总部经济园区项目可行性投资论证建议报告148页（doc文档）

戴尔中国有限公司是厦门总部经济发展最成功例子。

戴尔中国公司于年落户厦门，年营业额已由当时亿多元发展到了年接近亿元。

戴尔公司落户厦门不仅为厦门带来了丰厚地方财政收入，还为厦门带来了间接效益，其在美国供应服务商也相继在厦门设立分公司，如厦门伯灵顿仓储有限公司。

厦门些大企业也纷纷将各自些总部设在厦门。

不久前，灿坤决定把位于湖里区厂房搬出厦门，并将该片土地用于建设写字楼，灿坤有望将厦门研发机构建成研发中心。

而泉州恒安集团，也将其全国个销售点都已集中到厦门结算。

厦门市政府部门位负责人说，跨国公司地区总部和研发中心选址在中心城市核心功能区，可以充分利用人流物流技术流信息流资金流集聚辐射功能，并把这些集散效应扩展到当地及周边地区。

实践证明，厦门已具备发展总部经济些要件，跨国公司群居链条能够在厦门实现延伸。

而厦门本身也可以通过总部经济这种发展模式，实现第二三产业转型和提升。

除此之外，大连成都重庆郑州西安等城市也都不甘落后要打造总部经济。

五总部经济为什么吸引了众多大城市决策者眼球首先，总部经济是现代经济快速发展产物，是先进生产力重要表现，体现着现代经济特质。

随着社会和科学技术迅猛发展，尤其是经济全球化和信息技术进步，企业生产经营环境发生了深刻变化，企业组织形态也发生了改变。

过去企业在生产经营管理这套完整链条上，受制于成本信息体制等到因素，不易分割异地生产或管理。

而在当今社会条件下，企业管理总部可以与生产加工制造基地实现空间分离，管理机构研发机构和销售中心向着市场中心消费中心大城市集聚，生产加工制造基地则向综合成本最低地方集中，形成地区和行业专业化分工和集群发展模式。

近些年国内外企业总部或地区分部迁址事件常常见诸于报端。

企业总部在中心大城市集聚，对于这些城市经济结构就业结构资源开发资本和物资流动等都会产业深刻影响。

其次，总部经济体现了城市综合竞争力。

个城市综合竞争力由多方面构成，可分为软件和硬件传统和现代低层次和高层次总部经济发展状况指示了个城市或地区高端竞争力水平。

综观世界总部集聚城市，纽约伦敦东京香港新加坡等，都是高度国际化大都市，集聚于此公司总部凭借当地优良区位条件，占据国际经济活动要冲，争得市场竞争上主动权，在全球范围内配置和使用资源这些总部型城市具有较为完善法律法规体系，开放公正商务活动环境，快速便捷信息服务，高效廉洁行政管理这些有利条件和因素不仅为吸引企业总部增添了砝码份量，也为整个城市在国际经济大舞台上参与竞争塑造了形象。

第三，总部经济具有强大拉动效应，企业总部在个城市集中设立，会产生多种外部效应。

以消费拉动效应为例，在公司总部工作白领职员，会通过个人房地产饮食交通娱乐教育培训等消费活动，增加所在城市消费需求和经济活动总量，直接拉动投资和资本集聚，并推动城市高端服务业发展。

由于企业总部大量集聚，还会产生商务服务业繁荣，诸如咨询评估审计培训教育等机构。

不论是个体还是团体，企业内部还是外部企业总部这实体通过其自身投入和产出活动，确确实实对所在地产生了投资拉动就业拉动会展拉动研发拉动般和高级消费拉动等等，这些拉动效应通过供求链层层扩散开来，将在社会上造成更大规模放大效果。

城市总体经济活动量增长，最终导致城市财政收入和居民收入增长。

第四，总部经济是知识经济开拓先锋，也是区域经济重构动力。

企业总部是企业生产经营日常管理和战略管理中心，企业会从竞争需要和自身发展战略出发，站在本行业国际前沿，不断开拓新市场新需求。

这样，企业总部聚集了大量中高层管理人员和研究人员，属于知识技术资本密集型组织单位。

企业总部这种业务和人员构成上高层次特点，为当地新就业岗位提供产业结构塑和经济发展前景创造了广阔空间。

此外，企业总部布局与存在，不仅为当地区域经济带来了新经济成份新企业组织形式，还带来了新观念理念，新经济行为方式，因此，它深厚影响是无法估量。

第五，总部经济是企业扩张壮大必然选择。

企业总是追求净收益最大化，选择往预期收益成本比更高地区发展。

从表面来看，在城市特别是知名度很高大城市，商务成本相当高，但这些地方经济运行效率高市场条件好综合发展环境优良，企业成长空间大，企业发展前景与在小城市是不能相比，因而导致总部往大城市迁移，这就是城市发展壮大内在原因。

目前，中国已经历了年高速增长时期，即使在全球经济低迷时期，也呈现出强劲增长势头，经过长期能量蓄积，国内企业正处于扩张冲动快速成长期，迫切需要选择个适合自己发展城市作为企业总部同时，随着全球产业大转移，经济重心不断向亚太地区转移，向中国东部沿海转移，中国逐渐成为世界工厂，国际资本需要在国内寻找发展环境优越城市作为进军中国桥头堡。

总部经济在我国些城市已经初步显出应，成为区域经济发展中十分鲜艳亮点，为了充分发挥总部经济具有功能和作用，我国些城市正在积极研究和创造条件实施总部经济。

可以设想，随着中国经济在世界经济地位中不断提高，有发展眼光跨国公司抢占中国市场是不言而喻，其总部进入中国也是指日可待事情。

有资料显示，世界强企业中，有近已经在中国以总公司名义开办了中国公司包括代表处办事处事务所等，预计未来十年，是跨国公司进入我国又个黄金时期。

当然，总部经济不仅仅为我们所认识，世界上许多国家和地区也在探索和实践总部经济，如新加坡早在年就推出了营业总部计划，鼓励海内外公司把策略性管理及协调活动集中在新加坡，并给予此类公司优惠税率。

我国香港地区，也凭借其优越区位和良好经营环境，大力吸引跨国公司总部，据统计目前已汇聚跨国公司总部达到家。

我国些城市发展总部经济面临着巨大外部竞争压力和风险。

六国际上各城市总部经济纽约全球总部经济成功典范纽约总部经济概览纽约是目前举世公认国际城市，也是全球总部经济成功典范。

这座国际大都市竞争优势和独特魅力来自于它在银行证券保险外贸咨询工程港口新闻广告会计等领域为美国甚至全球提供优质服务及其由此奠定难以取代国际地位。

这里不仅云集中了全球相当数量金融机构，特别是外国银行及从事金融交易其它公司，而且也是世界最大跨国公司总部最为集中之地。

在财富强中就有家公司总部选在纽约。

在纽约，有法律服务机构个，管理和公关机构个，计算机数据加工机构个，财会机构个，广告服务机构个，研究机构个。

纽约有制造业公司有万家，许多全球制造企业都在这设立了总部机构如洛克菲乐中心，成为了名副其实国际金融经济中心，对世界经济稳定与发展有着举足轻重作用。

纽约经济结构变迁与总部经济形成在纽约早期发展史上，优越地理位置和制造业商贸业蓬勃发展使它由年货栈迅速崛起为美国进出口贸易中心。

年，纽约市人口超过费城成为全美第大城市。

到世纪末，纽约又成为美国制造业中心之，以及广播中心和金融中心。

第次世界大战之后，纽约不仅发展成为经济功能十分齐全综合性大都市，同时逐步确立形成了以劳动密集型制造业为主导产业，工业部类相当齐全产业格局。

这是其经济持续稳定地增长重要保证。

也正因为此，纽约中心地位在几经波折和战争破坏后仍然维持下来并不断强化，在美国确立今天全球世界经济中心地位立下了汗马功劳。

第二次世界大战后，美国经济结构在地理布局上出现两个明显变化。

其是东北部中西部城市衰弱，城市中心区减少地位下降与阳光带城市崛起其二是郊区化长足发展，成为城市发展主导趋向。

然而，同样位于东北部纽约市却独领风骚。

尽管整个城市也曾出现过由盛及衰趋势，但其市中心区直在努力扭转当时颓势，经过系列及时经济结构变革和调整之后，纽约市原有地位再度复兴，并且日渐巩固。

探讨二战后纽约市经济结构和经济地位变化，揭示二者内在联系，从中我们可以体会并理解这座世界头号大都市总部经济形成深刻背景和发展历程。

纽约经济结构变迁可划分为两个阶段。

第阶段是二战结束后不久到年代中期，尤其从上世纪年代开始，纽约产业结构则出现了制造业急剧衰弱与金融服务业等第三产业崛起双重变化。

年代这里制造业就业人数分别减少了万人万人万人，下降率分别为和。

显而易见，纽约制造业衰弱在逐年加快。

在这过程中，损失最为惨重首推服装制造这纽约传统产业制造部门。

该行业在共有万人失业，占纽约制造业失业人口总数五分之。

自年以来，该行业就业人数减少了。

与制造业衰弱就业人口减少形成鲜明对比是第三产业，尤其是其中金融服务业就业人口在总就业人口中比重迅速增加。

就全美而言，从事采矿建筑运输制造业等第二产业人口在总就业人口中比重从年下降到年，而同期就业于贸易金融服务等第三产业人口比重则由上升到。

标准第三产业部门金融保险和房地产业在纽约市地位变化集中反映了服务业在该市崛起状况。

从年到年。

就业于纽约金融保险和房地产业人口增长，占纽约就业总人口比重则由年上升到年。

第二阶段是年代中期至今。

其特点是，制造业和消费者服务业产值和就业比重持续下降，生产者服务业在产值和就业份额上超过了传统消费者服务业。

在纽约第三次产业内部，消费者服务业就业人数持续下降，而生产者服务业就业人数持续增加，成为城市经济增长和财富积累动力，并推动着制造业向服务业转变，进而实现第三次产业化。

同时，在城市产业空间分布上，制造业向郊外迁移，生产者服务业向大都市中心地区集中。

纽约作为世界总部中心地位也经历过波折。

上世纪年代以来，特别是年经济危机使纽约这种地位受到极大冲击。

年代要建筑物投入使用时序倒排时间，同步施工，同步投入使用。

建设时序要点序号建筑物项目年度计划开工建筑面积合计第年第二年第三年第四年第五年总部楼办公服务大楼五星级商务宾馆高级公寓独栋连排公寓商务型会所生活型会所其他综合管理配套用房合计三投资估算与资金筹措投资估算根据项目确定规划标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资为万元。

具体见下表单方总体损益表序号项目计算基数金额万元单位价格元平方米销售收入二营业税及附加三建设成本费用四管理费用五销售费用六公共关系费九利息十税前利润十所得税十二税后利润资金筹措本项目建设资金完全由建设单位自筹，建设单位公司利用项目资本金银行贷款和房屋预售款在滚动开发中解决资金来源问题。

在假设全部投资为贷款时，详见下表序号项目金额万元第年第二年第三年第四年第五年现金流量各年度累计贷款余额不含利息，所得税各年度利息四销售收入预测采用保守市场行情定价，各销售业态价格见下表销售收入预测表销售项目销售数量平方米销售均价元平方米销售总价万元总部楼办公服务大楼五星级商务宾馆高级公寓独栋连排公寓商务型会所生活型会所其他综合管理配套用房地下车位个合计平方米万元其中酒店销售均价采用未来收益法测算客房年净利润间天元天入住率净利润率万元年。

酒店附属商业面积即餐饮康乐宴会设施以及配套商场等共计平方米，年净收益平方米元平方米月月万元年。

以保守静态投资回收期年计算，该酒店市场现价万元。

五成本费用预测建筑物区域内工程成本表酒店单位工程造价元平方米建筑物区域内工程成本表酒店序号评估内容计算基数