张家口“桥东地块”项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

目前来看，该区域在售楼盘销售状况基本良好。

就拿天河骏层来说，项目为多层住宅，规模很大，在目前楼市高层和小高层盛行时代，多层住宅渐成紧俏商品，产品品质毋庸置疑。

另外，该楼盘开发时间较早，土地价格相对低廉，项目开发和利润占有更多优势，决定了项目市场价值较高，销售状况也当然较好。

总来说，虽然该板块区域环境和开发力度都略低于桥东板块。

因此，该板块目前发展相对落后，市场潜力还有待挖掘。

重点项目分析尚峰国际优势项目所处地张家口市展览馆附近，属于绝对市中心，区位优势不言而喻项目定位为，先进城市综合体项目，在目前张家口市场上独树帜项目包装策划水平较高，营销团队能力较强开发企业为外地企业，开发经验丰富，操盘实力强劲不足工程进度比较慢，工程形象般桥西区购房者对超高层项目仍有定抗力价格与周边项目相比高出很多，但品质相差不大对外承诺交房周期较长三高新区板块在售楼盘列表项目名称项目区位建筑规模户型配比价格销售情况开发商楼盘档次备注新东亚财富中心纬路烟草局南侧万商铺写字间地上万地下万河北新东亚房地产开发有限公司高档商业项目府街庭院市府西大街交胜利中路栋小高栋多层两室三室起价元剩余最北侧栋小高张家口市长江房地产开发有限公司中高档府东福源里市府东大街交茶榆路多层高层两室三室起价元多层售完张家口鑫茂房地产开发有限公司中档新馨园阳西大街交中兴北路栋高层两室均价元售出约张家口市高新房地产开发有限公司中低档板块点评高新区是张家口市政府大力发展新区域，政策倾斜和扶持力度非常大。

另外，张家口新市政府已经入驻高新区，完成了全部搬迁工作，政府对于该区域发展力度可见斑。

作为市政府大力发展重点区域，开发商也不会错过机会，目前该区域内在建和在售楼盘项目也比较多。

虽然目前区域内交通环境优势非常明显，但是作为生活配套些必要基础设施建设仍存在着些不完善方面。

这使得购买该区域楼盘自主性需求明显低于其他区域，而投资性需求却大大超过另外两个板块。

三张家口市场调研综述张家口市场上短期内呈现出供需两旺态势，未来市场供应量还将持续放大据本次调研走访，张家口市场上在售在建地产项目不下个，这对于个市区人口不到百万城市来说，供应量不可谓不大。

随着三年大变样城市改造活动在未来年内深入开展，我方预计在未来年市场将会出现比较客观持续供应，这必然会导致当地市场竞争压力增大。

楼市价格徘徊在中低位运行阶段，个别楼盘价位超高从城市发展和居民收入两个角度来看，张家口房价基本上处于中低位运行阶段，只有个别楼盘售价超出了当地平均水平。

未来当地房价将会有定上升空间，但上升幅度和周期与未来市场供需关系密不可分。

预计未来竞争将更加激烈，市场发展走向较难预测从全国房地产行业发展轨迹来看，目前张家口房地产行业基本上处于比较初级阶段。

虽然市场上在售和在建楼盘数量比较多，但其无论从开发水平到营销手段来说都比较原始。

如贵方考虑运作本次调研目标地块，在前期筹备工作准备充足，对于当地市场研习到位，开发节奏掌握合理前提下，运作成功机会将比较大。

但将来要直面比较激烈市场竞争，仍是不可回避问题之。

第二部分定位分析可行性研究市场可行性分析承受力本次调研内容包括楼盘摸底与受众访谈，力争做到针对性强实用性高，从而为本项目市场可行性提供了真实可靠市场依据。

经过对各种数据整理和分析，基于我们多年对二三线城市楼盘操作经验，我们认为张家口楼市回暖迹象明显，各楼盘去化速度加快，本项目具备市场可行性。

条件支撑国家政策扶持，利好消息看多，市场大环境趋好张家口市所有在售楼盘销售速度平稳，部分项目销售火爆地区整体营销水平欠佳，操盘手法老套，专业代理公司操盘项目均销售良好虽在售楼盘众多，但市场承受力仍有很大潜力，支撑市区新地块开发客户可行性分析购买力收入界定建议本项目目标客户群锁定在家庭月收入元以上含灰色收入者，即年收入在万元左右家庭，他们有能力购买万元住宅。

目标范围目标范围除张家口市区外，还要考虑到周边县市在张家口经营就业，且有定经济实力外地客户。

目标客户身份机关事业单位公务员，经济效益较好企业员工金融机构从业者医生公务员教师外来小生意者和务工人员等。

价格可行性分析操作性通过市场比较法，即选取周边位置较为接近，性质相同楼盘，通过对户型设计环境景观交通配套规模档次装修等情况进行综合比较，得出各项目优劣并打分，最后依据分值和项目实际情况，采取加权平均手段得出项目物业定价种方法。

在调研中，我们发现，与本地块处在同区域在售楼盘包括期房与现房价格区间在元每平米。

而市区中心区域部分项目售价可达到元每平米现房售价在元每平米左右。

通过市场比较法我们认为本项目理性定价应该在元每平米，定位在这个区间，有利于提高项目销售速度，快速回笼资金，去化房源如果单纯考虑到提高利润，将项目每平米价格定位在元左右，从未来可行性上分析，也是可行，但这种可行势必建立在项目投入增加销售难度加大销售周期拉长风险性相对提高基础上。

二地块分析优势规模项目规模大，硬件物业设施齐全地段道路畅通，交通便利环境依山而居，绿化率高，空气质量好市政配套紧邻高级中学部队医院发展潜力本区域为张家口市桥东区重点发展几个综合组团之，距离市中心直线距离近，升值空间较大。

劣势配套区域内缺乏大型商业生活配套开发周期本项目规模大，开发周期长，市场变数大期房销售相对现房目了然，期房显然具有定风险性区域形象本区域尚不属于张家口核心居住区域，改变认识还需要定过程。

机会市场机会楼市逐渐回暖，刚性需求持续释放区域借势桥东区城市规划目标和几个大盘开发影响，逐渐成为市场热点，媒体关注度高城市规划方向根据总体规划，本区域是桥东区重点打造宜居板块威胁楼市趋于理性经过去年震荡，购房者购房趋于理性，提升利润空间难度加大同区域竞争本区域内年推出大量同档次或相近档次楼盘，必然会加剧区域内竞争区域间竞争桥西区推出大量同档次楼盘集中推出会加剧区域间竞争，受区域成熟程度影响将加大区域外客户分流。

总结本地块所在区域交通便利，生活环境与教育环境良好，属于成长中片区，市场关注度会逐渐提高，后市有较大成长空间。

但项目本身规模大，开发周期长，如果前期缺乏品牌管理，美誉度不高，后市操盘难度将会相当大。

三项目定位综合定位把本项目建设成为有特色有品位，个性鲜明中档高尚高品质社区。

通过小区整体规划和景观规划，产品精心设计，吸引有稳定经济收入，向往高品质生活中青年客户群。

通过精心包装运作，力争把本项目做成张家口市年房地产市场典范。

个现代高品质建筑社区个处处洋溢着活力和浪漫气息社区个个性张扬需求与众不同社区个张家口市具有十分典型意义建筑群个张家口市住宅高水准模范社区个提供星级物业服务生活社区价格定位价格定位原则以市场为依据以需求为导向理性定价说明当产品价值体现大于它价格表现时，产品畅销毋庸置疑，所以再好产品定价要以市场为依据，以消费者对该区域心理价位，对该种产品心理价位为参考意见，理性定价，让销售主动权掌握在自己手中。

项目价位建议参考周边竞争项目在售价格，我们认为本项目开盘价格应制定在元平米形象定位提炼差异化营销精髓，建议将本项目打造成具有欧式风格社区，与现在及未来区域竞争对手区分开。

针对本项目目标客户群特征及消费习惯，把本项目在形象上表现出气质品位文化个性精致项目形象，以此来满足市场目标客户群心理需求。

项目形象定位内涵城市住宅点区域，开发商也不会错过机会，目前该区域内在建和在售楼盘项目也比较多。

虽然目前区域内交通环境优势非常明显，但是作为生活配套些必要基础设施建设仍存在着些不完善方面。

这使得购买该区域楼盘自主性需求明显低于其他区域，而投资性需求却大大超过另外两个板块。

三张家口市场调研综述张家口市场上短期内呈现出供需两旺态势，未来市场供应量还将持续放大据本次调研走访，张家口市场上在售在建地产项目不下个，这对于个市区人口不到百万城市来说，供应量不可谓不大。

随着三年大变样城市改造活动在未来年内深入开展，我方预计在未来年市场将会出现比较客观持续供应，这必然会导致当地市场竞争压力增大。

楼市价格徘徊在中低位运行阶段，个别楼盘价位超高从城市发展和居民收入两个角度来看，张家口房价基本上处于中低位运行阶段，只有个别楼盘售价超出了当地平均水平。

未来当地房价将会有定上升空间，但上升幅度和周期与未来市场供需关系密不可分。

预计未来竞争将更加激烈，市场发展走向较难预测从全国房地产行业发展轨迹来看，目前张家口房地产行业基本上处于比较初级阶段。

虽然市场上在售和在建楼盘数量比较多，但其无论从开发水平到营销手段来说都比较原始。

如贵方考虑运作本次调研目标地块，在前期筹备工作准备充足，对于当地市场研习到位，开发节奏掌握合理前提下，运作成功机会将比较大。

但将来要直面比较激烈市场竞争，仍是不可回避问题之。

第二部分定位分析可行性研究市场可行性分析承受力本次调研内容包括楼盘摸底与受众访谈，力争做到针对性强实用性高，从而为本项目市场可行性提供了真实可靠市场依据。

经过对各种数据整理和分析，基于我们多年对二三线城市楼盘操作经验，我们认为张家口楼市回暖迹象明显，各楼盘去化速度加快，本项目具备市场可行性。

条件支撑国家政策扶持，利好消息看多，市场大环境趋好张家口市所有在售楼盘销售速度平稳，部分项目销售火爆地区整体营销水平欠佳，操盘手法老套，专业代理公司操盘项目均销售良好虽在售楼盘众多，但市场承受力仍有很大潜力，支撑市区新地块开发客户可行性分析购买力收入界定建议本项目目标客户群锁定在家庭月收入元以上含灰色收入者，即年收入在万元左右家庭，他们有能力购买万元住宅。

目标范围目标范围除张家口市区外，还要考虑到周边县市在张家口经营就业，且有定经济实力外地客户。

目标客户身份机关事业单位公务员，经济效益较好企业员工金融机构从业者医生公务员教师外来小生意者和务工人员等。

价格可行性分析操作性通过市场比较法，即选取周边位置较为接近，性质相同楼盘，通过对户型设计环境景观交通配套规模档次装修等情况进行综合比较，得出各项目优劣并打分，最后依据分值和项目实际情况，采取加权平均手段得出项目物业定价种方法。

在调研中，我们发现，与本地块处在同区域在售楼盘包括期房与现房价格区间在元每平米。

而市区中心区域部分项目售价可达到元每平米现房售价在元每平米左右。

通过市场比较法我们认为本项目理性定价应该在元每平米，定位在这个区间，有利于提高项目销售速度，快速回笼资金，去化房源如果单纯考虑到提高利润，将项目每平米价格定位在元左右，从未来可行性上分析，也是可行，但这种可行势必建立在项目投入增加销售难度加大销售周期拉长风险性相对提高基础上。

二地块分析优势规模项目规模大，硬件物业设施齐全地段道路畅通，交通便利环境依山而居，绿化率高，空气质量好市政配套紧邻高级中学部队医院发展潜力本区域为张家口市桥东区重点发展几个综合组团之，距