思南烟市巷旧城改造项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

本方案着重以人文本，尊重自然原则，综合城市长远发展规划等因素精心设计而成。

因此，从当地经济发展和社会调查上看，本工程是完全可行。

政策面看是可行建国以来，特别是改革开放以来，思南经济得到了突飞猛进发展，但是，由于思南县城人多地少，与经济快速发展相配套生活设施并未跟上经济发展脚步，致使其严重滞后。

针对这问题，思南县人民政府出台了思南县招商引资优惠政策，并积极响应以人为本病有所医，老有所养，居者有其屋等方针政策。

本项目为居民提供了优越住宅环境，提高当地就业率，由于大量资金注入，定程度上搞活了当地市场经济，积极响应了当地政策。

因此，从当地政策上说，本项目是完全可行。

第三章市场预测市场调查目前思南县城住宅市场供应上，住宅面积在以下占总量，住宅面积在占总量，占总量，上占总量。

从以上统计结果看，住宅面积目前是思南县城住宅市场上供应主力，市场接受程度最高。

购房者能承受多高房价，是房地产市场上最为关心问题，根据我们这次调查结果，购房者对购房总价格承受能力如下承受总价格在万以下占，承受总价格在万之间占，承受总价格在万占，承受总价格在万以上占。

以上调查结果显示，思南县城购房者所能承受价格主要在万之间，其为购房者主要承受范围。

另外，重点调查了我们项目所在地烟市巷旧城区房地产市场及项目周边主要楼盘销售状况。

在年思南县城住宅平均价格为元左右平方米。

年第四季度江岸名都楼盘销售均价在元平方米，且销售情况良好金辉叠翠园均价在元平方米且销售情况同样良好。

究其原因，是有良好地理位置，交通方便二是该区域楼盘有充足消费群体。

总体而言，思南县城新建楼盘本年度价格都有所提高。

该区域楼盘呈现高层化大户型化发展趋势。

产品供需预测根据调查，目前思南县房地产投资大幅增加，为铜仁地区最为活跃房地产市场之。

总面积达平方公里城北新区开发，先后引资新建了金城市场，以及江岸名都星月花园盛世豪庭等批住宅小区，目前，城北大道滨江大道期建设已投入使用，用地面积达万余平方米江岸名都期商住楼已销售空，二期工程全面铺开。

此外，廉租房建设也不失为山城道亮丽风景线。

已先后争取中央投资万元由地方配套资金万元，分批开工建设廉租房套万平方米。

其中，第批套已完成主体套，第二批套已完成主体套，第三批套已完成主体套。

再结合入住思南工业园区公司不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房需求定会更大，另外国家对居民购买住宅金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高。

据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

价格预测据调查，今年思南县还将陆续推出系列中高档项目，整体项目水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动思南县房价继续走高。

今年思南县基础建设将要快速发展。

几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为思南县商品房销售提供了契机，这将导致思南县商品房价格继续出现上涨趋势。

从原因上看，主要有五在政府土地供应政策与方式变化情况下，地价上升。

住宅集中区地段周边开发项目增多，形成扎堆效应，带动地价上升。

需求量大。

从目前思南县房地产消费市场来看，有消费者都采用了商业贷款或组合贷款方式进行购房置业，而且更多人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款还有居民福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累需求量在短时期内释放出来。

购买力增强，按揭作用。

城镇居民人均可支配收入增加，使居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。

住宅品质提高，也成为了房市升温。

因为随着经济发展，居民对住宅选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔目光审视评判选择住宅，对住宅品质以及物业管理服务要求提高。

最终导致价格上扬。

竞争激烈，由于房地产市场供销两旺，大量外地开发企业纷纷入驻思南以争夺市场，带来了激烈竞争。

由于思南县人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入思南。

使思南房地产市场竞争更为激烈化。

综上所述，再结合我们公司竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米元左右。

竞争力分析外地企业纷纷进入思南。

由于思南县人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻思南以争夺市场。

在激烈竞争同时也会提高整体开发水平和住宅质量。

另外知名企业得到追捧。

品牌魅力在房地产业中已经显现，目前在思南居民购房消费中，企业知名度已经成为重要参考因素。

无论是开发公司还是规划设计中介代理等企业，知名度和美誉度较高都受到了购房消费者青睐，尤其是国内知名地产商和省内外著名规划设计公司，以其先进理念推出楼盘都收到了良好市场效果。

鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司知名度，根据不同市民不同需求，推出具有先进理念楼盘再加上我们开发地段位于思南黄金地段，靠近思南中学和思南县政府，环境优美，基础设施齐全，具有浓厚人文气息高收入阶层市民较多。

由于思南近年来高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大市场潜力，为此项目开发带来了无限商机。

据此我们有理由相信我们开发商品房有较强竞争力。

市场风险分析该居民小区主要居住对象为政府工作人员，思南中学思南师范教师，思南县城企业管理人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好市民家庭。

由于他们职业稳定改革开放以来，公务员以及教职工职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平不断提高，人们对文化追求也提高到了新位置，随之而来是教职工收入水平也逐步提高。

收入稳定公务员以及教职工收入水平在稳定中逐步提高。

思南县城企业管理人员人员，他们都属于高收入阶层。

文化水平较高他们年龄大多在岁之间，人到中年是单位骨干力量，年富力强，工作紧张，需要个好生活环境。

对家庭居室要求较高除对住宅舒适性安全性要求以外，由于工作原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境要求，对住宅品位要求，对户型设计要求也比较高。

这就意味着该项目变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性保证。

所以投资风险不会太大通货膨胀防护能力在市场经济条件下，通货膨胀影响是长期存在，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定，这就减少了通货膨胀对该项目影响，同时对该项目投资采取了相对保守措施，这就为该项目投资减轻了风险。

房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。

思南县烟市巷旧城改造工程可行性研究报告贵州省建材科研设计院贵州省贵阳市沙冲南路号邮编电话及传真第四章建设规模与主要建设内容该工程建筑占地面积平方米，总建筑面积平方米商业建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米，地下层建筑面积平方米。

建筑层数，建筑总高米。

总用地面积，建筑层数负二加十七层，建筑密度，容积率，绿地率，户数户，地下停车位位。

用地沿南北方向呈梯形，地势高差大，用地位于城市中心地带，南面临中山街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备，是住宅居住区理想建设场地。

综合考虑建筑规模体量与基地道路环境以及周边建筑关系，把建筑布置在中街北侧呈品字型布局。

建筑分为地下室与主题塔楼，地下室退让用地界线北侧西侧南侧东侧，主题塔楼距用地界线北侧东侧西侧南侧，主题塔楼距北侧层砖房，距西侧居民住房，距东侧层砖房，这样布局能够很好解决该项目与周围建筑日照问题。

根据地形高差将建筑标高以下设为地下室做会所与地下停车场及辅助功能用房，标高以上设计为商业门面休闲会所及住宅。

在层平面上预留通道进入层平台，该平台作为入户主要入口及进入地下停车场入口。

思南县烟市巷旧城改造工程可行性研究报告贵州省建材科研设计院贵州省贵阳市沙冲南路号邮编电话及传真第五章项目选址及建设条件选址项目专家组会同思南县发展计划局规划局贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司等部门有关人员起进行了反复考察论证，并报思南县委县政府。

将在贵州省铜仁地区思南县思唐镇中山街划拨建设烟市巷片区旧城改造工程。

其理由如下本项目用地位于贵州省铜仁地区思南县思唐镇中山街，土地权属清楚，周边为思南中学思南县委县政府等，基础设施齐全，具有明显区位优势。

由于该地址位于思南县思唐镇中山街，交通非常便利。

水电等设施齐全，能满足烟市巷片区旧城改造工程用电用水要求。

项目建设工程条件地形地貌整个用地呈不规则扇形用地，南北长约米，东西宽约米，用地面积约为平方米。

场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐级升起。

场地最高高程为米，最制和合同管理制。

为顺利完成本项目建设任务，由贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司成立项目建设领导小组，下设办公室，配备精干人员，建立制度，加强领导，确保工程实施，由领导小组全面具体负责项目建设工作。

主要完成项目实施准备资金筹集技术获得勘察设计设备订货施工准备施工和生产准备直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。

这些阶段各项投资活动和各个环节，有些是同时开展和相互交叉进行。

将项目实施时期各个工作阶段各个工作环节进行统规划，以便对项目实施进度做出合理而又切实可行安排，达到保证工期顺利投入使用。

工程设计和施工管理基建工程项目应委托具有相应资质建设工程勘查设计单位进行地质勘察，并编制建设工程勘查文件作为建筑结构设计依据。

建设单位要通过招标选择信誉好技术力量强具有相应资质等级设计单位进行设计。

设计要依据已批准项目概算和建设标准进行，严禁擅自提高标准。

项目建设实行政府采购。

按照政府采购法招标投标法规定，通过同级政府集中采购机构进行采购。

施工单位确定后，应根据国务院颁布建筑安装工程承包合同条例签订合同，施工合思南县烟市巷旧城改造工程可行性研究报告贵州省建材科研设计院贵州省贵阳市沙冲南路号邮编电话及传真同中应明确双方权利义务付款方式工程质量要求检验和验收方法材料设备供应方式与质量标准设计变更违约责任及处置办法等。

建设单位在工程建设中，要严格按照建筑安装工程技术质量规范和验收评定标准进行施工检查监督和组织验收。

所有基建项目均应按规定办理施工许可执照，选择素质高能力强执法严格工程质量监理单位对工程质量建设工期工程投资等进行监理，签订监理合同，明确工程监理单位责任。

建设单位要参与施工组织管理全过程，以确保工程进度和工程质量。

建设项目竣工后，由项目建设领导小组组织有关部门和单位成立验收组织，按规定组织竣工验收，办理竣工验收证书，并将完整竣工验收资料移交档案管理部门。

工程实施进度项目计划建设工期为个月，具体实施进度如下年月年月完成项目可行性研究报告编制及评估论证。

年月进行工程设计勘探，同期进行工程及设备招标采购工作。

年月年月土建工程施工。

年月竣工验收并交付使用。

思南县烟市巷旧城改造工程可行性研究报告贵州省建材科研设计院贵州省贵阳市沙冲南路号邮编电话及传真第十章工程招投标方案总则为