恒安新区商业中心项目可行性投资论证建议报告doc文档（92页）

从上图可以看出，大同经济除年受全球金融危机影响涨幅较小外，直处于高速发展状态。

根据国民经济运行规律，国民经济稳定快速发展，必定会带动房地产发展，提高房地产投资量，房地产业发展同时又会促进国民经济发展，两者相辅相成。

从美元到美元是实现跨越式发展关键时期，这个时期市场经济逐步完善，经济保持快速增长，群众生产和生活条件不断改善，也将逐渐带动房地产发展。

固定资产投资平稳增长年全市全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长。

其中，国有经济单位投资完成亿元，增长非国有经济单位投资完成亿元，增长。

社会消费品零售总额增长较快消费品零售总额年全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

其中，城镇消费品零售额亿元，增长乡村消费品零售额亿元，增长。

分行业看，全年全市批发业实现零售额亿元，增长零售业实现零售额亿元，增长住宿和餐饮业实现零售额亿元，增长。

消费结构年全市限额以上批发零售贸易企业销售额中，服装鞋帽针纺织品类增长石油及制品类增长书报杂志类增长汽车类增长。

城乡居民收入稳步增长人民生活年全市城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。

城镇居民人均消费性支出元，比上年增长。

全年农民人均纯收入元，比上年增长农民人均生活消费支出元，比上年增长。

指标金额元比上年增长城镇居民人均可支配收入农村居民人均纯收入城镇居民人均消费支出农村居民人均生活消费支出从上述数据可以看出，目前大同市整体经济运行稳定，经济环境良好，人民生活逐年提高，社会消费品零售总额增长迅速，大同市社会消费品零售总额近年保持平均以上增长率，商业地产发展潜力巨大，在西部地区处于较高水平，适合进行商业地产投资。

大同市居民收入水平在山西城市较高，物价偏高，但有着较高人均消费支出。

在大同市第三产业稳步发展带动之下，必将促进商业地产和消费需求增长。

产业结构分析电力资源优势大同是华北地区重要电力生产基地，大同三角区神头二电厂大同二电厂，丰镇电厂共同组成我国最大输变电网，既满足了电气化铁路晋煤外运用电，又保证了向京津唐地区供电。

大同具有良好电力生产发展潜力，境内仍有继续建设火力发电厂各种资源条件，可向东部地区提供成本更低电力资源。

旅游资源优势大同以其丰富旅游资源驰名中外，享有佛国龙城之美誉。

境内古建筑古遗址余处，现有国家级文物保护单位处省级文物保护单位处。

年，大同被评为中国优秀旅游城市。

工业基础优势大同市作为国家重要能源基地，工业基础势力雄厚。

早在五时期，大同就被国家列为重点建设城市，相继建成了亚洲最大机车厂大同机车工厂我国最大军用动力机械厂山西柴油机厂当时国内最大水泥厂大同水泥厂最大合成橡胶厂山西化工厂。

经过年建设发展，大同已初步形成以煤炭电力为支柱产业，冶金机械建材化工轻纺制药食品等工业门类比较完整工业体系。

农业基础优势大同地域辽阔，可耕种土地面积多，人均耕地面积三亩以上。

具有宜林宜农多种类型土地资源和生物资源优势。

因此，大同有望成为京津唐肉食品基地蔬菜基地和杂粮基地。

大同市投资环境分析交通便捷大同市是我国中西部地区离首都最近离出海口最近块风水宝地。

按铁路里程东望北京公里，西眺呼和浩特公里，南下太原公里，北上中蒙边界二连浩特公里，是华北地区重要交通枢纽城市。

京包大秦等条复线电气化铁路及余条支线专用线纵横交错，沟通华北西北东北和三晋腹地联系，京大大运和得大高速公路等多条干线四通八达，飞机可直达北京上海广州等城市，大同已形成了铁路公路航空相互配套立体交通体系。

资源丰富大同市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜铁金银铝锌等金属矿物和石墨磷长石云母石灰石珍珠岩大理石花岗石玄武石沸石等非金属矿物。

大同可望成为资源相对贫乏沿海及渤海经济圈矿产品原料基地。

环境优美大同市地处温带大陆性季风气候区，受季风影响，四季分明，年平均日照时数为小时，大同市建成绿化覆盖面积平方公里，绿化覆盖率。

城市人均公共绿地面积由平方米提高到平方米。

大力推进热电联产集中供热，全年二级以上良好天气达到天。

设施完善大同建成了以光纤传输为主，辅以数字微波卫星传输等方式通讯网络，固定电话网移动通讯网数字数据和多媒体通讯通达全国和世界许多国家及地区，固定电话机普及率达每百人部。

邮电邮路总长度公里，可传输国际国内特快专递邮件。

金融体系大同是晋冀蒙交界处金融中心，已形成了国有独资商业银行为主体地方商业银行为补充金融体系，服务功能比较齐全，可受理各种涉外业务。

中国人民保险公司太平洋保险公司分支机构可办理国际上通行保险业务。

本章小结大同市是山西第二大城市，是晋北乃至整个华北重要资源性城市，重要煤炭资源和电力能源基地，同时拥有全面工业体系和丰富旅游资源，总体经济发展良好，与大北京城市带有着密切联系。

在近几年发展过程中，大同市不断加大城市拆迁改造建设力度，加大固定资产投资，在大同城市面貌焕然新基础上，也不断改善着城市投资环境。

城市配套设施完善人民生活水平提高，直接催化着房地产需求旺盛，也带动着商业地产投资发展。

第三章城市发展规划城市结构及发展规划城市总体规划大同市现有规划主要向东面发展，东进西融城市东移。

坚持新城建设和旧城改造并重方针，搞好大同御东新区建设，搞好市区道路和两大出口建设。

抓紧大同机场建设。

中部年计划开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌东部御东新区是大同市今后年城市发展主要方向，是主城区口泉地区文瀛湖地区主两副结构形态副区域南部依靠大同市经济开发区带动，城市经济功能逐渐南移，集中力量引导城市向东南发展。

古城改造范围限制大车进市区红线古城改造东移西融年月开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌大同市东西南北建设四大安置新区，分别位于御河西岸西环路西侧南环路南侧站东大街两侧，由被拆迁户自主选择新居拆迁办法拆平还平以旧换新，政府有限度补贴搬迁费用和超出部份面积结算。

恒安新区规划大同实施煤矿棚户区改造和采煤沉陷区治理工程，投资多亿元，规划年建成多万平方米员工住宅，使近十三万户万矿工及家属居住条件得到彻底改善。

恒安新区规划图附后第四章商业市场调查分析大同市商业环境分析市区商业布局分布大同市商业现状由于年月旧城改造使现有商业网点已拆或待拆。

现有商业设施初步满足商业活动需求，但缺乏商务主导型商业功能区，无形成中央商务区及国际化现代化设施商务区。

东关商圈以云中商城小商品市场海盛海东关商圈西南环路商圈大庆商圈辰春毅电器等组成。

西南环路商圈以蓝天山鹰华宇购物万家灯饰振华蔬果批发和平五金等组成。

大庆商圈以现代大世界九洲通用物资振华等组成。

市区商业竞争格局板块东关商圈大庆商圈西南环路商圈位置万寿路及御河桥对岸延伸大庆东路及向十里店延伸西环路及南环路项目名称海辰海盛云中服装大世界五彩市场云中副食城万圣精品服装城永久建材市场东信永康御鑫商贸城小商品市场窗帘大世界春毅电器城中城家具家园等大型专业市场个现代装饰大世界通用汽配城通用物资商贸市场九洲钢材市场九洲商贸城经营汽配九洲建材市场翔龙建材市场十里店果品蔬菜综合市场中鸿粮油交易市场等西环路上和平五金机电批发市场同左公路和振华蔬菜批发市场南环路上云中装饰材料大世界金中市场金牛市场新建西路上蓝天山鹰万佳灯饰华宇购物中心城贸大楼华联等。

经营业态以零售为主，档次较低。

服装烟酒食品电器建材等大类多个品种，区域商业规划面积几十万平米。

以批发为主。

建材家装灯饰家具汽配钢材果品蔬菜为主。

个体规模也较大型，般都在二百亩占地规划以上。

西环路以批发为主，南环以零售为主。

经营以五金机电蔬菜水果调味干货灯饰家装等为主。

近况由于大同新规划执行，原泰和春东方家具城经营情况非常良好但较杂乱，特别是大同出了相关振华是市区范围是比较成功专业市场。

规模已拆除，其他剩余专业市场都待拆除或调整。

限制大车及畜力车进入市区规定后，交通混乱情况较为明显。

较大，经营品种多，货流量大。

但要搬至大塘路段。

特点传统繁华经商区域非常有人气，由于规划变动，经营者人心不定但也愿意继续在此经营，就近有最新东信永康和御鑫商贸城均招商大部分完成。

也是传统批发集中区域，有部份市场需要按政府规划调整需要拆除，如现代大世界旧场。

新场正在招商，较为规范，规模适中，也有物流利。

但因规划有待政府明确，所以存在不稳定因素。

恒安新区商情调查商家暗访调查对与本项目有可对比性家禄福购物新天地兴达电脑电器城家佳玛购物广场银鑫购物中心恒安商厦佳家玛商厦等六个商业项目进行了重点暗访调查。

家禄福购物新天地兴达电脑电器城家佳玛购物广场银鑫购物中心恒安商厦佳家玛商厦暗访调查结果体现出如下特点多数正在运营商业项目均为住宅楼底商式商业布置，只有恒安商厦和佳家玛商厦为沿街低层商场结构。

恒安新区正在运营商业项目商业业态缺少有意识规划和管理，均为自然发展，几乎和社区没有互动。

各商业业态较落后，缺少满足品牌连锁店专卖店商业条件，包括品牌餐饮业入驻底商已经不适应现代城市大型社区商业规划规定。

整个恒安新区几乎没有发现完整具规模农贸市场或较好农贸超市，显然恒安新区居民生活极不方便。

在被调查六个商业项目中，总体感觉比较好点是恒安商厦和佳家玛商厦，这两家商厦为完整零售商业规划和设计。

但它们也没有摆脱缺乏统合理商业主题规划和商业业态准确定位。

被调查六个商业项目，均缺乏有效地商业管理和服务培训，没有统服务规范，均由租赁商户自行管理，服务水平较差。

整个恒安新区商业大多分布在南北中轴主干路上，业态杂乱无章，相同业态较为分散，不能形成积聚效应。

全部商业店铺均没有设置停车场，导致交通堵塞，消费者购物极为不便。

通过调查证明，目前恒安新区商业现状，不能满足社区本项目。

从而，带动整个项目招商工作全面展开。

全力以赴全员参与在项目立项同时，即开始组建项目招商管理团队，选择具有多年商业管理和经营经验专业人员，组成强有力管理团队，提前介入品牌招商工作。

并使未来经营管理团队提前介入并参与项目全过程，以加强项目各环节连接，保证项目整体运作合理性和规范性。

主力店招商第步准确定位重视主力店市场定位和业态定位等规划设计前商业策划，并将其作为招商工作指导性文件掌握正确招商程序，并力争在建筑设计前完成主力店租赁工作，具体程序如下商圈分析市场定位业态定位主力店租赁规划设计主力店部分可在项目允许条件下按主力店要求进行设计。

第二步广泛接触按拟定市场定位和业态定位确定初步主力店条件。

通过相关网站展览会各地商会招商局研讨会等各种渠道接触了解符合条件零售商或其他服务商，并掌握其拓新店计划，最后再确定主力店目标名单，并将其设立成三层目标群。

第三步招商恳谈会召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握相关目标群所有客户参加，恳谈会内容主要是征求他们对项目主力店合作条件可能性及其他方面建议，而这些建议均可用于制定合理招商条件和政策。

召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局领导参加，并请他们在会上介绍当地投资情况和表示支持态度。