彭营社区唐湾自然村进行“城中村”改造开发项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

年，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓在满足居住需求后，会在投资意识引导下投资房产。

随着几年来手商品房投资回报率房地产金融市场进步多元化改革，年出台系列政策，使房地产金融途径单弊端受到了广泛质疑，房地产金融市场中银行所占比例过大，对于银行自身房地产业以及国民经济，都存在极大不安全隐患。

房地产开发属资金密集型产业，在成熟房地产业中开发商主要资金来源不是银行贷款，也不是上市发行股票，而主要是通过债券不动产基金和互助会等形式来自行筹资，国内地产业个软肋就是资金途径单化。

年，我国房地产金融市场开始了多元化改革，房地纷纷拓展融资渠道，由于受当前各种因素影响，各地主要采用了信托产品形式，年年末，全国出现了房地产信托热，但由于信托产品先天有定局限性，又受到严格政策限制，并不能完全满足房地产金融市场创新需要。

在今年股市转暖利率市场化改革不断推进金融大背景下，处于比价效应，投资人在参照其它金融产品收益率时，对信托产品收益预期必然会大大提高，进而拉升了房地产项目投资财务成本。

部分资金将会在股市投资收益预期提高情况下，进入证券市场，从而分散对房地产投资。

年以来，我国房地产金融市场将进步进行多元化改革，我国近个月以来，房地产信托基金数量增幅达，房地产上市公司普遍提出或是正在进行大规模融资另方面，银行存款准备金上调社会资金收紧建立现代金融企业，发展多样化金融机构，发展机构投资者和债券市场，尤其是资产证券化利率市场化等等手段措施，改变现在刀切式金融监管制度，同样也是房地产对金融行业提出时代要求。

在经济持续快速增长影响下，年南阳房地产业继续保持健康发展，房地产投资经过年高速增长后，已开始呈现增速回落房地产市场总体呈现供求总量基本均衡供求结构基本合理房地产价格基本平稳运行特征各级房地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。

总体来看，年南阳房地产市场呈现健康平稳理性发展局面。

南阳房地产市场状况年后，南阳房地产市场经历了非常不平凡两年，随着城中村项目实施和原有项目快速承建，加快城市建设等等有利或不利因素，均在定程度上对年度房地产市场有定影响。

但是从整体来看，外部因素对南阳房地产市场影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛引导下，保持着平稳理性发展，供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳且稳中有升。

房地产市场需求旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅商铺需求持续增长。

根据市规划局与国土资源局网上备案预售合同资料显示，今年与去年相比增加了，市场需求持续旺盛，但增长势头已从去年高增长回复到平均水平，房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳。

从年各月份住宅销售情况来看，住宅需求持续旺盛，销售面积持续增长。

近年来，我市住宅市场直保持着二季平稳六九月飘红年末劲涨销售规律。

住宅新增供给明显下降，住宅市场整体呈现供小于求局面。

年，我市商品房批准预售面积比去年同期下降，其中住宅批准预售面积比去年同期下降，供给下降幅度较大。

总体来看，刚刚过去年是我市房地产供求关系大调整年。

针对年以来，商品房供给增长过快趋势，政府加大了房地产市场调控力度，尤其是土地市场宏观调控取得了显著效果。

年，政府采取了市区内停止新批房地产用地继续控制全年房地产用地供应，将存量土地纳入计划取消市区外购房入户启动房地产预警系统等等调控手段。

随着系列房地产调控措施出台，商品房供给增长过快势头于年初得以遏制，房地产供给得到有效控制，并直接引至年度房地产市场平稳发展。

区域发展及前景预测该项目未改造前，为二层民用建筑，建筑密度大，采光面小，道路非常狭窄，卫生状况极差，居住环境害，既影响城市景观，又损害了群众身心健康，改造后总体规划栋小高层和超高层建筑，楼与楼之间空间大，采光面大，绿化率达，小区还建有小学幼儿园老年保健中心等公用设施。

该小区建设大大提高了我市西南区域城市品位。

该项目所处位置在市中心区域西南角，北临智圣诸葛亮隐居地卧龙岗，西侧为我市大学园区，东侧为卧龙区新建设行政中心，南临新建成国道雪枫路。

交通四通八达，是我市未来黄金地段，房产价格具有很大上升空间。

宏观市场与本项目发展借鉴近年全国房地产市场发展迅猛，是否存有泡沫，是否过热争论已进行了两年，然而房地产投资仍在稳步加大，房价仍在稳步上升。

除我国个别线城市房地产热度偏高外，全国房地产市场可以说是健康良性地发展。

国家对房地产信贷严控也正是防止泡沫有力手段。

因此，本项目是在个健康市场环境中开发。

我市房地产相比全国更为健康，市场化程度更成熟，也更理性，近两年豪宅大比拼海湾大决战小户型大塞车，看似刀光剑影，全都安全着陆。

这说明，关键是你得适合做什么样产品，你产品针对何种目标市场。

这种重市场研究，重产品创新科学态度，是本项目先开发值得借鉴财富。

区域市场分析区域市场界定本项目属于卧龙区市场，而目标客户群是我市城市规划区辖区人口。

供给分析就发展形式而言，卧龙区是当前南阳市较为活跃且最有发展前景片区之，北京大道延伸，车站南路扩建，地域上优势共享，卧龙区新中心区优质配套，成为新中心区后花园最大居住区之良好生态环境交通市政配套加上人才配备，使卧龙区天比天好。

应该说，随着该区域居住人口进步增加，这里商业用房需求量将会越来越多，价格也会逐步稳定提高，尤其对于些位处新旧商业中心，人流量密集生活社区及交通便捷大面积商铺，其价值将会首先被挖掘出来。

目前该区域房地产开发规划设计营销社区配套尚处初级阶段。

随着这些工作逐步完善，随着市区居住人口进步增加，这里商业用房需求量将会越来越来越多，价格也会逐步稳定提高。

对小区配套需求，调查显示在置业者中对居住环境和完善成熟生活配套区这两方面要求较突出，进而也成为影响其选择楼盘重要因素。

会所泳池为置业者最重视设施。

商业配套学校交通车也受到了较大关注。

对户型需求，置业者对三房两厅户型需求占。

四房五房及房厅单身公寓需求为，其中最受欢迎是三房，尤以三房两厅两卫需求量最大，房厅面积需求在，二房二厅面积需求在，三房两厅面积需求在。

对价格承受力价格方面元，是消费者普遍能接受价格。

但考虑到地价，建材上涨因素，及消费者实恵心理，超出即元就是理性价格。

调查客户中，客户选择银行按揭付款方式。

三项目分析及评价地块解析交通条件本项目紧临车站南路和雪枫路交通干道，与卧龙区行政中心和白河公园隔路相望，属典型中心广场物业，交通十分方便。

地形地势本项目地块平坦，南北两侧均有良好景观资源，侧是上万平方米白河湿地公园，侧是永久性山丘绿林和学校运动场，视野开阔，满眼翠绿。

本项目水电气路等均已通平，具备良好形式条件。

规划限制条件本项目地块较好，总用地，容积率，绿化率，商业面积占总容积率面积不超过，停车位不少于总户数。

项目分析项目优势项目地处南阳市西南角，属新老城镇中间地带，地段优势得天独厚，项目紧邻市车站南路交通大动脉，并紧临北京路，交通优势明显。

四项目定位及项目评估项目定位市场定位高品质精致住宅小区形象定位首席景观住宅目标客定位以南阳市规划区内客户为主方案评估意见在方案设计上，引入后小康住宅小区理论，结合本小区具体位置及地形环境交通密度城市文脉生态环境等特点，做出了以下特色总体布局采用排列布局，分两排布置，南侧排为层，北侧排为层层，充分利用南北两侧良好自然景观，在小区中部自然形成个中心庭院。

北侧排中小户型可将车站路噪音挡于小区之外，保证了小区宁静。

沿车站路与北京大道临街三层布置成商铺，充分利用了地块商业价值。

单体设计，确保了户户均有开阔视野，功能分区明确，通风采光良好，做到了明厨明卫，经济合理，实有率高。

建筑立面造型上，以流畅线条和优雅丰富造型为主要特征，以简洁色彩和景观设计创造了缤纷灿烂空间效果，从而形成本建筑典雅精致特征。

交通组织上，做到人车分流，商业人流和住宅人流分离。

总之，经过近半年时间，反复几易其稿，目前方案应属比较理想方案，既结合了项目地价特征，充分挖掘了地段价值，又贴近市场，符合目标客户需求。

五投资估算与资金筹措项目总投资估算本项目计划投资总额为亿元，按可销售面积计算，开发成本为元。

经济指标六可行性研究结论项目意义及利润预测城中村改造项目作为城市建设个重要组成部分，是省市政府工作重点之，城中村改造后，解决了该区域脏乱差社会环境，不但提高了我市西南区域城市品味，重点是解决了居民居住条件和居住环境，所以对该区域城中村项目，市区乡三级政府都高度重视，并把该项目作为南阳市第批城中村改造项目。

该项目从目前看，是南阳市最大城中村改造项目，经济效益比较可观，但靠公司目前资金状况改造项目有定困难，需外来资金支持，经同豫商投资集团领导多次论证商定，共同注入资金成立合资企业，共同开发建设该项目。

该项目总投入资金为亿元人民币，销售收入亿元人民币，税后净利润为亿元人民币。

项目风险及防范由于本项目较低地价成本，加之科学市场调研精心方案设计良好市场环境，可以说，是个风险极小安全度高项目。

本项目风险存于建筑工程上面，如何将个好项目转化成经济效益和社会效益工程环节对本项目来说至关重要，建议建工部加强工程管理人才引进，建立科学施工管理流程，外部聘请专业务实监理队伍，确保本项目优质高效工程形象。

项目收入及支出项目支出亿元元亿元项目收入亿元其中商业万亿元元住宅万万万万元亿元地下车位个元亿元亿元亿元亿元亿元毛利亿元亿元亿元应交税费亿元亿元税后利润亿元亿元亿元二九年六月十八日附件项目投资经济指标分析拆迁补偿万元拆迁临时补偿费户户元月月万元拆迁租房费户户元月月万元违章建筑补偿户户元万元提前拆除奖金户元户万元建安费用亿元总面积万元亿元项目开工前所有应交费用亿元元净地购买费亩万元亩万元广告销售费总收入亿元万元项目管理费总收入亿元万元基础设施元万元绿化景观费万元融资成本亿元人民币不可预见费万元总计用款亿元开发成本元融市场开始了多元化改革，房地纷纷拓展融资渠道，由于受当前各种因素影响，各地主要采用了信托产品形式，年年末，全国出现了房地产信托热，但由于信托产品先天有定局限性，又受到严格政策限制，并不能完全满足房地产金融市场创新需要。

在今年股市转暖利率市场化改革不断推进金融大背景下，处于比价效应，投资人在参照其它金融产品收益率时，对信托产品收益预期必然会大大提高，进而拉升了房地产项目投资财务成本。

部分资金将会在股市投资收益预期提高情况下，进入证券市场，从而分散对房地产投资。

年以来，我国房地产金融市场将进步进行多元化改革，我国近个月以来，房地产信托基金数量增幅达，房地产上市公司普遍提出或是正在进行大规模融资另方面，银行存款准备金上调社会资金收紧建立现代金融企业，发展多样化金融机构，发展机构投资者和债券市场，尤其是资产证券化利率市场化等等手段措施，改变现在刀切式金融监管制度，同样也是房地产对金融行业提出时代要求。

在经济持续快速增长影响下，年南阳房地产业继续保持健康发展，房地产投资经过年高速增长后，已开始呈现增速回落房地产市场总体呈现供求总量基