徐州世茂广场项目可行性投资论证建议报告doc文档（64页）

商贸环境云龙区是传统商贸大区强区，也是徐州现代服务业发展示范先导区。

目前，美国沃尔玛印尼力宝集团等批世界强企业以及国美电器苏宁电器等区域总部相继入驻被誉为千古繁华地，徐州不夜城户部山城已有汉王府等余家知名商业企业入驻，成为徐州发展晚间经济都市休闲经济新靓点。

中山南路产业条街彭城南路步行街三环东路汽车销售长廊等特色街区形成规模，总建筑面积万平方米淮海综合物流园区首批进入江苏省十二家重点物流基地。

占地平方公里新城产业园区，重点发展总部经济园高科技研发基地等现代服务业项目。

目前，已有苏宁物流南京医药物流江苏交广王朝御马葡萄酒等基地型项目入驻。

此外，辖区拥有帝都大厦泛亚大厦天成国贸中心等大型写字楼和商务楼宇万平方米，在建和即将建设新城中央活力区中央国际广场世茂步行街等商业面积近万平方米，发展商务金融总部经济等现代服务业载体丰富。

自然条件云龙区因风景秀丽云龙山而得名，辖区水脉纵横，美丽黄河故道穿区而过，奎河三八河贯穿辖区中部，被誉为徐州新城绿肺大龙湖及顺堤河景观带，将成为展示徐州新城形象窗口。

云龙山子房山狮子山拖龙山等绿树成荫，风光怡人，自然山水之间地势平坦，是典型山水园林城区，是投资兴业风水宝地。

人文环境云龙区文化古迹丰富，尤其以汇集徐州两汉文化精髓而闻名。

拥有集汉代三绝汉兵马俑汉墓汉画像石为体汉文化景区，荣获全国首个中国环境艺术示范工程称号，并被评为国家级景区，成为全市旅游文化金字招牌，正在努力打造成为全国汉文化旅游中心。

辖区内还有项羽戏马台北魏大石佛放鹤亭显红岛乾隆行宫李可染故居户部山古民居等名胜古迹，具有深厚文化底蕴和鲜明城区特色。

此外，云龙区拥有丰富科教文体资源，徐州师范大学徐州医学院工程兵指挥学院等全市科研机构大专院校座落在我区，为经济发展提供有力人力资源和智力支持。

项目区位介绍本项目位于徐州市云龙区，紧邻汉文化景区。

与骆驼山狮子山为邻，周边重要景观资源有汉兵马俑，楚王陵，博物馆等。

风景区大规模绿化，有山有水地形条件，为项目提供了绝佳景观。

重要旅游资源也为本案提供重要商业商机。

东三环片区位于新老城区之间，起到连接体作用，为徐州市目前人居最为集中区域之，常驻居民近万人，自绿地世纪城东方美地世茂东都等大盘入驻，已成为徐州中高端住宅集中区。

本案本项目建筑总面积达万多平方米，是徐州首座全天候站式城市综合体。

业态类型丰富齐备，涵盖时尚菁英公寓摩登商业街以及配套连锁超商大润发世茂百货健身中心等。

作为国际上先进商业模式，世茂定位参照国际标准，无论从建筑排布商业定位，还是经营业态内部空间营造车位配备等方面，都充分体现了当今商业最高表现形式。

该项目建成后将成为徐州市首席大型购物中心，徐州市东部商业大都会，将引领徐州市商业发展新潮流，极大地提升徐州市商业发展水平。

徐州世茂广场效果图徐州商业物业市场分析徐州商业市场概述自古徐州战事多，作为兵家重地之徐州，如今，已成为中外商界巨头力争进驻并大显身手之地，古老土地上，现代化商贸都市氛围逐显浓郁。

纵观徐州商业，徐州百货大楼独霸徐州之势已彻底改变，商业多业态多元化专业化趋势在徐州已成主流。

超市品牌化法国家乐福泰国易初莲花上海农工商上海大福源深圳新佳南京苏果等中外著名超市纷纷进驻徐州，短短几年内开设了近家超市，超市第品牌沃尔玛则业已选好了地块，已待进驻，徐州市场超市品牌化格局基本形成。

购物广场百货升级化年底，浙江知名民企中国星星集团投资建设金地商都项目，建成营业期工程万平方米，在江苏零售业中单体规模居第位。

年月日，南京金陵饭店购物中心在金地商都附近盛佳大厦至五层，开设了首家精品百货店，迈出了对外扩张连锁化经营第步，也成为第家到徐州投资外地知名百货企业。

年月，南京金鹰国际购物集团整体接收了尚未竣工徐州国际商厦项目，将其改造为建筑面积达万多平方米徐州金鹰国际购物中心，徐州金鹰比金鹰南京总店还大万平方米。

年月，南京中央商场股份有限公司成功重组徐州市百货大楼股份有限公司，并对旧楼进行改造升级，中央百大也登陆成功。

年月，国内百货业巨头北京王府井东安集团有限公司把进军江苏，第站即为徐州，对华联商厦进行重组，打造为全新徐州王府井百货。

年月，百货业丰洋百货在富景广场正式开业，并引进了部分国内外线品牌。

金地金陵金鹰中央百大王府井丰洋百货等四年攻略，徐州大型购物中心升级即告完成。

业态多元化格局出现由于商业市场分工细化，徐州商业业态多元格局业已出现并逐渐完善。

徐州中心城区主要商业形态正在营业大型百货金鹰购物中心彭城广场店金地百货彭城广场店中央百大彭城广场店金陵购物中心彭城广场店丰洋百货彭城广场店王府井淮海东路店华美商厦淮海西路店友谊商场淮海西路店大型超市家乐福超市彭城广场店新佳家西关店淮西店易初莲花矿大店大福源建国西路店农工商复兴北与二环交汇店专业市场建材市场升辉装饰城三环东路店新世纪建材城三环东路店唯美家居建材城三环东路店家电商场五星电器家矿大店华美商厦店淮西店白云店苏宁电器家欧洲广场店朝阳市场店永乐电器家金地商都店朝阳市场店国美电器家泛亚大厦店家具市场红星美凯龙复兴北路店江苏家具城复兴北路店电脑市场海云电脑城彭城路店商业步行街户部山商业步行街彭城路店专业化商场市场逐步形成专业道路是分两步走来进行首先是三环东路专业化市场云集，众汽车品牌店装饰城食品城建材城家具城物资市场纷纷绕围集三环东路，使三环东路进而形成徐州个专业化市场类型商圈业，三环东路专业化市场领头羊地位也基本确立。

其次，由于中心城区超市品牌化购物广场升级化格局形成后，竞争激烈，新上商业项目另辟蹊径，避其锋芒，走上了专业化商场道路。

于是，徐州礼品城春天时尚服装批发城新天地儿童城各种专业化商场也应运而生。

由于各商家在经营上业态多元化竞争激烈化，在未来市场上，专业化为商家经营发展主流发展趋势。

徐州市商业市场布局商业发展往往是与区域及地理位置密切相关，同样，由于徐州商业历史发展原因，徐州商业竞争也逐渐显现商圈化竞争模式。

从当前徐州市商业地理特征及未来发展动向来看，商圈可以分为彭城广场商务圈淮海广场商务圈人民广场商务圈三环东路商圈南区商圈等几大商圈。

彭城广场商圈本案城区核心商圈彭城广场商圈以彭城广场中山北路淮海路彭城路为核心，主力商家众多，金鹰金地金陵金鹰中央百大王府井家乐福新佳永乐等，还有才开业中央时尚大道国美电器等。

彭城广场商圈处于徐州市中心区，由于这区域是徐州经济文化核心地，区内各种生活配套设施齐全。

在商业上，现代百货综合超市专卖店等成为主流业态，区域商业经营成熟度管理水平消费档次以及购物便利性使得该区域已成就该商圈为核心商圈霸主地位。

人民广场商圈淮海广场商圈南区商圈三环东路商圈成熟型区域商圈淮海广场商圈以白云蓝天为主力商家，商业市场如朝阳市场，宣武市场为辅助，周边沿街商铺为补充商业形态。

淮海广场商务圈位于徐州市中心区与东区交汇处，火车东站西侧，该区域内配套设施齐备，交通便利，业态相对成熟。

由于汽车站火车站齐聚此地，人流量相对较大，但管理难度亦相对较大，故该商圈未来道路基本上会走上中低档商品业态或商业市场道路。

城区发展型商圈人民广场商圈以华美商厦友谊商场新佳百惠家美时等为核心主力商家，周边街铺为辅助发展型商圈。

人民广场商圈位于徐州市西区，该区域位于老城区之上，很早就形成了比较成熟居民小区和比较成熟商务中心。

但近年来，由于该区域已有主力商家在商品档次上经营规模上管理水平购物环境等诸方面均远远落后于彭城广场商圈，商业地位有渐显没落。

不过随着徐州城市化发展速度加快及其房地产开发也在不断加速，特别是近两年徐州中高档商品房用地拍卖均在西区，未来几年，徐州西区将成为中高档商品房开发主战场。

西区现在社区主力仍为经济适用房类型老型社区，随着诸多新开发项目出现，西区居住社区也将向新型社区转变，西区居住人口将大增。

城效结合地专业型商圈三环东路商圈众汽车品牌店装饰城食品城建材城家具城物资市场围集三环东路，形成了徐州特有专业型商圈。

该商圈是道路拉动商圈，由于三环路连接市区各主干道，交通通达性好，而且由于属城郊结合部，适合于建大型专业市场，众多专业市场建成和投入运营，三环东路专业型商圈地位业已确立。

城区潜力型商圈南区商圈以开业易初莲花为核心，刚开业五星电器以及在建汉雅假日生活广场矿大商务中心，正在悄悄改变南区商业形态。

南区商务圈位于徐州市南区，这里大学林立，自然环境优美，配套设施也正进步完善，由于泉山美墅文华园泰山城市花园永嘉太阳城芙蓉园南山庭院汉府雅园等众房地产项目开发，人气渐足，该区域商圈发展也蕴藏着股潜力。

商场经营差异化大型商场现状徐州缺乏专业性规模性商业存在商业定位除个别外也比较低档次，同时市场招商程度普遍不理想，我们看到这些商场自身经营都存在着各方面问题。

老字号商场经营方式与现代商业经营规律严重相背离，楼层分布商品组合潜力型商圈城区核心商圈成熟型区域商圈发展型商圈城效结合地专业型商圈新佳华美商厦友谊商场百惠家美时金鹰金地金陵中央百大王府井富景百货家乐福新佳永乐国美白云商厦蓝天商场宣武市场朝阳市场升辉装饰城淮海汽配城唯美家居建材城淮海食品城汽车店易初莲花五星电器汉府假日广场矿大商务中心价值实现等都与现代商业消费存在是办公室贵邦财富高层商住楼楼是商铺，楼是办公公寓富景广场商业单体建筑层用于销售层只包租汉府假日广场大型社区中商业步行街恒茂国际高层写字楼层为商业，楼以上为写字楼新天地国际儿童城商业单体建筑层销售，层出租帝都大厦高层写字楼层为商业，其余为写字楼现在售项目中，重点在售商业项目位置都比较集中，大部分均分布在彭城广场周围，外部配套齐全交通便利商贸氛围浓厚为商业物业开发前提。

◇位置与户数项目名称位置商铺套数户部商都礼品城建国路解放路交叉口。

春天时尚解放南路贵邦财富青年路与中山路交叉口新天地国际儿童城黄河东路中心时尚大道彭城广场富景广场彭城广场东当前在售重点项目停车位配置情况相对而言都不太理想，部分项目仅提供少量车位，部分虽提供地下停车场，但地面停车位相当有限，如何合理解决停车配套或权衡地下地面位数量上还有很多改进空间。

◇得铺率项目名称停车位情况户部商都礼品城地下停车位，约个春天时尚地下停车位，个贵邦财富主要为地下停车场汉府假日广场少量地面停车位，主要为地下停车场新天地国际儿童城少量地面停车位，主要为地下停车场中心时尚大道靠周边项目解决停车问题富景广场主要为地下停车场从样本分析来看，当前徐州在售项目中，大部分项目得铺率均为左右或以下，得铺率超过商铺从实用性角度来看，在市场上便颇具竞争力了。

◇商铺面积项目名称临街内主力铺主力铺主力铺户部商都礼品城春天时尚项目名称得铺率户部商都礼品城春天时尚贵邦财富新天地国际儿童城中心时尚大道富景广场贵邦财富仅个铺新天地国际儿童城汉府假日广场富景广场左右从初步市场分析来看处于优势地段商业项目临街商铺铺位面积大多控制在左右，内铺主力铺般控制在左右。

由于大部