彝家新城商业街项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

有利于区域城乡体化发展，形成新城市功能空间结构，从而加速土地资源向更有效率方向发展，基础设施建设劳动力转移相关产业带动等，对区域整体发展起到了直接性和决定性调控作用。

昭觉县房地产开发现状及存在问题房地产市场健康发展，对拉动县域经济增长，改善人居环境，提高城市品位，推进城市化进程作用越来越明显，国民经济中地位越来越突出。

但是由于多种因素影响，也存在些问题。

体量小。

虽然昭觉县房地产业经过多年发展，目前县城总建筑面积也不大。

土地资源利用率较低。

昭觉县总面积平方千米，多系山地坡地，境内盆地山岭相间，河谷和盆地面积占总面积比例较大，海拔高差大，山多平坝少，土地利用率较低，从而制约了昭觉县经济社会发展。

区域规划相对零乱，未形成整体效益。

未抓住区域特点，正确确立产业发展方向，并以此来带动区域内其他产业发展，获得乘数效应未合理使用人力物力和财力，实行资源择优分配，以取得最大限度宏观经济效益。

房地产二级市场不够活跃。

住房二级市场是否活跃，标志着个城市是否健康成熟。

昭觉县房地产二级市场总体上处于低迷状态。

基础设施不完善，城市道路建设供水电力电信排污污水处理及垃圾处理等城市设施有待改善及完善。

第三章建设规模第节建设规模用地规模本项目总用地面积约亩，建筑面积。

建设规模建设规模控制指标序号工程名称娱乐中心购物中心餐饮中心特色小吃其他面积合计不含地下商铺平方米第四章场址选择第节选址原则般性原则项目应选在交通方便位置适中地形开阔空气新鲜阳光充足环境适宜地势较高排水通畅场地干燥地质条件较好远离污染源平坦地段。

同时应避开地震断裂带山区及丘陵区阴坡面滑坡体悬崖边及崖底泥石流和洪水沟口等自然灾害地段。

架空高压输电等线路应按相关规范要求退距。

整体性原则符合区域总体规划，与周边地区关系相互协调，有利于区域整体利益优化。

传承性原则尊重文化传统和社会心理，注重历史发展延续，有利于昭觉县新标杆。

操作性原则立足当前近远期相结合，充分考虑现实可操作性和城市发展趋势，尽量使项目建设与城市发展互相融洽，相互依托。

可持续原则考虑长远，实现社区空间可持续成长，应选择适合未来发展有利于塑造自身特色项目地址，使社区功能与地域环境配套设施协调统，营造开放型创新型社区和谐氛围和园林式社区景观。

开放性原则充分考虑社区对外沟通和交流需要。

经济性原则综合考虑自然资源和社会资源优化配置，使建设投资效益最大化。

第二节场址拟选项目位置土地位于昭觉县竹核乡。

项目所在地区位昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县西连州府西昌。

是凉山东部交通枢纽和重要物资集散地。

全县幅员面积平方公里，下辖个工委，个乡镇，总人口万人。

其中彝族万人，占总人口，现在有彝族藏族羌族苗族回族蒙古族土家族傈僳族满族瑶族侗族纳西族布依族白族壮族傣族等民族分布。

阿都依洛什扎所地四大方言彝族人民在这里安居乐业。

第三节项目优势资源条件交通优势昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县西连州府西昌。

是凉山东部交通枢纽和重要物资集散地县境内公路有余条，总里程公里。

其中省级公路有条，公里包括美雷路公里在内，县级公路条，公里，乡级公路条，公里，专用公路条，公里，按照九八八年公路总造价计算，县境内总价值已有亿多元。

区位优势按照凉山州努力打造成为面向西南开放桥头堡建设中重要中转站和前沿近期发展规划，结合昭觉县实际情况，把昭觉县旅游产业区纳入桥头堡建设蓝图，提出了生态立县产业富县开放活县三大目标，紧紧围绕三围四带六培植发展战略，大力实施旅游产业富县战略，将旅游规划建设与小城镇建设产业结构调整紧密结合，大力推进旅游资源热区资源水能资源矿产资源开发。

围绕与全州同步实现小康社会建设旅游强县和彝家文化特色县三大目标，以旅游业大发展带动昭觉大开放以产业结构调整带动支柱产业培植以争取项目建设带动昭觉基础设施建设，做大做强旅游业。

不断探索以城带乡以乡促农优势互补共同发展路子，以此推进昭觉县城乡体化和加快新农村建设。

自然资源优势昭觉自然资源丰富，立体气候带来了生物资源多样性，野生植物种类繁多，现已查明药用植物有个科个品种，野生药蕴藏公斤。

昭觉县属四川省西南部高原山区，矿产资源十分丰富，门类齐全，矿产储量大品种多。

矿石种类有铜铁铅锌银铜煤。

非金属矿产有石灰石石膏水晶石玛瑙地热水河道砂石粘土页岩等，其中铜矿资源在全省占有席之地。

旅游资源优势昭觉是个文物大县，拥有博什瓦黑古崖画好谷军屯遗址汉代石表等众多受重点保护文物。

此外，还拥有西南地区最大飞播林区富有传奇狮子山远近闻名竹核温泉等独具特色自然景点。

沉醉于浩瀚古文明，感受古朴彝家风情，沐浴温软温泉水，畅游在昭觉碧草蓝天中，莫不令人神往飘然而醉之事。

全县将进步完善旅游和外事服务机构，加强软件环境设施建设，使旅游业成为对外开放窗口和国民经济发展中首要支柱产业，并以此带动交通运输餐饮咨询房地产业发展。

民族文化传统优势昭觉县彝族万人，占总人口，现在有彝族藏族羌族苗族回族蒙古族土家族傈僳族满族瑶族侗族纳西族布依族白族壮族傣族等民族分布。

阿都依洛什扎所地四大方言区彝族人民在这里安居乐业。

地块周边现状该地块周边无大型水库河流因此不影响防洪和排涝，该地块不在机场军事设施周边，因此不影响通航军事设施安全等。

第四节土地面积及取得方式本项目将通过出让方式取得土地使用权约亩。

第五章规划建设方案第节设计依据及设计要求规划依据中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则城市用地分类与规划建设用地标准四川省城市规划管理技术规定凉山州昭觉县土地利用总体规划修编国土部门提供本项目地形底图规划设计原则整体性原则以整体性功能性原则设计思想贯穿全过程。

规划应与城市和周边环境发生对话，强调更大范围整体和谐。

生态原则强调景观场地建筑与自然完美提升和协调结合，充分利用当地气候日照环境等特点，从而做到建筑融入自然，自然绿色建筑怡人境地。

集约性原则在充分保护自然资源与改善环境质量同时，强调地块使用与管理集约性，便于资源共享，促进相互交流。

大量开放性空间创造出舒适和谐健康优美且富于文化气息娱乐购物，文化休闲环境。

可持续原则强调社会经济与环境效益三位体，充分考虑资源利用功能分区用地划分项目设施建筑使用等方面长期性环保性与人文延续性。

设计思想崇尚自然崇尚个性追求舒适是时代大趋势，本方案以现代设计理念，创造性创作手法为依托，以景观意境为线索，遵循以人为本为原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造个多功能，舒适，令人愉悦具有现代风格与民族特色结合娱乐购物，文化休闲街道环境。

我们设计构思源于对于用地和周围环境考虑对于总体规划中组织群体内部使用功能和空间考虑对于地块价值包括社会经济环境最大限度利用考虑。

建筑新功能空间本设计建筑风格定位在对传统建筑发展和变化上，既很好地保持传统建筑精髓，又有效地融合现代建筑元素与现代设计元素，给传统建筑使用功能予重新定位。

因为建筑材料及现代生活方式变化等原因造成对建筑需求变化建筑形式只是这些内涵发展和变化结果。

构思基础据心理进化论观点，人类对大自然所作出最表层，直接，第反映是情感上，不是认知上，在情感反映基础上，才有了思维与记忆意识与行为。

本项目室外空间设计以现代风格与民族特色结合方式来构筑整个商业街，从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，总结出个空间模式，运用到我们商业街中来。

将个古镇街空间融合到我们商业街中来，使其不仅有现代商业街时代气息，又蕴含原始在几十年甚至几百年间长出空间，这些空间承载着政治经济文化以及人生活方式信息。

街是随着人们交换产生与贸易发展而逐渐生长，它是由人们生活需要而产生种商业形态，本项目通过将街切割打碎重组再造，运用以景观意境为出发点，寻找适宜尺度，通过空间变化重组，营造条生长出来街，通过各种元素，铺地片石帖面植物来解决商业街标识性。

总体规划总体布局街区建筑主要以层建筑为主，包括购物中心，结合娱乐中心美食中心等作为亮点。

结合地段条件考虑，强调功能多样化，使用时段尽量覆盖较长时间，使核心区保持热闹氛围，。

同时，本项目是基于市场研究基础上，本着合理规划方案原则，对本项目各项内容进行适当规划，经初步论证，项目规划方案是可行。

因此，从技术角度分析，该项目是可行。

财务指标分析结论财务评价指标内部收益率净现值静态投资回期动态投资回收期税后年年税前从上表财务评价指标可以看出，本项目盈利水平比行业收益水平略高，项目是可行。

风险分析结论通过对项目盈亏平衡分析，该项目盈亏平衡点为，可以看出，本项目具有定抗风险能力。

通过对项目敏感性分析，认为项目背部收益率对建设投资及销售价格和销售面积较敏感，其中对建设投资敏感性更强些，但是本次可行性研究对建设投资和销售价格和销售面积预测均比较保守，综合分析认为建设投资和销售价格销售面积突破临界点可能性不大，项目具有定抗风险能力。

第十三章风险分析第节风险因素识别技术风险技术方面风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来风险。

工程风险工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在各种不确定性给项目带来风险。

建设资金建设资金风险主要来自工程方案变动工程量增加工期延长，人工材料机械台班费各种费率利率提高和单价提高。

社会影响风险社会风险是项目与所在地互适程度可能出现问题，对社会各利益群体当地组织机构及当地技术文化环境带来负面影响，项目可能承担风险。

第二节风险程度分析经评估后，技术风险工程风险投资估算风险为较小风险，社会风险为般风险。

第三节防范和降低风险对策工程技术风险对策严格按照基本建设程序，通过招投标，选择有实力设计单位和施工单位，在工程实施过程中，实行项目法人责任制监理责任制，确保工程按时按质完成交付使用。

建设资金风险对策要以设计阶段为重点，在优化建设方案设计方案基础上，在建设程序各个阶段，采用定方法和措施把工程造价发生控制在合理范围和核定造价限额内。

以求合理使用人力物力和财力，取得较好投资效益。

在工程项目建设全过程中，工程造价控制贯穿各个阶段。

要有效地控制工程造价，应该从组织技术经济合同与信息管理等多方面采取措施，做好全过程工程造价管理。

社会影响风险对策为确保项目按计划顺利进行，投资企业应与政府有关部门积极配合，协调好规划环保消防交通卫生等部门关系，确保工程顺利实施。

第十四章社会评价第节项目对社会影响分析项目建设是国家建设部凉山州委州政府和昭觉县委县政府对昭觉县城镇建设工作信任和支持，是实施实现小康社会建设旅游强县和彝家文化特色县重大举措，充分体现国家建设部凉山州委州政府和昭觉县委县政府对昭觉县城镇建设工作起到积极促进作用。

该项目征用地亩。

土地征用后，部份当地居民在政府及开发商引导下将从事第三产业，收入随之增加，生活随之改善，巨大辐射