入，区内无停车场，占路违章建筑多，交通不畅，给购物旅游人群出入造成不便。

国务院批复北京城市总体规划年年中对崇文区功能定位是北京体育产业聚集区都市商业区和传统文化旅游娱乐地区。

隶属崇文区前门地区交通便利游客众多，具有得天独厚商业旅游区位优势。

弘善家园小区建设在改善前门地区居民居住环境和生活条件同时，也会有利地推进前门地区修缮整治工作，在保持历史风貌前提下，优化前门地区商业旅游发展环境，并促使拥有丰富社会历史资源前门商业区焕发新活力，从而促进该地区经济发展。

三项目建设有助于人文奥运理念实现北京地区有着悠久历史，从万年前北京猿人到年前西周古城，从秦汉唐时代北方重镇到元明清封建帝国首都，经过历史千锤百炼，北京目前作为新中国政治和文化中心，是座世界著名历史文化名城。

至年北京走过了多年半殖民地半封建社会发展道路，城市功能道路交通市政设施基本上处于西方中世纪城市水平，整个北京城比较完整地保存下来，虽然在旧城内增加了不少近代建筑，但由于其规模较小，体量不大，并未构成对古都风貌影响，北京仍不愧为世界历史文化名城。

北京城正如梁思成先生称颂样，是古代中国都市发展结晶。

中华人民共和国成立后，这座历经年坎坷不朽城市进入了个全新时期，党和政府对历史文化名城保护工作直高度重视，积极探索首都建设和古都保护新途径。

北京更以其独特地位和传统风貌，赢得了全国各民族人民和全世界各界人士向往和仰慕。

然而由于年代久远和得不到及时修缮，前门地区大部分古代建筑主体结构已经糟朽变形，急北京市工程咨询公司需进行全面彻底修缮。

北京成功申办奥运会之后，我国政府已向国际社会郑重承诺举办届最出色奥运盛会，绿色奥运科技奥运人文奥运是北京奥运三大理念。

崇文区地处首都功能核心区，对新北京新奥运形象有很大影响。

年奥运会为实施前门地区保护与发展提供了难得历史性机遇，前门地区历史文化遗产保护正是人文奥运重要内容。

弘善家园小区建设则是保护历史文化名城重要手段，该项目顺利进行，将对保持北京历史文化名城风貌和保护前门地区有价值历史遗存发挥积极作用。

此外，奥运对个城市影响，不仅体现在体育场馆建设上，也体现在城中村改造和危旧房改造方面，如不加快危旧房改造，就会对奥运期间北京迎接四方宾客产生直接负面影响。

总之，该项目建设是整个前门地区危改前提和关键，并有助于推进崇文区优化商业旅游环境，重振前门地区经济，同时可体现北京要承办届人文奥运宗旨，对推动崇文区经济发展弘扬奥林匹克精神都具有长远历史意义。

所以该项目建设是必要。

北京市工程咨询公司第三章市场定位和市场分析项目定位北京市建设委员会北京市发展计划委员会北京市规划委员会和北京市国土资源和房屋管理局年月日关于左安门外北区住宅项目调整为崇文区危改外迁安臵项目通知京建开号中确定为解决崇文区历史文化保护区外迁安臵用房问题，拟将朝阳区左安门外北区商品房开发项目调整为崇文区危改外迁定向安臵用房项目。

北京市崇文区人民政府年月日北京市崇文区人民政府关于建设弘善家园小区项目批复崇政批号中确定区政府同意将朝阳区弘善家园小区作为前门地区定向安臵用房项目。

综上，弘善家园居住区项目是前门历史文化保护区整和建设内容，项目拟分年售出，各年售出比例为。

配套公建非配套公建面对市场销售，其价格由市场确定。

根据市场情况结北京市工程咨询公司合本项目实际情况，配套公建中商业部分按元平方米销售，非配套公建国营企业回迁部分除外按地上元平方米地下元平方米销售。

本项目住宅属定向销售，价格由政府定价，暂按元平方米测算销售收入。

详见附表销售收入销售税金及附加估算表。

总成本费用测算销售费用建设项目转让销售费用按销售收入计提。

管理费用项目在经营期内发生管理费用，按当年销售收入计提。

详见附表总成本费用估算表。

利润预测项目计算寿命期内利润总额万元，共交纳所得税万元。

详见附表损益表。

三财务分析财务分析经济效益分析结果如表所示。

从静态财务状况分析，该项目经营情况般。

表财务分析指标表序号指标名称指标内容所得税后全投资财务净现值万元财务内部收益率投资回收期年所得税前全投资财务净现值万元财务内部收益率投资回收期年北京市工程咨询公司盈利能力分析经测算，本项目税后财务净现值为万元，税后财务内部收益率为。

从动态角度分析，财务净现值为零，财务内部收益率等于基准收益率，说明项目在财务上基本可行。

考虑到本项目除住宅建筑属定向安臵居民外，配套公建商业部分和非配套公建均面对市场销售，项目投资存在定市场风险。

详见附表利润表附表现金流量表全投资。

清偿能力分析本项目以滚动开发方式进行建设，还款资金来源为房屋建筑销售收入。

经测算，项目可从第年开始还贷，借款偿还期为年含建设期年，还贷年中各年偿债覆盖率均大于。

这表明，项目自身收益可以在借款偿还期内偿还银行贷款本息，偿债能力较强。

具体分析测算详见附表长期借款还本付息计算表。

财务平衡分析测算结果表明，项目逐年在财务上是平衡，计算寿命期末累计盈余资金万元。

详见附表资金来源与运用表。

住宅销售价格项目营业收入中非配套公建国营企业回迁房除外配套公建商业部分面对市场销售，其价格由市场决定。

住宅按经济适用房政策面对前门危改区居民定向销售，销售价格由政府指定。

表分析不同住宅销售价格标准下该项目财务内部收益率。

北京市工程咨询公司表住宅销售价格对项目投资内部收益率影响序号住宅销售价格元建筑平米内部收益率税后财务净现值万元北京市工程咨询公司第十章项目风险分析风险定性分析本项目风险大体可分为系统风险和非系统风险。

系统风险是指与市场环境有关超出了项目自身范围风险，也就是发起人和项目公司难以控制风险。

非系统风险是指可由项目实体自行控制和管理风险，非