徽能皇家花园项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

根据市城市总体规划市城市近期建设规划和市房地产十二五发展规划提出发展目标，结合近几年中心城区人口增长速度以及住房面积增长趋势进行预测，至年，市中心城区总人口将达到万，人均住房建筑面积将达到平方米。

而至年底，市市区居民人均住房建筑面积仅为平方米。

依此预测，年，市中心城区住房建设用地总需求约为公顷，住房面积总需求约为万平方米。

市房产市场发展分析市房地产市场启动与最近几年房地产投资快速增长，很大程度上依赖于市区与矿区城镇建设差距扩大所形成矿区职工对市区住宅商品房需求不断增加。

市是个以煤炭产业为支柱工业城市，矿区职工约万人占全市职工总数，其中大部分分布在个矿区城镇。

由于市区与矿区城镇建设差距扩大因素催化作用，矿区职工对市区住宅商品房需求在年以后持续增长，并导致出现了市市区商品房供不应求状况，这使得国家对房地产市场各项调控措施在市房地产市场上均未能产生较大政策效应，年初以来针对房地产市场多项经济金融宏观调控措施，也没有影响市房地产投资继续加速增长总体趋势。

房地产业与国民经济协调发展房地产业有巨大后向带动作用。

据国外测算，房地产业每增加个单位最终产品，可带动关联产品增加个单位。

在我国建立发达房地产业，主要通过对住房有效需求和产业自身内涵扩张力，推动建材轻工钢铁机械电气家具化工等基础工业部门发展，提高国民经济发展水平和宏观经济效益，促进产业结构优化。

房地产业发展既要考虑住房消费要求，又要考虑产业基础和有效供给能力，做到规模适度，循序前进。

在发达国家，建筑业和房地产业共同构成国民经济支柱产业，其增加值通常要占国内生产总值以上，我国房地产业创造增加值年仅占国内生产总值，说明发展潜力较大。

市年经济增长速度为，房地产增长速度为。

年全年完成地区生产总值亿元，经济增长速度为，城镇居民人均可支配收入元，增长农民人均纯收入元，增长。

房地产销售额销售额亿元，增长速度为。

据此，市住房建设投资空间还很大。

房地产应对金融危机影响近年来，全球经济经历了大波浪，楼市也经历了大波浪，而在这样轮价格上涨和下跌过程中，房地产波动是最小。

房地产业既是国民经济重要支柱产业，又是跟老百姓生活息息相关民生行业。

从年以来，由于中央政府地方政府出台系列政策措施，去年月份，市房地产市场不断上扬，并达到当年价格顶峰。

房地产回暖对国民经济增长和保民生发挥重要积极作用。

百万人口城市建设目标给房地产开发带来契机市城市总体规划确定城市性质为徽东北地区中心城市，国家重要能源基地。

城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和个城市绿心布局结构，由依山建城向依山傍水城市空间结构形态转变。

至年主城区规划人口为万人，城市规划建设用地达平方公里。

按照市城市规划目标，年建成百万人口城市，因此住宅建设必须适应城市化进程和扩张，提高城区承载力，满足人口聚集需求，市房地产开发还有很大潜力，有较好发展机会。

徽能•皇家花园建设项目区位优势项目位于淮海路北侧，与城市中心距离较近，是承担疏解中心城区人口和功能聚集办公服务业，带动区域发展规模化城市地区，在城市格局中呈南融北接西进之态。

与城市中心联系密切，有建安路及鹰山路连接南北，对外交通便利。

二建设规模建设规模及内容本项目包括商业区和住宅区。

其中商业区规划用地面积，约亩。

地上总建筑面积，其中办公建筑面积为，商业建筑面积为，物管建筑面积为，公厕建筑面积为。

机动车停车位辆，其中地上辆，地下辆。

非机动车停车位辆。

住宅区规划用地面积，约亩。

总建筑面积。

地上总建筑面积，其中高层住宅面积，小高层住宅面积，幼托，其他用房。

地下建筑面积，内含人防，设备用房。

户数户人数人。

机动车停车位辆，其中地上辆，地下辆，停车位分类住宅辆住宅辆户，其中地上辆，地下辆，其他用房幼托辆商业。

三场址选择与建设条件场址现状地点与地理位置本项目拟建地点位于市相山区相山南路东，规划碱河路南。

场址土地权属类别及占地面积该项目地块属国有土地，滋润置业发展有限责任公司通过国有土地使用权挂牌转让，取得该土地使用权，项目占地面积约平方米约亩，用地性质为二类居住用地办公金融业用地。

二建设条件自然条件项目区位于省东北部市，地处苏鲁豫徽四省之交，作为座新兴能源城市，市既有工业城市整洁开阔，又有江南水乡旖旎婉约，凭借相山龙脊山和众多采煤塌陷湖形成独特地理条件，创造了依山傍湖园林城市，并先后获得了全国创建文明城市工作先进单位国家园林城市等称号。

市城市总体规划确定城市性质为徽东北地区中心城市，国家重要能源基地。

城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和个城市绿心布局结构，由依山建城向依山傍水城市空间结构形态转变。

至年主城区规划人口为万人，城市规划建设用地达平方公里。

全市辖三区县和个经济技术开发区，总面积平方公里，耕地面积万公顷万亩，至年末，全市户籍人口万。

气候条件市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。

四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。

主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。

历年极端最低气温为，历年极端最高气温为历年平均降水量为毫米，年均无霜期天，年均相对湿度为，年均蒸发量为毫米，年均日照时数为小时。

水文条件市位于淮河流域中游，二三级支流范围里，隶属于华北平原南部平原中部。

市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为立方米年，多年平均地下水资源总量为立方米年，地表水和地下水资源枯丰基本依赖降水补给多寡，地下水资源赋存于地层多孔介质之中，水运动较为缓慢。

近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。

全市水资源水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于克升，但其钙镁离子偏高，导致水硬度较大。

地质地貌市地处平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。

其主要类型是山丘平原湖洼地河流。

山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在米之间，余者皆为望无际平原。

其海拔高度米，面积平方公里，占全市总面积。

以横贯平原中部古隋堤今宿永公路为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。

封闭型湖洼地主要分布在四铺百善铁佛等地区，全系耕地。

总面积为平方公里。

市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。

由于煤炭开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。

至年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊余个，常年积水面积平方公里，占总塌陷面积，多年平均蓄水量为万立方米，占全市平均地表蓄水量。

塌陷湖泊水质好浮游生物多污染少，适合鱼类生长。

工程地质条件市东西有寒武奥陶系地质构成。

山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨般为米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之。

北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达吨平方米。

地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。

项目区最大冻土深度厘米，地震烈度度。

建设用地综合自然条件较好。

区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积。

本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。

浅层地下水流向与地形坡降及河流方向致，由西北向东南。

地下水位升降随季节降水量变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。

根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约米以上及米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。

粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。

粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约米处较富集。

④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深米钻至米未揭穿。

层厚不详。

除第层外，其他各层地基承载力标准值均在以上。

交通运输条件环境优越，交通便捷。

符夹青阜青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。

公路交通国道省道四通八达，连霍高速合徐高速呈十字型在此交叉，驱车南下合肥东进港口城市连云港只需小时左右。

距徐州观音机项目风险在房地产贷款经营性风险中占有非常显著位置。

旦该项目经营不善，出现质量问题事故或意外变故，必然导致企业资金链非常脆弱，将对企业产生决定性影响。

财务风险财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务可能性。

我国房地产公司负债率达到以上，资金贷款利率很高，大部分是银行贷款。

旦市场恶化，不能出售，企业将亏损，进而引发企业债务危机，后果不堪设想。

利率风险。

房地产市场利率变化风险是指利率变化对房地产市场影响和可能给投资者带来损失。

当利率上升时，房地产开发商和经营者资金成本会增加，消费者购买欲望随之降低。

因此，整个房地产市场将形成方面生产成本增加另方面市场需求降低。

这无疑会给投资者经营者带来损失。

资金变现风险资金变现风险，就是将非货币资产或有价证券兑换成货币。

房地产投资变现性能较差，房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。

完工风险完工风险是指由于房地产项目开发周期长，投入人力物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致项目未按期完工和超支可能性。

由于本项目工期较长，不可预见因素很多，因此项目建设存在着完工风险。

二风险程度分析本项目涉及到政策风险市场风险利率风险技术风险等，但是最主要影响因素是市场风险。

表风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般政策风险社会风险技术风险自然风险财务风险经营风险市场风险本项目要重视市场风险利率风险资金变现风险完工风险三风险防范措施房地产投资风险防范与处理是针对不同类型不同概率和不同规模风险，采取相应措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中风险减到最低程度。

投资分散策略房地产投资分散是通过开发结构分散，达到减少风险目，般包括投资区域分散投资时间分散和共同投资等方式。

房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免特定地区经济不景气投资影响，达到降低风险目。

而房地产投资时间分散则是要确定个合理投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来损失。

例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。

共同投资也是咱常用风险分散方式。

共同投资开要求全作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方积极性，最大限度发挥各自优势避免风险。

例如与金融部门大财团合作