徐家寨城中村改造项目可行性投资论证建议报告word文档（19页）

并在这里聚集全省人口，经济总量，科教力量，成为与我国珠三角长三角环渤海相媲美经济区。

为此，我省将加大对西安宝鸡咸阳阎良渭南等个国家级开发区支持力度，加快西安韦曲航天科技产业开发区郭杜教育科技产业开发区泾河工业园浐河经济开发区等省级开发区建设步伐。

同时还将加快培育壮大户百亿元企业，重点培育航空航天输变电设备汽车等大产业集群，并使关中村品成为全省示范基地，以促进县域经济发展壮大。

解读这上面标明长安省级开发区还是两个，韦曲航天产业开发区和郭杜教育开发区。

目前已经成立西安国家民用航天产业基地，同时国家级西安高新区和曲江文化产业示范区均向长安发展。

长安区文化教育以及科研区地位其他区域已经难以撼动。

从以上图片和资料可以得出以下结论本项目北面长安区老县城区域道路网格已经形成，本区域仅有主干道路，本区域道路网络还需要在项目开发时完善，形成区位体道路网络系统。

本项目区域有大量非建设用地，非常有利于政府土地运营和城市运营和城中村整体改造。

本区域具备进行城市扩展，房地产开发空间，周边现在主要是文教用地和文教配套用地，属于房地产开发盲区，市场前景广阔。

同时还具备开发成本低廉等诸多优势。

西安地铁号线南站在本区域东部，本区域将具备快速城市交通通道，拉近本区域与城市核心区域距离。

西安地铁开工建设给本区域开发注入强心剂。

西安地铁号线南站建造成将极大提成本区域城市基础设施和城市配套，为本项目开发建设迎来契机。

南郊大学城进步发展将极大提升本区域文化气息，同时也将凝聚本项目人文气质。

本区域开发建设必将使本区域居住区和韦曲老县城板块和大学城板块连成片，显现出城市聚集效用，促使城市功能升级。

同时从主城区规划示意图可以看出，新规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安大部分已经规划进西安主城区，算进了西安主城区。

随着交通日益发达长安韦曲区域作为西安市城南居住中心地位即将实现，白天在高新和城内工作，晚上在长安韦曲居住生活模式已经形成。

项目地块周边房地产开发情况韦曲南部区域本项目周边太阳水岸新城项目地址大学路西段简介主要为小高层和高层均价元平方米项目性质商品房，五证齐全。

长青园项目地址南长安街南段简介主要为多层，仅栋小高层，年开始开工建设，当时售价为元平方米，小高层于年开工建设，售价约元平方米。

目前基本销售完成。

均价元平方米年项目性质商品房，五证齐全。

东方明珠项目地址南长安街南段简介主要为多层，仅栋小高层，年开始开工建设，当时售价为元平方米，小高层于年开工建设，售价约元平方米。

目前基本销售完成。

均价元平方米项目性质商品房西寨新区项目地址徐家寨北简介城中村改造，多层。

均价元平方米东新花园东韦村城中村改造项目项目地址环城路西寨北简介城中村改造，高层层。

临街角层商业，层以上住宅。

室平方米和室，已经建设到层。

均价元平方米，起价元平方米海红轴承厂经济适用房项目地址南长安街南段简介多层，小高层。

小高层在售，次性付款元平方米。

其他付款单价约元平方米。

均价元平方米项目性质经济适用房综述本区域属于长安区市政基础设施和市政配套设施较差区域，除新开发五证齐全，位臵较好项目外，其他项目价格均低于长安城区平均水平，价格约为元平方米。

长安广场区域和老城区吉源晶鑫丽座项目地址长安广场简介高层。

均价元平方米项目性质商品房吉源美郡期项目地址长安南路灯具厂十字南简介高层。

均价元平方米项目性质商品房嘉禾丽都项目地址长安南路灯具厂十字南简介高层。

均价元平方米项目性质商品房长安相府项目地址长安老区政府简介高层。

均价元平方米项目性质商品房朝华美域项目地址长安华美十字简介高层。

均价元平方米项目性质商品房毓秀园项目地址长安广场南简介多层和高层。

均价多层元平方米，高层元平方米项目性质城中村改造长安新天地项目地址长安广场北简介多层和高层。

均价多层元平方米，高层元平方米项目性质经济适用房长安区子午大道智慧城项目地址子午大道简介多层高层。

均价多层元平方米，高层元平方米项目性质商品房长安春天花园项目地址子午大道简介小高层高层。

均价元平方米项目性质商品房京科花园项目地址子午大道智慧城北简介小高层。

均价元平方米项目性质经济适用房和商品房西区热力中心北小产权房项目地址西区热力中心北，西部大道南简介多层和高层。

均价多层元平方米，高层元平方米项目性质城中村自建四市场分析和建设规模确定西安市概述西安古称长安，是陕西省省会，是人类文明和中华民族发祥地之，世界著名历史文化名城和国际旅游城市，我国重要科研高等教育国防科技工业和高新技术产业基地，是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大中心城市。

西安市现辖区县，总面积平方公里，总人口万。

其中，中心城区规划面积平方公里，建成区面积平方公里，市区总人口万人。

以下略。

二西安市年人口等经济指标西安市年人口等经济指标指标年年全市常住人口万人地区生产总值亿元地方财政收入亿元在岗职工平均工资元人元人城市居民人均可支配收入元人元人农村居民人均纯收入元人元人城市居民人均生活消费支出元人元人农村居民人均生活消费支出元人元人居民消费价格指数房屋销售价格指数年年统计局公布各区县常住总人口数据区县年常住人口万人年常住人口万人比上年增减万人新城区碑林区莲湖区灞桥区未央区雁塔区阎良区临潼区长安区蓝田县周至县户县高陵县全市分析年后西安常住人口年增长在左右，主要原因是新万人口规模城市规划颁布后，西安市城市化进程进步加快，外地迁居西安人口数量和周边区县部分农业人口向市区迁移数量进步加大，在定意义上也极大拉动了西安市房地产投资臵业需求，使西安市房地产价格稳步上涨。

使诸如长安区这样具备房地产价格优势和便捷城市生活条件区域房地产需求直保持旺盛增长趋势。

西安城南雁塔和长安是西安是常住人口最多区域，常住人口增长实际增长最快也应该是该区域，只是由于该区域人口政策问题，落户较少，因此统计数据较低。

未来随着该区域，尤其是长安区城市化进度加快，长安势必会成为西安常住人口最都区县，这也为长安区房地产发展带来了前所未有机遇，移居长安在未来至年内是城市中等收入家庭最佳选择。

三西安市房地产发展状况与趋势西安市房地产市场发展趋势及基本情况分析略四项目周边房地产市场发展分析周边地区房地产发展情况年至今西安市长安区房地产市场逐年稳步发展，年新城市规划颁布后长安房地产开发便以次迈上上了新台阶。

此次规划修编，期限将从年至年，进入世纪，西安快速发展，作为承东启西桥头堡，对西安城市发展速度规模形态等提出了新要求，因此这次规划修编任务是建设现代化新西安，和前三次规划相比较应该是个跨越式具有历史意义城市规划。

本次规划完成后，仅拿市区人口用地两个指标来说将达到双千规模，即人口万用地平方公里，发展幅度非常之大，将把西安带入个现代大都市。

新城市规划中作为文教科研区长安城区在居住适宜度和通达度上位居全市前列，有所欠缺仅是城市基础设施，西安地铁号线开工以及号线南站修建必将大大提升本项目区域城市基础设施，本区房地产开发必将跨入新高度。

项目所在区位市场未来发展预测西安房地产市场布局直以城南为最具发展实力区域，与城南相连长安区韦曲在最近年也迸发出前所未有活力。

在年下半年至年底房地产大涨行情下西安市长安区房地产价格由原先元平方米，暴涨至元，逐渐其不可估量发展潜力。

目前正处全球金融危机带来经济不景气时期，房地产价格回落，由于长安区房地产开发项目较小资金实力有限，因此长安区房地产价格回落也比西安市内更加理性。

由于房地产开发成本变化不大在购房者购买力不足情况下，长安区较低土地价格促生相对低廉房地产价格更能被目前购房者接受。

因此此次房地产市场调整对长安城区房地产市场影响不大，从种意义上来说还具有定促进作用。

五本项目市场竞争能力与前景分析市场竞争优势本项目为城中村改造项目，价格较长安区正常房地产项目更低，均价在元，极具价格优势。

同时本项目期多层已即将竣工对购房者来说具备相当呈现信心。

加之地铁号线南站修建是消费者具备未来增值信心。

销售前景比较分析本项目板块住宅销售价格在元平方米，随着区域交通环境和市政配套完善，本区域房地产价值还将进步提升。

本区域主要客户为初次臵业客户和投资臵业客户，本区域住宅物业销售率直在以上，销售周期较西安市平均周期短至月，由于本项目是城中村改造项目不能提供按揭购房，因此销售周期会加长。

本项目不利因素分析本项目区域道路尚未修建，距离公交站点均在米以上，目前交通情况欠佳。

本项目不能提供按揭购房，市场环境如进步恶化，销售周期将会延长，项目开发资金压力将会增大。

本项目即将开发均为小高层开发成本较大，价格较多层高，在于本区域多层项目竞争中处于不利之势。

五项目市场定位和规划设计方案选择项目市场定位项目目标市场根据长安区本区房地产市场贯目标客户分析本项目目标市场客户主要为以下几类周边居住具有定购买力工薪阶层中等收入家庭周边乡镇收入较高原居住村民外地准备移居西安，购买力有限客户在西安工作有臵业需求，购买力有限外地年轻人西安其他区域对本区域没有抗性臵业客户项目市场定位根据以上目标客户需求，结合此类人群臵业偏好，同时结合本项目实际情况，本项目应定位于西安城南地铁站旁大学城城边长安城区南部核心居住区。

本项目地块特性决定本项目即属于地铁物业，又属于大学城物业，在规划设计时应充分考虑此类物业特性，合理布局商业与人农村居民人均生活消费支出元人元人居民消费价格指数房屋销售价格指数年年统计局公布各区县常住总人口数据区县年常住人口万人年常住人口万人比上年增减万人新城区碑林区莲湖区灞桥区未央区雁塔区阎良区临潼区长安区蓝田县周至县户县高陵县全市分析年后西安常住人口年增长在左右，主要原因是新万人口规模城市规划颁布后，西安市城市化进程进步加快，外地迁居西安人口数量和周边区县部分农业人口向市区迁移数量进步加大，在定意义上也极大拉动了西安市房地产投资臵业需求，使西安市房地产价格稳步上涨。

使诸如长安区这样具备房地产价格优势和便捷城市生活条件区域房地产需求直保持旺盛增长趋势。

西安城南雁塔和长安是西安是常住人口最多区域，常住人口增长实际增长最快也应该是该区域，只是由于该区域人口政策问题，落户较少，因此统计数据较低。

未来随着该区域，尤其是长安区城市化进度加快，长安势必会成为西安常住人口最都区县，这也为长安区房地产发展带来了前所未有机遇，移居长安在未来至年内是城市中等收入家庭最佳选择。

三西安市房地产发展状况与趋势西安市房地产市场发展趋势及基本情况分析略四项目周边房地产市场发展分析周边地区房地产发展情况年至今西安市长安区房地产市场逐年稳步发展，年新城市规划颁布后长安房地产开发便以次迈上上了新台阶。

此次规划修编，期限将从年至年，进入世纪，西安快速发展，作为承东启西桥头堡，对西安城市发展速度规模形态等提出了新要求，因此这次规划修编任务是建设现代化新西安，和前三次规划相比较