德山钓鱼台国际饭店项目可行性投资论证建议报告word文档（43页）

促进城市建设提高城市品位随着城市发展，该地段商业网点学校集市必将形成，交通购物通讯储蓄就医也将更为方便。

项目实施将促进该地段综合开发，发展第三产业，繁荣城市经济，促进城市建设提升城市品位。

第三篇市场调查分析与市场定位湖南省及常德市经济发展现状世纪年代以来，湖南经济持续高速增长，取得了令人注目经济成就，八五时期经济增长速度年均达九五时期经济增长速度年均达，年经济增长速度分别为，到年湖南经济总量已达亿元。

在追求增长过程中，粗放型增长方式还没有根本转变，湖南经济在高速增长同时，资源消耗也在高速增长。

经济高速增长在很大程度上是靠资源高消费实现，根据湖南投入产出表测算分析，年间，总量由亿元上升到亿元，增长倍，而同期各产品部门对能源消耗石油及核燃料加工业钢材消耗钢压延加工业水泥消耗水泥石灰和石膏制造业电力电力生产和供应业水资源水生产和供应业消耗分别增长了倍倍倍倍倍，各部门对资历源消耗增长大都快于经济总量增长。

年国民经济主要统计指标指标名称计量单位年比上年增长人口和居民生活年底总人口万人其中市镇人口万人城镇居民人均可支配收入元城镇居民人均消费性支出元城镇居民恩格尔系数农村居民人均收入元农村居民人均生活消费总支出元农村居民恩格尔系数居民消费价格总指数上年为经济增长为城镇居民外出旅游创造了客观条件，据统计湖南省年旅游收入已超过亿元人民币，年增长左右，潜在市场非常巨大。

根据常德统计局工作人员提供资料，目前常德平均每户家庭人数约为，平均每户就业人数为，就业负担系数为。

常德人均可支配收入为元。

从我们对常德居民随机取样看，家庭月收入在元占了，超过三分之二，表明常德大部分居民还处在事业发展初期。

但是家庭月收入在也占了，将近四分之，表明常德居民还是具有比较强消费能力。

家庭收入在元以上占了，近十分之，常德这部分最高收入人群是商业地产别墅高级公寓等高档物业主导消费目标。

年常德城镇居民家庭人平消费性总支出为元，购商品房人平支出占总人平支出。

另从食品支出分析，年人平食品支出为元，占人平消费性支出恩格尔系数，根据联合国粮农组织提出标准，恩格尔系数为宽裕，由此说明常德城镇居民于年，便跨入了宽裕型生活阶段，并逐渐向相对富裕方向发展。

常德市酒店业及旅业发展现状常德市旅游市场分析地理位置与环境分析常德市全市总面积万平方公里，占湖南省总面积。

其中山区山地丘陵岗地面积平方公里，占全市总面积平原面积平方公里，占全市总面积水面面积平方公里，占全市总面积。

常德是个历史悠久古城，旅游资源较为丰富，近两年先后获得中国优秀旅游城市全国卫生先进城市称号，还是湖南省唯省级园林城市和省文明城市，现在正争创国家园林城市和国家交通管理模范城市，旅游业与旅游住宿接待设施业都呈上升趋势。

常德市以石长铁路为主轴，公路干线为骨架，形成了水陆空立体发展运输体系。

国道连接条省道辐射周边，长沙常德高速公路全线通车，常德张家界高速公路正式开工预计今年开通。

枝柳铁路纵跨县，石长铁路横连枝柳线，对接京广线路。

沅江澧水客货船只可经洞庭湖直达长江。

桃花源机场距市区公里，为国家标准级机场，可泊波音等大型飞机，相继开通广州深圳海口北京等航线。

常德市旅游发展现状与趋势分析多年来常德市经济总量直位居湖南省第二第三位。

年城市人均收入元月，旅游收入亿元，已经具有发展旅游产业市场基础。

随着常德市经济发展与市民收入和生活水平不断提高，效游度假将逐渐成为市民种消费时尚，万常德市民具有庞大旅游市场消费力。

常德市旅游对当地经济贡献率低于全国水平，也低于湖南全省水平，旅游收入增长速度也低于全国，湖南省水平。

旅游发展还大有潜力，并需要加速发展。

年，湖南省入境旅游收入比上年增长，而常德市入境旅游收入和入境旅游人数均出现增长态势，显示其入境旅游设施服务质量都对入境旅游者欠缺吸引力。

常德市现有旅游接待设施饭店家客房间床位个常德市旅游饭店客房平均出租率年。

以上资料显示，常德市旅游者接待量与旅游饭店发展是基本平衡，如果旅游接待人数增加，则显示常德市旅游设置条件需从功能上加以完善配套，服务水平服务质量要提高水平和吸引力。

同时，常德市旅游市场有以下发展趋势旅游休闲度假者增多常德市本地客源增加和临近地市主要是常德游客较前些年有大幅度增加，更多游客来常德并不是来旅游观光而是来休闲度假，这是常德市旅游人口个重大转变。

对高档次旅游住宿接待设施需求逐渐增大通过对常德市旅游住宿接待设施个调查表明，常德市旅游住宿接待设施业近两年来接待外地游客包括团体和散客数量逐渐增大，占了常德市旅游住宿接待设施开房数以上。

尤其是常德市中高档次旅游住宿接待设施，这个比例达到了。

商务和会议客源增大随着常德成功举办了系列展览会和交易会，为常德市带来了大量商务客源，在展销会期间常德旅游住宿接待设施保持了入住率。

上述情况还表明，开发建设上规模项目齐备具有吸引力度假中心，不仅具有良好市场空间与发展前景，而且符合常德市作为个优秀旅游城市加快发展速度，提高发展水平现实需要。

常德市主要酒店调查分析我们首先对常德市旅游住宿市场状况进行个详细分析。

旅游住宿接待设施数量常德市城区拥有旅游住宿设施包括星级酒店宾馆共十五家。

酒店档次四星级酒店三星级酒店二星级酒店数量华天大酒店芙蓉大酒店华都大酒店金海大酒店八百里大酒店宏大宾馆桃林迎宾馆芷园宾馆华云宾馆金叶宾馆凯利大酒店星宇大酒店金宇宙大酒店交通宾馆朗州宾馆在常德市区内旅游住宿接待设施所拥有数量上看，似乎已经形成定规模，但是只要略加分析就不难看出低档次低星级旅游住宿接待设施占据了大多数。

这些仅仅属于般型旅游住宿接待设施。

中高档旅游住宿接待设施只占，在这些旅游住宿接待设施中较高级别旅游住宿接待设施四星级，仅仅只有两家。

而属于高级别五星级酒店，在整个常德市来讲，仍然是个空白。

近几年，旅游产业正迅猛发展，如日中天。

常德又是举世闻名张家界旅游胜地必经之道。

本身又具有丰富旅游资源，如桃花源壶瓶山夹山寺以及风景秀丽柳叶湖等等其二，常德经济也在飞速发展，并需要大量引进外资。

就这两点而言，常德建设高星级旅游住宿接待设施已迫在眉睫。

旅游住宿接待设施客房累计在常德市区十五家高级别旅游住宿接待设施中，拥有各种类型与档次房间，共计约有间套。

较高级别房间间套，仅占星级酒店房间左右舒适型房间指三星级酒店计间套仅占星级酒店房间总数而那些低档次房间数量却高达余间套，竟占星级酒店客房总数半还要多。

出租情况常德市星级旅游住宿接待设施出租情况般都较好，特别是中高档旅游住宿接待设施客房出租率般都在以上。

如图所示酒店名称星级客房数价格出租率备注标价优惠协议华天大酒店四以上旺季时满员芙蓉大酒店四旺季时满员华都大酒店三旺季时满员金海大酒店三旺季时满员八百里酒店三宏大宾馆三从以上星级旅游住宿接待设施出租率情况上来看，在常德市高星级旅游住宿接待设施有着更高出租率。

尤其是常德四星级旅游住宿接待设施平均开房率达以上，旺季更是供不应求。

这方面由于常德市五星级旅游住宿接待设施市场空缺，相当部分客人入住到四星级旅游住宿接待设施。

营业构成纵观市区内几家中高星级酒店营业构成情况，是各具特色。

常德市星级旅游住宿接待设施餐饮状况览表酒店名称星级大厅个包房个餐位个日均营业额万元人均消费元大厅包房华天四芙蓉四华都三金海三八百里三宏大三常德市星级旅游住宿接待设施娱乐项目览表酒店名称星级娱乐健身休闲华天四卡拉电游台球乒乓球健身桑拿美容美发芙蓉四大剧场电游台球保龄球游泳馆健身桑拿美容美发华都三卡拉电游保龄球游泳馆健身桑拿美容美发金海三卡拉歌舞桑拿美容美厅发八百里三演艺厅桑拿美容美发宏大三卡拉桑拿美容美发从以上六家星级旅游住宿接待设施营业构成来看，他们各具特色。

但有个情况不容忽视，旅游住宿接待设施项目比较完善，或个部分比较完善，他们经营状况就要好些，客房出租率或那个部分经营效果就要强些。

未来旅游住宿接待设施建设情况今年常德市教委有家教育宾馆凯悦宾馆于年月试营业其它如银座大酒店和另外家合资酒店都处在无限期停建阶段或法律纠纷时期，未来两年内不会有所举动。

旅游住宿接待设施业发展趋势分析常德市旅游旅游住宿接待设施业发展较快，并已具有定数量。

我们认为常德市今后旅游住宿接待设施业发展主要是两点个是量增加另个是质提高。

可以从以下几个方面去看常德旅游住宿接待设施发展。

旅游住宿接待设施布局超越繁华区域从旅游住宿接待设施布局上看发展。

目前，常德市旅游住宿接待设施主要分布在城区中心地带。

随着城市发展和扩大，繁华区也会扩充。

随着周末度假节日度假自驾度假等度假方式增多，郊区与风景区有可能成为新繁荣区，因此将来常德繁华区域也会增多，旅游住宿接待设施业发展空间和机遇也随之到来。

自然旅游资源与旅游住宿接待设施相结合，度假酒店特色酒店异军突起。

从发掘旅游资源上看发展。

常德是个旅游资源极为丰富城市。

有桃花源壶瓶山柳叶湖等。

如何充分发掘这些旅游资源，充分利用这些旅游资源，发挥他们综合价值，这些都给旅游住宿接待设施发展提供了空间。

多功能综合性旅游住宿接待设施成为趋势从旅游住宿接待设施类型上看发展。

现在旅游住宿接待设施基，本上是个类型。

即商务会议兼旅游综合性住宿接待设施。

从旅游住宿接待设施发展史上看，这只是旅游住宿接待设施发展初级阶段。

常德市还没有专门是旅游度假性旅游住宿接待设施，更没有风景如画康体娱乐型度假村。

而这恰恰是目前中国旅游发展重要趋势。

专家们早已预测到，观光性度假将让位于保健娱乐型度假周末及节假日家庭式度假和情侣式度假已经在形成种趋势。

常德有丰厚自然资源优势，关键是发展速度。

常德市旅游住宿接待设施经营状况，从种程度上已指出了发展方向。

从常德旅游住宿接待设施行业需求上酒店空调冷热源采用直燃式溴化理冷温水机组，以保障酒店冷热源用量。

空调风系统本酒店采用三种空调送风形式大空调场所采用柜式空调机组，低走单风道集中送回风方式，送风采用散流器顶送各双层百叶风口侧送方式，回风采用格栅风口顶部回风或侧墙回风。

中等空间采用吊装式可变风时空调机组，低速风道集中送风，顶送顶回方式客房小开间等采用风机盘管加新风系统方式另分层设立新风系统，由设在走道吊顶内吊装式新风机组集中处理后送至各空调房间。

通风系统本酒店根据各空间功能不同，采用自然通风和机械通风两种方式。

另本机械通风系统还起到防排烟系统作用。

战时或火灾时，该系统通风加压送风起到防排烟作用。

智能弱电系统智能弱电系统以计算机智能化信息处理宽带交互式多媒体网络技术为核心。

有线电视信号从当地有线电视网接入，宽带上网从当地电信服务提供商接入酒店管理系统负责酒店商务日常工作处理，客人来了可以快速开房，客人在住期间提供优质舒适便捷五星级服务，客人离开可以快速结帐酒店办公自动化系统为酒店日常经营管理助力，加强酒店日常管理工作自动化。

消防系统消防给水系统本工程消防系统包括室内消火栓系统室外消火栓系统及自动喷水灭火系统。

消防用水量室外消火栓用水量室内消火栓用水量自动喷水灭火系统消防给水及储水