彭州市酒店会议中心项目可行性投资论证建议报告word文档（18页）

号地块，位于朝阳路北延线，是中心城片区通往城北片区咽喉，是城北片区门户。

另外，号地块所具有亲水性以及被城市两大绿地系统环抱地理优势，在彭州城市环境中，得天独厚不可再生。

政府选址号地块，规划建设城市度假会议中心，可谓适得其所必然选择。

二彭州市度假会议中心基本定位构想打造城北片区形象工程作为未来化工城主要居住服务配套区，城北片区建设在彭州城市建设发展地位和影响力不言而喻，本项目开发对城北片区而言，具有旗舰地位，是城北新区标志性建筑群落。

以共建新区，铸造经典高度来开发本项目，才能使本项目与城北片区合二为，彰显本项目社会意义。

二生态型度假会议中心人民渠及城市绿地系统，不仅是自然景观，而且还能提供宽阔视界和清新空气，这生态价值发挥和发展，构成了现代度假会议中心创新元素和高尚功能。

建成后五星级酒店将与会议中心融为体，充分体现自然资源优势，以水环境营造为中心，林水相依花草相映品位高雅，是集五星级酒店顶级品牌餐饮娱乐大型会议等多功能于体流代表彭州现代城市形象现代度假会议中心。

全景构想图五星级酒店入口大厅五星级酒店宴会厅会议中心多功能会议大厅度假酒店康体中心三主要规划经济指标酒店占地亩，建筑面积，房间个。

会议中心占地亩，建筑面积，会议席位个。

环境用地中人工湖面积，绿化面积。

第四部分度假会议中心投资经营经济效益测算基础数据设定用地面积亩，合平方米建筑面积酒店平方米，会议中心平方米土地价格万元亩基准地价开发周期年二项目投资静态成本税费测算项目及计算公式数量平方米合计万元土地使用权获取成本专业费用地勘费工程设计费工程监理费建安成本工程招标费抗震审查费报建费土建工程安装工程含设施设备装饰工程酒店部分会议中心内部配套费宗地三通平费用水电气场平室外总平绿化环境不可预见费管理费用财务费用投资成本总计三酒店营运收入及成本核定单位万元客房年份平均价格平均入住率年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计每五年为增长期，经营收入及成本均按递增相比年期经营收入及成本均增长，为相对平稳期经营收入以每年速度滑落，经营成本每年速度上升会议年份平均价格平均出租率年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计经营趋势与客房部分相同餐饮年份客房收益按客房收益年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计经营趋势与客房部分相同康乐年份客房收益按客房收益年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计经营趋势与客房部分相同四现金流量分析详见附件五经济技术分析结论项目动态投资回报率偏低该项目动态投资回报率为，该回报率远低于目前房地产行业平均水平，目前房地产行业正常平均动态投资回报率为。

动态投资回收期偏长该项目动态投资回收期为年，目前房地产行业平均动态投资回收期为年。

从房地产投资开发角度，度假会议中心项目成败关键在于城市化进程和城市重大建设项目进展，因此市场预期复杂多变，而且资金需求巨大，投资回报率偏低投资回收期偏长，不是理想投资选择但考虑该项目，有定市场发展潜力，而且作为城市重要组成部分，具有重大社会意义，如果能与政府协商争取优惠扶持，则有望实现经济效益和社会效益双丰收。

第五部分关于投资度假会议中心优惠政策建议建议政府从总体城市社会经济发展大局，创新经营城市开发建设城市新区，不但可以拓展城市发展空间完善城市功能重塑城市定位提升城市品位优化城市形象，而且又能保护城市历史文脉，用历史文化赋予城市个性，因此创新开发建设城市新区，以经营城市理念推进城市化进程，是全面建设小康社会实现城市跨越式发展必由之路。

因此，以制度创新为突破口，用市场经济理念和机制来经营城市经营土地，探索了条独具特色以城建城以城养城以城兴城城市建设市场化道路，构建城市自我积累自我增值自我发展创新良性循环，形成企业有商机，政府有绩效，城市有发展多赢格局，应当是加快城市建设，促进跨越式发展最佳抉择。

二建议政府对度假会议中心给予特殊优惠扶持政策基于该项目开发风险高，存在着众多不可预见因素，为有效平抑风险，同时，也为保证为该项目基本营运，最终达到投资商与政府双赢局面，希望政府能给予最大政策扶持，以利项目顺利进行，具体建议如下配套住宅开发用地由于该项目投资回报低回收期长，申请政府考虑将号地块余下亩住宅用地，作为投资单位配套住宅开发用地，将号地块作为个整体开发项目给予优惠扶持，以平抑项目整体风险，同时形成规模性开发效应，尽快提升区域内人气及商业繁华度。

二关于项目取得方式价格确定原则土地取得方式根据国家政策规定，项目用地以挂牌方式依法取得。

价格确定原则取得该项目用地及配套住宅用地价格为号地块所适用基准地价上述价格已包括因征用该宗地发生征用土地费含社保费农户拆搬迁费过度费统建安置占地费附着物补偿费测量权调费拆迁工作经费等各项经费及土地出让金对超出价格部分如但不限于挂牌溢价等，在缴纳地价款后个月内由市政府财政以对城市基础配套项目补贴方式，全额返还投资单位。

三用地价款支付进度通过挂牌方式摘牌后年内，分批支付全部土地价款。

土地价款剩余部分在五年内，由投资单位后续经营度假会议中心所缴纳地方税收返还部分抵扣，不足部分由投资单位以现金补足。

四其他事项政府应根据建设进度同步将道路和城市基础设施配套至项目用地红线处。

鉴于本项目投资数额较大，为保证项目建设尽快实施以及项目建成后平稳运行，项目建设期间涉及建设其它规费属于彭州市收取部分，政府给予全额先征后返优惠扶持。

对于城市基础配套费政府减半征收。

政府将对项目涉及城建规划国土公安消防环保卫生工商等部门给予支持配合，以利项目推进。

五在符合政策前提下，政府各级职能部门给予项目尽可能优惠政策支持。

破，但在较长时间内，都很难形成片区整体升级，很难形成代表现代城市形象综合商圈，这也是城市形象和城市资源缺陷。

二高档次餐饮娱乐会展业星级酒店业基本是空白彭州市目前还没有环境流配套流服务流品位流高档餐饮娱乐中心，城市花园餐饮条街以及六支渠休闲街，主要以服务大众为方向现有彭州宾馆九峰宾馆金瑞大酒店代表彭州最高档次酒店，规模偏小功能定位低外观形象缺乏个性设备及内部装饰陈旧，无法与快速发展城市功能相适应作为新闻发布大型会议组织信息交流形象展示重要前沿阵地会议中心，彭州连稚形都还没有。

这些代表城市综合投资环境综合城市竞争力重要城市资源，急待发展建设。

第三部分彭州市度假会议中心定位号地块用地性质分析根据彭州市城市总体规划用地布局规划图，号地块及其周边用地布局如下名词七支渠城市生态休闲林带按城市绿地系统规划，七支渠城市生态休闲林带是城市级网络三大绿地系统之，规划为宽生态景观绿地，以生态密林种植为主，既是中心片区与城北片区结构分隔绿地，又是城市中心重要空气滤清器，水绕林间，林戏水底，是最具彭州园林城市特色重要绿色走廊。

名词二滨河景观绿带滨河景观绿带是城市级网络三大绿地系统之二，沿人民渠两岸设置米滨河绿带，体现了水绿城和谐交融，是市民休闲娱乐重要开敞空间。

名词三滨江路朝阳路整个城市主要交通依托中心城区五横四纵干道，滨江路为五横之，朝阳路为四纵之，并共同构成城市二环路重要组成。

在彭州市城市总体规划中，人民渠以北为城市城北片区，是全市大专科研基地及未来化工城主要居住服务配套区。

城北片区，依托老城区成熟配套和人民渠亲水生态环境，在城市规划历史上就有平方公里北园高档住宅小区设想，但在实际城市建设过程中，道路和基础配套设施都没有到位，因此向北发展举步维艰。

年，因万吨乙烯项目正式落户建设，作为主要居住服务配套区城北片区，城市基础配套设施建设必将全面启动，阻碍城北片区发展瓶颈将得到有效改善，而人民渠生态环境价值也将得到真正认同，因此城东新区城北片区共荣新局面必将在年拉开序幕。

号地块，位于朝阳路北延线，是中心城片区通往城北片区咽喉，是城北片区门户。

另外，号地块所具有亲水性以及被城市两大绿地系统环抱地理优势，在彭州城市环境中，得天独厚不可再生。

政府选址号地块，规划建设城市度假会议中心，可谓适得其所必然选择。

二彭州市度假会议中心基本定位构想打造城北片区形象工程作为未来化工城主要居住服务配套区，城北片区建设在彭州城市建设发展地位和影响力不言而喻，本项目开发对城北片区而言，具有旗舰地位，是城北新区标志性建筑群落。

以共建新区，铸造经典高度来开发本项目，才能使本项目与城北片区合二为，彰显本项目社会意义。

二生态型度假会议中心人民渠及城市绿地系统，不仅是自然景观，而且还能提供宽阔视界和清新空气，这生态价值发挥和发展，构成了现代度假会议中心创新元素和高尚功能。

建成后五星级酒店将与会议中心融为体，充分体现自然资源优势，以水环境营造为中心，林水相依花草相映品位高雅，是集五星级酒店顶级品牌餐饮娱乐大型会议等多功能于体流代表彭州现代城市形象现代度假会议中心。

全景构想图五星级酒店入口大厅五星级酒店宴会厅会议中心多功能会议大厅度假酒店康体中心三主要规划经济指标酒店占地亩，建筑面积，房间个。

会议中心占地亩，建筑面积，会议席位个。

环境用地中人工湖面积，绿化面积。

第四部分度假会议中心投资经营经济效益测算基础数据设定用地面积亩，合平方米建筑面积酒店平方米，会议中心平方米土地价格万元亩基准地价开发周期年二项目投资静态成本税费测算项目及计算公式数量平方米合计万元土地使用权获取成本专业费用地勘费工程设计费工程监理费建安成本工程招标费抗震审查费报建费土建工程安装工程含设施设备装饰工程酒店部分会议中心内部配套费宗地三通平费用水电气场平室外总平绿化环境不可预见费管理费用财务费用投资成本总计三酒店营运收入及成本核定单位万元客房年份平均价格平均入住率年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计每五年为增长期，经营收入及成本均按递增相比年期经营收入及成本均增长，为相对平稳期经营收入以每年速度滑落，经营成本每年速度上升会议年份平均价格平均出租率年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计经营趋势与客房部分相同餐饮年份客房收益按客房收益年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计经营趋势与客房部分相同康乐年份客房收益按客房收益年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计经营趋势与客房部分相同四现金流量分析详见附件五经济技术分析结论项目动态投资回报率偏低该项目动态投资回报率为，该回报率远低于目前房地产行业平均水平，目前房地产行业正常平均动态投资回报率为。

动态投资回收期偏长该项目动态投资回收期为年，目前房地产行业平均动态投资回收期为年。

从房地产投资开发角度，度假会议中心项目成败关键在于城市化进程和城市重大建设项目进展，因此市场预期复杂多变，而且资金需求巨大，投资回报率偏低投资回收期偏长，不是理想投资选择但考虑该项目，有定市场发展潜力，而且作为城市重要组成部分，具有重大社会意义，如果能与政府协商争取优惠扶持，则有望实