张家界武陵源区某原生态观光农庄建设项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

多元民族文化。

张家界是个土家族白族和苗族等多民族群聚，民俗风情文化凸现地域，能集中展示其服饰民居饮食歌舞节庆礼仪婚恋等方面特有喜好风尚传统和禁忌。

地方政府积极支持。

市委市政府对此进行重点规划重点投入重点推销重点管理，以期带动该区尽快脱贫致富。

二劣势其发展劣势有离市区相对较远，基础设施条件欠缺地块相对较为细碎，塑造特色景观有定难度生态环境保护意识有待加强，如生活污水净化，旱期场地雨水回收土地涵养以及汛期山洪尽快排除等。

三机会其发展机会有区域背景条件。

国家西部开发战略，使张家界面临历史性发展机遇，加快加大旅游资源开发和旅游业发展有可能走出条打破传统工业化思路克服生产性资源约束而发挥比较优势发展新路，为中西部经济振兴发挥示范作用。

交通运输条件。

随着焦柳铁路电气化改造，张清公路张吉公路常张高速公路相继通车，已大大缓解不断增加旅游人数与现有道路运输能力之间矛盾。

同时也使中心城市与各景区和其他城市联系更为便捷。

四威胁其发展威胁有它距离武陵源风景名胜区门票站公里，故属于生态敏感区。

根据以上分析，规划采用基本对策是以发挥优势，克服劣势，利用机会，化解威胁为原则，在分析基础上，对整个园区进行科学策划。

第五章市场分析与预测整体市场概况根据携程旅行网年度假目地去人数前位排行如下排名国内长途人数排名国内长途人数三亚厦门丽江成都张家界青岛北京临安南京惠州舟山黄山九寨沟大连武义湖州杭州金华上海桐庐与此同时，根据携程旅行网目地指南栏目中景点流量来判断用户对景点喜好程度，流量排名前位景点如下表排名景区名称国内外浏览量排名景区名称国内外浏览量杭州国内厦门国内上海国内黄山国内三亚国内张家界国内北京国内南京国内香港国内大连国内丽江国内张家界国内青岛国内西安国内九寨黄龙国内阳朔国内苏州国内普陀山国内成都国内扬州国内百度年底根据网民对旅游类关键词输入频率分析，发布份旅游行业报告，从中我们也可以看出网民最喜爱国内景点如下图此外，我们发现网民尤其喜爱生态旅游，及以自然风景为主观光旅游，其中生态旅游农村旅游比例达到了以上，加上部分休闲旅游，整个接受本项目客户人群可以达到旅游人群。

二项目市场定位根据有关资料表明，人均达到美元时，居民旅游出行和休闲需求将大幅增长。

目前我国城乡居民旅游休闲需求已大大增加，而且呈多元化趋式，这就为本项目建设带来无限发展机遇和广阔发展空间。

本项目选址在张家界市近郊区，其定位必须立足于湘西张家界这地域特征基础上。

基于此，张家界生态农业观光园战略定位之是依托武陵源，吸纳全中国辐射东南亚影响五大洲，凸现民族生态园区特色，与张家界市周边其它旅游区形成有机整体，互为补充，走错位发展之路。

第六章建设内容及经营理念设计思想本项目以具有旅游价值农业资源和农产品农耕文化为前提，以规划设计修建为手段，以创设现代化经营管理理念为载体，以输出观光休闲采摘购物品尝农事活动体验传统农耕文化回味民族风情互动活动及原生态拓展训练为目，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求原汁原味，避免视角污染，追求设施与农业系统生态系统人文景观系统和谐统，围绕农庄活动场所，依托农业文化景观农业生态环境农事活动农村聚落及农村传统生活习俗资源，向游客提供种自在自然幽静野趣新奇新型游乐空间，尽力体现返璞归真回归自然消费心态，形成个集旅游观光农业高效优化生态环境和社会文化功能为体原生态农业旅游休闲娱乐新型农庄。

二项目建设内容本项目拟租赁土地亩，其建设主要内容为生态农业园民族风情园接待配套用房及原生态拓展训练基地建设。

主要建设规模如下生态农业园种植果林亩，景观灌木及花卉亩，天然绿色蔬菜种植亩。

民族风情园修建民俗风情园亩。

接待配套用房改造修整原有用房，新建。

原生态拓展训练基地修建原生态拓展训练基地亩。

三经营理念观光。

是风貌观。

观赏张家界特有山水风光，观看农村田园风光特种养殖。

二是物候观。

早观日出晚观霞。

休闲。

住特色农家居住用房吃特色农家饭玩原生态拓展训练等。

采摘。

根据不同收获季节，指导组织游客直接进入田间地头大棚园子里用农民特制筐篮篓进行有偿采摘新鲜水果时令蔬菜瓜果，让游客即体验收获喜悦，又观赏田园风光，即增长见识，又感受劳作。

购物。

用自行编织形状各异规格不同筐篮篓将生产蔬菜水果肉类或经特殊加工熟制品盛于其中，进行包装，并收集农村针织编织剪贴手工等工艺，让游客根据喜好能力自行选购。

品尝。

在采摘品尝入住品尝同时，按照农历个月每月节习俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受湘西饮食文化。

农事活动。

根据农事季节，让游客在农艺人员指导下，参与有偿农事活动，也可以直接将田园圈租赁承包给游客，由农艺人员代管，让游客参与季节管理及生产种植收获等农事活动全过程。

并广泛举办粮菜蔬果生产竞赛活动赛畜活动及农产品交易活动，吸纳周边村镇县农户参与，打造农事活动节令盛会。

民族文化。

挖掘当地民族文化资源，大力开展民族文化展示，让游客参与其中，体验少数民族文化。

第七章项目选址和建设条件项目选址本项目拟选址于湖南省张家界市武陵源区镇泗南峪村。

二自然条件地理位置及概况张家界市，位于湖南西北部，距省会长沙公里以市政府所在地永定区计算。

它地理位置坐标是北纬至，东经至。

东与常德市石门县与桃源县交界，南与沅陵县毗连，西与永顺县龙山县接壤，北与湖北省鹤峰县与宣恩县为邻，总面积平方公里，东西最长公里，南北最宽公里，总人口达万人其中苗族土家族白族等少数民族近万人。

张家界市属湖南省直辖市地级辖永定武陵源两区县级和慈利桑植两县。

全市有四个街道办事处，个城关镇，个农村建制镇，个乡，个村居委会，个村民小组。

二气候条件张家界气候适中，地处北中纬度，属中亚热带山原型季风湿润气候。

因此，雨量丰沛历年平均降水量为毫米，阳光充足，无霜期长，严寒期短，年平均气温左右。

夏季最热月气温，冬季最冷月平均气温为以月最冷，极端气温在零度左右到。

这样气候，不仅适合动物繁衍与植物生长，更适合观光旅游。

三地形地貌张家界市位于武陵山脉腹地之中。

全国著名自然保护区与驰名中外佛教圣地梵净山便是它主峰。

武陵山脉由梵净山分支进入湘西与鄂西，然后又分三支北支由湖北省来凤县与湖南省龙山县进入历山桂英山与青龙山中支则进入澧水以北天星山朝天山金龙山与白云山南支进入石柱山羊峰山天门山大龙山与天台山。

这三支山脉经过市辖两区两县后，其走向由西向东，由慈利石门向洞庭湖沉没并自然消失。

所以，张家界市东北部实际上是处在山峰与湖区交接处或叫接合部。

四地震灾害根据中国地震烈度区划图谱，该场址地震基本烈度为六度。

第八章规划布局规划基本原则生态安全原则要严格将开发强度和游客人数控制在农业生态容量之内，农业生态旅游区基础设施在设计时应考虑对自然生态侵挠可控，与自然景观协调，对环境无不良影响。

二宏观与微观有机结合原则要根据环境特征划分不同功能区，因地制宜，总体维护，重点突出建设，尽量保持农业生态旅游资源原始性和真实性基础上，提供兴趣点和创新点，处理好全局和局部联系。

三科学性原则实施规划前科学地分析现状资源特点，科学评估现状优劣势和容纳能力及适宜发展模式，技术保证保护好农业自然环境和旅游资源，以及专业建设管理和推广经营。

四市场需求原则规划时要实行准确而细化客源市场定位，以客源市场现实和潜在需求为导向，去挖掘和开发农业自然生态资源，充分利用生态品牌和旅游资源优势，实现比般旅游地更高开发水平。

五综合统原则在注重生态效益和市场经济效益同时要注重社会效益，通过合理观光农业旅游开发提高城乡居民环保意识和提倡文明生活方式。

六创新原则新型交叉型产业模式要求实现全方位创新，这包括理念创新，通过在原有资源条件下寻求和制造新差异点来实现发展与改变制度创新寻求政府企业城乡居民之间新合作共生模式，新激励体系和分配体系以及组织管理创新和科技创新等。

二总体规划方案总平面布置和功能要求本项目主要是以生态观光农业为主线，充分利用周边自然人文景观展开布局。

采用空间主题结构，依据场址地形特征及内容特点，空间主题结构分为四个区域，主要有生态农业区民族风情园原生态拓展训练基地接待区。

二平面功能布局本项目平面功能布局分为生态观光，包括精品植物，苗木花卉园，水果林，原生态防护绿地，民族风情园原生态拓展训练基地。

精品植物苗木花卉布置在农庄东部，植物园以展示种植业栽培技术或园艺农产品及其生产过程为主，花卉园以花卉树木培植优雅环境，使之成为生产买卖品和观赏结合花卉园。

主要发展各种观花类观叶类和观叶赏果栽培生产。

蔬菜种植园分布在农庄北面，以现有坡地为主，进行平场培土，种植天然绿色蔬菜，形成蔬菜种植体验区。

民族风情园布置在农庄南面，以湖南土家族歌舞表演民俗风情展示文化用品展示为主。

原生态拓展训练基地布置在农庄西面，以团队协作训练拓展训练丛林穿越等为主。

接待区包括接待大厅农庄餐厅特色产品交易厅休息区，集中于农庄中偏北方，以提供游客娱乐休息用餐购物为主要目。

第九章工程方案基础设施建设给排水工程设计范围与依据设计范围红线范围内工程给水排水及消防。

设计原则建筑给水排水设计规范版建筑设计防火规范版室外给水设计规范室外排水设计规范生活饮用水卫生标准其它有关部门资料。

给水系统水源采用市政供水。

用水量及要求本项目年工作日为天。

用水量考虑到节水原则和本项目建设期较短因素，次性预测水量预测指标如下游客按升备注项目总投资其中计算注册资本总投资建设投资不含建利息建设期利息流动资金其中铺底流动资金资金筹措全部流动资金资金筹措铺底流动资金项目资本金用于建设投资用于铺底流动资金用于建设期利息债务资金全部流动资金债务资金铺底流动资金用于建设投资用于建设期利息用于流动资金营业收入营业税金及附加和增值税估算表财务分析辅助报表单位万元序号项目名称合计计算期年营业收入新增销售收入营业税金及附加营业税消费税城市维护建设费教育费附加增值税销项税进项税财务分析辅助报表总成本费用估算表单位万元序号项目合计计算期年外购原材料费外购燃料及动力费工资及福利费修理费其他费用经营成本折旧费摊销费利息支出建设投资借款利息流动资金借款利息总成本费用固定成本可变成本续财务分析辅助报表总成本费用估算表单位万元序号项目计算期年外购原材料费外购燃料及动力费工资及福利费修理费其他费用经营成本折旧费摊销费利息支出建设投资借款利息流动资金借款利息总成本费用固定成本可变成本折旧费摊销费估算表财务分析辅助报表单位万元序号项目名称计算期年房屋及建筑物原值本年折旧费净值设备原值本年折旧费净值固定资产合计原值本年折旧费净值无形资产及其它资产原值本年摊销费净值折旧费摊销费估算表续财务分析辅助报表单位万元序号项目名称计算期年房屋及建筑物原值本年折旧费净值设备原值本年折旧费净值固定资产合计原值本年折旧费净值无形资产及其它资产原值本年摊销费净值财务分析报表项目财务现金流量表单位万元序号项目合计计算期年现金流入营业收入补贴收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出建设投资流动资金经营成本营业税金及附